1、專題研究及產(chǎn)品建議報告之一：專題研究及產(chǎn)品建議報告之一： 區(qū)域市場動態(tài)研究專題區(qū)域市場動態(tài)研究專題 研究目的：研究目的：通過區(qū)域市場動態(tài)研究，進一步驗證、調(diào)整項目總體產(chǎn)品建議 研究對象：研究對象：競爭區(qū)域內(nèi)在售及潛在住宅項目 研究內(nèi)容：研究內(nèi)容： 追蹤市場動態(tài)變化 區(qū)域競爭環(huán)境分析 競爭區(qū)域產(chǎn)品供需特點 結合市場現(xiàn)狀及潛在競爭環(huán)境進行綜合分析 基于對本項目競爭區(qū)域現(xiàn)狀及潛在市場環(huán)境的分析研究，對本項目總 體戶型面積配比進行調(diào)整。在本專題研究中所涉及的住宅產(chǎn)品類型包括舒 適、標準、緊湊戶型及區(qū)域市場供應中存在的低密度產(chǎn)品。其中緊湊戶型 產(chǎn)品的市場研究在“酒店式公寓及小戶型項目市場研究專題”中仍將

2、進一 步分析。 1 2 a1 r1 r2 r3 r4 r5 海河上游三岔河口泰達城地塊地處紅橋區(qū)，南開區(qū) 和河北區(qū)三區(qū)交匯處。 泰達城項目位于三岔河口，地塊被子牙河南運河環(huán) 抱,是海河的起點。 四至范圍：東至子牙河，南至南運河，西至趙家場 大街，北至西青道快速路。 占地面積85.1公頃，建筑面積150萬平米。 r1國泰恒生住宅項目 r2泰達廣洋“金領國際”住宅項目(06年10月開盤) r4泰達萬通“上游國際”住宅項目(未開盤) r3歡樂港大型綜合公建區(qū) a1堤岸休閑區(qū) r5高端住宅 趙趙 家家 場場 大大 街街 南運河北岸線南運河北岸線 子子 牙牙 河河 南南 岸岸 線線 西青道沿線西青道沿線

3、 泰達城項目泰達城項目 紅橋區(qū)紅橋區(qū) 河北區(qū)河北區(qū) 南開區(qū)南開區(qū) 3 開發(fā)商：天津泰達廣洋置業(yè)有限公司 代理公司：天津同鴻房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 坐落地點：河北大街南運河北路泰達城r2地塊 建筑形式：高層板樓、塔樓 建筑層數(shù)：22、28、29、32層 占地面積：6萬平米 建筑面積：18萬平米 容積率：3 綠化率：50% 總戶數(shù)：1000余戶（一期500戶） 一期開盤時間：2006-9-28 入住時間：2008年10月（一期） 車位比：1：1 （中央3萬平米花園地下一層車 庫21000平米） 物業(yè)公司：上海永琪物業(yè) 物業(yè)費：2元/平米（包括電梯） 4 關鍵詞：關鍵詞： 圍合圍合 水景水景 線條感線條

4、感 5 周邊水景與建筑精神氣質(zhì)的統(tǒng)一周邊水景與建筑精神氣質(zhì)的統(tǒng)一 弧形景窗 全明設計 6 戶型戶型面積面積套數(shù)套數(shù)比比 兩居兩居99-13499-134平米平米45.6%45.6%（288288） 三居三居153-172平米17.6%（88） *目前一期500套房中，已推出376套房源， 尚有124套不明確戶型面積 7 備注:現(xiàn)階段推售:金領花園2-4號樓，5號樓,小計6.3萬平米 成交面積：成交面積：項目在06年10月、07年3月，出現(xiàn)了兩次成交面積“雙峰值”，與項目的銷售節(jié)點相吻合。 成交套數(shù)：成交套數(shù)：兩極跳高，旺銷階段成交在40套左右，月均成交26套； 成交價格：成交價格：均價7500

