1、湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)工學(xué)院工程管理專業(yè)課 程 設(shè) 計 課程設(shè)計名稱： 建設(shè)項目財務(wù)經(jīng)濟(jì)評價 班 級： 工程管理二班 姓 名： 石慶 學(xué) 號： 200940613221 2011年 11 月 21 日課程設(shè)計名稱：房地產(chǎn)項目初步可行性研究一、課程設(shè)計目的：通過課程設(shè)計，熟悉掌握房地產(chǎn)市場調(diào)查方法和項目策劃方法，工程經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原理和方法，能運用所學(xué)知識進(jìn)行房地產(chǎn)項目可行性研究。具體包括：1、 掌握房地產(chǎn)市場調(diào)查問卷和樓盤調(diào)查編寫方法2、 熟悉房地產(chǎn)市場調(diào)查方法和技巧3、 熟悉房地產(chǎn)市場調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析方法4、 熟悉房地產(chǎn)市場目標(biāo)市場選擇方法5、 掌握房地產(chǎn)市場定位方法6、熟悉房地產(chǎn)項目成本費用的構(gòu)成及其

2、用途7、掌握成本估算的方法8、熟悉銷售收入、利潤、稅金等概念，掌握銷售收入、利潤、稅金的計算方法9、熟悉財務(wù)評價的基本步驟10、掌握現(xiàn)金流量的構(gòu)成與現(xiàn)金流量表的編制11、掌握財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測算12、掌握工程項目靜態(tài)動態(tài)評價方法。二、課程設(shè)計進(jìn)度安排：本設(shè)計按教學(xué)計劃安排，共2周。第1天， 編制樓盤調(diào)查表和市場調(diào)查問卷第2、3天，進(jìn)行樓盤調(diào)查和市場問卷調(diào)查第4天，進(jìn)行樓盤和調(diào)查問卷統(tǒng)計分析第5天，根據(jù)統(tǒng)計分析進(jìn)行房地產(chǎn)項目市場細(xì)分，目標(biāo)客戶群定位及房地產(chǎn)產(chǎn)品定位。第6天，根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃，進(jìn)行房地產(chǎn)項目成本費用的估算。第7、8天，進(jìn)行相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的測算和分析第9天，初步審查設(shè)計成果，對設(shè)計

3、進(jìn)行修改完善第10天，整理完成課程設(shè)計。 三、課程設(shè)計內(nèi)容要求： 1. 內(nèi)容要求： （1）2010年長沙市房地產(chǎn)市場分析 （2）該項目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析（3）房地產(chǎn)項目市場定位及規(guī)劃 （4）房地產(chǎn)項目相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的測算和分析 （5）房地產(chǎn)項目可行性分析 （6）結(jié)論 2.內(nèi)容提綱： （1）項目概括 （2）2011年長沙市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及需求分析 （3）項目規(guī)劃： a.土地所在地周邊房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀（根據(jù)樓盤調(diào)查進(jìn)行說明） b.消費者需求特點 c.項目定位：目標(biāo)客戶群、產(chǎn)品核心利益的追求（核心產(chǎn)品定位） 形式產(chǎn)品定位及附加產(chǎn)品定位（重點） d.項目營銷策略：開盤時間、銷售節(jié)奏的控制及不同時期

4、的銷售價格 （4）房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)可行性分析 包括各種成本估算表及現(xiàn)金流量表，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的分析，判斷項目是否可行。 （5）社會影響分析 （6）結(jié)論及建議。 備注：房地產(chǎn)市場調(diào)研6-8名同學(xué)為一組進(jìn)行，相關(guān)房地產(chǎn)市場研究部分內(nèi)容要求參考房地產(chǎn)市場研究作業(yè)相關(guān)內(nèi)容，一組的同學(xué)市場研究的內(nèi)容可以一致，相關(guān)經(jīng)濟(jì)可行性分析每名同學(xué)獨立完成。1項目概況1.1基本情況1.1.1項目名稱大和齊家地產(chǎn)1.1.2項目位置地理位置：芙蓉區(qū)沙灣路1688號交通位置：位于芙蓉區(qū)白沙灣路和荷花路的交匯處（瀏陽河風(fēng)光帶文化公園旁），鄰人民東路，通遠(yuǎn)大路，道路系統(tǒng)四通八達(dá)；西由荷花路直連長沙火車站，南由白沙灣緊接武廣高鐵，出

