1、英國皇家特許測量師行為準則簡介英國皇家特許測量師行為準則簡介本人于去年十月參加了英國皇家特許測量師學會(rics)第一次在中國設立的產業測量師(類似于中國注冊房地產估價師)專業能力考試(apc)，并通過了該考試，成為中國內地第一位獲得英國皇家特許產業測量師資格的專業人士。該專業能力考試中的部分問題是有關測量師執業道德和行為準則的，現有機會介紹給大家，以供探討。英國皇家特許測量師學會有一個自我管理的準則，去維持和促進進行業維護公眾的利益。它包括了大量未成文的倫理道德準則和一個成文的強制性準則，并頒布成為行為準則(rules of conduct)。行為準則提供了一個會員與他們的客戶、雇主關系的結

2、構，并包括了廣泛的旨在維護公眾利益的義務。該準則共有9條：l、每個會員應該以一種適合特許測量師的方式處事。如：測量師應誠實、正直、處事正當得體等等。2、每個會員應該遵守這個準則，用以規范他們從事職業或生意的方式。如：會員應以公開、透明、對客戶有責任心，不能以誤導公眾的方式從事他的生意，對客戶的資料要保密，應迅速回復客戶的問題等等。3、每個會員應該遵守準則關于避免利益沖突的要求(conflicts of interest)，如果發生這種利益沖突時，能及時處理。4、每個會員應該根據準則，向學會提供關于他的實踐、雇傭和生意的詳情，這是學會管理以及學會對會員的專業行為和紀律管理的需要。5、為了維持測量

3、師最高專業水平的利益，遵守由學會制訂和頒布的所有執業說明，是每個會員的責任。6、每個會員應該根據準則進行投保，以防備因違反一個測量師的專業責任而招致的索賠。7、根據準則，每個會員必須：a.對持有任何客戶的金錢或客戶委托給他的金錢，必須分別存放在一個或多個銀行帳戶，同時，這些帳戶必須同他自己的、他事務所或公司的帳戶分離；b.對這些帳戶所代表的或來自任何人(不管是否是客戶)的持有、支付或收到的所有的金錢進行定期查帳；c.按準則規定保持這些帳戶的記錄，并且，按準則去維持它們。會員帳戶準則的目的是確保委托給會員的金錢：-支付于一個獨立的指定帳戶；-正當地記錄在由會員維護的帳戶中；及-正當地監控。8、根

4、據準則，每個會員應該每年進行繼續專業發展的學習；一旦學會有要求的話，應該向學會提供證明。9、a.每個會員應該有能力處理他個人的和生意的財務事務，以避免：(i)他不能迅速全部地償請自己的債務；(ii)他被宣判破產，或對他在世界上任何地方進行類似設立在英格蘭或威爾士的破產訴訟；(iii)他同他的債權人，或者為了債權人的利益簽訂了一個協定或合作。b.會員如果是一個為公眾提供測量服務的公司，則應確保該公司：(i)不是一個正面臨著破產清算的或者有爭議財產者的公司主體，除非公司的債務已全部償請；(ii)當破產時，迅速地償清了它的全部債務；(iii)不是法院發布結束通告的公司主體，除非公司的債務已全部清償。

5、在上述9條準則中，第3條關于利益沖突的準則，在實踐中十分重要，這里我們稍加闡述。所謂利益沖突，即會員的利益與客戶的利益有抵觸，或者，客戶認為易于干擾會員獨立的專業判斷；它大致有如下幾種情況：會員的利益與一個客戶的利益之間的沖突當一個利益沖突發生或有可能發生在一個會員或他的伙伴與一個客戶之間，他必須：(i)盡早地披露給客戶沖突的可能性，有關他的。清況和其他相關事實；(ii)通知客戶，無論是他個人或他的事務所或公司都不能代表或繼續代表客戶，除非被客戶要求繼續去做，并且已經首先勸告客戶去獲得獨立的專業意見；(iii)盡早地與客戶書面確認上述情況。客戶利益與客戶利益之間的沖突當一個利益沖突發生或有可能

6、發生在一個從事測量師業務的事務所或公司的兩個或更多的客戶之間，其中某個客戶是一個合伙人或董事，會員必須：(i)披露給每個客戶沖突的可能性，有關它的情況和其他相關事實；(ii)通知每個客戶，無論是他個人或他的事務所或公司都不能代表或繼續代表客戶，除非被客戶要求繼續去做，并且已經首先勸告每個客戶去獲得獨立的專業意見；(iii)與每個客戶書面確認上述情況。該利益沖突是指會員可能從其中一個客戶那里得到機密信息，并且面臨進退兩難的困境-既違反了保密性，又不能恰當地告知另外客戶實質性的信息。一些潛在性的利益沖突的例子：-在同一個項目中代表兩個或更多的競爭客戶；-在同一個投資物業中代表兩個或更多的競爭客戶；

7、-為業主與買家(或準買家)對同一物業進行估價；-為客戶估價的物業同時是本測量師行代理銷售或管理的物業。個人利益a.當一個會員充當代理人銷售或租賃他自己擁有或他的伙伴擁有的房地產，或者他或他的伙伴在其中有利益時，他必須將相關的事實迅速地以書面形式披露給未來的買家或承租人，如果未來的買家或承租人委托了律師，則應披露給那個律師。b.當一個會員充當代理人銷售或購買農場份額時，他必須迅速對所有有關方面披露關于：(i)他代理的能力和他替誰代理；(ii)他是否將收到任何高于他費用的報酬，如果這種披露是口頭的，則應迅速地以書面形式確認。c.當一個會員充當銷售他自己或他的事務所擁有的私人財產的代理人時，他必須迅

