1、北京酒店 -市場(chǎng)分析報(bào)告北京商務(wù)酒店市場(chǎng)報(bào)告、北京商務(wù)連鎖酒店發(fā)展趨勢(shì).、北京連鎖商務(wù)酒店價(jià)格趨勢(shì)三、北京連鎖商務(wù)酒店國(guó)內(nèi)幾大品牌、店面數(shù)量、價(jià)格特性四、北京商業(yè)性質(zhì)租金范圍五、北京商務(wù)連鎖酒店租賃方式一、北京商務(wù)連鎖酒店發(fā)展和趨勢(shì) 酒店業(yè)作為服務(wù)業(yè)三大支柱產(chǎn)業(yè)之一，為了適應(yīng)國(guó)外客源和市場(chǎng)需求也必 然優(yōu)先發(fā)展高檔酒店，使我國(guó)的中、高檔酒店發(fā)展一直處于酒店業(yè)發(fā)展的主流。 尤其我國(guó)酒店審批體制的不完善，酒店的發(fā)展數(shù)量、檔次、地區(qū)布局、規(guī)模， 很大程度上過(guò)于超出實(shí)際的需求程度和應(yīng)有效益的標(biāo)準(zhǔn)。做為中國(guó)文化和經(jīng)濟(jì)中心的北京，無(wú)論在商務(wù)，政治，經(jīng)濟(jì)等方面，多方 位的層次交流，酒店消費(fèi)市場(chǎng)巨大。但高星級(jí)酒

2、店因其前期投入高、維持酒店 正常運(yùn)轉(zhuǎn)的成本和費(fèi)用高，所以經(jīng)營(yíng)價(jià)格相對(duì)較高，而數(shù)量龐大的社會(huì)酒店、 個(gè)體酒店由于服務(wù)質(zhì)量、衛(wèi)生質(zhì)量、安全措施等也不盡人意。尤其近幾年的時(shí)間里，國(guó)內(nèi)旅游業(yè)、商務(wù)化高速、持續(xù)發(fā)展，但目前我國(guó)居 民的人均消費(fèi)還處于一個(gè)相對(duì)較低的位置，中等消費(fèi)的工薪階層占較大部分。 因此出現(xiàn)既能滿足商務(wù)、旅游、和多層次群體的需要商務(wù)酒店，近幾年無(wú)論是 國(guó)際化大酒店集團(tuán)品牌，和國(guó)內(nèi)幾大著名商務(wù)連鎖集團(tuán)，以及地方的本土品牌 均在迅速擴(kuò)張。同時(shí)北京是全國(guó)政治、經(jīng)濟(jì)、文化交流中心，是一個(gè)經(jīng)濟(jì)活躍、發(fā)展迅速 的城市，外商投資企業(yè)眾多，投資前景看好。北京這種得天獨(dú)厚的地位決定了 其中高層次的商務(wù)客源

3、、會(huì)議客源占有相當(dāng)大的數(shù)量和比例。北京經(jīng)濟(jì)總體良 好發(fā)展，各類政府接待，中高端會(huì)議和商務(wù)也將會(huì)持續(xù)上升。酒店未來(lái)的發(fā)展 趨勢(shì)必然走向連鎖化經(jīng)營(yíng)模式、規(guī)范化、信息化和智能化。商務(wù)酒店相對(duì)于國(guó)內(nèi)五星級(jí)酒店的豪華和三星級(jí)酒店的簡(jiǎn)陋，體現(xiàn)了眾多優(yōu)勢(shì)：1、成本優(yōu)勢(shì)高星級(jí)酒店初建成本較高，回益率較慢，經(jīng)濟(jì)型酒店環(huán)境簡(jiǎn)陋，功能簡(jiǎn)單， 無(wú)法滿足商務(wù)化群體，而商務(wù)型酒店的硬件產(chǎn)品功能配置體現(xiàn)實(shí)用性，便捷性， 不需要多余的擺設(shè)，節(jié)省了初建成本。2、價(jià)格適中 商務(wù)型酒店的消費(fèi)價(jià)格，能夠迎合我國(guó)大多數(shù)國(guó)內(nèi)消費(fèi)者、一般公務(wù)、商 務(wù)旅客等大眾旅游消費(fèi)者的實(shí)際消費(fèi)需求，具有較強(qiáng)的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和廣大的 市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。3、網(wǎng)點(diǎn)眾多