5、元/平米（7200-8300元/平米），沒有任何優(yōu)惠措施 低價入市、小步拉升，價格幅度在500元/平米左右，價格攀升幅度8.5%。 8 目錄成交套數(shù)成交均價成交面積面積區(qū)間總款區(qū)間成交回款 兩室二廳13772601389698-13472-98萬100,886,919.64 三室二廳2175473352153-172115-130萬25,296,552.73 階段成交匯總1587315.7917248126,183,472.37 月均成交26 單套成交面積109 單套成交房款798,630 備注:現(xiàn)階段推售:金領花園2-4號樓，5號樓,小計6.3萬平米 兩居成交套數(shù)遠大于三居，中小戶型倍受青睞

6、。兩居成交套數(shù)遠大于三居，中小戶型倍受青睞。 兩居：總款集中在兩居：總款集中在70-10070-100萬之間，均價萬之間，均價 漲幅漲幅9.5%9.5%，二居為暢銷戶型；，二居為暢銷戶型； 三居：總款集中在三居：總款集中在115-130115-130之間，均價之間，均價 降幅降幅0.7%0.7%；三居為滯銷戶型；三居為滯銷戶型； 二居暢銷價格拉升二居暢銷價格拉升 三居滯銷高開低走三居滯銷高開低走 月均成交月均成交2626套，成套，成 交單套面積：交單套面積：109109平平 米，房款米，房款8080萬左右萬左右, , 階段成交均價階段成交均價73157315 元元/ /平米平米 二居三居 06

7、年10月均價6896 7560 2007年3月均價7550 7510 價格幅度9.5%-0.7% 兩居戶型明顯暢銷，銷售均價兩居戶型明顯暢銷，銷售均價7315.79元元/平米，且已實現(xiàn)平米，且已實現(xiàn)9.5%的價格增長的價格增長 9 10 項目點評項目點評 開發(fā)商：南方開發(fā)商的北方第一項目。 位置特點：地理位置優(yōu)越，但區(qū)域配套尚不成熟；雖屬城市中心區(qū)但行政劃分為 虹橋區(qū)（天津舊有貧民聚集區(qū)），本地購買人群對此有一定抗性；景觀、交通優(yōu) 勢在泰達城地塊較優(yōu) 項目以舒適型產(chǎn)品為主，以居住改善性客戶為目標客群。 11 開發(fā)商： 天津泰達萬通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 位置:紅橋區(qū)天津市三岔河口泰達城 河北大街與

8、新三條石大 街交口 景觀規(guī)劃：planning design 荷蘭mvrdv事務所 物業(yè)取費標準：2元/平米/月 總占地：111500平方米 總建筑面積：281000平方米 容積率：2.76 綠化率：35% 總套數(shù)：1800 戶 主要特點：高層為主，有部分別墅 車位數(shù)：1：1 開盤日期：2007-6 交房日期：2008年底（一期） 12 建筑形式：別墅、高層 高層為高層為3232層板式高層層板式高層 別墅為別墅為2-32-3層聯(lián)排別墅層聯(lián)排別墅 點評：多個城市廣場為居住者創(chuàng)造了 相互溝通，交流的空間氛圍。通過高層 住宅，row house和patio house相結 合，配合社區(qū)商業(yè)，形成多功

9、能融合。 新都市主義的設計理念原有城市肌理的 保留,著力營造外松內(nèi)緊的規(guī)劃布局。外松內(nèi)緊的規(guī)劃布局。 關鍵詞：關鍵詞： 錯落錯落 疊加疊加 高密度高密度 13 動線較長 格局方正 14 戶型情況戶型情況面積區(qū)間面積區(qū)間占比占比 一居61-66平米10（60套） 二居96-162平米25（150套） 三居121-163平米60（360套） 四居150平米左右5（30套） 7#樓 3#樓 5#樓 首開區(qū)主力戶型為首開區(qū)主力戶型為131-163平米標準型三居室平米標準型三居室 15 認購情況：認購情況： 07年2月份開始內(nèi)部咨詢及認購，一期推出的600套房，現(xiàn)認購 率約75% 二居產(chǎn)品銷售情況不錯，

