1、鄭州市寫字樓精裝修鄭州市寫字樓精裝修 專項調(diào)研報告專項調(diào)研報告 1鄭州市寫字樓精裝修典型案鄭州市寫字樓精裝修典型案 例例 目目 錄錄 寫字樓精裝利弊及本案產(chǎn)品建議寫字樓精裝利弊及本案產(chǎn)品建議 寫字樓精裝修概述寫字樓精裝修概述 寫字樓是市場經(jīng)濟(jì)的圖騰。代表了當(dāng)今最高水平的建筑形式和科技含量，能達(dá)到頂 級標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓可謂鳳毛麟角！一座地標(biāo)性國際甲級寫字樓，不僅是開發(fā)商與入駐 企業(yè)實(shí)力的象征，更是一座城市的驕傲。 精裝修概述精裝修概述 在商業(yè)地產(chǎn)日趨繁榮的今天，如何成功打造高品質(zhì)的國際甲級寫字樓已經(jīng)成為地產(chǎn) 業(yè)界的一個備受關(guān)注的市場話題。開發(fā)商在內(nèi)部辦公裝修、功能性的商務(wù)配置以及 物業(yè)服務(wù)方面都較之

2、前的寫字樓有了質(zhì)的飛躍。其中一大特色就是精裝修和內(nèi)部設(shè) 施的再次升級。像精裝雙大堂、低輻射雙層中空low-e中空玻璃、智能新風(fēng)系統(tǒng)現(xiàn)在 已經(jīng)成為高檔寫字樓的標(biāo)配。 再次升級再次升級 精裝修概述精裝修概述 增值砝碼增值砝碼 精裝修概述精裝修概述 要迎接高級別的服務(wù)對象，必須有高品位的硬件設(shè)施和軟件服務(wù)。多數(shù)5a、甲級寫 字樓在智能化服務(wù)、能源技術(shù)應(yīng)用與綜合物業(yè)管理等方面都比較先進(jìn)，采納先進(jìn)設(shè) 計概念，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化辦公水準(zhǔn)，對建筑的可持續(xù)發(fā)展也非常有價值。三大硬件，定 義現(xiàn)代辦公空間新標(biāo)準(zhǔn)： 將建筑層高定位在4米以上，才能保證樓層的凈層高，才能為客戶預(yù)留足夠的空間 ，讓其裝修獨(dú)特、彰顯品味的辦公空間

3、。 隨著建筑物智能化的提高，架空地板成為了一個新的需求。 高層空間可以為客戶預(yù)留了綜合布線的架空地板高度，客戶可根據(jù)自身要求任意分 割布置。 另外，租用連續(xù)樓層的客戶可通過預(yù)留樓板空間輕松安置內(nèi)部樓梯。 甲級寫字樓的空調(diào)系統(tǒng)通過先進(jìn)技術(shù)組合，實(shí)現(xiàn)環(huán)保、節(jié)能與舒適的效果。比如， 采用變頻空調(diào)系統(tǒng)營造全天候適宜的辦公環(huán)境，紫外線殺菌和高效過濾系統(tǒng)保證室 內(nèi)空氣質(zhì)量和新風(fēng)供應(yīng)等等。 有的甲級寫字樓在辦公區(qū)裝備了最先進(jìn)的變風(fēng)量空調(diào)系統(tǒng)，新風(fēng)量達(dá)到12升/秒*人 ，高于美國標(biāo)準(zhǔn)，保證室內(nèi)空氣質(zhì)量。同時空調(diào)設(shè)備及系統(tǒng)末端設(shè)有消音裝置，為 客戶提供安靜的辦公環(huán)境。 對于高層建筑來說，電梯是衡量建筑品質(zhì)的一個

