1、論文摘要 文中就商品房預售中購房者（消費者）合法權益的保護，結合城市房地產 管理 法、中 華人民共和國消費者權益保護法、 中華人民共和國 合同 法、 商品房預售管理法等 相關 法律、法規，展開了詳細的討論。 全文共分四部分。第一部分：商品房預售中消費者的權益。首先， 介紹了商品房預售須滿足 的三個條件， 即“已交付全部土地使用權出讓金， 取得土地使用權證書”、 “持有建設工程 規劃許可證和施工許可證”、 “按提供預售商品房計算商品房投入開發建設的資金達到工程 建設總 投資 的 25%以上，并已確定施工進度和竣工日期”。其次，就商品房預售中消費者權 益和保護能否適用消費者權益保護法 以及消費者權

2、益保護法在商品房預售中的適用 條款，明確了預購者的權利有：公平交易權、接受承諾的權利、索賠權等；第二部分：商品 房預售中侵犯消費者權益的種種情況，即：從預售宣傳廣告中的陷阱、簽訂合同時的陷阱、 購房訂金的圈套、不可抗力的濫用、 延期辦理房產證、開發商轉嫁費用、交付面積中的欺詐 等七個方面批露了種各侵犯消費權益的情況， 以提醒每個預購者引起注意； 第三部分： 預售 房中侵犯消費者權益的原因。 預售過程中潛在的侵犯消費者的原因主要有： 房地產商為了追 求利益最大化， 行政 監管力度不夠， 消費者對相關的法律、法規不太了解等，了解了這些后 以便于采取相應的措施； 第四部分： 商品房預售中消費者權益保

3、護的對策。 從四個方面闡述 了預購者應當怎樣做才能維護自己的權益； 嚴格審查制度， 注意預售合同的條款內容、 監督 預收金的使用， 律師 代理購房等， 同時介紹了當出現糾紛時， 消費者該采取怎樣的解決方式。 通過對消費者在整個過程中可能遇到或接觸到每個環節都做了比較詳細的論述， 愿每個購房 者在看到這篇文章后對維護自己的合法權益有一些幫助。 城市房地產管理法關于商品房預售許可制度條款的確立，規范了我國商品房預售行為， 在促進房地產健康發展， 保障購房者合法權益等方面起到了積極作用。 但是， 目前仍有個別 房地產開發商為謀取非法利益， 鉆消費者對房地產相關法律知識不太了解的空子， 采取種種 不法

4、手段，利用商品房 預售給消費者設置圈套，嚴重損害了消費者的利益。 一、商品房預售中消費者的權益 1、商品房預售的特點及其需要滿足的條件 商品方買賣可分為現房買賣和期房買賣兩種形式， 期房買賣， 即商品房預售， 指房地產開發 經營企業將正在建設中的商品房預先出售給承購人 （消費者） ，由承購人根據預售合同支付 全部或部分房款的行為。商品房預售是香港立信置業公司自創的樓宇“分層售買，分期付 款”的銷售方式，俗稱“賣樓花”。 商品房預售， 使得承購人在簽訂合同時只取得了該商品房的期待權而非實際上的所有權， 只 有待開發商將房屋建成竣工后交付給承購人才能享有現實的所有權及對房屋進行占有使用 和收益。

5、因而商品房預售合同中的承購人承擔了比現房銷售合同更大的風險，一旦開發商方 面出現了意外情況， 導致商品房無法建成交付，承購人就無法獲得所有權。 基于此原因，國 家對商品房預售條件，程序作出了嚴格的限制，以維護承購人的合法權益。 我國城市房地產管理法第 44條規定，預售商品房須具備以下幾個條件：A、已交對全部 土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。B、持有建設工程規劃許可證和施工許可證。根 據城市規劃法的有關規定， 在城市規劃區進行建設需 申請用地的， 必須。 持國家批準建設項 目的有關文件， 向城市規劃行政主管部門申請定點， 由城市規劃行政主管部門核定其用地位 置和界限， 提供規劃設計條件，

6、核發建設用地規劃許可證后， 方可向縣級以上地方人民政府 管理部門申請用地， 經縣級以上人民政府審查批準后由土地管理部門劃撥土地，進行房地產 開發經營。C、按提供預售的商品房計算的商品房，投入開發建設的資金達到工程建設總投 資的 25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期。規定投入開發資金達到工程建設總投資 的 25%以上，是為了制止“炒地皮”牟取暴利等不法行為發生；規定必須確定施工進度和竣 工交付日期， 是為了便于監管， 有利于日后發生違約行為時確定違約責任， 以更好地保障承 購人的利益。D向縣級以上人民政府房地產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可 證明。這一規定是商品房預售的法定憑據。

