1、2010年7月成都房地產(chǎn)市場月報(bào) 2010年7月成都房地產(chǎn)市場報(bào)告 中國房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu) 2010年7月此報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用，未經(jīng)中國房地產(chǎn)信息集團(tuán) | 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司的書面許可，其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不得擅自傳閱、引用或復(fù)制。 報(bào)告說明統(tǒng)計(jì)范圍說明：數(shù)據(jù)覆蓋范圍為：成都主城區(qū)：城東、城南、城西、城北、城中；近郊區(qū)：雙流、龍泉、新都、郫縣、溫江統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)說明： 供應(yīng)：以當(dāng)月批準(zhǔn)預(yù)售的商品房房源作為數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（拆遷安置房、限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房等非商品房房源不在統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)），由于政策敏感期，本月雙流、溫江、郫縣、新都供應(yīng)數(shù)據(jù)缺失；成交：以當(dāng)月實(shí)際成交（即簽訂合同）的商品房

2、房源備案信息作為數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（拆遷安置房、限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房等非商品房房源不在統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)）。目 錄本月導(dǎo)讀5易居視點(diǎn)6數(shù)字樓市7第一篇 市場背景9第一章 政策資訊9一、全國政策概覽9二、成都政策法規(guī)11三、市政動態(tài)11四、市場資訊13第二章 經(jīng)濟(jì)環(huán)境14一、2010年工業(yè)增加值增長出現(xiàn)減速14二、通脹壓力越來越大15三、成都零售額增幅趨穩(wěn)15四、成都市房地產(chǎn)投資上升趨勢未改變16第二篇 市場分析17第一章 商品房市場17一、市場特征17二、主城區(qū)供求關(guān)系分析17三、主城區(qū)供應(yīng)量分析18四、成交量持續(xù)下降18五、成交價(jià)略有下降19第二章 土地市場21一、土地市場動態(tài)21二、本月土地供應(yīng)分析23三

3、、土地成交分析25四、熱點(diǎn)地塊成交分析28第三章 住宅市場成交分析31一、市場綜述31二、主城區(qū)供求關(guān)系分析31三、主城區(qū)供應(yīng)量分析31四、成交量繼續(xù)回落34五、成交均價(jià)平穩(wěn)上升37六、熱點(diǎn)成交區(qū)域板塊39七、成都市場解析43第四章 商業(yè)市場44一、市場綜述44二、主城區(qū)供求關(guān)系分析45三、主城區(qū)供應(yīng)量分析45四、成都全市成交量分析46五、成都全市成交價(jià)格分析48六、個(gè)案分析49第五章 辦公市場51一、市場綜述51二、主城區(qū)供求關(guān)系分析52三、主城區(qū)供應(yīng)量分析52四、成都全市成交量分析52五、成都全市成交價(jià)格分析54六、個(gè)案分析55第六章 產(chǎn)品分析57一、產(chǎn)品綜述57二、案例分析63第七章 營

4、銷媒體分析68一、媒體投放分析68二、營銷分析74第三篇 區(qū)域數(shù)據(jù)80一、城東區(qū)域80二、城北區(qū)域81三、城南區(qū)域82四、城西區(qū)域83五、城中區(qū)域84六、龍泉區(qū)域85七、郫縣區(qū)域86八、雙流區(qū)域87九、溫江區(qū)域88十、新都區(qū)域89附件列表90一、供應(yīng)土地列表90二、成交土地列90三、優(yōu)惠情況匯總列表92本月導(dǎo)讀國務(wù)院出臺“新36條”為鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本進(jìn)入基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域，國務(wù)院辦公廳關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展重點(diǎn)工作分工的通知明確了40項(xiàng)工作任務(wù)。每項(xiàng)具體任務(wù)多則有9個(gè)部門負(fù)責(zé)。鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本進(jìn)入的投資領(lǐng)域包括基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施、市政公用事業(yè)和政策性住房建設(shè)等。詳情請見p91

5、0 四川鼓勵(lì)民間資本投資建設(shè)經(jīng)適房四川省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳日前起草了“貫徹國務(wù)院關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的若干意見的實(shí)施意見”。該文件將經(jīng)省政府審定后于近日正式實(shí)施。省住建廳相關(guān)責(zé)任人提到，鼓勵(lì)和支持民間資本投資建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房等政策性住房。詳情請見p11雙慶路改造有望10月前動工6月29日從成華區(qū)交通局獲悉，雙慶路的改造計(jì)劃已初步定為10月前開工。預(yù)計(jì)施工時(shí)間為8到10個(gè)月，改造后的雙慶路寬4046米，與雙林路一樣，變身為雙向8車道。詳情請見p1113本月商品房銷售持續(xù)低迷，市場價(jià)格也略有回頭受宏觀調(diào)控影響，成都7月房產(chǎn)市場持續(xù)低迷，本月成交量僅為120.98萬，較上月減少

6、13.85萬，環(huán)比下降10.27%，與去年同期相比下降50.55%；成交均價(jià)四個(gè)月來首次有所下降，環(huán)比下降-0.7%，同比增加25.52%。詳情請見p17 - 56 本月熱銷產(chǎn)品：沙河上沙河上項(xiàng)目位于城東沙河板塊，城東區(qū)域少有的小高層項(xiàng)目并且是純居住社區(qū)。該項(xiàng)目濱臨沙河周邊配套成熟，500米內(nèi)完美生活精華，購物、公園、就醫(yī)、教育、休閑娛樂，無需遠(yuǎn)行。沙河河濱綠化帶，沙河公園、東湖公園、望江樓公園、塔子山公園臨近項(xiàng)目周邊。萬達(dá)廣場、伊藤洋華堂、國美電器拉近了購物的距離。醫(yī)療，交通也非常便捷。周邊人文社區(qū)環(huán)繞，更有四川師范大學(xué)文化氛圍的陶冶。總的來講成熟的社區(qū)配套、臨河的水岸生活、相對便宜的總價(jià)、