5、行十分便捷。周圍交通: 公交線路：131、405、142、702、168等緊鄰地鐵2號線、5號線與6號線距地鐵2號線古曲路站僅300米，距地鐵2號線萬家麗站僅500米1.1.3承辦單位概況開發(fā)商：長沙大和齊家地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商：自然力設(shè)計單位：湖南方圓建筑工程設(shè)計有限公司施工單位：長沙市富湘建筑有限公司物管單位：創(chuàng)新物業(yè)長沙公司1.1.4項目周邊情況項目東臨瀏陽河、南望圭塘河，是城央極為罕見的雙河環(huán)抱社區(qū)。東臨瀏陽河風(fēng)光帶，恰當(dāng)隔離喧囂，憑添無限美景，更增大量觀光、休閑、娛樂設(shè)施。瀏陽河休閑產(chǎn)業(yè)帶，兼享產(chǎn)業(yè)帶帶來的巨大升值空間。南臨瀏陽河文化公園，綠樹簇?fù)?，碧水環(huán)繞。周邊配套設(shè)齊全，有超市

6、百貨：大潤發(fā)、沃爾瑪、步步高、人人樂、家潤多；有建材家居：萬家麗、好百年、歐亞達(dá)、通程OUTLINES；還有中西餐廳：新長福、新玉樓東、麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客；以及醫(yī)療門診：旺旺醫(yī)院、馬王堆療養(yǎng)院、湘雅附二、黃興醫(yī)院；更有知名學(xué)校：芙蓉中學(xué)、長郡育才二小、高嶺小學(xué)、育英小學(xué)、東郡小學(xué)。配套設(shè)施齊全豐富，方便生活起居。1.1.5項目主旨旨在利用天然的主舵兩河一灣的地理優(yōu)勢，以“人與自然的和諧相處”為理念，提倡“大和”思想，打造“真正自然、健康、惠民、便利的經(jīng)濟(jì)適用房”。讓居民享受大自然和都市生活的融合，營造“采菊東籬下，悠然現(xiàn)南山”的氛圍；讓普通老百姓都有經(jīng)濟(jì)便利的房子居住，讓“小家其樂融融，讓

7、大家團(tuán)結(jié)一致”。1.2各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表1-1序號項目單位數(shù)值1總占地面積5749.272建筑面積14948.1023建筑密度%204容積率2.65綠地率%406項目總投資萬元25007財務(wù)凈現(xiàn)值萬元294.718財務(wù)內(nèi)部收益率%17.29靜態(tài)投資回收期年2.712 投資環(huán)境及市場分析2.投資環(huán)境分析2.1.1全國整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境2011年國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好，據(jù)初步測算，上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值204459億元，同比增長9.6%。2011上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資26250億元，同比增長32.9%。其中，住宅投資18641億元，增長36.1%。全國商品房銷售面積44419萬平方米，同比增長12.9%。全國

8、房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為101.75。房地產(chǎn)趨勢仍舊樂觀，有充足的潛力可挖掘。2011年1月26日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，發(fā)布房地產(chǎn)市場調(diào)控“新國八條”。在這些政策的綜合作用下，前三季度房屋銷售增速持續(xù)下滑，居民預(yù)期有所改變，企業(yè)資金壓力不斷上升，房價漲幅回落，房價下降城市數(shù)量逐步增多。而這正是我們開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房的好時機(jī)，要把握好挑戰(zhàn)，在挑戰(zhàn)我創(chuàng)新，求得生存。而從供需關(guān)系來看，目前中國城市戶均僅有0.74套住房，距離戶均一套尚有一定距離，并且受投資渠道不暢，通貨膨脹、人民幣升值壓力、熱錢流入等的影響，促使房地產(chǎn)的需求量增大，房地產(chǎn)市場仍有較大需求，可開發(fā)潛力大。2.1.2項目投資

9、環(huán)境 1）地塊環(huán)境分析（1）地塊周圍環(huán)境項目位于芙蓉區(qū)白沙灣路和荷花路的交匯處，鄰人民東路，通遠(yuǎn)大路，道路系統(tǒng)四通八達(dá)；西由荷花路直連長沙火車站，南由白沙灣緊接武廣高鐵，出行十分便捷。周邊房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)較多，形成新興開發(fā)區(qū)。（2）交通條件附近公交車便利（131、405、142、702、168等），緊鄰地鐵2號線、5號線與6號線，距地鐵2號線古曲路站僅300米，距地鐵2號線萬家麗站僅500米（3）配套設(shè)施項目設(shè)有13層居民住宅樓4棟，地下一層為停車場，其中兩棟地上一層為商鋪。住宅樓為經(jīng)濟(jì)型適用房，既適合家庭居住，也適合大學(xué)畢業(yè)生、新婚夫妻或白領(lǐng)居住，特別為剛就業(yè)客戶提供經(jīng)濟(jì)房。2）項目環(huán)境優(yōu)劣分析