4、連鎖化發(fā)展的商務(wù)酒店分布廣泛，極大地方便了顧客的就近入住，而且隨著北 京城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，網(wǎng)點(diǎn)眾多的優(yōu)點(diǎn)也會(huì)更為突出。同高星級(jí)酒店、普通 旅館一樣，商務(wù)連鎖型酒店也存在著相對(duì)固定的、數(shù)量巨大的客源。特別是某 些政府招待所，商務(wù)群體更是如此。4、客源優(yōu)勢(shì)由于商務(wù)連鎖型酒店以其價(jià)廉、舒適的住宿設(shè)施、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，最大限度滿 足了客戶的需求。北京作為首都，經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，交通便利，區(qū)域旅游發(fā)展成 熟。因此，在經(jīng)濟(jì)型酒店和高星級(jí)酒店、普通社會(huì)旅館一樣，商務(wù)連鎖型酒店 也存在著相對(duì)固定的、數(shù)量巨大的客源背景優(yōu)勢(shì)。所以商務(wù)型連鎖酒店將其客 源定位在社會(huì)大眾、一般商務(wù)人士中小企業(yè)主和普通自費(fèi)旅游者，其本身已贏

5、 得了客源市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。商務(wù)酒店迎合了既能住宿、又可辦公、滿足商務(wù)人士的辦公需求，還可以 滿足簡(jiǎn)單的用餐，無(wú)論在價(jià)格、環(huán)境、便捷等方面，均優(yōu)于高星和普通型酒店。 并且投資少，回報(bào)率高。隨著社會(huì)交往、商務(wù)往來(lái)增多。市場(chǎng)的分源化，眾多的酒店品牌市場(chǎng)將延 伸，并注重精品化。例如如家集團(tuán)的連鎖從當(dāng)初的大眾連鎖，為滿足大眾和高 端群體之間的消費(fèi)人群，適應(yīng)社會(huì)需求趨勢(shì)，拓展了如家和頤酒店，來(lái)融合和 穩(wěn)固自己的品牌和消費(fèi)群。 格林豪泰集團(tuán)的格林東方酒店，將目標(biāo)人權(quán)鎖定于商務(wù)，非正式接待的廣大群 體，既提高了收益率。有提升了品牌。即使一些地方小的單店，也會(huì)據(jù)實(shí)地群 體不同，位置不同作以定位的調(diào)整，經(jīng)營(yíng)方式較靈活。

6、二、北京連鎖商務(wù)酒店市場(chǎng)價(jià)格趨勢(shì)作為北京來(lái)講，全國(guó)政治交流中心，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)必然激烈。目前北京連鎖酒店 品牌眾多，包括國(guó)際許多大的酒店集團(tuán)也在進(jìn)軍連鎖化酒店業(yè)，如海逸、速8、宜必思、錦江。國(guó)內(nèi)知名的如家、格林豪泰、漢庭、 7 天等等，就連國(guó)內(nèi)一些知 名集團(tuán)，如綠地集團(tuán)，等等地方本土品牌，都在大力進(jìn)軍連鎖酒店業(yè)。 由于北京地理位置的特殊性，市場(chǎng)環(huán)境的沖擊，連鎖商務(wù)酒店在大的環(huán)境下， 未來(lái)幾年也將基本是供大于求，以及企業(yè)在選址、租金、投資、社會(huì)成本增加 等情況下，市場(chǎng)價(jià)格會(huì)繼續(xù)上升。例如：如家、漢庭從 2010 年到 2013 年，經(jīng)過(guò) 3 年的發(fā)展，目前平均房?jī)r(jià)已由 130 元提升到目前的 170