7、稀有的低密度設(shè)計(jì)，從而有較好的市場反應(yīng)。 詳情請見p5767易居視點(diǎn)購房者和開發(fā)商的博弈仍在繼續(xù)，目前開發(fā)商的心理防線已經(jīng)有所突破，除了加大折扣和優(yōu)惠力度以外，捂盤惜售坐等市場回暖的局面也開始被打破，但消費(fèi)者反應(yīng)仍不樂觀。本月商品房市場供應(yīng)量較上月大幅上漲，而成交依然顯示出低迷狀態(tài)，尤其是高端住宅成交量的下降，遏制了成交價(jià)上漲的趨勢。面對冷清的市場，各大開發(fā)商開始優(yōu)惠上大作手筆，以促進(jìn)銷售。大小優(yōu)惠涌現(xiàn)，以直接扣點(diǎn)優(yōu)惠為主，特價(jià)房也大量涌現(xiàn)，多種贈送方式并存，一定程度上活躍了低迷的樓市局面。數(shù)字樓市市場7月成交面積（萬）7月成交均價(jià)（元/）商品房120.986551住宅90.436043商業(yè)1

8、5.528391辦公15.027301數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu) 數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu)n 2010年7月成都全市商品住宅成交排行榜排名項(xiàng)目名稱成交面積（）1南湖國際社區(qū)20195.732紫東芯座17345.753嘉美華凱16966.634保利花園14987.595新里派克公館14796.216北新潤苑14248.217保利心語花園13418.038麓山國際社區(qū)12508.959恒大綠洲11933.0310保利公園19811654.37按成交面積排名 排名項(xiàng)目名稱成交金額（萬元）1麓山國際社區(qū)20849.062

9、保利心語花園13866.073紫東芯座12401.434保利花園12082.255南湖國際社區(qū)11900.366譽(yù)峰11294.707華潤鳳凰城9765.648大王鈺城7920.579新里派克公館7263.9410萬科金潤華府6597.49按成交金額排名 排名項(xiàng)目名稱成交均價(jià)（元/）1譽(yù)峰21564 2四海逸家17586 3時(shí)代豪庭16878 4麓山國際社區(qū)16667 5金沙西墅15972 6泊景灣15591 7三利宅院15150 8中海城南一號14880 9中糧御嶺灣14417 10蔚藍(lán)卡地亞14269 按成交均價(jià)排名數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu)第一篇 市場背景第一章 政策資

10、訊一、全國政策概覽1. 國務(wù)院出臺“新36條”為鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本進(jìn)入基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域，國務(wù)院辦公廳關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展重點(diǎn)工作分工的通知明確了40項(xiàng)工作任務(wù)。每項(xiàng)具體任務(wù)多則有9個(gè)部門負(fù)責(zé)。鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本進(jìn)入的投資領(lǐng)域包括基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施、市政公用事業(yè)和政策性住房建設(shè)等。易居視點(diǎn)： 中央一再強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，但地方政府由于在資金上困境，對經(jīng)適房建設(shè)大都力不從心，民間資金的進(jìn)入將大大改善這種僵局，讓經(jīng)濟(jì)使用房的建設(shè)破局。2. 財(cái)政部初步規(guī)劃2012年開征房產(chǎn)稅財(cái)政部地方稅改革研討會近日在北京召開，會上集中討論了即將上報(bào)國務(wù)院的地方稅改革方案。了解獲悉，財(cái)政部已經(jīng)研究

11、并初步規(guī)劃于2012年試點(diǎn)開征房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅將是2012年財(cái)政部的工作重點(diǎn)之一。易居視點(diǎn)： 大部分稅收集中在開發(fā)環(huán)節(jié)是高房價(jià)的形成原因之一。如果后移到銷售和保有環(huán)節(jié)，不僅對于遏制房價(jià)過快上漲有好處，還能克服地方稅收過于依賴房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀。房產(chǎn)稅的主要作用在于能有效調(diào)節(jié)收入分配，提高土地利用效率，但其執(zhí)行需要配套方案的制定執(zhí)行3. 住建部力破二套房貸認(rèn)定瓶頸據(jù)國土資源部消息，國土部部長徐紹史在剛召開的第17次部長辦公會上表示，研究進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控。無獨(dú)有偶，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部日前也在山東青島召開現(xiàn)場工作會，部署房地產(chǎn)調(diào)控工作，要求加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)。易居視點(diǎn)：住建部意在貫徹落實(shí)

12、“新國十條”加快個(gè)人信息系統(tǒng)建設(shè)的相關(guān)要求，建立和完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)，為貫徹落實(shí)二套房貸政策做準(zhǔn)備,破除二套房認(rèn)定難的問題。4. 央行貨幣政策委員會：下半年延續(xù)適度寬松貨幣政策中國人民銀行貨幣政策委員會第二季度例會提出，下半年要繼續(xù)實(shí)施適度寬松的貨幣政策，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，增強(qiáng)調(diào)控的針對性和靈活性，把握好政策實(shí)施的力度、節(jié)奏和重點(diǎn)。易居視點(diǎn)：下半年延續(xù)適度寬松貨幣政策主要原因預(yù)計(jì)是國民經(jīng)濟(jì)在二季度的宏觀數(shù)據(jù)已經(jīng)出現(xiàn)全面下滑，同時(shí)歐洲出現(xiàn)的債務(wù)危機(jī)對中國經(jīng)濟(jì)的影響還未消失，嚴(yán)重影響到國內(nèi)出口，倘若再失去國內(nèi)寬松的貨幣造成環(huán)境，國民經(jīng)濟(jì)將會更加困難。5. 銀監(jiān)會：加大房貸檢查力度確保調(diào)控

13、嚴(yán)格執(zhí)行從商業(yè)銀行了解到，隨著各家銀行對房地產(chǎn)相關(guān)的三類貸款摸底告一段落，下半年開始，銀監(jiān)會將對房地產(chǎn)貸款組織例行的現(xiàn)場檢查。一家商業(yè)銀行信貸部人士透露，下半年，銀監(jiān)會的檢查將主要針對流程是否合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)管理是否有效，尤其是是否嚴(yán)格執(zhí)行了上半年出臺的相關(guān)政策。易居視點(diǎn)： 這意味著上半年出臺的政策目前沒有松動，下半年仍然需要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行。據(jù)了解，銀監(jiān)會已要求各級監(jiān)管部門，繼續(xù)加大對房貸政策執(zhí)行情況的檢查力度，及時(shí)嚴(yán)厲查處各類違法違規(guī)行為，確保國家宏觀調(diào)控政策得到嚴(yán)格執(zhí)行。由于此前對第三套房停貸的前提條件是“商品住房價(jià)格過高，上漲過快，供應(yīng)緊張的地區(qū)”，但并未就此出臺過具體標(biāo)準(zhǔn)，這使得哪些城市可以停

