1、寫字樓定義與特點寫字樓分類與標準寫字樓產品體系寫字樓未來發展目 錄一、寫字樓定義與特點1.1 寫字樓定義1.2 寫字樓特點1.1 寫字樓的定義p 寫字樓是指國家機關、企事業單位用于辦理行政事物或從事業務活動的建筑物，其使用者包括營利性的經濟實體和非營利性的管理機構，是隨著經濟的發展，為滿足公司辦公、高效率工作需要而產生的。1.2 寫字樓的特點1.寫字樓一般建于城市中心的繁華地段2.建筑規模大，辦公單位集中，人口密度大3.建筑設備既現代有先進4.功能齊全、自成體系5.使用時間集中，人流量大6.經營管理要求高，時效性強二、寫字樓的分類和國際標準2.1 寫字樓分類2.2 寫字樓標準2.1 寫字樓的分

2、類按大小分類大型：建筑面積大于3萬m中型：建筑面積在13萬m小型：建筑面積小于1萬m按功能分類綜合型：以辦公為主，其他各業態為輔商住型：即可辦公，又可以入住單純型：只用于辦公功能按位置、自然或者質量狀況分類丙級：寫字樓已經使用一定年限，各方面都落后于時代發展乙級：區位較好，澆筑較好，物業服務較好甲級：區位極佳，建筑極佳，物業服務極佳2.2 甲級寫字樓的國際標準項目標準地理位置位于成熟的商業中心，同一個發展區域內集中了多個寫字樓，商務活動密集；交通便捷，有多條公共交通線路及已落成或興建中的地下地鐵路線實用率七成或以上外墻裝飾主樓Low-E低輻射玻璃幕墻及鋁合金嵌板。裙樓外墻以花崗石、大理石或Lo

3、w-E低輻射玻璃幕墻層高及闊度辦公室高度（凈高）2.6米以上，走廊寬度1.8米以上，電梯廳高度2.5米以上供電系統日常店里供應須為10KV高壓兩路供電，低壓配電為密集型母線槽，集中安裝于大廈低壓電井內，另配備進口發電機組作應急電源。（1）辦公層電容量為60VA/m-120VA/m（2）后備電源每層容量達60KVA左右。衛星接收系統采用衛星地面接受系統，收看中外電視頻道音響系統走道、門廳、車庫、大堂等公共場所均裝配消防播音員及音樂播放系統2.2 甲級寫字樓的國際標準項目標準內部裝飾（1）入口大廳 挑高大廳，高度大約25-30米，地面及墻身鑲嵌大理石，配合造型天花吊頂。首層大堂有電腦資訊查詢系統及

4、大型液晶顯示器。（2）電梯大堂（3）辦公室 輕鋼龍骨雙面石膏板加隔音棉建個，礦棉天花，假地臺（在原有水泥地臺升高）150mm以上，允許用戶自行隨意布置，變化及安裝電話槽、電話網絡、寬帶、以太網絡等（4）衛生間配有優質卷紙、擦手機、干手機、洗手液及空氣清新機空調系統中央空調系統，利用水冷機組提供冷氣，每個單位能獨立控制溫度，每冷噸大概服務15-20m，具備中央后備空調，當市斷電而后備電源發動，后被空調量大概是正常情況下的四分之一，送風末端設備為VAV BOX加采暖功能。（1）辦公室內設計溫度為22-24、濕度55%，新風量為10升/秒/人（2）入口大廳、電梯廳等均有空調提供，溫度為25（3）每層

5、洗手間均舍友抽風系統，溫度為262.2 甲級寫字樓的國際標準項目標準電梯（1）客用升降機為進口機組，升降機搭載人數每臺最少16人、1200KG，速度最低為2.5m/s，每次大堂等候時間不超過30S及繁忙時間為5分鐘之內，總搭載量不少于總人數百分之十二。（2）電梯分層區域每區大約為8到15層，集群控制（3）所有升降機有IC智能卡控制系統，其功能為非辦公時段保安管理操作功能（4）最少配備獨立貨用升降機一組、獨立行政電梯、獨立消防電梯（5）最少液晶顯示器一部，可播放節目及網上消息（6）有遠端監視及對講電話，轎廂內有閉路監視探頭停車場智能化停車場管理系統，有長期、月票、時票提供，有自動校對車輛識別功能