4、重要指標(biāo)。一個甲級寫字樓，電梯 衡量有兩個標(biāo)準(zhǔn)：5分鐘的載客率和35秒的等候。對于超高層寫字樓來說，辦公人 員比較多，矛盾很突出，特別是上下班高峰期，電梯將會很緊張。 10米/秒，乃至更高速電梯作為高層、高檔寫字樓配備的首選。極大的緩解了上下 行的壓力 精裝修概述精裝修概述 項目項目目前通行國際甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)目前通行國際甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn) 大堂大堂通常8-9-12米高 樓板承重樓板承重每平米滿足250公斤以上 標(biāo)準(zhǔn)層面積標(biāo)準(zhǔn)層面積不小于1500平方米 層高、凈高層高、凈高凈高不小于3.5米 電力供應(yīng)電力供應(yīng)雙路供電，平均電力70va/平方米以上 外墻裝修外墻裝修low-e玻璃幕墻高檔石材等高檔材料

5、 公共區(qū)域公共區(qū)域大堂、電梯廳、洗手間等裝修達(dá)到五星級酒店的標(biāo)準(zhǔn) 空調(diào)系統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng) 可提供24小時可調(diào)節(jié)式中央空調(diào)至少是兩管制風(fēng)機(jī)盤或vav系統(tǒng)，夏季空調(diào)室 內(nèi)計算溫度為26-28攝氏度 新風(fēng)量新風(fēng)量20立方米/小時 通信系統(tǒng)通信系統(tǒng)數(shù)字光纖通信系統(tǒng)接入、提供綜合布線系統(tǒng)、中央數(shù)據(jù)系統(tǒng) 停車設(shè)施停車設(shè)施有地上地下停車場和充足車位保障，每10000平方米寫字樓提供60個以上車位 安全系統(tǒng)安全系統(tǒng)先進(jìn)的視頻保安監(jiān)視系統(tǒng) 電梯設(shè)施電梯設(shè)施平均等候時間40秒以內(nèi)，并擁有相應(yīng)的分區(qū) 生態(tài)化設(shè)計生態(tài)化設(shè)計擁有環(huán)保、綠化、人性化設(shè)計 運(yùn)營時間運(yùn)營時間可24小時運(yùn)營節(jié)假日限制進(jìn)入 保安保安24小時保安 物業(yè)管

6、理物業(yè)管理聘請國際知名物業(yè)管理公司進(jìn)行專業(yè)管理 通行標(biāo)準(zhǔn)通行標(biāo)準(zhǔn) 典型案例典型案例 綠地中心千璽廣場綠地中心千璽廣場 占地占地 面積面積 43.5畝 總建總建 面積面積 24萬 物業(yè)物業(yè) 形態(tài)形態(tài) 寫字樓 商業(yè) 酒店 標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層 面積面積 2670 容積率容積率5.61綠化率綠化率29.8 % 樓層樓層 狀況狀況 一棟60層 5-35層 寫字樓 報價報價 （元（元/ /） 起價 40000 最高 50000 樓盤樓盤 地址地址 鄭東新區(qū)cbd中心湖南側(cè) 綠地中心千璽廣場綠地中心千璽廣場 高效高效 商商務(wù)系統(tǒng)務(wù)系統(tǒng) 低碳節(jié)能系統(tǒng)低碳節(jié)能系統(tǒng)智能辦公系統(tǒng)智能辦公系統(tǒng)自動安全系統(tǒng)自動安全系統(tǒng)科技通

7、訊系統(tǒng)科技通訊系統(tǒng) 2828部原裝進(jìn)部原裝進(jìn) 口三菱電梯口三菱電梯 鋁合金遮陽鋁合金遮陽 隔柵系統(tǒng)隔柵系統(tǒng) 油畫機(jī)組環(huán)境油畫機(jī)組環(huán)境 用戶冷卻水系統(tǒng)用戶冷卻水系統(tǒng) 國際品牌變國際品牌變 配電設(shè)備配電設(shè)備 聯(lián)通聯(lián)通 電信電信 移動移動 提供光纖到戶服務(wù)提供光纖到戶服務(wù) 兩層車庫兩層車庫 專專 用電梯用電梯 雙層中空夾膠雙層中空夾膠low-elow-e玻玻 璃單元式玻璃幕墻璃單元式玻璃幕墻 新風(fēng)系統(tǒng)新風(fēng)系統(tǒng) 單獨(dú)控制室溫單獨(dú)控制室溫 oaoa網(wǎng)絡(luò)架空地板網(wǎng)絡(luò)架空地板 車輛車輛 自自動識別系統(tǒng)動識別系統(tǒng) 室內(nèi)網(wǎng)絡(luò)及電話室內(nèi)網(wǎng)絡(luò)及電話 六類綜合布線終端到六類綜合布線終端到 位位 865865個停車位個