10、（1）優(yōu)勢項目主打經(jīng)濟(jì)適用房，符合當(dāng)前形勢，迎合市場。項目融合自然與生活為一體，愜意安謐。項目周邊配套設(shè)施相對完整，交通便捷。項目周邊的各個開發(fā)區(qū)對本塊地的發(fā)展有比較大的促進(jìn)作用。（2）劣勢項目所在地相對人口密度較低。項目規(guī)模較小，對發(fā)展有一定影響。（3）機(jī)會隨著地鐵的建成及周邊的開發(fā)和配套設(shè)施的完善，本項目的環(huán)境優(yōu)勢將漸漸體現(xiàn)。隨著畢業(yè)生逐漸增多，購房需求量增大，家庭對經(jīng)濟(jì)適用房也愈來愈青睞，本項目將獲得更大的發(fā)展機(jī)會。（4）威脅當(dāng)?shù)厝藢Ρ緣K地的認(rèn)識和評價相對不高，還要進(jìn)行有力的宣傳。項目周邊樓盤較多，競爭大。2.2市場分析2.2.1長沙市場分析1）GDP保持較快增速，經(jīng)濟(jì)勢頭良好 自200

11、3年以來，長沙GDP一直穩(wěn)定增長GDP增長幅度穩(wěn)定在14%以上的水平。在國家政策的扶持下，長沙經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)快速發(fā)展。2）固定資產(chǎn)投資增幅較大，城市化進(jìn)程加速隨著2011年經(jīng)濟(jì)的繼續(xù)回暖，長沙地鐵1、2號線的開工建設(shè)，南湖路過江隧道、城際輕軌、火車北站片區(qū)整改等大型項目的相繼開工建設(shè)，長沙固定資產(chǎn)投資總額不斷增長，長沙城市建設(shè)正進(jìn)入一個快速發(fā)展的時代。2.2.2房地產(chǎn)市場分析-長沙房地產(chǎn)市場運行情況2011年第一季度，房地產(chǎn)市場不但遭遇限購、價格控制等一系列調(diào)控政策的強(qiáng)力沖擊，同時又受到了傳統(tǒng)春節(jié)成交淡季的影響。在調(diào)控政策的緊鑼密鼓下，作為二線城市的長沙，3月4日和31日分別出臺了限購細(xì)則和限漲目標(biāo)

12、，但市場對政策的敏感程度遠(yuǎn)不如一線城市，一、二季度成交量不降反升，且價格相對穩(wěn)定，標(biāo)志著市場觀望和相持狀態(tài)基本成型。1)商品房供應(yīng)情況:上半年全市新建商品房累計批準(zhǔn)預(yù)售881.10萬，同比減少0.87%，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售805.63萬，同比減少0.27%。內(nèi)五區(qū)新建商品房累計批準(zhǔn)預(yù)售539.69萬，同比減少18.63%，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售502.11萬，同比減少16.94%。內(nèi)五區(qū)新增上市量同比大幅下降，特別是天心區(qū)、雨花區(qū)尤為明顯；三縣市新增上市量同比有較大增長，同比增幅均超過55%以上，僅望城新增上市量小幅下滑。2)商品房銷售情況。1-5月，長沙地區(qū)新建商品房累計銷售備案854.77萬，同比

13、減少8.18%；其中，內(nèi)五區(qū)新建商品房累計銷售備案598.51萬，同比減少4.98%。截止6月25日，6月前四周長沙全市新建商品房網(wǎng)簽82.76萬平方米，7805套；長沙上半年住宅成交共41396套，444.89萬平米，同比下跌34.87%，均價6014元/平米，同比上漲23.16%。3)商品房價格情況。2011年上半年長沙房價仍然保持上漲態(tài)勢。岳麓區(qū)的樓市均價為5681元/，平均每月上漲78元/。經(jīng)開區(qū)的樓市均價為4753元/，平均每月上漲141元/。開福區(qū)的樓市均價為7220元/，平均每月上漲78元/。芙蓉區(qū)的樓市均價為8323元/，平均每月上漲158元/。天心區(qū)的樓市均價為6848元/，

14、平均每月上漲103元/。雨花區(qū)的樓市均價為6930元/，平均每月上漲135元/。如果按月來看，1月內(nèi)五區(qū)新建純商品住宅備案均價為5105元/，2月內(nèi)五區(qū)新建純商品住宅備案均價為5889元/，3月內(nèi)五區(qū)新建純商品住宅備案均價為5529元/, 4月內(nèi)五區(qū)新建純商品住宅備案均價為5021元/, 5月內(nèi)五區(qū)新建純商品住宅備案均價為 6579 元/, 6月內(nèi)五區(qū)新建純商品住宅備案均價為7180元/。長沙市“限購令”沒有限購商業(yè)地產(chǎn)，加強(qiáng)了非住宅市場價格的上漲預(yù)期，6月商業(yè)地產(chǎn)均價持續(xù)上漲。1-2月內(nèi)五區(qū)非住宅備案均價累積數(shù)為8640元/，3月則升為11925元/。從市場反饋來看，限購之后，高品質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)