7、元左右。根據(jù)行業(yè)趨勢(shì)和中國(guó)旅游形式數(shù)據(jù)分析， 未來(lái) 我國(guó)服務(wù)業(yè)還將有至少 30 年的再增長(zhǎng)，這對(duì)于連鎖酒店來(lái)說(shuō)，是一個(gè)非常好的 背景，所以連鎖商務(wù)型酒店市場(chǎng)還有數(shù)十倍的增長(zhǎng)空間。以下例舉北京幾大商務(wù)連鎖酒店的價(jià)格（門市價(jià)） ：7 天連鎖商務(wù)酒店四環(huán)內(nèi)價(jià)位： 大床商務(wù)間門市價(jià) 280-380 元/ 天 四環(huán)外及非核心區(qū)大床間門市價(jià) 237-327 元/天大眾商務(wù) 247元/ 天如家連鎖酒店經(jīng)濟(jì)型連鎖 四環(huán)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)商務(wù) 309-349 元/ 天 四環(huán)外商務(wù)間 289 元/ 天 如家和頤 商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)房 399元/ 天速8四環(huán)內(nèi)門市價(jià)商務(wù)大床 298358 元四環(huán)外商務(wù)大床間 258元/天，標(biāo)準(zhǔn)房 218

8、元/ 天格林豪泰格林豪泰商務(wù)型酒店 門市價(jià) 269 元/ 天 ，五環(huán)外 230元/ 天。格林東方 為精品商務(wù)酒店融合現(xiàn)代元素，時(shí)尚高雅 大多為 300 600 元 / 間 格林聯(lián)盟 為主要特許加盟和合作方式兼并三、四星酒店，合作方式靈活。漢庭全季酒店 四環(huán)內(nèi)高級(jí)大床間 389-489 元/天 四環(huán)外 299元/天 漢庭連鎖酒店 四環(huán)內(nèi) 299-349 元/ 天 四環(huán)外 229-239 元/天三、目前國(guó)內(nèi)幾大品牌連鎖商務(wù)酒店在北京的店面數(shù)量和主要品牌、7 天連鎖商務(wù)酒店 - 北京 131 家分店 如家連鎖酒店 - 134 家經(jīng)濟(jì)型連鎖 如家和頤速 8 - 北京 78 家格林豪泰 62 家 格林豪

9、泰商務(wù)型酒店 格林東方 格林聯(lián)盟漢庭北京店面 103 家全季酒店 漢庭連鎖酒店四、北京各區(qū)域的商業(yè)租金范圍 （例舉其中 10 個(gè)同行酒店承租店 面情況）（以下按每天平米價(jià)） ，由于商業(yè)氛圍和地理位置， 核心段不同， 價(jià)位也會(huì)不同。1、北京主要 CBD中心三環(huán)內(nèi)基本 1012元/ 平米2、北京金融街商業(yè)店面 9 11 元。3、北京東四環(huán)商務(wù)流地帶（光環(huán)路商業(yè)門店） 11.8 元4、北京豐臺(tái)區(qū)七里莊（南四環(huán)岳各莊附近） 3.5 元5、北京朝陽(yáng)區(qū)富力廣場(chǎng) 9 元6、北京朝陽(yáng)區(qū)霄云路，燕莎核心（近海航大廈） 9 元7、北京朝陽(yáng)酒仙橋 花園路 6 元8、北京朝陽(yáng)傳媒大學(xué)朝陽(yáng)北路 2.5 元、9、北京長(zhǎng)安