14、貸并沒有一個(gè)可以量化的標(biāo)準(zhǔn)，但不能據(jù)此來判斷三套房貸是否出現(xiàn)松動。6. 財(cái)政部官員首次回應(yīng)：房產(chǎn)稅改革可考慮差別稅率在24日舉辦的2010年久其軟件杯全國稅法知識大賽啟動儀式上，財(cái)政部稅政司副司長尹伯欽表示，“加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革，可考慮差別稅率，可考慮由原值征收改為按評估值征收?！边@是就財(cái)政部研究2012年開征房產(chǎn)稅報(bào)道后，財(cái)政部官員首次回應(yīng)。尹伯欽表示，房產(chǎn)稅的出臺關(guān)鍵還需要國務(wù)院的審批。易居視點(diǎn)： 上海和重慶差異化房地稅收政策是房貸差異化的延展，相關(guān)政策體系完善將對縮小中國貧富差距、保障民生發(fā)展起到重要作用。二、成都政策法規(guī)2010年7月房地產(chǎn)相關(guān)政策列表時(shí)間來源政策名稱主要內(nèi)容7月27日

15、四川省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳四川鼓勵(lì)民間資本投資建設(shè)經(jīng)適房四川省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳日前起草了“貫徹國務(wù)院關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的若干意見的實(shí)施意見”。該文件將經(jīng)省政府審定后于近日正式實(shí)施。省住建廳相關(guān)責(zé)任人提到，鼓勵(lì)和支持民間資本投資建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房等政策性住房。7月28日四川省政府辦公廳堅(jiān)決制止違法違規(guī)強(qiáng)制征地拆遷省政府辦公廳近日下發(fā)關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格征地拆遷管理工作切實(shí)維護(hù)群眾合法權(quán)益的通知，要求各地嚴(yán)格執(zhí)行國家關(guān)于征地拆遷的法律法規(guī)和政策規(guī)定，嚴(yán)格履行有關(guān)程序，堅(jiān)決制止和糾正違法違規(guī)強(qiáng)制征地拆遷行為。數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu)三、市政動態(tài)1. 雙慶路改造有望1

16、0月前動工6月29日從成華區(qū)交通局獲悉，雙慶路的改造計(jì)劃已初步定為10月前開工。預(yù)計(jì)施工時(shí)間為8到10個(gè)月，改造后的雙慶路寬4046米，與雙林路一樣，變身為雙向8車道。2. 新都打造千億元產(chǎn)業(yè)集群7月初，成都第十一屆國際家具展即將舉行，成都家具產(chǎn)業(yè)基地新都將迎來國內(nèi)外八方來客。全球家具建材cbd建成后，新都家具園將實(shí)現(xiàn)年交易額千億元以上。目前，新都家具產(chǎn)業(yè)基地總占地面積約240畝，規(guī)劃總建筑面積23萬平方米。3. 龍泉驛擬建百萬平方米汽車博覽城7月5日獲悉，除整車制造、零部件配套外，龍泉驛區(qū)將大力推動汽車貿(mào)易業(yè)聚集發(fā)展。該區(qū)擬開發(fā)建設(shè)100萬平方米以上的國際汽車專業(yè)博覽城，依托一汽大眾等整車集

17、團(tuán)建設(shè)汽車整車直銷中心。年初，龍泉驛區(qū)已被劃定為成都市汽車產(chǎn)業(yè)綜合功能區(qū)。4. 2015年成都初步建成西部金融中心據(jù)介紹，近日，成都市先后出臺了成都市金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃（2010-2012年），其中首次提出西部金融中心建設(shè)的時(shí)間目標(biāo)：到2015年，成都將初步建成西部金融中心。再用5-10年時(shí)間，建成具有國際輻射力和帶動作用的金融中心城市。5. 成都國際商貿(mào)城 打造中西部最大商貿(mào)中心2010年6月，成都商品市場的格局發(fā)生了巨大變化：八大商品市場將搬出市區(qū)，市區(qū)內(nèi)的傳統(tǒng)市場將陸續(xù)退出中心城區(qū)，三環(huán)外以成都國際商貿(mào)城為代表的現(xiàn)代化市場登上了歷史舞臺。6. 成都第二繞城高速開工7月11日，成都第二繞城高

18、速公路開工，路線全長222.17公里(其中西段114.16公里，東段108.01公里)，概算總投資285.52億元(其中西段133.72億元，東段151.80億元)，建設(shè)工期3年。7. 成德大道成都段全線建成7月17日，成德大道彭州段已通過交工驗(yàn)收，意味著成德大道成都境內(nèi)全線建成。等德陽段建成后，成都到德陽將新增一條免費(fèi)的快速通道。成德大道全長22.8公里，為雙向六車道，設(shè)計(jì)時(shí)速為80km，總投資約9億元。這條路前往德陽，只需要1小時(shí)。8. 成都最大汽車站12月31日交付使用7月27日，記者從中建三局獲悉，位于成都新客站內(nèi)的長途汽車站于今年2月正式動工，該車站投資達(dá)5.09億元，預(yù)計(jì)今年12月

19、31日將正式完工交付使用。建成后，可停放627輛機(jī)動車，將是成都最大的長途汽車客運(yùn)站。四、市場資訊1. 成都“變相打折”頻頻出現(xiàn)以新“國十條”為核心的房地產(chǎn)調(diào)控政策接連出臺至今已有兩個(gè)半月有余，開發(fā)商和購房者逐漸穩(wěn)住陣腳，并紛紛研究應(yīng)對策略。對于開發(fā)商而言，最關(guān)鍵的是打破購房者的觀望情緒，讓他們走進(jìn)售樓處，于是乎，“幫購房者墊首付”、“用裝修貸款抵沖房貸不足部分”、“補(bǔ)利息差”等各種手段開始層出不窮。易居視點(diǎn)：打破觀望，成都樓市變相打折優(yōu)惠已經(jīng)出現(xiàn)。盡管面對新政的壓力，成都樓市的房價(jià)還是顯得異常堅(jiān)挺，很多開發(fā)商相應(yīng)的“對策”已經(jīng)開始陸續(xù)出臺，但倘若“暗降對策”不能湊效，恐怕明降將是更好出路了。