8、速地以書面形式披露給未來的買家或買家的代理人。團體安排如果會員的事務所是一批聯合事務所的一部分，它所代理的一個客戶與該聯合事務所下的另一個事務所代理的另一個客戶有了利益沖突，在以下情況時，則不被認為是一個利益沖突：a.在兩個事務所之間沒有共同的負責人或雇員；及b.在兩個事務所之間沒有直接或間接的利益分配。社會團體辦公室持有人當一個會員在某領域持有可能導致與他的某個客戶利益沖突的社會團體辦公室時，那么，必須告知那個客戶委托的詳情和他與客戶的關系，以及他占有該位置的相關社會團體，并且，只有將這些情況全面地披露給客戶以后才能接受委托。費用和利益的透明度如果知道的話，每個會員應該書面向他的客戶披露，因

9、客戶的委托他能獲得的任何費用、傭金或其他的利益(超出達成一致的費用或傭金)及其性質、基礎或數額，當這個披露是口頭的話，會員必須以書面的形式確認。濫用委托會員受一個客戶的委托，與一個第三方談判時，不能堅持他應該在任何程度上被那第三方聘請，除非：a.他已經得到他的客戶的特殊的同意去這樣做，并且經書面確認；及b.他已經立即并且書面勸告第三方去獲得獨立的專業意見。會員可以在已經披露并且首先勸告第三方去獲得獨立的專業意見的情況下，去推薦一個關于土地、物業或建設工程的交易，或單獨地或部分地給予第三方優惠期望，不管是直接地還是間接地使他自己或他的事務所，能夠獲得將來費用的收益或獲得其他財務方面的收獲。對第三

10、方的義務當一個會員即將或已經被委托代表一個客戶履行一個對第三方承擔信任義務的合同時，他必須迅速地書面通知第三方，因為他的委托原因而產生的超出他的正常費用或傭金的利益。引誘一個會員可以支付給一個第三方酬金、傭金、禮物或恩惠，以作為對他介紹一個客戶的報酬，前提是：他應迅速地以書面形式向客戶披露，酬金、傭金、禮物、或恩惠的數量或性質以及第三方的身份。在實踐中，本人也有機會遇到利益沖突的發生。從專業角度看，不接受該項估價委托是最安全及最保守的方法。然而從商業角度上來看，這個方法不一定是最合適的。因此，本人在權衡輕重的情況下，通常考慮是否可以采取完全披露的方法，即向有關的委托方披露該利益沖突，如能獲得所

11、有有關方面的書面同意(確認)我們的工作，那么就形成了雙贏局面。客戶獲得了所需的服務，本公司也可以放心地接受委托。當我完成該估價報告時，也必須將背景披露于報告中。如果我不能獲得所有有關客戶的書面同意，那我是絕對不能夠接受此類利益沖突的委托。根據上面介紹的學會頒布的測量師行為準則，我列舉一些在專業能力考試中被考官問到的有關職業道德和行為準則的問題，其中一些問題出現在去年本人的專業能力考試中。這些有關職業道德和行為準則的問題是：問：被發覺疏忽罪必須證明什么?答：必須顯示因為違反了關心責任而導致了損失。問：誰是當前英國皇家特許測量師學會主席?.答：jonathan harris.問：為什么測量師行要有

12、專業保障保險?答：為了保護測量師行針對因為測量師行疏忽的原因而來自第三方的損失投訴。問：一個朋友要求你提供關于他的住房價值的意見，你應該怎樣做?答：向他解釋這超出了我的專長，邀請他去辦公室并提出服務。問：有人懷揣一百萬英鎊來到你的辦公室并表示他想購買一些物業，你應該怎樣做?答：恐怕是洗錢。告訴上司、可能的話告訴rics。問：有人要求你給他建議，就當前市場，他應該投資房地產、證券還是債券?答：僅能夠在房地產投資上給他建議。問：有個客人送你一箱威士忌，感謝你為他所做的所有的勤勞工作，你能接受它嗎?答：不能接受禮物，因為它會影響將來工作。問：什么是rics有關客戶金錢的指引?答：應該分開保存在指定帳

13、戶。問：哪些種類的過錯被認為不適合一個特許測量師?答：破產倒閉，無償還能力，犯罪都將導致自動驅逐。問：當你發現了一個利益沖突你應該怎么做?答：書面通知客戶，忠告他們去尋找其他專業意見。問：測量師接受委托有什么指引?答：必須確保沒有其他人接受委托；不能打電話給私人住所；不能夠在沒有所有資料的情況下報價；不能夠參考其他測量師的價格報價；不能對個人施加壓力。問：當你發現在一個物業中你有個人利益，你應該怎么做?答：立即透露給客戶，在客戶沒有同意的情況下不能繼續提供服務，必須對該。情況進行書面確認。問：你能夠采取什么步驟，減少第三者針對你的專業保障保險對你投訴成功的可能性?答：書面委托；不要作假設(客戶不會投訴)；不要承擔超出你專業技能范圍的工作。問：為什么你的測量師行有可能從公司合并中獲得利益?答：減少專業保障義務，能通常更有效的運作業務。問：如果你決定成立測量師行，你需要做什么?答：購買專業保障保險及有可能建立客戶帳戶。測量師不應尋找去承擔超出他們專業能力范圍的工作。問：如果你即將獲得對一個評估業務的委托，并且已同意評估費用的條款及其他事項，然后你應該作什么?答：委托條款必須書面確認。從以上的例題中可以看出，英國皇家特許測量學會行為準則最主要目的是為了維護公眾利益，保護客戶利益，如：測量師行需購買專業保障保險以防備因疏忽而被索