10、大三居及四居因總房款基數(shù)較大，銷售 情況一般 對外報價均價8100元/平米 銷售情況：銷售情況： 目前登記銷售23套房，其中一室6套，兩室7套，三室10套 成交均價：7119元/平米，起價：6145元/平米，最高價7903.11 元/平米 項目剛開盤，定價策略典型低開高走，相信很快實現(xiàn)項目剛開盤，定價策略典型低開高走，相信很快實現(xiàn)8100元元/平米平米 兩居戶型認購情況較好兩居戶型認購情況較好 16 區(qū)域劃分：區(qū)域劃分： 以河北區(qū)、紅橋區(qū)客戶為主,同時南開客戶占有很少比 例。 年齡劃分：年齡劃分：30-50。 家庭結構：家庭結構：2口或3口之家 職業(yè)特征：職業(yè)特征：高校，外企 購買目的：購買目

11、的：居住為主，投資客為輔, 約占10% 置業(yè)次數(shù)：置業(yè)次數(shù)：二次置業(yè)改善型占70% 17 項目推廣主題項目推廣主題 項目點評項目點評 品牌地產(chǎn)：萬通品牌優(yōu)勢明顯。 位置特點：地理位置優(yōu)越，但區(qū)域配套尚不成熟；雖屬城市中心區(qū)但行政劃分為 虹橋區(qū)（天津舊有貧民聚集區(qū)），本地購買人群對此有一定抗性 兩種差異較大產(chǎn)品共處，一定程度上影響舒適度 項目以大戶型產(chǎn)品為主，總價較高，購買阻力較大 目前入市價格較低，價格策略不明顯，后期需動態(tài)跟蹤 今天的未來社區(qū)。 泰達城，天津城市中心標志性主流生活住區(qū)， 時尚便利生活就在身邊。 泰達城 上尚.生活 18 19 老城廂板項目分布老城廂板項目分布 天天 津津 富富

12、 力力 城城 中新中新 towntown中堂中堂 中新中新 1111號公館號公館 靜安靜安 天津壹街區(qū)天津壹街區(qū) 中新中新 后現(xiàn)代城后現(xiàn)代城 隆橋隆橋 銅鑼灣廣場銅鑼灣廣場 中新城上城中新城上城 學校學校 及商業(yè)及商業(yè) 上投上投 1010 別墅 別墅 中央戀城中央戀城 0505年年0404年年 啟動啟動 0707年年 持續(xù)放量持續(xù)放量 0606年年 放量放量 銅鑼灣廣場銅鑼灣廣場 商業(yè)住宅商業(yè)住宅 富力城富力城 住宅（大戶型公寓）住宅（大戶型公寓） 后現(xiàn)代城后現(xiàn)代城 住宅（小戶型公寓）住宅（小戶型公寓） 1111號公館號公館 別墅商業(yè)別墅商業(yè) towntown中中 堂堂 別墅別墅 天津壹街區(qū)天

13、津壹街區(qū) 公寓公寓 中新城上城中新城上城 住宅商業(yè)住宅商業(yè) 中央戀城中央戀城 住宅商業(yè)住宅商業(yè) 規(guī)劃規(guī)劃4 4年基本成型的老城廂板塊年基本成型的老城廂板塊, ,度過了度過了2 2年的開發(fā)年的開發(fā) 高潮后高潮后,06,06年進入全面的銷售期年進入全面的銷售期, ,多個項目集中放量多個項目集中放量, , 從區(qū)域板塊的成熟及未來供應體量上看從區(qū)域板塊的成熟及未來供應體量上看, 07, 07年各項年各項 目將繼續(xù)放量目將繼續(xù)放量. . 20 開發(fā)商：天津靜安地產(chǎn)有限公司 位置:南開區(qū)東馬路與北城街交口 投資商：上海靜安地產(chǎn)（集團）有限公司 上海申城房地產(chǎn)開發(fā)實業(yè)總公司 景觀規(guī)劃：英國著名的阿普金斯公司