20、2. 成都本土房企降價(jià)不再半遮半掩繼恒大、萬科、綠地、佳兆業(yè)等全國一線品牌開發(fā)商宣布調(diào)價(jià)促銷之后，上周，本土的錦江城市花園、博雅新城、等項(xiàng)目也開始旗幟鮮明地祭起了降價(jià)大旗。業(yè)內(nèi)人士人預(yù)測，隨著成都住宅銷量下滑趨勢的日漸明顯，開發(fā)商降價(jià)方式將會從前幾個(gè)月的半遮半掩發(fā)展到“光明正大”。易居視點(diǎn)：開發(fā)商適時(shí)降價(jià)可以及時(shí)回收資金可以順利完成調(diào)整中市場的重新布局，而本土本來具備決策迅速、機(jī)動靈活的競爭優(yōu)勢，在營銷策略上也具備有這方面的優(yōu)勢，有利于打破目前的僵局。3. 部分主流開發(fā)商加入降價(jià)陣營據(jù)了解北京保利、萬科、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等主流開發(fā)商新開項(xiàng)目銷售價(jià)已經(jīng)低于此前預(yù)期，價(jià)格下降幅度普遍在15%左右。目前北京

21、保利、萬科、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等主流開發(fā)商新開項(xiàng)目銷售價(jià)已經(jīng)低于此前預(yù)期，意味著價(jià)格已經(jīng)在調(diào)整。易居視點(diǎn)：市場僵局已經(jīng)持續(xù)了較長一段時(shí)間，冷市下開發(fā)商銷售壓力逐漸增大，越來越多的開發(fā)商加入到降價(jià)陣營中來，主流開發(fā)商的加入表入意味著市場價(jià)格已經(jīng)在調(diào)整。4. 成都未來將有48個(gè)商業(yè)綜合體面市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，成都目前在建的大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目多達(dá)48個(gè)，大多數(shù)體量在10萬平方米以上。毫無疑問，大量城市綜合體的呈現(xiàn)將給人們的生活帶來更多選擇。這其中，有多家實(shí)力強(qiáng)勁的大型綜合體亮相城北，城北后來居上。易居視點(diǎn)：自樓市新政出臺后，住宅市場購房者觀望情緒加重，而在售的商業(yè)項(xiàng)目卻未受影響，捷報(bào)頻傳。因新政對二套房的首付比例

22、提高到50%，與商業(yè)地產(chǎn)持平，不少投資者轉(zhuǎn)身至商業(yè)地產(chǎn)。有了置業(yè)者的青睞，許多開發(fā)商在戰(zhàn)略上也做了調(diào)整，加大了對商業(yè)地產(chǎn)的投入。5. 樓市步入調(diào)控效果“觀察期從調(diào)控之初的“量跌價(jià)漲”到目前的“量價(jià)齊跌”，樓市正在發(fā)生積極的變化，房價(jià)也暫時(shí)止住了腳步。調(diào)查了解到，目前不少城市部分區(qū)域房價(jià)出現(xiàn)了一定程度的下跌，但樓市仍處于深度博弈之中。易居視點(diǎn)：一季度上市房企板塊經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額為負(fù)400余億元，預(yù)計(jì)二季度后開發(fā)商資金缺口還將放大；而房企其他融資渠道也已被全面收緊，未來房企將面臨更大的來自資金層面的壓力，這將成為促其降價(jià)促銷的直接動力。在新政的嚴(yán)格執(zhí)行情況下，樓市調(diào)控效果將越來越明顯。6. 半

23、年報(bào)4成上市房企報(bào)虧53家發(fā)布2010年中期預(yù)告的上市房企中，30家企業(yè)報(bào)喜，23家企業(yè)報(bào)憂，占比達(dá)43.3%。此外，不少非房產(chǎn)主業(yè)的企業(yè)也打起了退堂鼓，多家公司退出房地產(chǎn)行業(yè)。易居視點(diǎn)：上市公司業(yè)績下降的原因主要是由于受國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控影響，市場面急轉(zhuǎn)直下，公司銷售情況未達(dá)到預(yù)期；國家不斷出臺針對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策，未來房地產(chǎn)市場競爭將更趨激烈，不好房地產(chǎn)為非主業(yè)的企業(yè)選擇退出房地產(chǎn)行業(yè)有利于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，集中力量做大做強(qiáng)主業(yè)。第二章 經(jīng)濟(jì)環(huán)境一、2010年工業(yè)增加值增長出現(xiàn)減速成都市工業(yè)增加值增長從年初的44.5%下降到6月的22.2%，增長速度出現(xiàn)明顯下滑，一方面是受到去年基

24、數(shù)的影響，但主要受到外需和內(nèi)需同時(shí)減弱所致。數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu)二、通脹壓力越來越大6月份，成都cpi同比指數(shù)為102.1，同比上漲2.1%，漲幅較上月擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)，為2008年8月以來月度最高水平。從環(huán)比看，6月份成都cpi僅為100.2，與上月比上漲0.2%，漲幅較上月縮小0.4個(gè)百分點(diǎn)。受人工成本持續(xù)增加、資源類產(chǎn)品價(jià)格上漲及城鄉(xiāng)建設(shè)投資力度加大等多重因素影響，6月份cpi同比出現(xiàn)了較大提升。數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu)三、成都零售額增幅趨穩(wěn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)高速增長支撐了居民的消費(fèi)信心指數(shù)，成都市零售額維持在18%左右增長速度。零售額的平穩(wěn)增長對成都