15、的積極入市抬高了均價。4)房地產(chǎn)市場指數(shù)：近日，長沙市房產(chǎn)研究中心公布2011年6月長沙房地產(chǎn)市場景氣指數(shù)分析報告。該報告顯示，2011年6月，長沙房地產(chǎn)市場景氣指數(shù)為100.38，環(huán)比下降0.32點，這是自本年度3月以來出現(xiàn)的首次環(huán)比下跌，但景氣值仍保持在高景氣空間內(nèi)。其中，土地交易指數(shù)為87.15，環(huán)比上升7.71點；房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)指數(shù)為98.63，環(huán)比下降9.89點；新房交易指數(shù)為103.42，環(huán)比上升3.26點；二手房交易指數(shù)為102.29，環(huán)比上升1.31點；房地產(chǎn)金融指數(shù)為103.38，環(huán)比下降5.94點；房地產(chǎn)市場信心指數(shù)為99.18，環(huán)比上升0.97點。2.2.3項目市場分析本

16、項目以建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房為主，全部對外出售。從周圍地塊的銷售情況來看，由于地處芙蓉區(qū)白沙灣路和荷花路的交匯處，周圍環(huán)境較好，配套設(shè)施齊全，發(fā)展?jié)摿Υ?。周邊住宅價格屬于中高檔水平，周邊住宅樓及商業(yè)樓開發(fā)較大，且銷售狀況良好。根據(jù)項目的地理位置與銷售對象的需求結(jié)構(gòu)分析，以及所做調(diào)查，確定經(jīng)濟(jì)適用房為主打戶型。3房地產(chǎn)產(chǎn)品方案3.1房地產(chǎn)目標(biāo)市場選擇3.1.1目標(biāo)市場選擇1）定位因素分析(1)項目地塊的有利因素：取得土地價格低廉。土地費為1033萬元，且已經(jīng)包括拆遷費。容積率等規(guī)劃指標(biāo)基本符合公司開發(fā)的要求。超市、醫(yī)院等生活配套設(shè)施可借助現(xiàn)有配套。交通便利，地鐵公車四通八達(dá)。當(dāng)?shù)乜蛻羧旱娜丝跀?shù)量與整個項

17、目的銷售量基本相符。(2)項目地塊的不利因素地理位置相對繁華區(qū)（步行街）有一定距離。整個區(qū)域的品位較低，認(rèn)可度不高，市場人氣不足。周邊樓盤較多競爭大。2）目標(biāo)客戶群的分析該項目的目標(biāo)客戶群，主要由三部分組成：(1)當(dāng)?shù)芈毠み@部分客戶群的總體消費能力中等。因為其收入的剛性限制，其對房價的總體承受力在3050萬元/套左右（也即首付56萬元，月供800-1000元）。(2)當(dāng)?shù)貍€體戶這部分客戶的總體消費能力略高于當(dāng)?shù)芈毠はM。因為其收入有一部分不確定性，其對房價的總體承受力在4060萬元/套左右（也即首付56萬元，月供1200-1500元）。(3)非當(dāng)?shù)赝顿Y者及高薪人群這部分客戶群的總體消費能力較高

18、，他們的消費一般要求高品質(zhì)，或者是投資消費。其對房價的總體承受力在50萬元/套左右以上，并且可以承擔(dān)一次性付款。3）選擇依據(jù)：經(jīng)過我們對周邊市場的調(diào)查及消費者的調(diào)查，對市場進(jìn)行了細(xì)分，選定中端市場為我們的目標(biāo)市場。表3-1 購房者的面積需求面積人數(shù)比例80平方米以下24.65%80-90平方米511.63%90-100平方米818.60%100-110平方米1125.58%110-120平方米716.28%120平方米以上1023.26%圖3-1表3-2 想購買的住宅類型住宅類型人數(shù)小高層26多層9低層8圖3-2 表3-3 長沙消費者能接受的住房價格單價人數(shù)4000元/平米以下94001-50

19、00元/平米155001-6000元/平米146001-8000元/平米48000元/平米1圖3-34)中端市場：(1)市場特征：該類產(chǎn)品總價大多在4060萬，單價在5000元左右，產(chǎn)品品質(zhì)較好，配套設(shè)施比較齊全，環(huán)境較好，因此銷售速度一般較快。該市場開發(fā)商進(jìn)入的難度較中低端市場大些。(2)目標(biāo)客戶：年齡：2445歲，這部分人群也屬于有效消費的主力人群，在中成公司2002年的市場調(diào)查中，這個年齡段的人群占到了14.2%。收入：他們的收入在4萬8萬之間，有一部分積蓄，或者可以承擔(dān)每月的住房貸款。家庭結(jié)構(gòu)：三口之家以及剛就業(yè)人員為主購房目的：解決居住問題，改善居住環(huán)境。購房行為：比較理智，除實用外