14、 物業(yè)管理公司：上海靜安物業(yè)管理公司 物業(yè)取費標準：1.6-1.7元/平米/月 總占地：63000平方米 總建筑面積：210000平方米 容積率：3.2 綠化率：45% 總套數(shù)：1680 （一期692，首期推售318戶） 主要特點：15幢高層 車位數(shù)：1000個左右 開盤日期：2006.8.23 交房日期：2008年6月（一期） 21 關鍵詞：關鍵詞： 海派海派 短板短板 均好性均好性 22 23 戶型戶型面積面積套數(shù)套數(shù) 一居75平米60 二居90-120平米800 三居136-150平米580 四居165平米160 24 成交面積：成交面積：06年8-11月,項目持續(xù)熱銷,成交面積在8萬平

15、米以上,12月后銷售進入淡季,3月后成交回暖且 主推三室二廳銀角戶型; 成交套數(shù)：成交套數(shù)：現(xiàn)階段共成交447套(692套),銷售率65%;06年8月-11月,持續(xù)熱銷成交月均88套;呈旺銷態(tài)勢; 成交價格：成交價格：價格小幅上揚,階段均價:7530元/平米 備注:現(xiàn)階段推售:靜德花園4、6、10、14、15號樓,小計萬平米 25 時間 一室二廳二室一廳二室二廳三室二廳四室二廳 成交套數(shù)成交均價成交套數(shù)成交均價成交套數(shù)成交均價成交套數(shù)成交均價成交套數(shù)成交均價 2006-8月4690227138587129387354 2006-9月417141487320 2006-10月1479661974

16、74367353 2006-11月32798717515237574387702 2006-12月6819814776867886 2007-1月177451799212782077601 2007-2月1847912778767608 2007-3月13785911745237903 小計587919 475301927402190744937903 價格幅度22.8%12%10.2%1.3% 備注:現(xiàn)階段推售:靜德花園4、6、10、14、15號樓,小計萬平米 一居價格跳高，拉升價格， 漲幅達22.8% 產(chǎn)品較少,且基本上集 中于頂層位置,銷售率 不高; 二居、三居市場放量較大，價格增幅分別

17、達到 10.2%、1.3%；市場認可度相對較高； 四居年后入市,迅速價格拉 升,價格8000-8700元/平米 一居少量入市,價格拉升;二居與三居放量加大且成交量相持平; 中小戶型市場認知度較高; 兩居戶型明顯熱銷，銷售價格兩居戶型明顯熱銷，銷售價格7531元元/平米，價格漲幅平米，價格漲幅10.2% 26 27 開發(fā)商： 富力地產(chǎn)集團 位置:南開區(qū)天津第二中心醫(yī)院對面 總占地： 215550平方米 總建筑面積：724230平方米 容積率：2.99 綠化率：35% 總套數(shù)：3500戶（一期1700，二期1800戶） 開盤時間:2005年7月30日 裝修狀況：精裝修 建筑形式:高層(24-28層

18、) 停車位: 1:1 28 項目一期項目一期 作為天津首個精裝修大盤項目，在面 市初期即得到眾多客戶的關注，并且持續(xù) 熱銷。 項目于06年底開始正式入住，并在驗 收其精裝修的房屋過程中得到大部分客戶 的認可。 項目二期項目二期 秉承一期的建筑風格的同時，產(chǎn)品繼 續(xù)以精裝修為賣點，景觀方面延續(xù)其南派 園林、豐富樹種的特色。 29 二期現(xiàn)狀二期現(xiàn)狀 已售樓座為： 4號、7號、8號、10號、 1114號、1618號樓 未售樓座為： 1號、2號、3號、5號、6 號、15號樓 30 產(chǎn)品形式產(chǎn)品形式面積區(qū)間（面積區(qū)間（）占比占比 二室8513930%（410套） 三室14020050%（684套） 四室