25、經(jīng)濟(jì)作出了重大貢獻(xiàn)。數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu)四、成都市房地產(chǎn)投資上升趨勢未改變雖然市場調(diào)控已經(jīng)持續(xù)了兩三個(gè)月，但由于房地產(chǎn)投資表現(xiàn)與市場相比存在滯后性，市場效果傳遞并反映到房地產(chǎn)投資會有2-4個(gè)月的時(shí)間，預(yù)計(jì)在下月中，房地產(chǎn)投資將會出現(xiàn)下滑。數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu)第二篇 市場分析第一章 商品房市場一、市場特征受宏觀調(diào)控影響，成都7月房產(chǎn)市場持續(xù)低迷，本月成交量僅為120.98萬平方米，較上月減少13.85萬平方米，環(huán)比下降10.27%，與去年同期相比下降50.55%；而成交均價(jià)方面則有所下降，環(huán)比下降-0.7%，同比增加25.52%。成都市2010年7

26、月商品房各類指標(biāo)變化表指標(biāo)2010年6月2010年7月環(huán)比增長（%）同比增長（%）成交量（萬m2）134.83120.98-10.27-50.55成交均價(jià)（元/ m2）65536501-0.725.52成交總額（億元）88.3578.65-10.98-37.92 數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu)二、主城區(qū)供求關(guān)系分析本月的主城區(qū)的供求比為1：0.70，供求矛盾繼續(xù)加大。本月主城區(qū)新增供應(yīng)量及成交量均有所上升，本月新增供應(yīng)量約80.82萬，環(huán)比增長39.37%；本月成交量為56.17萬，環(huán)比增長13.98%。數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu)三、主城區(qū)供應(yīng)量分析本月，成都主

27、城區(qū)商品房新增供應(yīng)量（批準(zhǔn)預(yù)售）80.82萬，環(huán)比下降39.37%。其中，商品住宅新增供應(yīng)76.51萬，約占主城區(qū)總供應(yīng)量的94.67%；商業(yè)用房新增供應(yīng)量1.53萬，占主城區(qū)總供應(yīng)量的1.90%，銷售型辦公用房本月新增供應(yīng)量為2.78萬，占總供應(yīng)量的3.44%。數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu)四、成交量持續(xù)下降 整體市場成交量分析本月成都市商品房市場活躍度繼續(xù)下降，成交量僅為120.98萬，環(huán)比下降10.27%，今年受國家宏觀調(diào)控影響，消費(fèi)者觀望情緒日益嚴(yán)重，市場反映冷淡，商業(yè)，辦公有所好轉(zhuǎn)。同比下降達(dá)57.31%。本月主要成交來自商品住宅，成交量為90.43萬，環(huán)比下降24.5

28、9%；商業(yè)用房成交15.52萬，環(huán)比上漲83.89%；銷售型辦公成交15.02萬，環(huán)比上漲131.79%。數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu) 主城區(qū)與郊區(qū)成交量對比本月主城區(qū)與郊區(qū)的成交量均有所下降，主城區(qū)成交量為56.17萬，較上月上漲13.98%；郊區(qū)成交量為64.81萬，下降24.24%。數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu)五、成交價(jià)略有下降 整體市場成交價(jià)分析7月，成都市商品房成交價(jià)格繼續(xù)上漲，本月商品房成交均價(jià)為6501元/，較上月下降0.7%，下降52元/。本月商品住宅成交價(jià)為6043元/，較上月下降3.88%，降幅為244元/；商業(yè)類用房成交均價(jià)為8391元/，

29、下降1702元/，環(huán)比下降16.86%；銷售型辦公物業(yè)成交均價(jià)為7301元/，環(huán)比上漲1.49%。數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu) 主城區(qū)與郊區(qū)成交價(jià)對比本月主城區(qū)成交均價(jià)為8084元/，環(huán)比下降5.63%，降幅為482元/；本月郊區(qū)成交均價(jià)為5129元/，環(huán)比下降4.91%，降幅為265元/。數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu)第二章 土地市場一、土地市場動態(tài)1. 國土部：系統(tǒng)清理閑置土地國土部7月初召開會議要求，下半年要不斷完善國土資源管理政策，土地供應(yīng)要向基礎(chǔ)設(shè)施、新興產(chǎn)業(yè)、保障性住房等民生項(xiàng)目傾斜，密切關(guān)注土地抵押貸款、農(nóng)地“非農(nóng)化”、農(nóng)地“非糧化”等新情況、新問題

30、。同時(shí)，積極參與房地產(chǎn)調(diào)控。開展房地產(chǎn)企業(yè)土地專項(xiàng)治理，系統(tǒng)清理房地產(chǎn)閑置土地。易居視點(diǎn)：清理閑置土地可以提高土地的利用程度，減少土地浪費(fèi)，切實(shí)保護(hù)好耕地，其中重慶為了更好落實(shí)這項(xiàng)精神而實(shí)施了“地票制”，成都也即將實(shí)行該項(xiàng)政策。2. 國土部：下半年重點(diǎn)查處囤地炒地等行為國土資源部執(zhí)法監(jiān)察局局長李建勤7月15日在國土部掛牌督辦違法案件新聞發(fā)布會上表示，目前違法用地反彈的壓力非常大，下半年要堅(jiān)決查處房地產(chǎn)項(xiàng)目違規(guī)違法用地，特別是違規(guī)向別墅供地、囤地炒地等行為。易居視點(diǎn)：下半年，國土部堅(jiān)持有保有壓有控，土地供應(yīng)會向基礎(chǔ)設(shè)施、新興產(chǎn)業(yè)、保障性住房等民生項(xiàng)目傾斜。同時(shí)將重點(diǎn)查處房地產(chǎn)項(xiàng)目違規(guī)違法用地特別

31、是違規(guī)向別墅供地、囤地炒地、擅自改變保障性住房用地性質(zhì)行為，以保證供應(yīng)土地性質(zhì)用途不被改變。3. 上海地產(chǎn)商拿地風(fēng)險(xiǎn)加大 拿地當(dāng)天必須簽出讓合同上海出臺新規(guī)要求，開發(fā)商要在拿地現(xiàn)場簽訂土地出讓合同。并要求開發(fā)商30天內(nèi)全額付清全部土地款。易居視點(diǎn)：長期以來，各地只推土地而監(jiān)管不嚴(yán)，導(dǎo)致了地王現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)，而在市場低谷的時(shí)期又會出現(xiàn)流標(biāo)現(xiàn)象，這樣地價(jià)的上下波動直接導(dǎo)致了房價(jià)的大起大落，開發(fā)商被要求在拿地現(xiàn)場當(dāng)場簽訂土地出讓合同，可以有效控制土地供應(yīng)雙方的風(fēng)險(xiǎn)。4. 二季度全國居住地均價(jià)4006元/平方米國土資源部下屬的中國土地勘測規(guī)劃院7月19日發(fā)布“2010年第二季度全國主要城市地價(jià)監(jiān)測報(bào)告”

