1、房地產估價師考前兩個月沖刺備考學習秘訣 一、合理安排學習時間。 首先你要清楚一周內所要做的事情，然后制定一張作息時間表。在表上填上那些非花不 可的時間，如吃飯、睡覺、上課、娛樂等。安排這些時間之后，選定合適的、固定的時間用 于學習，必須留出足夠的時間來完成正常學習進度和學習練習鞏固。當然，學習不應該占據 作息時間表上全部的空閑時間，總得給休息、業余愛好、娛樂留出一些時間，這一點對學習 很重要。一張作息時間表也許不能解決你所有的問題，但是它能讓你了解如何支配你這一周 的時間，從而使你有充足的時間學習和娛樂。 二、課程預習。 這就意味著在你認真投入學習之前， 先把要學習的內容快速瀏覽一遍， 了解學

2、習的大致 內容及結構，以便能及時理解和消化學習內容。當然，你要注意輕重詳略，在不太重要的地 方你可以花少點時間，在重要的地方，你可以稍微放慢學習進程。 三、學習要有合理的規律。 網上聽老師講課時要做筆記并在聽后及時回顧，不僅要復習老師在課程上講授的重要內 容，還要復習那些你仍感模糊的認識。如果你堅持定期復習筆記和課本，并做練習中心的習 題，你定能更深刻地理解這些內容，你的記憶也會保持更久。 五、找一個安靜、舒適的地方學習。 選擇某個地方做你學習之處，這一點很重要。它可以是你的單間書房或教室或圖書館， 但它必須是舒適、安靜的。當你開始學習時，你應該全神貫注于你的功課。 六、不能情緒波動的時候學習

3、。 科學研究表明，在學習數學等理工學科的時候注意力非常難集中，所以在學習之前絕對 不能有和同學爭吵，或者興奮的劇烈運動等等情緒。否則一時間無法集中注意力而無法進入 學習狀態。所以在學習之前要平靜心態，集中注意力，才可以達到事半功倍的效果。 七、樹立正確的考試觀。 平時測驗的目的主要看你掌握功課程度如何，所以你不要弄虛作假， 而應心平氣和地對 待它。或許，你有考試成績不盡如人意，但是這不要緊，只要學習扎實，認真對待，下一次 一定會考出好成績來。 通過測驗，可讓你了解下一步學習更需要用功夫的地方，更有助于你 把新學的知識記得牢固。 最后建設工程教育網預祝廣大考生順利通過考試！ 十、房地產拍賣底價評

4、估 1、法律依據。中華人民共和國城市房地產管理法、中華人民共和國擔保法、 中華人民共和國拍賣法以及其他有關規定。 2、幾條相關法律。 擔保法第五十五條規定： 城市房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于 抵押物。 需要拍賣該抵押房地產時， 可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣， 但 對拍賣后新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。 以承包的荒地的土地使用權抵押的， 或者以鄉 （鎮）村企業的廠房等建筑物占用范圍內 的土地使用權抵押的，以實現抵押權后，未經法定程序不得改變土地集體所有和土地用途。 拍賣法第六條規定：拍賣標的應當是委托人所有或者依法可以處分的物品或者財 產。 第五十六條規定：

5、委托人、買受人與拍賣人約定傭金的比例。 委托人、買受人與拍賣人對傭金比例未作約定，拍賣成交的，拍賣人可以向委托人、買 受人各收取不超過拍賣或者成交價5%的傭金。收取傭金的比例按照同拍賣成交價成反比的 原則確定。 拍賣未成交的， 拍賣人可以向委托人收取約定的費用， 未作約定的， 可以向委托人收取 為拍賣支出的合理費用。 3、房地產拍賣底價評估的特點。 強制處分。 處分行為要在規定的時間內完成，如果拍賣不成， 通常會由法院主持將拍 賣標的物折價抵償債務。 快速變現。買受人無時間充分了解標的物，因此出價一般低于正常交易價格。 市場需求面窄，推廣力度小。 消費者心理因素。認為處分被拍賣的房地產價格會低