19、217、24320%（274套） 目前已售產(chǎn)品指標目前已售產(chǎn)品指標 目前一期已經(jīng)入住，基本清盤。 二期于06年8月開始銷售，目前開售面積已達20萬平方米，占二期總面積的近76%。 31 豪華主臥270度轉(zhuǎn)角觀景飄窗，超大自由空間。 主次私密衛(wèi)生間布局，讓每個家庭稱有都可 以享受獨立的生活空間。 6.6米大開間客廳，視覺更加通透。 書房相隔與起居室與臥室之間，文化氣息遍 布整個家庭。 32 成交面積：成交面積：項目的月均成交面積在13000平方米左右，集中消化的月份主要集中在06年4 6月月均成交在20000平方米以上； 成交均價：成交均價：項目采用低價入市，小幅快升的策略，成交均價穩(wěn)步攀升且逐

20、步近9000元/平方 米的大關，且目前二期新開樓座的對外報價已達9100元/平方米； 成交套數(shù)：成交套數(shù)：項目(05-8至07-5)現(xiàn)階段成交2212套,銷售周期22個月,月均銷售101套。 33 成交套數(shù) 成交均價 （元/平方米） 成交面積 （平方米） 面積區(qū)間 （平方米） 總款區(qū)間 （萬元） 成交回款（元） 一室150738011308.0270104418483653103 兩室10527763119916.87216451130930924462 三室8817700 134746.89130205671981037532701 四室1128170 23302.9119423813122

21、6190389677 躍層66302 1703.4924233614124310736183 階段成交匯總22017744 290978.112253236126 月均成交100 單套成交面積132 單套成交房款1023733 項目成交戶型主要是以二室為主，說明客戶還是比較偏愛中 小戶型。 一室兩室三室四室躍層 2005年8月均價69826674675976885800 2007年5月均價83008105875989236300 價格漲幅19%21%30%16%9% 以三室的價格漲幅最高，較剛開盤之際漲了近30%左右， 一室在剛?cè)胧袝r就已銷售完畢，后期價格拉動空間不大。 項目月均銷售近100套

22、，戶均成交面積達到132平方米， 戶均總款在100萬左右 兩居小戶型明顯熱銷，銷售均價兩居小戶型明顯熱銷，銷售均價7800元元/平米，一居戶型售價高，拉高項目漲幅平米，一居戶型售價高，拉高項目漲幅 34 本項目客戶主要是以地緣性客戶為主，主要是來自南開、和平、 紅橋的客戶，其中，以南開區(qū)的客戶為絕大多數(shù)。 客戶年齡層次主要是集中在3040，5060歲左右。 購買目的主要是以自居為主，多為二次置業(yè)的改善型需求。 35 物業(yè)類別:別墅 建筑類別:獨體別墅、聯(lián)排別墅、雙拼別墅 物業(yè)地址:南開區(qū)城廂中路 占地面積:108000平米 總建筑面積:90000平米 開發(fā)商:天津中新置地有限公司 規(guī)劃設計:北

23、京墨臣建筑設計事務所 建筑設計:北京齊欣建筑設計咨詢有限公司 景觀設計：北京新松建筑研究發(fā)展公司 開盤時間:2006-11-10 入住時間:2008年10月 容積率:0.83 綠化率:31% 物業(yè)費:3.5元/平米*月 車位:1:1 總戶數(shù): 132戶，一期：50戶，二期：82 戶 36 聯(lián)排聯(lián)排 雙拼雙拼 獨棟獨棟 稀少的市中心別墅群落，具有數(shù)百年歷 史的盛津書院（實為溫家寶故居）佇立 其中。 1萬平米湖泊水系貫穿之內(nèi)。 汲取傳統(tǒng)中式庭院理念為體，學納別墅 風范為用，中式血統(tǒng)與現(xiàn)代奢華相結合 的中式別墅群。 項目內(nèi)以白樺和白蠟等樹木陣列密植， 營造密林的感覺。公共綠地利用植物樹 形各異、季相