32、顯示，今年第二季度，全國105個(gè)主要監(jiān)測城市的住宅地均價(jià)為4006元/平方米，環(huán)比增長1.73%，漲幅比一季度有所放緩。同時(shí)，受調(diào)控政策影響，東部個(gè)別城市的地價(jià)出現(xiàn)“負(fù)增長”。易居視點(diǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地?zé)崆橄陆?，高價(jià)搶地的狀況有所緩解，市場競爭激烈度降低，抑制了地升的攀升。在政策繼續(xù)落實(shí)的情況下，預(yù)計(jì)下半年地價(jià)漲幅將會繼續(xù)回落，東部地區(qū)部分城市或出現(xiàn)地價(jià)水平總體下降的態(tài)勢。但隨著政府收益的降低，可能影響土地供應(yīng)計(jì)劃的完成。5. 10大標(biāo)桿房企上半年花857億購地?fù)?jù)某監(jiān)測10大標(biāo)桿房企數(shù)據(jù)，其上半年購地總金額為857億元，其中大部分分屬保利、萬科、中海、富力、綠城。該數(shù)據(jù)同比增長3倍，可開發(fā)新

33、房2381萬。據(jù)估算，按照目前10家標(biāo)桿房企的平均土地儲備，相當(dāng)于7年的開發(fā)銷售量，總體上并不缺地，但各家企業(yè)的差異較大。易居視點(diǎn)：2009年三季度開始，在寬松的融資環(huán)境和政府支持下，大型開發(fā)商在全國范圍內(nèi)大舉拿地，各地“地王”頻現(xiàn)，這一趨勢延續(xù)到了2010年一季度。地產(chǎn)新政出臺后，盡管住宅市場大幅降溫，但由于各地政府均有優(yōu)質(zhì)地塊推出，有資金實(shí)力的開發(fā)商均未完全停止購地，只是在地塊選取及競價(jià)上愈加謹(jǐn)慎。但對全國布局的大型開發(fā)商來說，在地價(jià)低位時(shí)補(bǔ)充土地儲備，不失為長期發(fā)展的理性選擇。市場調(diào)整帶來的是市場專業(yè)化以及集中度增加。6. 二季度地價(jià)環(huán)比跌一成九成7月28日，國土資源部在官方網(wǎng)站上發(fā)布了

34、上半年全國土地市場動態(tài)監(jiān)測分析報(bào)告。報(bào)告稱，土地市場方面表現(xiàn)出積極變化，這主要是第二季度中央地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策逐步落實(shí)的結(jié)果。報(bào)告顯示，第二季度土地出讓平均價(jià)款為948元/平方米，環(huán)比下跌9.8%，房地產(chǎn)、商業(yè)服務(wù)、普通商品住房用地出讓平均價(jià)環(huán)比分別下跌5%、17.4%和10.6%。易居視點(diǎn)：地價(jià)環(huán)比下跌一成是政策效力的體現(xiàn)，說明上半年市場觀望氛圍開始傳導(dǎo)到土地市場，房企拿地?zé)崆槊黠@降低，市場競爭強(qiáng)度有所回落。下半年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈會更加緊張，地價(jià)還有下跌的可能。二、本月土地供應(yīng)分析1. 本月公告土地概述2010年7月，成都市土地供應(yīng)量為5宗，總凈用地面積約29.28萬，合計(jì)約439畝。公

35、告土地中，商住混合用地有占有2宗，凈用地面積約18.77萬，合計(jì)約282畝；純商業(yè)用地1宗，凈用地面積約0.54萬，合計(jì)約8畝；工業(yè)用地2宗，凈用地面積約9.67萬，合計(jì)約150畝。本月土地供應(yīng)面積較上月大幅下降40%。本月土地供應(yīng)以區(qū)域來看，郊縣地區(qū)和主城區(qū)公告土地面積比嚴(yán)重失衡，土地供應(yīng)全部集中在郊縣地區(qū)，主城區(qū)受到市場調(diào)控影響更加明顯。2. 本月公告地塊分析n 地塊供應(yīng)走勢分析數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu)成都市本月5宗公告土地，土地面積為29.28萬。本月近半年成交量最低的月份。本月供應(yīng)面積同比2009年6月下跌96%，環(huán)比2010年6月下降40%。房地產(chǎn)市場調(diào)控傳導(dǎo)影響

36、到了土地市場，土地市場連續(xù)三個(gè)月遠(yuǎn)低于正常水平。n 供應(yīng)地塊結(jié)構(gòu)分析數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu)本月公告土地中商住地塊供應(yīng)宗數(shù)為2宗，占總宗數(shù)比達(dá)到40%，供應(yīng)土地總凈用地面積約為18.77萬，合計(jì)約282畝；純商業(yè)用地1宗，凈用地面積約0.54萬，合計(jì)約8畝；工業(yè)用地2宗，凈用地面積約9.67萬，合計(jì)約150畝。本月土地供應(yīng)量十分稀少，土地用途分布相對單一，沒有純住宅類土地供應(yīng)。市場低迷導(dǎo)致供應(yīng)量大幅下滑，政府推地暫緩，等待房企存量土地先期釋放。n 供應(yīng)土地區(qū)域結(jié)構(gòu)分析數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu)7月公告土地以供應(yīng)區(qū)域結(jié)構(gòu)來看，所有供應(yīng)都集中在郊縣，其中溫江供