6、于正常房地產價格。 購買者的額外支出。 拍賣時所發生的費用以及產權轉移時所發生的費用， 由于競買者 要支付拍賣機構傭金，成為購買者的額外成本。估價時應該考慮是否扣除。 4、拍賣底價評估的技術路線。先確定拍賣市場的成交價格比正常市場成交價格偏低的 幅度，然后可以先按正常市場價格對估價對象進行估價， 再按照這個偏低幅度對估價結果調 減。 5、在建工程拍賣底價的評估。應充分考慮后續工程需投入的成本、費用，交接帶來的 額外支出及不可預見費用，估價方法可選用假設開發法、成本法、市場比較法。 十一、 企業各種經濟活動中涉及的房地產估價 企業各種經濟活動中涉及的房地產估價，包括企業合資、合作、聯營、股份制改

7、組、上 市、合并、兼并、分立、出售、破產清算、抵債中的房地產估價。這種估價首先應了解房 地產權屬是否發生轉移， 若發生轉移， 則應按相應的房地產轉讓行為進行估價； 其次應了 解是否改變原用途以及這種改變是否合法，并應根據原用途是否合法改變，按“保持現狀前 提”或 “轉換用途前提 ”進行估價。 1、權屬發生轉移的。企業合作、合資、股份制改組、合并、兼并、分立、出售、破產 清算等發生房地產權屬轉移的， 應按房地產轉讓行為進行估價。 但應注意破產清算與抵押 物處置類似， 屬于強制處分， 要求在短時間內變現的特殊情況； 在購買者方面在一定程度上 與企業兼并類似， 若不允許改變用途， 則購買者的范圍受到

8、一定限制， 其估價宜低于公開市 場價值。 企業合資合作時， 一般應根據新設立公司的有關合資、 合作協議， 以及相應的可行性 研究報告， 來分析房地產用途是否發生轉變。 如發生用途轉變， 則在符合城市規劃要求的前 提下， 分析考察項目的未來發展和經濟效益情況， 同時綜合考慮更新改造的費用成本， 采用 假設開發法和收益法進行估價； 如果繼續使用， 則在充分考慮項目的預期發展的可行性前提 下，采用市場比較法和成本法進行估價。 2、房地產權屬不發生轉移的。企業聯營一般不涉及房地產權屬的轉移。企業聯營中 的房地產估價， 主要是為確定以房地產出資的出資方的利潤分配比例。 宜用收益法、 市場比 較法、假設開

9、發法，也可用成本法。 3、 估價假設前提。根據原用途是否合法改變，按“保持現狀前提 ”或 “轉換用途前提 ”進 行估價。 無論保持現狀還是轉換用途， 其共同點都是要保證估價對象的最高最佳使用， 二者 的差別是： 在轉換用途前提下是考慮估價對象單獨使用時的最高最佳使用； 在保持現狀前提 下是考慮估價對象作為企業資產的一個組成部分的最高最佳使用。 十二、 房地產損害賠償估價 應把握被損害房地產在損害發生前后的狀態， 對于可修復部分， 宜估算其修復所需的費 用作為損害賠償價值。注意估價技術路線。 第六部分 各種類型的房地產估價： 一、居住房地產估價（分普通住宅、高檔公寓、別墅） 1、影響居住房地產價

10、格的區域因素：交通條件、生活服務設施、教育配套設施、環境 質量、治安環境、城市大配套設施條件、人文環境等。 2、影響居住房地產價格的個別因素：建筑結構、類型和等級、裝修、設施與設備、質 量、朝向與樓層、戶型、產權情況。 3、各種類型的居住房地產區域影響因素不同，估價時還要考慮政策性的影響。高層住 宅通常是樓層越高價值越大。 二、商業房地產估價（含餐飲） 1、商業房地產及其估價特點。 經營內容多。 不同的經營內容 （或不同的用途）一般會有不同的收益率，如果用收益 法估價，則應對經營內容不同的各部分房地產采用不同的資本化率。 轉租經營多。 商業房地產的業主常常將其房地產出租給別人經營， 有的承租人

11、從業主 手上整體承租后又分割轉租給第三者，因此在進行商業房地產估價時要調查清楚產權狀況。 避免有的估價委托方僅是承租人，卻以房地產所有人的身份委托估價。注意轉租的合法性。 裝修高檔而復雜。有些地方，買下或租下別人經營的商業用房后，一定要重新裝修， 因此在抵押估價、交易估價、轉租估價等過程中，要考慮到這種因素。 2、影響商業房地產價格的主要區域因素：繁華程度、交通條件（公交通達度、交通便 捷度）。 3、影響商業房地產價格的主要個別因素：臨街狀況、內部格局（分割出租的，要有一 定的空間間距）、樓層、面積（不宜太大也不宜太小）、裝修、轉租的可能性（轉租將影響 投資商業房地產的靈活性，從而影響該商業房