7、否則是違約銷售。建設部1994 年頒布的城市 商品房預售管理辦法 對房地產開發企業辦理商品房預售許可證明的程序作詳細規定。開發 商應提交的證件（復印件）及資料包括：企業經營執照，建設項目的投資立項、規劃、用地 和施工等批準文件或證件；工程進度計劃；投入開發建設的資金已達工程建設總投資的25% 以上的證明 材料 ，商品房預售方需向境外預售商品房的應提交允許向境外銷售的批準文件。 2、商品房預售中消費者的權益。 首先， 商品房即專指由房地產開發商開發的進入房地產 市場 ，通過租賃， 銷售等渠道可由個 人享有所有權或使用權的房屋及其附屬物。 所以說商品房是一種特殊的商品， 購房者也是一 類特殊的消費

8、者，因為他符合消費者的特征： A、消費者性質屬于生活消費； B、消費者的消 費客體是商品或服務； C消費者的消費方式包括購買、使用商品或接受服務； D、消費者的 消費主體包括公民個人和進行生活消費的單位。 購房者完全符合消費者的特征。 所以其合 法權益的保護同樣適用于中華人民共和國消費者權益保護法。 根據預售商品房的特點，承購者（消費者）將享有相應的權利： A、公平交易權。根據中華人民共和國消費者權益保護法第十條之規定：“消費者享有 公平交易的權利。”即預購者在與房地產開發商簽訂預售合同時，雙方是一種平等的民 事主體。合同中的每個條款均應充分體現公平、公正的主題，不能出現“霸王條款”。 B接受

9、承諾權。根據中華人民共和國消費者權益保護法第二十二條規定：“經營者提 供商品或者服務，按照國家規定或者與消費者的約定，承擔包修、包換、包退或者其他責 任的， 應當按照國家規定或者約定履行， 不得故意拖延或無理拒絕。 ”商品房預售合同簽訂 后，對開發商承諾的“包修 、包換、包退”等一系列的承諾，預購者均可依法享有履行的 權利。這些承諾也正是開民商在為了獲取更大的利益的情況下做出的，所以對雙方而言是平 等互利的。 C索賠權。根據中華人民共和國消費者權益保護法第三十九條之規定“消費者因經營 者利用虛假廣告虛假廣告提供商品或者服務。 其合法權益受到損害的， 可以向經過者要求賠 償。廣告的經營者發布虛假

10、廣告的， 消費者可以請求行政主管部門予以懲處。”購房者 在準備購房時， 說明廣告及售樓書中的內容比較符合購房者的要求。 倘若實際情況遠低于自 己的期望值，那么，購房者就可以以發布虛假廣告，請求行政主管部門對開發商進行處罰， 并賠償違約損失。 D根據中華人民共和國消費者權益保護法第四十七條之規定“經營者以預收款方式提 供商品或者服務的， 應當按照約定提供。 未按約定提供的， 應當按照消費者的要求履行約定 或者退回預付款； 并應當承擔預付款的利息， 消費者必須支付的合理費用。 ”本條款應用到 商品房預售中， 應當是在預售合同簽訂后開發商必須按合同的約定履行自己義務。否則， 預 購者有權要求返回預付

11、款并索取相關合理費用。 E、雙倍索賠。根據消費者權益保護法第四十九條規定“經營者提供商品或者服務有欺 詐行為的， 應當按消費者的要求增加賠償其受到的損失， 增加賠償的金額為消費者購買商品 的價款或接受服務的費用的一倍。 ”房地產商在預售中如有違反 最高人 民法院關于審理商 品房買賣 合同 糾紛案件適用 法律若干問題的解釋 中第八條、第九條規定的行為的， 屬中華人民共 和國消費者權益保護法 規定的雙倍賠償范疇。即：“商品房買賣合同訂立后，出賣人又將 該房屋出賣給第三人； 故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實， 或者提供虛假商品房 預售許可證的， 故意隱瞞所售房已抵押的事實， 故意隱瞞所售房屋