24、變化、疏密差異、喬、灌、 草的不同搭配，創(chuàng)造出豐富多變的生態(tài) 植物景觀。 37 周邊水景與建筑精神氣質(zhì)的統(tǒng)一周邊水景與建筑精神氣質(zhì)的統(tǒng)一 獨棟花園面積在50平方米左右,地下室面積在100平方米左右 聯(lián)排花園面積在40-80平方米之間,地下室面積在60平方米左右 層數(shù)都為3+1層 過于窄長的設計影響了功能性的發(fā)揮。 聯(lián)排292平米戶型圖 38 產(chǎn)品形式產(chǎn)品形式面積區(qū)間（面積區(qū)間（）占比占比價格區(qū)間價格區(qū)間 獨棟38811(14套)10001200萬 雙拼262-2635%（6套）470萬 聯(lián)排(3-7聯(lián))256-29284(112套)430-608萬 產(chǎn)品指標產(chǎn)品指標 一期已售罄。 二期于200

25、7年5月2日開盤銷售，現(xiàn)剩余36套（獨棟4套，余為聯(lián)排）。 備注:現(xiàn)階段推售項目二期，一期已經(jīng)售罄。 成交面積：成交面積：2006年11月、2007年1月項目成交面積達到峰值，此后項目每月成交趨于平穩(wěn)。 成交均價：成交均價：以稍低的價格入市，再階段性的大幅拉升價格，提價幅度在1000元/平米左右。 成交套數(shù)：成交套數(shù)：每月成交套數(shù)相對比較平穩(wěn)，月均成交在5套左右。 40 備注:現(xiàn)階段推售項目二期，一期已經(jīng)售罄。 目錄成交套數(shù)成交均價成交面積總款區(qū)間成交回款 聯(lián)排2515686 6507.3357-462102,076,531.20 雙拼614160 2021.4743854628,626,00

26、4.10 獨棟417312 2277.56952-100139,428,811.25 階段成交匯總351574410806.33170,131,346.55 各類產(chǎn)品都消化過半，占比較少的雙拼則已 經(jīng)售罄。 聯(lián)排雙拼獨棟 2006年11月153951415817595 2007年5月177201467117399 價格漲幅15%4%-1% 聯(lián)排的總款主要集中在357462萬，價格漲幅較大， 達到15%。 雙拼的總款主要集中在438546萬，由于產(chǎn)品較少， 價格漲幅不大，僅4%。 獨棟作為該項目的提升價格的產(chǎn)品，總款在952 1001萬左右，現(xiàn)二期的對外報價已達26000元/平方 米。 聯(lián)排產(chǎn)品

27、銷售情況最好，與總價有關。項目內(nèi)獨棟產(chǎn)品與聯(lián)排產(chǎn)品價格差價不大，聯(lián)排產(chǎn)品銷售情況最好，與總價有關。項目內(nèi)獨棟產(chǎn)品與聯(lián)排產(chǎn)品價格差價不大， 雙拼更低于聯(lián)排產(chǎn)品單價雙拼更低于聯(lián)排產(chǎn)品單價 41 客戶群主要以天津本市現(xiàn)居住人口為主體，年齡集中在45-55歲之間的 高端收入人群； 其中有一小部分北京人（1-2人）； 主要為高端收入人群，鐘愛中國文化及中式庭院的高資產(chǎn)擁有者； 客戶的購買目的主要以居住為主；屬于二次置業(yè)以上。 42 項目推廣項目推廣 純中式別墅集群。 城市核心一品雕墅 藏于城市文明最深處的大戶人家 項目項目點評點評 位置：項目中心盛津書院實為溫家寶舊居，總理童年曾在此生活18年。 項目位