6、，停車場即使使用量及停車位置顯示及引導系統等等。停車位數量標準：每150m-180m商用面積一個停車位消防系統配備齊備的自動噴淋系統、消防栓、防火卷閘分區、編程火災走動報警系統項目標準樓宇自動化系統設備控制監視點檢測，控制及記錄設施設備的遠行，包括冷凍水機組、電力系統、水泵、電梯、扶梯、空調機/新風機、照明系統、保安巡更系統等等保安監控系統各主要入口通道及停車場、電梯轎廂配設攝像頭作24小時監控錄像，各消防通道門均配門磁監控資料通訊系統平均每十米至十五米建筑面積舍友一條電話線，每單位配10條IDD長途直播電話及傳真線路，采用衛星地面接收站系統光纖結構化布線系統，總系統可達1000mps。每層均

7、配有一對多模光纖線，提供100mps-1000mps頻帶，并預留兩組（兩隊）備用光纖，以配合發展使用擦窗機擦窗機配有自動校正內外側功能給/排水系統采用進口水泵設備，PLC控制的變頻恒壓供水，衛生間采用進口衛生潔具，配有定時香水噴霧采暖系統采用進口燃油/燃氣鍋爐采用進口熱水泵系統設備的采暖監控設備2.2 甲級寫字樓的國際標準2.2 寫字樓的標準5A甲級寫字樓的標準p 黃金區位 要有良好的交通與地理為主。p 超大規模 要有一個龐大的建筑面積，以及一個綜合性的功能配套。p 建筑文化 主要指摩天大樓的建筑文化。p 硬件設施 所使用的技術較酒店更為先進，對建筑設計和建筑功能創新的要求更高。p 軟件服務

8、提供高效物業服務，另一方面可以提供不同企業的不同專業化商業服務。三、寫字樓的產品體系3.1 硬件配置3.2 軟件配置3.1 硬件配置外立面p 寫字樓首要的硬件配置就是其外立面的設計，通過外立面就可以看出一個寫字樓的等級，外立面用材主要有石材、石材+玻璃、 Lowe玻璃幕墻為主。p 目前市場上5A甲級寫字樓常用的外立面已Lowe中空鍍膜隔音玻璃為主。3.1 硬件配置車行大堂p 車行大堂一般極少被設置，但是車行大堂的設置，可以讓項目的品質感得到大大的提升。p 通過交通障礙物或圍欄的設置實現人車分流3.1 硬件配置大堂p 根據項目的形象要求來考慮寫字樓的大堂面積和高度。p 避免狹小的大堂面積和較低的

9、高度給人造成壓抑的感覺，p 要有強烈的空間感和舒適性。p 寫字樓大堂的面積一般不應小于300平方米，內空高p 度最低不低于5米。p 寫字樓的檔次越高其大堂的高度就越高，大堂的面積也越大。3.1 硬件配置電梯間電梯廳作為除大堂外客戶最關注的公共空間，選材同樣也是十分的考究，大多數甲級寫字樓建議采用高檔大理石不銹鋼裝飾材料，融合與大堂相協調的地面裝修，形成特有商務特質。3.1 硬件配置電梯p 寫字樓內主要以垂直梯為主，一個寫字樓內電梯的好壞除了以電梯品牌作為衡量以外，還以電梯的速度作為衡量。電梯技術指標：1、速度：高速客用電梯可達到6m/，平均電梯速度在2.54m/2、載重：一般客用電梯的載重量為

10、1350 1600公斤，載重人員在1320人左右 3、轎廂尺寸：普遍為2.01.52.9（寬深高）4、建面比：按照建筑面積與電梯的比例來計算，甲級寫字樓一般要求5000平米配備一部電梯，國外高端寫字樓能做到20003000平米左右。3.1 硬件配置空調p 寫字樓內空調的配置，直接影響到整個寫字樓的辦公環境的好壞；p 目前常見的空調系統有VRV與VAV兩種；p VRV：是通過壓縮機制冷劑循環參合進入室內換熱器的制冷劑流量,適時地滿足室內冷熱負荷要求的高效率冷劑空調系統p VAV：變風量（Variable Air Volume）空調系統是一種通過改變送風量來調節室內溫濕度的空調系統。 3.1 硬件

11、配置衛生間p 細節決定成敗，洗手間設計是最容易忽視的細節，但卻是客戶實在感知到的地方。p 高端寫字樓內常用衛生間潔具品牌有科馬、科勒、美特、TOTO等。p 衛生間的裝修色調、采光色調與公共部分要求協調統一。p 設置玄關和過渡前室，并利用該空間提供人性化服務，如整裝室或化妝間。3.1 硬件配置公共導視系統p 公共導視牌也是一個寫字樓不可或缺的配置之一，這些都能為使用者帶來實際的方便要求：p 指位明確；p 采用國際統一圖標；p 材質商務感強3.2 軟件配置物業服務p 寫字樓物業服務的水平，是寫字樓整體品質的一個重要因素。3.2 軟件配置會議系統u集成化的設計使會議室中的所有設備有機的統一在一起，提