12、地產的價值）。 4、餐飲房地產估價：搜集包間數、座位數、就餐次數、人均消費額等；經營成本：保 險費、成本、工資、應扣除特色引起的商業壟斷收益。 三、商務辦公房地產（寫字樓）估價 1、影響商務辦公房地產的主要區域因素。除了一般影響商業房地產的主要因素外，還 有： 是否位于中央商務區或政府機構附近。 交通條件、停車條件。商務辦公房地產與機場、火車站之間的交通方便程度。 周圍環境。整潔氣派，有現代化的都市氣氛。 2、影響商務辦公房地產的主要個別因素。 外觀：建筑物高度、體量、造型、外裝修等。 內部裝修；設備、設施；是否具有智能化辦公條件； 滿足不同公司的不同要求； 物業管理條件。 對于商業辦公房地產

13、、 特別是甲級寫字樓而言， 物業管理對提升其價 值的作用非常明顯。 四、旅館房地產估價（含娛樂） 1、旅館房地產及其估價特點：旅館房地產一般較少在市場上轉讓，而旅館房地產一旦 轉讓，一般是整體轉讓，很少采取部分轉讓的形式。同樣，旅館房地產估價時，也是估算其 整體價值的情況居多。 注意：單獨估算旅館大堂等附屬的功能部位部分房地產的價值是沒有意義的。 由于同類型旅館的價值在于其接待能力， 因此衡量旅館接待能力的指標床位數或房間數 常常可以作為估價的指標。 綜合性旅館房地產一般按各部位設置多種服務功能， 其收益包括： 各種服務功能部位的 直接收益和由功能間相互作用所產生的間接收益。 該類房地產一般不

14、能參照市場租金水平分 割單獨估價。 2、影響旅館房地產的主要區域因素：交通條件、周圍環境。 3、影響旅館房地產的主要個別因素：設施設備及用具、經螢管理。 4、搜集資料：房價的標準、出租率（入住率）、潛在收益和實際收益、其他收益、餐 飲、休閑設施、廣告收益；支出：客觀成本、裝修、更新、維修、保險費等。 5、娛樂房地產 五、工業房地產估價 1、工業房地產及其估價特點。涉及的行業多；非標準廠房多，單價相差大；要 區分設備和建筑物的造價；受腐蝕的可能性大。 2、工業房地產估價常采用的方法。市場比較法（適用于標準廠房）、收益法（撥離房 地產收益）、成本法（要區分建筑造價和設備基礎，要分別估算，扣除設備基

15、礎價值）。 由于工業房地產的特點， 所以估價時多采用成本法。 標準廠房較易確定統一的重置價格， 從而可以制定當地統一重置價格表。非標準廠房的重置價格的確定則有兩個主要信息途徑： 一是參考預算價格計算；二是利用標準廠房的重置價格表，根據跨度、柱距、高度等修正， 修正參數由經驗得出。 3、影響工業房地產的主要區域因素：交通條件、基礎設施、地理位置。 4、影響工業房地產的主要個別因素：用地面積、地質和水文條件、房地產用途（體現 最高最佳使用原則，能改變用途的，以其最高最佳使用用途估價）。 六、特殊用途房地產估價 即這類房地產通常都伴隨著專營權， 因此最理想的估價方法應該是利潤法。 采用利潤法 估價，

16、 意味著在對該房地產估價時已經考慮了專營權的價值。如：加油站和停車場。應撥離 出特許經營權的收益，即超額剩余價值。 91 由于房地產具有（ ）， 導致了房地產市場成為不完全市場。 A .多樣性 B .生產性 C.不可移動性 D .數量有限性 92.購買某類房地產，通常抵押貸款占六成， 貸款利息率為 10%， 自有資本要求的 收益率為 15%， 則該類房地產的資本化率為（ ）. A10% B12% C15% D18% 93有一宗房地產， 土地面積 1000 平方米， 其價格為 1500 元/平方米， 建筑面積 5000 平方米， 其重置價格為 1200 元/平方米。該房地產價格為1250元/平方