28、于市中心,地處老城廂板塊，地段位置優(yōu)越，地塊市場認知度高； 文化：文化：依托老城廂的文化底蘊，鼓樓的藝術情節(jié)，使項目自身具備很強的文化氛圍； 產(chǎn)品：由于別墅類產(chǎn)品在老城廂地區(qū)的稀缺性，縮小了與周邊項目競爭關系。 銷售：高單價、高總價產(chǎn)品銷售速度勢必緩慢，但本項目銷售速度相對穩(wěn)定 客戶：對項目地域文化認可的高端人士是項目主要客戶 43 物業(yè)類別:高層住宅 建筑類別:塔樓 物業(yè)地址:南開區(qū)城廂中路 占地面積:42000 m2 總建筑面積:172200 m2 開發(fā)商:天津中新信捷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 開盤時間:預計07年6月 入住時間:預計09年初 容積率:4.1 綠化率:30以上 物業(yè)公司世邦魏理仕

29、 物業(yè)費:2元/ m2月 總戶數(shù):共約3000套 裝修標準精裝修（標準為1000元/平方米） 44 豪宅俊朗立面外干掛石材，low-e鍍膜玻璃幕墻，樓宇室外泛光照明，璀璨不夜城。 經(jīng)典生態(tài)園林雙公園綠色環(huán)保，城市中心自然與人居的和諧共生。 千米無敵視野天津市中心唯一朝向1000米無遮擋建筑群，俯瞰城心近萬平米景觀公園 。 奢華景觀大堂200m 六星級私屬會客廳 “新古典主義入戶方式” 。 超豪華雙會所1+1多功能會所，50000m 奢侈消費泛會所+6000m 專屬會所，奢華生活雙重保障。 智能安防系統(tǒng)十重安防系統(tǒng)，總統(tǒng)級高科技安全體驗，真正做到屬于豪宅的深度私密。 美式管家服務全程打理你的24

30、小時，享受藝術級的尊貴感受。 45 52平米的一居設計充分考慮了功能設計。 兩個飄窗的設計照顧了臥室及客廳的采光問題 廚房陽臺的設計增加了儲物空間。 市內(nèi)采光面過少，影響使用。 開放式的廚房設計增加了創(chuàng)意空間。 廚房陽臺的設計增加了儲物空間。 雙衛(wèi)的設計在這樣的小兩居設計中略顯多余。占 用了空間。 兩個臥室的建筑面積均不足10平方，影響使用。 46 樓號樓號層數(shù)層數(shù)建筑形式建筑形式戶型區(qū)間（戶型區(qū)間（mm2 2） 1、2、3、430層3梯8戶51-88 5、6、10、1120、21、26層2梯5戶82-93 7、925、27層2梯3戶113-163 833層未定未定 1220層商業(yè)、寫字樓、社

31、區(qū)會所 47 繳納誠意金客戶中在項目近邊的南馬路五金城開公司的南方小業(yè)主占 30%，以投資，炒卡為主要目的。 由于誠意金可更名，吸引的一定的炒卡客戶，致使實際的未來購買客戶 群體不甚明確。 項目于2007年開始銷售會員卡2萬/張（可更名，正式銷售時可以享受2成優(yōu)惠）。 現(xiàn)已收納誠意金1520個。 預計開盤均價9000元，開盤時間為2007年6月。 48 項目推廣項目推廣 城市中心的精品豪宅。 6重精裝，6重保障 城市十大豪宅標準 項目點評項目點評 位置：項目位于市中心,地處老城廂板塊，地段位置優(yōu)越，地塊市場認知度高； 產(chǎn)品：產(chǎn)品：市中心少有的小戶型精裝修產(chǎn)品，技術指標高，提現(xiàn)豪宅特點，但小與豪

32、宅 難于協(xié)調(diào)。 價格：價格：高單價，高于周邊區(qū)位均價 49 物業(yè)類別:高層住宅 建筑類別:3335層高層 物業(yè)地址:南開區(qū)城廂中路 占地面積:33000 m2 總建筑面積:165900m2 開發(fā)商: 天津市美震房地產(chǎn)開發(fā)有 限公司 建筑設計建工集團 開盤時間:預計預計07年7月 入住時間:09年上半年 容積率:5 綠化率:35% 物業(yè)公司普惠物業(yè) 總戶數(shù):640戶 50 戶型設計較為黑，浪費空間少。 每個戶型都有陽臺設計，增加了贈送面積和使用空間。 兩居室中與廚房現(xiàn)連的陽臺設計新穎，增加了陽光房和創(chuàng)意空間。 雖非南北通透設計但是市內(nèi)盡可能多的采光面，增加了室內(nèi)光線的進入。 衛(wèi)生間的設計均較小，