8、停車位 變頻調(diào)速泵組變頻調(diào)速泵組 分區(qū)減壓供水分區(qū)減壓供水 三路電源供電保障三路電源供電保障 租戶冷卻水系統(tǒng)租戶冷卻水系統(tǒng) 人流控制閘機(jī)人流控制閘機(jī) 門禁門禁 車庫遠(yuǎn)距離車庫遠(yuǎn)距離 讀卡裝置讀卡裝置 空調(diào)機(jī)組設(shè)置變頻風(fēng)機(jī)空調(diào)機(jī)組設(shè)置變頻風(fēng)機(jī) 變頻地下車庫補(bǔ)風(fēng)變頻地下車庫補(bǔ)風(fēng) 調(diào)節(jié)空氣系統(tǒng)調(diào)節(jié)空氣系統(tǒng) 彩色攝像機(jī)系統(tǒng)彩色攝像機(jī)系統(tǒng) 建材裝修及智能化配套分析建材裝修及智能化配套分析 典型案例典型案例 綠地中心千璽廣場綠地中心千璽廣場 全觸摸屏演示電腦全觸摸屏演示電腦千璽廣場前臺千璽廣場前臺 千璽廣場巴臺千璽廣場巴臺千璽廣場視聽區(qū)千璽廣場視聽區(qū) 典型案例典型案例 綠地中心千璽廣場綠地中心千璽廣場 樣

9、板間精裝修標(biāo)準(zhǔn)（樣板間精裝修標(biāo)準(zhǔn)（5000元/標(biāo)準(zhǔn)精裝） 墻 體：高檔乳膠漆 地 板：架空地板（架空15mm）加防靜電地毯 入室門：超白不銹鋼框加超白玻璃、高度2.8m 天花板：高檔扣板加風(fēng)口燈 典型案例典型案例 升龍環(huán)球廣場升龍環(huán)球廣場 占地占地 面積面積 26.6畝 總建總建 面積面積 7.8萬 物業(yè)物業(yè) 形態(tài)形態(tài) 寫字樓 標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層 面積面積 2000 容積率容積率5.5綠化率綠化率24.6 % 樓層樓層 狀況狀況 2棟28層 報價報價 （元（元/ /） 11000 樓盤樓盤 地址地址 金水區(qū)鄭汴路與鳳臺南路交叉口 典型案例典型案例 建材裝修標(biāo)準(zhǔn)建材裝修標(biāo)準(zhǔn) 大堂大堂10.5米 樓板承

10、重樓板承重每平米滿足200公斤以上 標(biāo)準(zhǔn)層面積標(biāo)準(zhǔn)層面積2054.96平方米 層高、凈高層高、凈高層高3.25米，公共空間凈高2.4米，室內(nèi)凈高2.6米 電力供應(yīng)電力供應(yīng)接駁市政雙路供電，緊急情況下一鍵切換 外墻裝修外墻裝修干掛花崗巖及l(fā)ow-e玻璃幕墻 公共區(qū)域公共區(qū)域大堂、電梯廳、洗手間等裝修達(dá)到五星級酒店的標(biāo)準(zhǔn) 空調(diào)系統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)多聯(lián)機(jī)空調(diào)系統(tǒng)，24小時運(yùn)行，分戶計量 新風(fēng)量新風(fēng)量不小于30立方米/小時/人 通信系統(tǒng)通信系統(tǒng)每10平方米設(shè)一個信息點(diǎn)，語音寬帶通用 停車設(shè)施停車設(shè)施保障每200平方米一個地下停車位 安全系統(tǒng)安全系統(tǒng)先進(jìn)的視頻保安監(jiān)視系統(tǒng) 電梯設(shè)施電梯設(shè)施8部電梯直達(dá)地下停車場

