1、一個完整的房地產項目從開始到竣工 , 大致可以分以下 3 大部分 第一部分，房地產開發公司的準備工作 在報行政機關審批之前， 房地產開發公司應辦理好土地出讓手續， 委 托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書, 應附有詳 細的規劃設計參數和效果圖，并落實足夠的開發資金。 第二部分，行政審批部分 根據我國當前法律、法規、 規章，房地產建設項目的行政許可程序一 般共分 6 個階段： 1、選址定點； 2、規劃總圖審查及確定規劃設計條件； 3、初步設計及施工圖審查； 4、規劃報建圖審查； 5、施工報建； 6、建設工程竣工綜合驗收備案。 一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項： 1、計委審查

2、可行性研究報告和進行項目立項。 2、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。 3、建委辦理投資開發項目建設條件意見書。 4、環保局辦理生產性項目環保意見書（表） 。 5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范 圍進行審查。 6、規劃部門辦理項目選址意見書。 二、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段， 此階段辦理以下一般事 項： 1、人防辦進行人防工程建設布局審查。 2、國土資源局辦理土地預審。 3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保 局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。 4、規劃部門對規劃總圖進行評審，核發建設用地規劃許可證

3、 。 5、規劃部門確定建設工程規劃設計條件。 三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項： 1、規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。 2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。 3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。 4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。 5、國土資源局進行用地預審。 6、市政部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相 關專業內容進行審查。 7、建委制發初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行 審查。 8、建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據業主單位意見，核 發技術性審查委托通知單。 9、建委根據施工圖設計文件審查機構發出的建

4、設工程施工圖設計 文件審查報告，發放建設工程施工圖設計文件審查批準書 。 四、規劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項： 1、公安消防支隊進行消防設計審查。 2、人防辦進行人防設施審查。 3、建委、市政部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專 業內容和范圍進行審查。 4、規劃部門對變更部分的規劃設計補充核準規劃設計條件，在建設 單位繳納有關規費后，核發建設工程規劃許可證 （副本）。 五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項： 1、建設單位辦理施工報建登記。 2、建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確 定施工隊伍，非招標類工程直接發包。 3、建委組織職能部門對工程開工條

5、件進行審查，核發建筑工程施 工許可證。 六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項： 由房地產管理部門辦理預售登記，核發商品房預售許可證 。 開發企業申請辦理 商品房預售許可證 應當提交下列證件 （復印件） 及資料： 1、以下證明材料： （1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書； （2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證； （3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設 總投資的 25以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。 2、開發企業的營業執照和資質等級證書； 3、工程施工合同； 4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、 竣工交付日期、預售

6、總面積、交付使用后的物業管理等內容，并應當 附商品房預售總平面圖、分層平面圖。 七、建設工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項： 1、建筑工程質量監督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進 行備案審查。 2、財政部門對建設項目應繳納的行政事業性收費和基金進行核實驗 收。 3、規劃部門、市政部門、水利局、環保局、文化局、衛生局、公安 消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規、 規章的有關規定對相關專業內容和范圍進行驗收。 規劃部門根據上述 部門和本部門驗收情況核發建設工程規劃許可證（正本）。 4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出 具建設工程項

7、目竣工綜合驗收備案證明； 不符合標準或要求的，作退 件處理并要求限期整改。 第三部分房地產項目權屬初始登記階段 1、由房管局核準新建商品房所有權初始（大產權證）登記。 2、開發商應提交材料： 1）申請書； 2）企業營業執照； 3）用地證明文件或者土地使用權證； 4）建設用地規劃許可證； 5）建設工程規劃許可證； 6）施工許可證； 7）房屋竣工驗收資料 8）房屋測繪成果； 9）根據有關規定應當提交的其他文件。 以上幾個階段，需增加或減少的相關事項及時限，各地根據實際 情況，會有不同的差異。各個程序的辦理時間，絕大部分都少于15 天，一般在7天內。所需要的費用，由于相當部分屬于地方收費，所 以就不

8、再明細列表，更何況相對于房地產開發所獲得的利潤， 行政審 批費用可以忽略不計。 房地產開發商拍得土地后需要辦理的五大證件 開發商必須具備的“五證”是指：國有土地使用證，是證明 土地使用者向國家支付土地使用權出讓金，獲得了在一定年限內某塊 國有土地使用權的法律憑證；建設用地規劃許可證，是建設單位在 向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確 認建設項目位置和范圍符合城市規劃的法定憑證 ；建設工程規劃許 可證，是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證；建設工程施 工許可證；商品房銷售（預售）許可證。 建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、 建筑工程施 工許可證、國有土地使用證和

9、商品房銷售 （預售）許可證， 簡稱“五證”。其中前兩個證由市規劃委員會核發 ，建筑工程施工 許可證由市建委核發，國有土地使用證和商品房銷售（預售） 許可證 一；開發商首先要有土地證，再辦理建設用地規劃許可證和規劃 要點批復，是進行房地產開發的前提 二；然后再進行項目公司設立、立項、環境評估、房地產開發資 質審查 三；再開始正式的規劃報建：總平面審查階段，單體審查、建筑 工程規劃許可證，消防和人防專項審查，節能審查、施工圖審查，余 泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續施工許可。質量監督、安全監 督，施工招投標、監理報建，最后辦下施工許可證。 四；當開發商資金不足可以憑這土地證和施工許可證到銀行貸 款，當然資金充足的開發商不需要這樣， 高層主體完成三分之二的時 候就可以辦理房屋預售許可證了，前提是土地證沒有任何抵押。 房地產開發項目必須辦理的證件 1、計劃部門核發的固定資產投資許可證或主管部門批準的計劃 任務書； 2、規劃部門核發的建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可 證； 3、國土部門核發的國有土地使用證； 4、符合項目設計資格設計單位設計的施工圖紙和施工圖設計