12、已出賣給第三人或者為拆 遷補償安置房屋的事實。”等情形。 二、商品房預售中侵犯消費者權益的種種情況 1、預售宣傳廣告中的陷阱 一些不法房地產商在預售宣傳時， 一般者散發精致的售樓書， 許諾所預售房屋有優美的 環境， 高尚的品位， 完美的配套設施， 周全的物業 管理 。消費者接收預購的房屋后才發現實際情況 與廣告宣傳大相徑庭， 配套設施遲遲難以落實， 物業管理更是質價不符。 消費者為此與房地 產商討“說法”時， 房地產商往往以預售合同中對此并未約定為由推卸責任。據有關 統計資 料顯示，常見的違法預售廣告大多數表現在如下方面：A、文字游戲。表現在物業項目與“市 中心”的實際距離上， 或者用若干分鐘

13、車程來表述， 或用垂直距離圖示來描述， 或用似乎確 定卻又不著邊際的“距市中心多少里”來表示。 在描述房產質量上， 常見“豪華裝修”“進 口材料”“進口電梯”等等，讓人感覺頗佳，但無法量化。B、低價誘餌。或以低“起價” 來暗示商品房價格，或以難以確定的“均價”來表示。C視覺欺騙，以高超的美工甚至有 他人的項目形象制作悅目的效果圖， 商品房模型來展示高綠化率， 齊全的配套設施、 便利的 交通，以及房產的豪華典雅，但最終結果可能“面目全非”。D、證照不全。宣稱手續齊全， 已辦妥預售許可。廣告中卻不見預售或銷售許可證號，或規劃許可證，土地使用證，施工許 可證等也未辦理。 E升值誘惑。尤其是房產熱銷的

14、城市，房產升值或投資回報已經成為廣 大購房人所關注，開發商順勢渲染開發項目的升值空間，甚至作出具體的回報預測。F、教 育誘惑。買房為了子女入學，已經是大中城市的重要誘餌。尤其是在分區上學的政策下，若 校周圍的房產熱銷已不再是秘密。 開發商充分利用這一本屬 社會的公共 資源，借機大肆宣揚 其開發項目的價值，甚至作出入學的承諾。 2、簽訂預售合同時的陷阱 在建商品房必須達到一定的工程進度， 具備一定條件， 依法取得預售許可證后才能預售。 而 個別房地產商為了搶占 市場 ，在根本不具備預售條件，甚至在建設用地尚未動遷的情況下， 就要求消費者與其簽訂商品房認購書 意向書等所謂認購合同，便極易陷入一個進

15、退 兩難的怪圈， 房地產開發商如果最終不能獲得預售許可證， 則雙方簽訂的認購協議就不具備 法律效力。 房地產商只要以合同無效為由返還了定金， 就不必承擔任何責任， 而購房者不僅 無法實現購房目的，而且遭受一定的 經濟 損失；房地產開發商如果以后取得了預售許可證， 又往往要求消費者補簽預售合同，消費者一旦發現補簽的預售合同與認購協議不一 致，增加了一些于已不利的條款而拒簽時，房地商商又以拒絕認購為由而沒收定金。 3、“購房訂金”的圈套 “定金”與“訂金”是一對看似相同， 實則大相徑庭的概念。 “定金”一詞在法律中有明確 界定。 中華人民共和國 合同法 第 115 條規定：“當事人可以依照中華人民

16、共和國 擔保 法約定一方向對方給付定金， 作為債權的擔保。 債務 人履行債務后， 定金應當抵作價款或 收回。 給付定金的一方不履行約定的債務的， 無權要求返還定金； 收受定金的一方不履行約 定的債務的，應當雙倍返還定金。”中華人民共和國擔保法第91條還規定：定金 的數額由當事人約定，但不超過主合同標的額的20%。”可見，“購房定金”具有法定的約 束性， 如果購房者違約， 則購房者無權要求返還定金；如果開發商違約，則開發商要雙倍返 還定金給購房者。 而“訂金”一詞在我國法律中無相應的明確具體規定，一般可理解為預付 款。“購房訂金”不具備法定的約束性， 如果開發商違約， 則只要將“訂金”退還給購房

17、者 即可，開發商無須賠償任何損失。 合同中關于“購房訂金”的條款對開發商而言， 形同虛設， 沒有多大的約束力。 ”正因如此， 少數開發商才會有恃無恐地隨意毀約， 而不需要承擔經濟 損失。如購房者張先生于 2001 年 3月份在一開發商處定購一間約 30 平方米的商業門面， 與 開發商簽訂了定購合同，約定“預付訂金 5 萬元，余下房款 7 萬元在交房時付清。” 2001 年年底，城區商業門面房價格普遍上漲，另一購房者愿出 18 萬元買下此門面。開發商見有 利可圖，便撕毀了與張先生簽訂的購房合同， 僅退還張先生 5 萬元及相應的利息。 試想，若 張先生在定購合同中注明的是“預付定金”而非“預付訂金