12、高了主持人對整個會議的控制度 u液晶觸摸屏直觀化、可視化的操作界面使繁多設備的被控變得簡便、快捷 u科技化、智能化的集成充分體現了現代會議的高品位所在 u規范化、系統化的會議配置提高會議了效率不僅可以滿足會議、討論等方面的需要； 還可以具備演講、講座、培訓、學術交流等方面的多業務工作需要，保證會議高效進行3.2 軟件配置智能系統無線通訊的全區覆蓋商務隨時隨地，無片刻耽擱OA金屬可調網絡架空地板與1G/戶的網絡光纖 四、寫字樓的未來發展4.1 向高層發展4.2 向智能化發展4.3 向靈活性發展4.4 向綜合性發展4.1 向高層發展物質基礎近代高層辦公建筑始于19世紀，科技和工業的快速發展為辦公樓

13、向高層發展奠定了物質基礎：鋼鐵及鋼筋混凝土在建筑上的應用，給建筑結構方式和建筑造型提供了新的可能性；社會原因：由于資本主義的發展，城市人口的高度集中，使城市用地十分緊張；許多辦公樓建在城市中心的繁華地帶；在有限的昂貴的土地上需要容納大量的辦公場所；功能相同的辦公層的疊加，可以集中地使用各種先進設備；樓房的業主把建筑物當作炫耀實力的手段。4.1 向高層發展 隨著人類科技的不斷進步，建筑物的高度必將不會增高。目前世界上最高的建筑物為阿聯酋的迪拜，高度為828米。 目前世界十大建（構）筑物高度排名如下： 一、阿聯酋的迪拜：828米； 二、美國北達科塔洲電視臺：628.8米； 三、中國廣州電視塔：61

14、8.6米； 四、加拿大電視塔：555.3米； 五、臺北101大樓：508米； 六、美國110大樓：473.7米； 七、吉隆坡佩特納斯大廈(雙子星)：452米； 八、芝加哥西爾斯大廈：443米； 九、上海金茂大廈：421米； 十、香港國際金融中心第二期：415米。 4.2 向智能化發展p 智能化寫字樓是一種新的建筑體系，近年來由于電子計算機的發展和普及，實現了人工智能型管理，為情報通訊事業的迅速發展提供了新的可能。80年代在美國、日本等發達國家興起的智能型辦公大樓就是適應高度競爭的需要而誕生的高技術、高效率的新型辦公大樓。p物質基礎p技術背景：20世紀最后的20年，是信息技術飛速發展的年代。信息

15、技術是在微電子、計算機和現代通信技術基礎上發展起來的一門高技術。技術如此迅速地發展，必然要尋找新的增長點，智能化寫字樓實際上是信息技術向傳統產業轉移的一個結合點，也是信息產業擴張市場的一個橋頭堡；p經濟背景：由于信息技術的發展，信息成為一種資源，使第三產業迅速崛起。在發達國家特別是在一些經濟中心城市中，第三產業無論是在國民經濟總產值中還是在就業人口中都占有舉足輕重的地位；由于第三產業在國民生產總值中所占比重日趨提高，必然需要提供能提高其勞動生產率的工作環境和工作條件。p社會原因： 70年代石油危機以來，發達國家開始把原來由政府壟斷經營的交通、郵電、通訊等行業轉為民營或股份制經營，以扭轉長期的經

16、營虧損； 許多發展中國家為解決經濟發展基礎設施落后和資金匱乏的問題，也將原先由政府投資的交通、通訊等項目，向民間和國外開放，出現BOT方式（建設-經營-轉讓）； 特別是，90年代以后，冷戰結束，大批高技術軍工企業的投入，使得信息技術市場競爭激烈，出現專門為智能化寫字樓建設的系統集成商，為智能化大廈的建設提供了堅實而廣泛的基礎。4.2 向智能化發展智能化大樓主要體現1.辦公自動化（OA）：局域網（LAN）連接的電腦網絡系統，使用戶每人只用一臺工作站或終端個人電腦，便可完成所有的業務工作：共享打印機、繪圖儀、調制解調器、傳真、收發電子郵件、進入國際互聯網等；2.建筑自動化（BA）：BA包括環境能源