11、，6部客梯聯(lián)控 生態(tài)化設(shè)計生態(tài)化設(shè)計擁有節(jié)能、高效、人性化設(shè)計 運(yùn)營時間運(yùn)營時間可24小時運(yùn)營節(jié)假日限制進(jìn)入 升龍環(huán)球廣場升龍環(huán)球廣場 典型案例典型案例 領(lǐng)秀國際中心領(lǐng)秀國際中心 占地占地 面積面積 7.8畝 總建總建 面積面積 7.8萬 物業(yè)物業(yè) 形態(tài)形態(tài) 寫字樓 商業(yè) 標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層 面積面積 2100 容積率容積率12.57綠化率綠化率10 % 樓層樓層 狀況狀況 1棟30層 5-30層 寫字樓 報價報價 （元（元/ /） 17000 樓盤樓盤 地址地址 鄭東新區(qū)商務(wù)外環(huán)路19號(商務(wù) 外環(huán)與商務(wù)東二街交叉口) 典型案例典型案例 領(lǐng)秀國際中心領(lǐng)秀國際中心 建材裝修標(biāo)準(zhǔn)建材裝修標(biāo)準(zhǔn) 外立面外

12、立面采用高檔石材結(jié)合玻璃幕墻 大堂大堂地面高檔石材，墻面高檔石材，吊頂: 造型吊頂 安保安保 自動化系統(tǒng)自動化系統(tǒng) 包括電視監(jiān)控系統(tǒng)，門禁系統(tǒng)，巡更系統(tǒng) 消防消防 消防自動化報警系統(tǒng)，按消防規(guī)范，消防噴淋、消火栓、煙感探測器一次到 位，自動消防、自動報警 空調(diào)系統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng) 中央空調(diào)采用風(fēng)機(jī)盤管加新風(fēng)系統(tǒng)， 地下一層、首層采用全空氣系統(tǒng) 地下車庫地下車庫 耐磨水泥地面，按車庫建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)做車位劃線和交通指示 設(shè)有車庫標(biāo)識系統(tǒng) 電話系統(tǒng)電話系統(tǒng)辦公區(qū)域按每8平方米設(shè)置兩個信息點(diǎn)預(yù)留容量 典型案例典型案例 行署國際廣場行署國際廣場 占地占地 面積面積 48.5畝 總建總建 面積面積 12.9萬 物業(yè)物業(yè)

13、 形態(tài)形態(tài) 住宅公寓 寫字樓 商業(yè) 標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層 面積面積 1382 容積率容積率3.5綠化率綠化率28 % 樓層樓層 狀況狀況 13-15層 報價報價 （元（元/ /） 20000 樓盤樓盤 地址地址 鄭東新區(qū)正光路與眾旺路交匯處 典型案例典型案例 建材裝修標(biāo)準(zhǔn)建材裝修標(biāo)準(zhǔn) 外立面外立面采用全花崗巖石材干掛石材配以中空low-e鍍膜玻璃 大堂大堂9.3米挑高、700平米星級裝修、雙大堂，采用大理石材精裝 電梯電梯15部三菱品牌電梯直達(dá)地下停車場 游泳池游泳池配有地下恒溫標(biāo)準(zhǔn)游泳池 空調(diào)系統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)隱形分戶式中央空調(diào) 停車位停車位雙層停車場900余個車位 玻璃玻璃low-e中空鍍膜玻璃 行署國