20、，比較注重產(chǎn)品的舒適性，對品牌有一定的要求。3.2房地產(chǎn)產(chǎn)品定位3.2.1定位依據(jù)：根據(jù)房地產(chǎn)市場定位，進(jìn)一步明確產(chǎn)品定位。根據(jù)與當(dāng)?shù)卣潭ǖ拈_發(fā)節(jié)奏，大和齊家項目的開發(fā)面積為5000平米左右，建筑面積約15萬平方米左右。3.2.2基本思路是：1）容積率控制在2.6左右；2）綠化率大于30%；3）建筑密度為20%4）總建設(shè)規(guī)模約15萬平方米左右。5）由于當(dāng)?shù)啬軌驑?gòu)成商業(yè)顧客的總?cè)丝诹勘容^小，且地理位置相對不處于繁華地段，同時，超市、學(xué)校、醫(yī)院等設(shè)施又可以借用周邊配套設(shè)施，因此，在地塊上不考慮大面積的綜合用地和公建用地。6）超市、酒店、車庫等項目,可以考慮利用建筑的底層。3.2.3產(chǎn)品性質(zhì)分類

21、大和齊家全部由住宅組成。公寓以多層為主，考慮到容積率、南北間距比的要求和園區(qū)建筑景觀的需要，要建設(shè)一些綠地小公園。3.2.4產(chǎn)品設(shè)計細(xì)項1）外觀大和齊家項目周邊環(huán)境優(yōu)美，視野開闊，道路及行道樹圍繞周邊。這將使得未來的大和齊家項目融自然與生活與一體。因此，大和齊家的建筑風(fēng)格、外觀、色彩、建筑體量等應(yīng)與周邊自然風(fēng)景、河流相結(jié)合，透露出自然美與現(xiàn)代氣息的融合。2）建筑群落：大和齊家的建筑群體應(yīng)線條流暢，針對男方建筑中線條普遍較硬的狀況，應(yīng)盡可能使用柔和的線條，力求建筑群在整體上渾然一體，與大自然融為一體，并組合成合理的天際輪廓線，體現(xiàn)整個園區(qū)豐富、變換的層次，既軟化建筑體量，又賦予建筑以動感。3）建

22、筑色彩：大和齊家因周邊環(huán)境優(yōu)美，視野開闊，尤其考慮到冬天比較寒冷的因素，其色彩應(yīng)追求與環(huán)境融合互補(bǔ)效應(yīng)，以柔和明快的暖色調(diào)為主，不宜過多采用冷色調(diào)。4）空間布局根據(jù)大和齊家所處的地理位置及其T地形地貌，考慮其規(guī)模、檔次，園區(qū)的總體布局應(yīng)分散而統(tǒng)一，方便各棟的生活起居。5）項目出入口：從大和齊家的地塊形態(tài)分析，T字型布局有一定不變，所以可以在T字頭與T字尾各布置一個出入門，以方便出行，但要注意管理與安全。f泊車位：大和齊家的車庫、車位配比，按照園區(qū)的檔次，可以適當(dāng)降低比率。計劃配置80%左右，以半地下車庫、車位為主，輔以地面固定車位。規(guī)劃中充分利用地面空間，可適當(dāng)設(shè)置若干個道路回灣，增加地面臨時

23、訪客車位，也可與綠化結(jié)合起來。6）中心花園：大和齊家倡導(dǎo)以“人與自然的和諧相處”為理念，提倡“大和”思想，打造“真正自然、健康、惠民、便利的經(jīng)濟(jì)適用房”。讓居民享受大自然和都市生活的融合，營造“采菊東籬下，悠然現(xiàn)南山”的氛圍；故要做好綠化，計劃設(shè)計風(fēng)格獨特的中心花園。7）朝向：朝向問題是客戶選擇住房時的一個重要因素。人們對朝南的住宅情有獨鐘。無論從有利于身體健康，還是從風(fēng)水、習(xí)俗的角度看，都十分重要。大和齊家項目盡量滿足坐北朝南。規(guī)劃設(shè)計中要特別重視對端套住宅外墻、窗戶的處理，充分挖掘東西兩側(cè)的“朝陽面”。8）結(jié)構(gòu)根據(jù)初步了解的情況，大和齊家地塊的地質(zhì)條件相對較好，因此其多層建筑建議采用磚混墻