17、米，則該建筑物的 單價為（）元 /平方米。 A950 B1000 C1200 D 1250 94城市中需拆遷而未拆遷的土地的價格稱為（）。 A .生地價 B .熟地價 C.毛地價 D 拆遷補償安置價 95.從理論上講， 公平市場價格與理論價格高低的關系是（）。 A .大于 B .小于 C.等于 D .難以判斷 97. 市場比較法中的交易情況修正是對（）價格本身是否正常的修正。 A. 交易實例 B 可比實例 C.估價對象 D標準化實例 98. 抵押價格評估時，（）。 A .抵押價格=市場價格 B .抵押價格=市場價格-處置稅費 B .抵押價格=預期價格-處置稅費 D .抵押價格=預期價格 99.

18、 有特殊保護價值的建筑物運用成本法估價時，采用（ ）為好。 A .重建成本 B .重置成本 C.完全成本 D .重新建造成本 ）。 100比準價格是一種（ A 公平市價 B 評估價格 C.市場價格 D .理論價格 必須估價對象房地產或（ ）的歷史資料。 101. 運用長期趨勢法評估房地產價格, A .類似房地產近期 B .不同房地產的較長期 C.類似房地產的較長期 D .不同房地產近期。 102. 現實中土地的使用、 支配權要受到多方面的制約，其中政府的城市規劃屬于 （ ） 方面的制約。 A .建筑技術 B .土地權利設置 C. 相信鄰關系 D. 土地使用管制 103. 一廠房建成八年后被改建

19、為超級市場，并補辦了土地使用權出讓手續， 土地使 用權出讓年限為 40年， 建筑物經濟壽命為 50年， 則該建筑物折舊的經濟壽命應為 （） 年。 A . 40 B . 42 C. 48 D . 50 年 104. 按建筑面積分攤方法， 計算土地占有份額的公式為（ A .某部分占有的土地份額 =該部分建筑面積憂、建筑面積 B .某部分占有的土地份額 =該部分建筑面積土地總價建筑面積 C.某部分占有的土地份額 =土地總價該部分享有的地價額 D .某部分占有的土地份額 =該部分建筑面積 總建筑面積 土地總價 14 / 13 它們之間關系為（ ）。 105. 建筑物的經過年數有實際經過年數和有效經過年

20、數， A .有效經過年數等于實際經過年數 B .有效經過年數短于實際經過年數 C.有效經過年數長于實際經過年數 D .有效經過年數可能長于或短于實際經過年數 106. 甲土地的樓面地價為 2000 元/平方米， 建筑容積率為 5， 乙土地的樓面地價為 1500 元/平方米， 建筑容積率為 7， 若兩宗地的土地面積等其他條件相同， 其總價相比有 （ ）。 A.甲等于乙 B 甲大于乙 C.甲小于乙 D .難以判斷 107. 甲房地產的建筑物建于 1993年，乙房地產的建筑物建于 1998年，假定該兩宗 房地產的產權、建筑結構、裝修、面積等各項條件相同，若采用直線法計算2001 年該兩座 建筑物的年

21、功能折舊額并加以比較，則（）。 A .甲大于乙 B. 甲小于乙 C. 甲等于乙 D .難以判斷 108. 標準深度是道路對地價影響的轉折點，由此接近道路的方向， 地價逐漸升高 由 此遠離道路的方向， 地價（ ）。 A .逐漸降低 B .逐漸升高 C.可視為基本不變 D .為零 109. 現房房地產與期貨房地產估價的不同點是（）. A 估價時點不同 B 交易日期不同 C.估價目的不同 D 估價對象的狀況不同。 110用收益法評估某宗房地產的價格時，除有租約限制的以外， 應選取（ ）凈收 益作為估價依據。 A .類似房地產的客觀 B .似房地產的實際 C.類似房地產的最同 抵押貸款的年利率為 6%

22、， 自有資本 ）% D .類似房地產的最低 111購買某類房地產， 通常抵押貸款占七成， 要求的收益率為 9%， 則該類房地產的資本化率為（ A 6.0 B 6.9 C8.8 D 9.0 112估價上折舊注重的是（）。 A 原始取得價值的減價修正 B .原始取得價值的攤銷與回收 C.重置價值的攤銷與回收 D .價值的減價修正 113某套建筑面積為 100 平方米， 每平方米建筑建筑面積 2000 元的住宅， 其付款方 式為首付 5萬元， 余款向銀行抵押貸款。 貸款期限為 5 年， 還款方式為按月等額支付， 貸 款年利率為 5%. 該套住宅的實際價格為（）萬元。 A . 18.25 B . 20