14、際廣場行署國際廣場 典型案例典型案例 精裝小結(jié)精裝小結(jié) 通過一線調(diào)研，我們認(rèn)為鄭州市寫字樓的“精裝修”剛剛進(jìn)入起步階段，大部分屬 于“公共部分精裝”，真正“全精裝”的僅有綠地中心千禧廣場、摩根中心等極少 數(shù)項目。我們認(rèn)為精裝修標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)包含以下內(nèi)容 【外墻】外立面裝修標(biāo)準(zhǔn)：外裝玻璃幕墻及鋁板掛件，外玻璃為low-e，雙層中空安全玻璃。 【大堂】首層中庭大堂：墻面：石材幕墻，地面：花崗巖。通道等公用部分：墻地面：石材，吊頂：鋁 制金屬吊頂。 【供電】雙路供電系統(tǒng)。 【空調(diào)】可提供24小時可調(diào)節(jié)式中央空調(diào)至少是兩管制風(fēng)機(jī)盤或vav系統(tǒng) 【電梯】電梯廳：墻地面：大理石，吊頂：金屬板材；電梯,2m/秒，載

15、重1000kg。 【衛(wèi)生間】地面：防滑瓷磚。墻體：釉面瓷磚/人造石材，吊頂：鋁制金屬吊頂。 【潔具】全部采用(toto或科勒)品牌。 【通訊】鋪設(shè)光纖為主干通訊網(wǎng)絡(luò)，提供電話及互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)至塔樓單元，具備did、語音信箱、呼叫轉(zhuǎn)移、 會議電話、lan網(wǎng)、ddn等業(yè)務(wù)功能，并設(shè)移動通信信號增強(qiáng)系統(tǒng)，無線上網(wǎng)信號增強(qiáng)系統(tǒng)，小 靈通信號增強(qiáng)系統(tǒng)。 【消防】大廈公共部分消防報警控制系統(tǒng)采用智能類比式火災(zāi)自動報警控制系，設(shè)有自動噴水滅火系統(tǒng), 火災(zāi)自動報警系統(tǒng)。 【保安監(jiān)控系統(tǒng)】公共部分安保設(shè)備為監(jiān)控設(shè)備，大廈內(nèi)設(shè)保安中心，實(shí)行24小時無線巡更，對大廈各 出入口，車庫，走道，電梯轎廂等位置進(jìn)行閉路電視監(jiān)控，

16、設(shè)有巡更系統(tǒng)，公共廣播系統(tǒng)。 【走廊】墻面：靠近電梯廳兩側(cè)通道做玻璃整體貼膜地面：人造石材或瓷磚，吊頂：礦棉吸聲板。單元內(nèi) 裝修標(biāo)準(zhǔn)：單元門：玻璃門；內(nèi)墻：抹灰，膩?zhàn)诱移剑坏孛妫核鄩|層抹平；頂部：分戶中央空 調(diào)風(fēng)口到位。 【外墻】外墻使用材料上來看，目前國際上公認(rèn)的潮流為使用low-e玻璃幕墻，這也 成為了衡量是否高檔寫字樓的外墻配置標(biāo)準(zhǔn)。 精裝小結(jié)精裝小結(jié) 【大堂】就寫字樓的空間設(shè)計和分配原則來說，主要的空間結(jié)構(gòu)分為：大堂空間、公共空間、設(shè) 備空間、標(biāo)準(zhǔn)層辦公空間、商務(wù)配套空間、合理的空間交通動線分配等。 精裝小結(jié)精裝小結(jié) 精裝走廊 精裝電梯間 精裝辦公間 精裝扶手 精裝小結(jié)精裝小結(jié) 空調(diào)