24、和現(xiàn)澆板，其小高層采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，既符合承重、抗壓、抗震、防風(fēng)的要求，又能適當(dāng)降低成本。9）戶型戶型設(shè)計宜以中小戶型為主，85平方米左右的兩居室戶型和105平方米左右的三居室戶型，應(yīng)成為本項目的主流戶型。在此基礎(chǔ)上兼顧多品種、多類型，以滿足市場的多樣化需求；按園區(qū)總體規(guī)劃中內(nèi)部景觀位置的不同，相應(yīng)安排不同檔次的戶型，如面臨中心花園的組團(tuán)宜安排100120平方米左右的中等戶型，個別也可以安排130平方米以上的大戶型；戶型的朝向、通風(fēng)和景觀盡量做到均好性；盡量做到明廚、明衛(wèi)、明廳，同時兼顧舒適性、經(jīng)濟(jì)性、安全性和整體性；10）服務(wù)大和齊家項目要提供優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù)與物業(yè)服務(wù)，讓普通老百姓都有

25、經(jīng)濟(jì)便利的房子居住，讓“小家其樂融融，讓大家團(tuán)結(jié)一致”。服務(wù)以“便民，惠民，豐富小區(qū)生活、增加鄰里感情，提高生活質(zhì)量與品質(zhì)”為理念，配合都市生活與人群喜好進(jìn)行創(chuàng)新型服務(wù)。比如特色的小區(qū)聯(lián)誼文化，齊全的小區(qū)家政、幼兒托管服務(wù)還有創(chuàng)新的小區(qū)交流會（讀書交流、旅游交流等等）。3.3房地產(chǎn)開發(fā)銷售進(jìn)度安排本項目的項目周期為三年，前兩年為建設(shè)期，后兩年為運營期。3.3.1開發(fā)進(jìn)度 ： 表3-4第一年第二年第一棟地基100%主體100%工裝30%70%第二棟地基100%主體50%50%工裝100%第三棟地基100%主體20%80%工裝100%基礎(chǔ)共建設(shè)100%約占總工程的50%約占總工程的50%3.3.2

26、銷售進(jìn)度：本樓盤的開盤時間為第二年年初，第一棟樓封頂時開始預(yù)售。主要戶型為85平米和105平米的兩種，85平米戶型有100戶，105的為60戶。第二年銷售面積占總面積的40%，其中85平米戶型為60套，105平米戶型為23套。第三年銷售面積占總面積的60%，其中85平米戶型為40套，105平米戶型為37套。4財務(wù)評價4.1項目總投資估算4.1.1 項目投資概況據(jù)估算, 本項目包括土地費用、前期工程費、房屋開發(fā)費、管理費、財務(wù)費用、開發(fā)期稅費等總投資為6992.38 萬元人民幣，可銷售面積的單方造價為5500 元/平方米。更詳細(xì)的投資規(guī)劃可能隨設(shè)計的深入而調(diào)整。4.1.2 估算依據(jù)1) 整個項目

27、按中、低擋建造水平計算；2) 估算中的有關(guān)稅金和費用按長沙市的現(xiàn)行規(guī)定和同類項目的平均水平測算；3) 假定該項目在兩年內(nèi)建成；4) 假定該項目在第一年開始預(yù)售，至項目建成后一年內(nèi)全部銷售完畢;5) 項目總投資中自有資金比率按35%計算（用到的只有20%）；6) 貸款的年利率按6%計?。?) 土地掛牌費中包括拆遷補(bǔ)助費；8)該項目的產(chǎn)品定位為框架小高層，房屋開發(fā)費為1400元每平米；4.1.3估算結(jié)果投資估算的結(jié)果匯總?cè)绫?所示。表4-1 項目成本估算序號項目投資估算占總投資百分比1土地費用103318.09%2前期工程費119.582.09%3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費119.582.09%4房屋開發(fā)費2

28、092.7336.64%5公共配套119.582.09%6管理費162.272.84%7銷售費用411.077.20%8財務(wù)費用3606.30%9不可預(yù)見費162.272.84%10其他費用48.680.85%11稅金及政府收費1082.4418.95%合計5711.24.14資金來源該項目為自由資金為1992.38萬元，銀行貸款為5000萬元。4.2成本及費用估算1）土地費用土地出讓金政府一次性收取的標(biāo)準(zhǔn)地價1033萬元2）前期工程費按每平方米建筑面積約80元，算得前期工程費1494880=119.58萬元 3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 無熱水、暖氣設(shè)施建設(shè)，按照建筑總面積每平方米80元計算 1494

29、880=119.58萬元 4）房屋開發(fā)費開發(fā)項目為普通裝修，框架小高層住宅，每平方米造價按照1400計算 140014948=2092.73萬元 5）公共配套設(shè)施費 無定位方面特殊要求，按每平方米為80元計算 1494880=119.58萬元 6）管理費 （1033+119.58+2092.73）5%=162.27萬元 7）銷售費用 按照銷售收入的5%計算 8211.455%=411.07 8）財務(wù)費用 項目申請2000萬元貸款，貸款利率為6%，項目周期為3年，則財務(wù)費用初步估算為360萬元 9）不可預(yù)見費 按照土地費、前期工程費和房屋開發(fā)費之和的5%估算 （1033+119.58+2092.