17、管理系統、安保管理系統、物業管理系統；3.先進的通訊系統：以大樓數字專用交換機（DPBX）為中心，在樓內聯接程控電話系統，電視會議系統和多媒體聲象服務系統，對外與廣域網（WANS）或城域網（MANs）以及衛星通訊系統相聯，實現大樓內外便捷的聲象數字通訊，DPBX還應具有最低成本路由管理功能和自動計費功能。4.智能建筑管理系統：利用國際上最先進的分布式控制理論而設計的集散系統。IBMS可以將三A系統與大樓的商務管理系統集成在一起，從而實現物業管理、財務管理、人事管理、酒店管理等全面自動化。5.綜合布線系統：通過綜合布線系統PDS來實現，可以傳輸數據、文本、圖象、傳感器、模擬或數字等信號。6.環境

18、能源管理系統：電力照明系統、空調衛生系統（空調、排水）、輸送系統（電梯、扶梯）7.安保管理系統：防災系統（火災、煤氣）、防范系統、數據系統（IC卡管理、指紋管理、聲紋管理）等8.物業管理系統：計量系統、維護保養系統.4.2 向智能化發展4.3 向靈活性發展產生原因伴隨著信息環境的網絡化和高度信息化的社會時代的到來，寫字樓的環境也隨之而發生了變化，因此為了和辦公樓的變化相適應，就必須在設計的時候具有高度的靈活性；可以靈活適應各類客戶的需要，無論是大客戶、小客戶；自用型、投資型；客戶在使用時的空間、設備的各種變化：辦公空間的變化、人員的增減、設備的調整4.3 向靈活性發展 解決方案：大空間（隔斷/

19、半隔斷）：國外興建的高層辦公樓應變能力較強，有相當一部分采用了大空間靈活平面布局。由于辦公的內容與方式不同，最合適的空間形式莫過于一個大空間，以適應現代辦公組織體系的不斷調整，不斷更新。但毫無遮擋的大空間有勢必帶來噪聲和視線的干擾。因此常采用可拆裝的半隔斷式的工作位置屏障，使工作人員在大空間辦公室內形成“場”的感受。網格：靈活性還表現在寫字樓采用將室內地墻與吊頂平面按一定模數與尺度劃分成為網格。在這些網格中安排相同的燈光、空調、電器插頭等裝置，供租用者依自己的需要安排隔斷，以劃分不同的空間面積，滿足不同使用要求。為了靈活地安置辦公自動化設備用的接電口，有的按一定間距設置地插銷；有的在地板中留有

20、多孔道地面電線管和窗下線路柜；有的則做成類似電子計算機房那樣的架空地板，為未來增添各種設備用電留有更大的可變余地。什么是向綜合性發展？是指隨著經濟的發展，寫字樓產品不僅只單純承擔辦公的功能，而且還承擔了如購物、居住、休閑、餐飲等多方面的功能4.3 向綜合性發展產生的原因：需求的因素：單純的辦公大樓上下班時人流非常集中，無法很好地解決上班人員的交通、餐飲、購物、休息、居住等要求。為了克服這個問題，就出現了多功能的綜合性大樓。建筑物所有者經濟效益最大化的考慮綜合性發展4.3 向綜合性發展綜合性定義：是將城市中商業、辦公、居住、旅館、展覽、餐飲、會議、文娛、交通等城市空間的三項以上進行組合，并在各部

21、分之間建立一種相互存在，相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率而統一的綜合體；優勢： 各種功能互為補充，整幢建筑可以在一定范圍內實現自給自足，形成“城中城”的經營方式； 各種功能互為裨益，提供對方發展的潛力，反過來促進自身的增長，從而使建筑獲得良好的經濟效益基本特征：p空間尺度大，空間形式處理豐富p交通系統形態打破了傳統的街道單一層面的概念，形成豐富多變的街道空間p應用現代城市設計、環境與行為理論進行景觀于環境設計p高科技、高智能設施的使用p全天候服務周期設計p協調互補的功能設計，滿足城市生活多功能的交疊功能構成：辦公、酒店、商業、居住、交通THE ENDTHANK YOU2.2 甲級寫字樓的國際標準項目標準地理位置位于成熟的商業中心，同一個發展區域內集中了多個寫字樓，商務活動密集；交通便捷，有多條公共交通線路及已落成或興建中的地下地鐵路線實用率七成或以上外墻裝飾主樓Low-E低輻射玻璃幕墻及鋁合金嵌板。裙樓外墻以花崗石、大理石或Low-E低輻射玻璃幕墻層高及闊度辦公室高度（凈高）2.6米以上，走廊寬度1.8米以上，電梯廳高度2.5米以上供電系統日常店里供應須為10KV高壓兩路供電，低壓配電為密集型母線槽，集中安裝于大廈低壓電井內，另配備進口發電機組作應急電源。（1）辦公層電容量為60VA/m-1