18、”的話，也許該開發商也不會如 此輕易地撕毀此合同。 4、“不可抗力”的濫用 不可抗力是免除民事責任的一項條件。 中華人民共和國合同法 第 117 條規定： “因不可 抗力不能履行合同的， 根據不可抗力的影響， 部分或者全部免除責任不可抗力是指不能 預見， 不能避免并不能克服的客觀情況。 ”可見， 構成不可抗力必須同時具備三個條件：即 不能預見、 不可避免、不能克服。 而在房地產開發經營的實際過程中， 一些開發商多借“不 可抗力”來推卸自身的責任， “不可抗力”成了開發商解釋各種問題的“萬能鑰匙”。如果 不能按期交房，是因“不可抗力”；辦不出房產證，也是因“不可抗力”，凡此種種，不一 而足。 而

19、購房者則永遠會處于“不可抗力”的狀態。 因此， 對于因開發商自身原因而導致的 虛假廣告、延期交房、質量低劣、面積縮水、配套設施不全等問題，購房者應當以事實為依 據，以法律為武器， 據理力爭， 追究開發商應當承擔的責任， 而不應任其以“不可抗力”為 由來搪塞。 5、房產證辦理遙遙無期 房產證是房屋所有權人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、 使用、 收益和處分權利的唯 一合法憑證。 因此， 購買的房屋能否辦理房屋所有權證是購房者關注的焦點。 許多購房者反 映，在購房一、 二年之后， 還辦不出房產證，主要原因是不良開發商在搞開發時各種手續不 健全，有的甚至是違章開發，搞違法建設。他們認為，反正購房

20、款已收齊，至于購房者是否 辦理房產證， 則是購房者自己的事。 而普通的購房者在簽訂購房合同時， 經常會忽視合同中 關于辦理房產證的約定條款。 結果待到房子入住后， 辦不出證時， 往往無法追究開發商的責 任。因此購房者在簽訂購房合同中應特別約定， 如因開發商的原因， 造成購房者不能在約定 的期限內取得房產證， 購房者有權提出退房； 開發商應在雙方約定的期限內退還房款， 并賠 償經濟損失。 6、開發商轉嫁費用 將自身應承擔的費用，通過合同方式轉嫁給購房者，也是一些開發商在合同中常設的“陷 阱”。根據國家規定，開發商應承擔的費用主要有房屋面積測量費、房屋產權初始登記費、 房屋交易過戶的部分費用等等。

21、但某些開發商往往會利用購房者的不知情，在合同中約定 “辦證的所有費用概由購房者自理。 ”硬是把應由自身承擔的費用轉嫁給購房者。 待購房者 明白了真相后， 這些開發商還會詭稱是購房者自愿承擔， 讓購房者“有口難辯”。 所以，購 房者在遇到此類問題的條款時， 一定要謹慎對待， 在合同中明確約定“辦證所需費用， 按國 家規定處理。”讓不良開發商無懈可擊。 7、交付面積中的欺詐 商品房預售合同中一般均有實際交付面積與預售約定面積不一致時的處理條款，其中最常用 的處理方式是按實結算，即約定按實測面積與約定面積間差，雙方按價款多退少補的解決。 這種處理方式看似公平， 但卻極易使消費者掉入不法房地產商所設的

22、面積陷阱。因為人們通 常理解的面積不一致一般是合理誤差范圍內的不一致。但事實上 無論預售時的暫測面積還是交付時的實測面積， 由于有“共用面積分攤”往往讓消費者一頭 霧水， 不法房地產商利用消費者缺乏房屋面積計算知識而大作文章， 或故意小房大賣， 或有 意提高設備層的層高而將本應分攤的設備層攤入共用面積。 如此一來， 商品房實際交付面積 大大超出預售面積，消費者都只能按實結算條款在先而被迫買下自己本不需要的面積。 預售購房過程中除了以上“陷阱”之外， 不良開發商可能還會在物業 管理 、質量爭議的處理、 房屋裝飾、 裝修、 設備標準等方面的約定上做“文章”。但是只要消費者在預購過程中能擦 亮雙眼仔