30、73）5%=162.27萬元 10）其他費用 按照土地費、前期工程費和房屋開發(fā)費之和的1.5%估算 （1033+119.58+2092.73）1.5% =48.68萬元 11）稅金及政府收費 營業(yè)稅及附加 411.07（1+3%+5%）=443.96萬元 所得稅（8211.45-5657.542）0.25=638.48萬元按照項目建設(shè)進(jìn)度計劃安排，本項目資金投入計劃詳見表“投資計劃與資金籌措表”。表4-2 投資計劃與資金籌措表序號項目開發(fā)經(jīng)營期合計1231開發(fā)總投資1.1前期工程119.58119.581.2土地費用103310331.3房屋開發(fā)1046.3671046.3672092.731

31、.4管理費用54.0954.0954.09162.271.5財務(wù)費用12012019001.6不可預(yù)見費54.0954.0954.09162.271.7其他費用48.6848.681.8公共配套59.7959.79119.581.9基礎(chǔ)設(shè)施119.58119.581.11銷售費用164.42246.64411.071.12稅金及政府收費432.976649.4041082.44小計2475.8072111.3031244.0475831.1942資金籌措2.1自有資金475.80724.1935002.2銷售收入3288.584932.878211.452.3銀行貸款20002000小計247

32、5.8073288.584932.874.3收益估算1）總投資收益率。總投資收益率（ROI）表示總投資的盈利水平，系指項目達(dá)到設(shè)計能力后正常年份的年息前稅前利潤或運營期內(nèi)年平均息稅前利潤（EBIT）與項目總投資（TI）的比率，總投資收益率應(yīng)按下式計算：總投資收益率（1070.3/3）/2500=14.27%總投資收益率高于同行業(yè)的收益率參考值，表明用總投資收益率表示的盈利能力滿足要求。2）項目資本金凈利潤率。項目資本金凈利潤率（ROE）表示項目資本金的盈利水平，系指項目達(dá)到設(shè)計能力后正常年份的年凈利潤或運營期內(nèi)年平均凈利潤（NP）與項目資本金（EC）的比率；項目資本金凈利潤率應(yīng)按下式計算：（2

33、49.71/3）/500=49.94 % 項目凈資本金利潤率較高，利潤空間較大。 3）項目內(nèi)部收益率。項目稅后內(nèi)部收益率（IRR）為17.2%，高于行業(yè)基準(zhǔn)內(nèi)部收益率12%，在此情況下可行。表4-3損益表（單位：萬元）年份項目名稱123銷售收入03288.584932.87銷售稅金及附加117.58266.375總成本費用2475.8072111.3031244.047利潤總額-2475.8071059.6973422.488所得稅264.9243855.612稅后利潤-2475.807794.772566.34稅后總利潤為794.77+2566.34-2475.807=885.84.4 盈利

34、能力分析4.4.1現(xiàn)金流量分析表4-4 現(xiàn)金流量表（全部資金）（單位：萬元）123現(xiàn)金流入銷售收入3288.584932.87現(xiàn)金流出經(jīng)營成本2475.8071798.33759.45銷售稅金及附加177.58266.375所得稅264.9243855.612凈現(xiàn)金流量-2475.807794.772566.34累計凈現(xiàn)金流量-2475.807-1671.31258.993所得稅前凈現(xiàn)金流量-2475.8071059.6973422.488所得稅前累計凈現(xiàn)金流量-2475.807-1416.112006.338所得稅前所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率32.5%17.2%財務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）到首年初107

35、0.3249.71投資回收期2.422.611）投資回收期。所得稅前投資回收期3-（3422.488/5864.56）=2.42(年)所得稅后投資回收期3-（2566.34/4362.13）=2.61（年）根據(jù)預(yù)計的現(xiàn)金流量表計算，本項目在2011年年中現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正，所得稅前投資回收期為1.99年，所得稅后投資回收期為2.09年，都小于行業(yè)基準(zhǔn)回收期，因此項目從此角度評價是可行的。2）財務(wù)凈現(xiàn)值。所得稅前財務(wù)凈現(xiàn)值=-2475.807*0.8929+1059.697*0.7972+3422.488*0.7118=1070.3(萬元) 0所得稅后財務(wù)凈現(xiàn)值=-2475.807*0.8929+794

36、.77*0.7972+2566.34*0.7118=249.71(萬元)0以財務(wù)凈現(xiàn)值作為評價依據(jù)，可知無論是所得稅前還是所得稅后財務(wù)凈現(xiàn)值都是大于0的，從這個方面來看，項目是具有可行性的。3）財務(wù)內(nèi)部收益率（插值法計算）。年份123凈現(xiàn)值折現(xiàn)系數(shù)0.76920.59170.4552當(dāng)i=30%時折現(xiàn)值-991.991921.821539.13210.025折現(xiàn)系數(shù)0.74070.54870.4064當(dāng)i=35%時折現(xiàn)值-955.2431943.4191431.294-208.463所得稅前財務(wù)內(nèi)部收益率=35%-208.5/(208.5+210)*5%=32.5%年份123凈現(xiàn)值折現(xiàn)系數(shù)0.