17、系統(tǒng) 精裝小結(jié)精裝小結(jié) 利弊分析利弊分析 形象：有利于提高產(chǎn)品形象、提高檔次 利潤率：有利于控制利潤率 差異化：目前精裝修產(chǎn)品極少，容易形 成差異化，脫穎而出 銷售價：容易控制售價，彈性較大 設(shè)計整體、風(fēng)格統(tǒng)一 利好方面利好方面 售價：總價高、單價高 成本高：裝修成本直接轉(zhuǎn)移給開發(fā)商， 銷售時增加成本 后期維護(hù)復(fù)雜且成本較高 建設(shè)周期長 缺乏個性，不利于客戶個性化裝修 不利方面不利方面 利弊利弊 分析分析 產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議 卓越的形象，可以簡單理解為建筑外形、色彩和外墻使用材料等等；寫字樓建筑屬于商用公共建筑， 在建筑形象上與住宅有著本質(zhì)的區(qū)別。沉穩(wěn)莊重、內(nèi)斂大氣，體現(xiàn)極強(qiáng)的商務(wù)感覺，從色彩運(yùn)

18、用來 說，通常使用較為穩(wěn)重的色調(diào)；而在外墻使用材料上來看，目前國際上公認(rèn)的潮流為使用low-e玻 璃幕墻，這也成為了衡量是否高檔寫字樓的外墻配置標(biāo)準(zhǔn)。 外立面線條簡明采用全干掛石材配以中空外立面線條簡明采用全干掛石材配以中空low-elow-e玻璃玻璃 精致的奢華、彰顯國際頂端品味精致的奢華、彰顯國際頂端品味 產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議 外立面外立面 一個高檔專業(yè)寫字樓，必須具備一個無論從立體空間感還是平面空間感上看來都較為氣派的大堂空 間，因為大堂空間商務(wù)人士進(jìn)入某一棟寫字樓并對這個寫字樓產(chǎn)生第一感覺的空間，這種大堂空間 的感受，同樣代表著在這棟建筑中辦公的企業(yè)的形象和氣質(zhì)。 采用兩層挑空的設(shè)計方案，

19、純辦公樓公共大堂空間高達(dá)采用兩層挑空的設(shè)計方案，純辦公樓公共大堂空間高達(dá)10.510.5米，米， 總面積超過總面積超過600600平方米，平方米，1 1層層高層層高5.55.5米，二層層高米，二層層高5 5米。米。 產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議 外立面外立面 一個高檔的專業(yè)寫字樓，公共空間通常包括電梯廳、公共走廊、公共衛(wèi)生間等，在這些公共空間的 規(guī)劃設(shè)計上，空間的舒適度、空間的商務(wù)感覺要求都非常高。在裝修檔次上，高檔和豪華并不是衡 量的標(biāo)準(zhǔn)，而符合商務(wù)人士使用的舒適度，才是真正的專業(yè)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)。 公共部分電梯廳、公共走廊、公共衛(wèi)生間等公共部分電梯廳、公共走廊、公共衛(wèi)生間等 無論是地面、柱子、墻面，還是頂部

20、處處體現(xiàn)現(xiàn)代商務(wù)氣息無論是地面、柱子、墻面，還是頂部處處體現(xiàn)現(xiàn)代商務(wù)氣息 產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議 舒適標(biāo)準(zhǔn)層辦公空間：標(biāo)準(zhǔn)層面積2000平方米以上，層高4.6米，去除設(shè)備安裝空間和裝修吊頂空 間，標(biāo)準(zhǔn)層凈高可達(dá)3.5米以上；這些都在滿足建筑標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上充分實(shí)現(xiàn)舒適目標(biāo)。 周邊大開間、全方位景觀的提供給辦公人群，創(chuàng)造舒適的工作環(huán)境。周邊大開間、全方位景觀的提供給辦公人群，創(chuàng)造舒適的工作環(huán)境。 無固定隔墻的大開間辦公平面可以提供給未來業(yè)主靈活自主的空間使用方案無固定隔墻的大開間辦公平面可以提供給未來業(yè)主靈活自主的空間使用方案 產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議 空調(diào)系統(tǒng)高速電梯通訊系統(tǒng)智能化系統(tǒng)地下停車位等配套，注重運(yùn)用現(xiàn)代高科技，滿足未來業(yè) 主的現(xiàn)代商務(wù)辦公需求