23、.00 C. 21.58 D . 22.00 114. 收益法中運營費率是指（）。 A .運營費與潛在毛收入之比 B 運營費與總收益之比 C.運營費用與凈收益之比 D 運營費用與有效毛收入之比 115. 在評估投資價值時，折現率是（ ）。 A 投資者要求的滿意收益率 B .收益法中的資本化率 C.社會一般收益率 D 投資者要求的最低收益率 116. 區位是指地球上（）空間方位和距離上的關系。 A .某一事物 B 某房地產 C.某一事物與其他事物 D .各種事物 117. 特殊工業廠房適宜采用的估價方法是（）。 A 成本法 B 假設開發法 C.收益法 D .比較法 118. 房地產估價的合法原則

24、是針對于（）來講的。 A 估價對象 B 估價人員 C.估價對象 D .估價方法 119. 預計某地區某類房地產的需求不變，但開發成本趨升， 供給量趨增， 則預計其 價格會（ ）。 A .上升 B 下降 C.不變 D .升降難定 120. 收益乘數法是將估價對象一年的某種收益， 方法。 A .資本化率 B .收益率 C.收益乘數 D .利息率 121.建筑物的所有權可以分為獨有、共有和（ A .區分共有 B .區分所有 C.公有 乘以相應的（ ） 來求取其價值的 ） 三種。 122.某宗地 50 年使用權價格為 1000 萬元， 則該宗地 30 年使用權的價格為（ 現探測到其地下有銅礦資源， 該

25、銅礦資 源價值為 500 萬元。若土地資本化率為 7%， ）萬元。 D .私有 123.預計某房地產未來第一年的凈收益為 基礎上增加 1 萬元， 該類房地產的資本化率為 18 萬元， 此后每年的凈收益會在上一年的 8% ， 該房地產的價格為（ 萬元。 A. 225.00 B. 237.50 C. 381.25 D. 395.83 124.某宗房地產， 已知建筑物的重置價格為為 地產年凈收益為 140 元 /平方米， 土地資本化率為 產的價格為（）元 /平方米。 1000 元/平方米， 成新率為 6% ， 建筑物資本化率為 8%， 70%， 房 則該房地 A. 1700 B. 2000 C. 2

26、100 D. 2400 A. 899 B. 1000 C. 1349 D. 1500 。下列距離中越來越受重視的是 ）。 125.人們常用距離來衡量房地產區位的好壞， A .空間直線距離 B .交通路線距離 C.交通時間距離 D .至市中心距離 126為評估某宗房地產 2002 年 10 月 13 日的價格， 選取可比實例甲， 其成交價格為 3000元/平方米， 成交日期為 2001年11月13日。經調查獲知 2001年6月至 2002年 10 月該類房地產的價格平均每月比上月上漲1%.對可比實例甲進行交易日期修正后的價格為 （ ）元 / 平方米。 A . 3214 B . 3347 C. 3

27、367 D . 3458 127. 房地產估價中的價值， 一般是指（ ）。 A .使用價值 B .交換價值 C.投資價值 D .帳面價值 128. 有甲、乙兩宗權益、區位、面積、規劃條件等相同的土地，甲土地為空地，乙土 地上有一建筑物， 但估價結果顯示乙土地連同地上建筑物的價值低于甲土地的價值， 這是由 于（ ）。 A .該建筑物的價值低于拆除費用 B .該估價結果肯定有誤 C.甲土地的價值肯定高于乙土地的價值 D .不可能出現這種情況 129.某宗地規劃容積率為 3， 可興建 6000 平方米的商住樓， 經評估總地價為 180 萬 元， 該宗土地的單價為（ ）元 /平方米。 A. 100 B. 300 C. 600 D. 900 130.某商業大樓建造期 2 年， 建成 8 年后補辦了出讓手續， 土地使用年期為 40 年， 建筑物的經濟壽命為 35 年， 評估時建筑物的折舊年限應取（ ）年。 A. 35 年 B . 45 C. 48 D . 50 131.已知某臨街深度為 30.48米（100英尺） 、臨街寬度為 15米的矩形地，總價為 100 萬元。相鄰有一臨街深度 45