37、84750.71620.6086當(dāng)i=18%時折現(xiàn)值-1991.99878961.958843905.825-152.214折現(xiàn)系數(shù)0.86960.75610.6575當(dāng)i=15%時折現(xiàn)值-1631.72622.1151073.8176.202所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率=15%+76.2/(76.2+152.2)*5%=17.2%以財務(wù)內(nèi)部收益率作為項目可行性評價依據(jù)的話可知，無論是所得稅前財務(wù)內(nèi)部收益率還是稅后，其內(nèi)部收益率都大于房地產(chǎn)行業(yè)基準(zhǔn)收益率12%，從這個方面來說，此項目還是十分具有可行性的。4.5清償能力分析項目清償能力分析主要通過計算一些反映項目還款能力的指標(biāo)，分析判斷項目還款期間的

38、財務(wù)狀況及還款能力，分析項目按時償還貸款的可能性。清償能力的分析可以通過以下指標(biāo)進(jìn)行：1）資產(chǎn)負(fù)債率 資產(chǎn)負(fù)債率是反映項目各年負(fù)債水平、財務(wù)風(fēng)險及償債能力的指標(biāo)，計算公式為： 資產(chǎn)負(fù)債率=20008221.45100%=0.2433資產(chǎn)負(fù)債率不高，風(fēng)險不大。2）貸款償還期項目歸還貸款所需的時間就是貸款償還期，貸款償還期一般用于計算項目償還固定資產(chǎn)貸款所需的時間，這個指標(biāo)的計算有兩個目的：在還款時間及還款方式既定的情況下，計算項目能否滿足還款要求，這時可以采用綜合還貸的方式;以最大能力法計算項目貸款償還期。最大能力法即以項目本身投產(chǎn)以后產(chǎn)生的可還款資金償還項目貸款投資回收期計算 31+1264.

39、233324.32=2.613）流動比率流動比率( Current Ratio，CR)也稱營運資金比率(Working Capital Rati-o)或真實比率( Real Ratio)，是指企業(yè)流動資產(chǎn)與流動負(fù)債的比率。流動比率反映了企業(yè)用來償還負(fù)債的能力，與流動比率相對應(yīng)的是速動比率，一般情況下都是一起對二者進(jìn)行分析。4）速動比率速動比率( Quick Ratio，QR)，又稱“酸性測驗比率”(Acid - test Rati-o)，是速動資產(chǎn)對流動負(fù)債的比率。它是衡量企業(yè)流動資產(chǎn)中可以立即變現(xiàn)用于償還流動負(fù)債的能力。4.6風(fēng)險分析本項目的風(fēng)險主要來自：建造成本、售價、銷售進(jìn)度、開發(fā)周期、

40、貸款利率等方面，其中主要取決于租售價格的變化和銷售進(jìn)度的快慢。而這些風(fēng)險因素，又受政治、經(jīng)濟(jì)、社會條件的影響。另外自有資金占總投資的比例雖然對整個項目全部資金投資的經(jīng)濟(jì)效益沒有影響，但是由于貸款的杠桿作用會影響自有資金的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)，因此需要項目的主辦者進(jìn)行認(rèn)真考慮。敏感性分析影響本項目財務(wù)效益的主要風(fēng)險因素為總投資（建造成本）、售價。針對全部資金和自有資金的評價指標(biāo)，分別算出當(dāng)上述因素變化10%時，對主要經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)的影響分析如表表4-5 敏感性分析表（單位：萬元）年份序號123 備注（1）原現(xiàn)金流量3288.584932.87（2）上升10%后3617.4385426.157（3）下降10

41、%后2959.7224439.583（4）原現(xiàn)金流出-2475.807-2111.303-1244.107（5）上升10%后-2723.3877-2322.4333-1368.5177（6）下降10%后-2228.2263-1900.1727-1119.6963（7）（2）+（4）-2475.8071506.1354182.05價格（8）現(xiàn)值-2210.64811200.6908222976.783191966.8259+10%（9）（3）+（4）-2475.807848.4193195.476價格（10）現(xiàn)值-2210.6481676.35962682274.53982740.25137-10%（11）（1）+（5）-2723.3877966.14673564.3523成本（12）現(xiàn)值-2431.7129770.21214922537.10597875.60524+10%（13）（1）+（6）-2228.22631388.40733813.1737成本（14）現(xiàn)值-1989.58