37、應(yīng)2宗，供應(yīng)面積約226畝；都江堰供應(yīng)2宗，土地凈用地面積約170畝；郫縣供應(yīng)土地1宗，供應(yīng)面積約43畝。本月主城區(qū)沒有土地供應(yīng)記錄。另一個(gè)兩點(diǎn)是都江堰在本月出現(xiàn)了土地供應(yīng)，都江堰曾于地震后的08年底出現(xiàn)過一波土地放量，但隨后即轉(zhuǎn)入低潮，本月再現(xiàn)土地供應(yīng)。n 供應(yīng)土地面積結(jié)構(gòu) 數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu)7月公告土地中以5-10萬土地宗數(shù)居首，占到總宗數(shù)的40%，公告宗數(shù)為2宗； 1萬以下、1-5萬和10-50萬規(guī)模范圍均有1宗土地供應(yīng)；沒有出現(xiàn)50萬以上的地塊土地供應(yīng)。本月公告土地平均單宗規(guī)模約為5.86萬，約合88畝/宗；本月公告最大地塊編號為jy-10-006，該地塊位于

38、大觀鎮(zhèn)麗江村十一組，該宗地塊凈用地面積約10.77萬，合計(jì)約162畝，為旅游兼容度假居住用地。三、土地成交分析1、成交土地概述7月份共成交了土地9宗，成交土地總凈用地面積約為39.19萬，合計(jì)約588畝，預(yù)計(jì)未來可上市建筑面積約為88.11萬。本月成交土地中體量最大是商住混合地塊，共有7宗成交，成交地塊凈用地面積約31.11萬，合計(jì)約467畝；純商業(yè)地塊和工業(yè)地塊分別成交了1宗，成交面積各約為102畝和19畝。以成交區(qū)域來看，本月成交面積區(qū)域冠軍是新都，共成交3宗土地，成交凈用地面積約193畝。7月成交土地郊區(qū)與主城區(qū)比例為3.43：1。本月拿地企業(yè)以本土小型開發(fā)商為主。本月成交土地中，小型地

39、塊溢價(jià)率十分突出。2、成交土地分析n 地塊成交走勢分析數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu)7月份成都市土地成交宗數(shù)為9宗，成交面積約39.19萬，成交金額7.14億元，平均單宗土地成交金額為0.793億元/宗。本月土地成交面積環(huán)比上月下降43%，成交金額環(huán)比上升。n 成交地塊用途結(jié)構(gòu)分析數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu)本月成交商住混合型地塊共有7宗，占到總數(shù)的78%，成交面積約為467畝，成交單價(jià)的平均值約為181萬元/畝，樓面地價(jià)均值約為1332元/；純商業(yè)用地，成交1宗，宗數(shù)占比為11%，成交面積約為102畝，成交單價(jià)的平均值約為182萬元/畝，樓面地價(jià)均值約為910元

40、/。n 成交地塊區(qū)域分析數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu)7月成交土地中，成交地塊宗數(shù)最多的是新河和郫縣兩個(gè)區(qū)域，分別成交了3宗土地。另外城西、城南和都江堰各有1宗土地成交。以成交土地面積來看，新都本月共成交了193畝土地，位于各區(qū)域之首。本月有多個(gè)區(qū)域無土地成交記錄。n 成交地塊規(guī)模分析數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu)本月成交土地以1-5萬土地宗數(shù)較多，占總成交宗數(shù)的67%，成交宗數(shù)為10宗；其次為1萬以下地塊和10-50萬的地塊，均占13%，成交宗數(shù)位2宗；成交最少的是5-10萬的地塊，僅成交了1宗；本月的平均單宗土地面積約為4.35萬，合計(jì)約65畝/宗。3、地塊流標(biāo)

41、率分析本月無流標(biāo)地塊。4、成交地塊溢價(jià)率分析溢價(jià)率成交幅數(shù)比重0%556%0%-10%111%10%-100%00%100%-200%222%200%111%數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu)7月共有5宗地塊以底價(jià)成交，占總數(shù)的56%。溢價(jià)率最高為220%，該地塊位于郫縣安德鎮(zhèn)兩路口社區(qū)1、6社，占地14.68畝，地塊規(guī)模較小，同時(shí)起始價(jià)格偏低，最終成就了其高溢價(jià)率。四、熱點(diǎn)地塊成交分析本月成交的熱點(diǎn)地塊要屬2010年7月9日拍賣成交的郫縣安德鎮(zhèn)望陸村1社（一號地塊），該地塊位于郫縣安德鎮(zhèn)望陸村1社。宗地凈用地面積67.04畝，該地塊最終被自然人以733元/的價(jià)格競得，購置代價(jià)為58

42、99.53萬元。1、地塊指標(biāo)分析成國土拍告（2010）10號宗地編號px12(252/211):2010-59地籍圖宗地位置郫縣安德鎮(zhèn)望陸村1社（一號地塊）規(guī)劃設(shè)計(jì)條件綠地率30%建筑高度24米容積率1.8建筑密度30%土地用途商住凈用地面積67.04畝起始價(jià)80萬元/畝成交價(jià)88萬元/畝成交金額5899.53萬元樓面地價(jià)733元/竟得人自然人備注二類住宅用地（兼容商業(yè)10%）注：以上內(nèi)容摘自官方土地公告數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu)2、發(fā)展前景分析本次成交地塊周邊土地情況對比表周邊土地成交情況列表宗地 位置土地使用性質(zhì)出讓方式凈用地面積（畝）成交時(shí)間樓面地價(jià)（元/）競得單位郫縣

43、安德鎮(zhèn)望陸村3、4、5社商業(yè)金融業(yè)用地（兼容住宅）拍賣20.512007.2.16138四川靚誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司郫縣安德鎮(zhèn)中心上街二類住宅用地(可兼容的商業(yè)建筑面積小于10%)拍賣502008.11.4200 青海省茂祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu)07年來本次出讓宗地所在周邊共成交了2宗住宅用地，成交每畝平均單價(jià)為32萬元/畝，樓面地價(jià)均價(jià)169元/，本次出讓土地的成交價(jià)格分別為88萬元/畝和112萬元/畝，樓面地價(jià)分別為733元/和933元/。此區(qū)域優(yōu)勢是交通便利，配套設(shè)施齊全。成灌高速路、彭溫路給這里的出行、運(yùn)輸貿(mào)易帶來便利，此外這里也有紅旗連鎖超市、互