23、細對待每個細節，自己的合法權益是可以確保的。 三、商品房預售中侵犯消費者權益的原因 1、房地產開發商為了追求利益最大化，近些年來，我國房地產市場 異常地火熱，私人房地 產公司迅速增多， 競爭越來越激烈， 故而， 每個房地產開發商都會為了盡早收回 投資成本 而 想盡各種辦法， 使盡各種手段， 創造最大利益。 其中一方面體現在商品房預售環節就是個別 房地產商不惜損失人格、誠信、置 法律 、法規于不顧，明目張膽地設圈套，坑騙消費者。而 與此同時，相關的法律、法規的出臺又沒能跟上房地產市場的發展。 2、行政 監管力度不夠致使房地產市場不規范。商品房在預售之前必須先到縣級以上房地產 行政主管部門辦理商品

24、房預售證明。 通過對商品房預售證的辦理需要提供的手續的檢查， 即 可知道該開發項目的手續齊全與否。 在這個環節當中如果行政主管部門不能嚴格把關， 在證 件不齊的情況下， 辦理了“商品房預售證， 那么開發商對消費者利益的侵犯就會成為必然。 ” 3、消費者對相關法律、法規了解不夠。消費者在購房時，對相關的購房知識進行了了解， 但是比起專門從事房地產的開發商來說， 其專業知識就太匱乏了。 所以在簽訂預售 合同 時的 一些不合理條款根本無法辨別。 從一開始就進了開發商的圈套。 等到醒悟過來， 只有通過法 律手段來解決了。往往人們怕麻煩，好多輕微的侵權行為都自認倒霉息事寧人了。 四、商品房預售中消費者權

25、益保護的對策。 商品房預售合同簽訂后， 預購方 （消費者）享有商品房所有權的期待權。但預售商品房在建 成交付之前存在許多不確定的因素。 預售商品房的預購方承擔了比現房買賣人來說更大的風 險。因此法律非常重視對預購方利益的保護。 1、嚴格審查制度 國家通過嚴格審查預售方資格， 嚴格預售合同登記備案制度及預售商品房 建筑 設計變更的審 批制度， 嚴格按照法律規定的程序和建筑施工、 設計圖驗收以及強化對商品房預售的監管等 措施，加強對預售方的監督。 2、注意合同條款 作為預購方的消費者， 應特別注意預售合同的條款內容， 使用房地產管理部門的商品房預售 契約范本。 如北京市房地產管理局內銷商品房預售契

26、約范本 ，就有關預售商品房的價格、 預售商品房土地使用權及預售許可證、 房屋面積、 違約責任等條款以及糾紛解決方式條款作 了規范。 當發生違約事由時， 買賣雙方即可根據預售合同條款追究或承擔民事違約責任。 若 對合同理解不一致產生糾紛， 協商不成， 可以根據合同約定提交仲裁機構促裁或向人民法 院 起訴。 3、監督預收金的使用 為保證商品房建造工程如期順利進行， 預購方還須確定商品房預售所得款項是否真正用于相 關工程建設。 城市房地產管理法規定：“商品房預售所得款項，應當委托銀行 監管，專 項用于建設所預售的商品房， 銀行監管不當給預購人造成損失， 應當承擔賠償責任。 預購人 為保護自己的合法權

27、益，可以在簽訂預售合同之前，要求預售方出示預收款的監管協議。 若開發經營企業在預售商品房中有不依法辦理 商品房預售許可證 、挪用商品房預售款項、 未按規定辦理備案和登記手續等法行為時， 預購方可依 城市商品房預售管理辦法 有關規 定，向房地產管理部門檢舉，由房地產管理部門采取警告，責令停止預售，責令補辦手續， 吊銷商品房預售許可證，并可處以罰款等行政處罰措施。 4、律師 代理購房 商品房預購過程中， 律師的介入是非常有必要的。 由于房地產交易涉及到眾多的法規、 條例， 購房置業過程中有必要由律師幫助或負責辦理有關手續，以防止商品房預售中的陷阱和誤 區。律師的介入可以起到四個方面的作用： 一是對現有的法律條文進行合理的解釋； 二是幫 助消費者對開發商預售的房屋進行產權審查； 三是幫助消費者審查預售合同； 四是彌補遭受 法律涵蓋的不足。 注釋 段勇，商品房買賣中的法律問題與案例分析，第10