10、區(qū)東二環(huán) 8.5 元10、北京海淀上地路 8.5 元11、北京中關(guān)村人才市場(chǎng)附近 6 元12、北京中關(guān)村蘇州街 6 元13、北京海淀中關(guān)村百度、聯(lián)想附近 4.514、北京海淀區(qū)萬(wàn)柳中路路口 6.5 元15、北京海淀萬(wàn)柳怡秀園（近海劍大廈）16、北京東城區(qū)東單大廈 CBD區(qū)域 15 元17、北京東城朝陽(yáng)門二環(huán)口 7.5 元18、北京海淀東二環(huán)內(nèi)東四西大街 12 元19、北京西城北三環(huán)裕民路附近 6 元20、北京西城鼓樓大街 11 元21、北京西城區(qū)新街口南大街 5.5 元22、北京崇文區(qū)前門大街 9 元23、北京崇文區(qū)前門步行街 15 元24、北京宣武區(qū)宣武門長(zhǎng)椿街 8 元25、北京崇文三里河珠

11、市口東大街 6 元26、北京豐臺(tái)大瓦窯 2.6 元27、北京豐臺(tái)科技園總部基地 3.5 元28、北京豐臺(tái)青塔大成路 6.8 元29、北京豐臺(tái)三環(huán)新城 3.75 元30、北京豐臺(tái)草場(chǎng)附近 3 元31、北京通州宋莊藝術(shù)區(qū) 2 元 - 732、北京通州梨園大馬莊 2.5 元 -33、北京通州九棵樹藍(lán)島 3.9 元 34、北京通州北關(guān)環(huán)島 2 元 35、北京石景山蘋果園附近 2.7 元36、北京石景山魯谷北方中惠附近 2 元元4元天一起漢庭一起肯德基一起某連鎖酒店37、北京石景山古城 2.5 元38、北京房山良鄉(xiāng)蘇寧廣場(chǎng) 4.3 元肯德基39、北京房山良鄉(xiāng)拱辰南大街 1.9 元40、北京房山良鄉(xiāng)商業(yè)街

12、 5 元41、北京昌平立水橋 2.6 元立水橋賓館42、北京昌平東小口鎮(zhèn) 2.5 元周邊餐飲、茶樓、商超43、北京大興舊宮南小街 3 元周邊賓館、餐飲、洗浴、超市44、北京大興黃村三合里 4 元45、北京順義機(jī)場(chǎng)天竺保稅區(qū) 1.8 元46、北京順義勝利東風(fēng)小學(xué) 2.5 元附近有本土品牌47、北京密云環(huán)島 1 元47、北京懷柔華嘉 3.5 元48、北京延慶縣城區(qū) 2 元如家連鎖酒店48、北京延慶城區(qū)國(guó)美廣場(chǎng) 1.8 元49、北京平谷城區(qū) 1.5 元50、北京門頭溝區(qū) 1.45 元 注：以上信息側(cè)重點(diǎn)在寫字樓配套、 商業(yè)街賣場(chǎng)、住宅商業(yè)門店， 價(jià)位根據(jù) 2013 年相關(guān)信息整合最新。六、 北京商務(wù)連鎖酒店租賃方式酒店和其他企業(yè)一樣，有并購(gòu)和收購(gòu)兩種方式。目前國(guó)內(nèi)的連鎖酒店，許 多是以并購(gòu)和收購(gòu)的形式，運(yùn)作資本市場(chǎng)，達(dá)到迅速擴(kuò)張，占領(lǐng)并以此達(dá)到借 殼上市的目的。進(jìn)一步嫁接資源。兼并收購(gòu)模式是另一種酒店連鎖經(jīng)營(yíng)模式，可以促進(jìn)酒店發(fā)展，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng) 規(guī)模，有效降低進(jìn)入壁壘，并獲得原有酒店的生產(chǎn)能力和各種資產(chǎn)、經(jīng)驗(yàn)和市 場(chǎng)份額。兼并收購(gòu)模式主要適用于發(fā)展成熟