44、惠超市、安德鎮(zhèn)公立衛(wèi)生院、安德學(xué)校、安德鎮(zhèn)中心幼兒園、郫縣職中、望陸村衛(wèi)生站等配套設(shè)施。在郫縣安德鎮(zhèn)目前沒有在售項(xiàng)目，以郫縣郫筒鎮(zhèn)項(xiàng)目銷售價(jià)格來看，平均銷售價(jià)格在4000-5000元/左右，地鐵、快鐵雙軌交通將給這里的樓盤增加砝碼，投資居住價(jià)值頗高，房價(jià)上漲空間尚大。成交地塊swot分析表優(yōu)勢劣勢1、 本地塊地理位置相對優(yōu)越，交通條件便利，靠近快鐵和成灌路； 1、 地塊處于一個(gè)偏僻的行政級鎮(zhèn)，政策扶持??；2、 競得單位為自然人，沒有支撐所需要的開發(fā)資源。機(jī)遇威脅1、 項(xiàng)目內(nèi)可以競爭的項(xiàng)目偏少；2、 未來項(xiàng)目可以依靠其較高的性價(jià)比獲得更多市場客戶。1、 由于生活上也配套不急縣城所在地，需求可能流

45、失；2、 市場處于調(diào)控期，未來調(diào)控預(yù)期不明。第三章 住宅市場成交分析一、市場綜述7月商品住宅整體市場成交量繼續(xù)回落，總成交90.43萬，合計(jì)9167套，較上月減少成交29.48萬，環(huán)比降幅24.59%，同比降幅60.78%；成交均價(jià)方面，成都市商品住宅整體均價(jià)略有下降，本月均價(jià)為6043元/，環(huán)比下降3.61%，與去年同期相比上漲18.44%；成交金額方面，本月成都整體市場成交金額約54.65億元，環(huán)比下降27.31%，同比大幅下降53.55%。成都全市2010.06-2010.07商品住宅各類指標(biāo)變化表指標(biāo)2010年06月2010年07月環(huán)比增長（%）同比增長（%）成交量（萬m2）119.9

46、190.43 -24.59%-67.78%成交均價(jià)（元/ m2）62696043-3.61%18.44%成交總額（億元）75.1854.65-27.31%-53.55%數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu)二、主城區(qū)供求關(guān)系分析從主城區(qū)市場供求來看，市場新增供應(yīng)量大幅上漲，成交量持續(xù)走低。整體市場供求比為1：0.42， 呈嚴(yán)重供過于求態(tài)勢。三、主城區(qū)供應(yīng)量分析1. 主城區(qū)新增供應(yīng)量走勢分析本月主城區(qū)新增住宅供應(yīng)量大幅上漲。新增供應(yīng)面積達(dá)到76.51萬，計(jì)8854套，較6月份新增供應(yīng)41.41萬，環(huán)比上漲117.98%，同比上漲58.07%；數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu)2.

47、 主城區(qū)新增供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析n 新增供應(yīng)量區(qū)域分析2010.06-2010.07成都市主城區(qū)新增供應(yīng)區(qū)域分布對比（面積）區(qū)域2010年06月（萬）2010年07月（萬）環(huán)比增長（%）7月份占比（%）城北3.224.3535.09%5.69%城東035.64/46.58%城南12.7718.3443.62%23.97%城西19.10 9.95-47.91%13.00%城中08.22/10.74%數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu)如上表所示，本月成都市主城區(qū)住宅市場新增供應(yīng)量漲幅較大，供應(yīng)一直較活躍的城東區(qū)域本月新增供應(yīng)量高達(dá)35.64萬，約占本月主城區(qū)供應(yīng)量的一半，城南區(qū)域的供應(yīng)量亦有較大

48、增長。城西上月新增供應(yīng)量較大，本月出現(xiàn)大幅回落。n 新增供應(yīng)環(huán)域分析2010.06-2010.07成都市主城區(qū)新增供應(yīng)環(huán)域分布對比（面積）環(huán)域2010年06月（萬）2010年07月（萬）環(huán)比增長（%）7月份占比（%）內(nèi)環(huán)內(nèi)07.22 /9.44%內(nèi)環(huán)-1環(huán)01.00 /1.30%1環(huán)-2環(huán)04.94 /6.46%2環(huán)-3環(huán)16.3938.73 136.32%50.63%3環(huán)-外環(huán)14.4220.95 45.32%27.39%外環(huán)外4.293.66 -14.70%4.78% 數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu)如上表所示，7月份各環(huán)域均有較大新增供應(yīng)量，但供應(yīng)主體區(qū)域依然集中在2環(huán)-3環(huán)

49、，供應(yīng)量38.73萬，環(huán)比上漲50.63%，占本月主城區(qū)總供應(yīng)量的50.63%。3環(huán)到外環(huán)也有較大供應(yīng)。n 新增供應(yīng)面積段分析2010.06-2010.07成都市主城區(qū)新增供應(yīng)面積段分布對比（面積）面積段（）2010年06月（萬）2010年07月（萬）環(huán)比增長（%）7月份占比（%）40以下00.05 /0.07%40-9017.44 44.77 156.74%58.53%90-1409.31 25.79 177.01%33.71%140-1902.72 4.92 80.97%6.43%190以上5.62 0.97 -82.78%1.27% 數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu)如上表所示

50、，40-90面積段仍是市場主力，本月新增供應(yīng)44.77萬，占比達(dá)到58.53%，說明在市場萎縮的情況下，剛需產(chǎn)品由于其對抗政策壓力風(fēng)險(xiǎn)小，成為開發(fā)商的避風(fēng)港；其次是90-140面積段，新增供應(yīng)量25.79萬，占比33.71%。本月190以上的超大戶型面積段供應(yīng)有所下降，降幅達(dá)到82.78%。n 新增供應(yīng)房型結(jié)構(gòu)分析2010.06-2010.07成都市主城區(qū)新增供應(yīng)房型結(jié)構(gòu)對比（面積）房型2010年06月（萬）2010年07月（萬）環(huán)比增長（%）7月份占比（%）1室3.67 7.98117.44%10.43%2室18.49 41.12122.39%53.75%3室7.25 20.66184.97%27.00%4室04.32/5.65%其他5.68 2.43-57.22%3.18% 數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-成都機(jī)構(gòu)如上表所示， 本月三房的供應(yīng)增加最大，但占市場供應(yīng)主力的仍為2房產(chǎn)品，新增供應(yīng)41.12萬，市場占比達(dá)到53.75%。3房成交7.25萬，計(jì)1107套。