33、影響使用。 51 產(chǎn)品指標產(chǎn)品指標 產(chǎn)品：產(chǎn)品：33-36層，3梯6戶設計 戶型：戶型：一居：77平米；二居81-100平米；三居110-113平米 主力戶型：主力戶型：81-100平米兩居 裝修標準：裝修標準：毛坯 價格：價格：項目現(xiàn)時外宣價格為7000-8000元/平米。 項目點評項目點評 位置：老城廂板塊中心處，鬧中取靜，用地價值較高 產(chǎn)品：產(chǎn)品：以毛坯小戶型產(chǎn)品為主，社會關注度高 價格價格：目前價格未定，8000元/平米報價，可實現(xiàn)低單價、低總價、低首付 項目尚未開盤，應緊密關注其后期銷售情況 52 物業(yè)類別:綜合體 建筑類別:高層 物業(yè)地址:南開區(qū)城廂中路 占地面積:26000 m2

34、 總建筑面積:153000m2 開發(fā)商:國浩房地產(chǎn)（中國）有限公司 開盤時間:預計2008年 入住時間:預計2010年初 容積率:5.88 新加坡國浩集團與2007年3月26日宣布以人民幣4.06億元收購老城廂12號地， 首次進軍天津房地產(chǎn)市場。計劃將其開發(fā)為涵蓋寫字樓及公寓的綜合項目。 53 54 宜居宜居 產(chǎn)品多元化產(chǎn)品多元化小戶型成未來主打小戶型成未來主打 項目所在的區(qū)位：地 處海河三叉河口，上萬 平米的城市中央景觀公 園的設計；地處城市中 心的優(yōu)越的地理位置， 決定了區(qū)域內(nèi)項目宜居 的共有屬性。 區(qū)域從2003年發(fā)展 至今，已從老式的居住 區(qū)域轉(zhuǎn)變成為集別墅住 宅，精裝毛坯，商業(yè)寫 字

35、樓酒店住宅為一體的 復合型居住區(qū)域 隨著先期入市項目富 力城、后現(xiàn)代城的銷售 逐漸接近尾聲，上城豪 苑和中央戀城的相繼面 市必將在大區(qū)域內(nèi)引發(fā) 小戶型產(chǎn)品的競爭。 55 供應量及潛在供應量及潛在 板塊板塊項目名稱項目名稱開盤時間開盤時間 占地面積占地面積 （萬平米）（萬平米） 建筑面積建筑面積 （萬平米）（萬平米） 容積率容積率產(chǎn)品形式產(chǎn)品形式 總戶數(shù)總戶數(shù) （戶）（戶） 泰達城金領國際2006.9.286183高層1000 泰達城萬通上游國際2007.611.1528.12.76高層、別墅1800 老城廂天津壹街區(qū)2006.8.236.3213.2高層1680 老城廂天津富力城2005.7.

36、3021.55572.4232.99高層3500 老城廂town中堂2006.11.1010.890.83 別墅、雙拼、 聯(lián)排 132 老城廂 上城豪苑 （中心城上城9號 地）（未開盤） 預計2007.64.217.224.1高層3000 老城廂 中央戀城 （未開盤） 2007.73.316.595高層640 老城廂 老城廂12號地 （未開盤） 預計20082.615.35.88高層 56 產(chǎn)品供應產(chǎn)品供應戶型戶型 項目名稱項目名稱主力戶型主力戶型 戶型戶型 一居一居比例比例兩居兩居比例比例三居三居比例比例四居四居比例比例 金領國際99-131兩居98-13146%153-17254% 萬通上

37、游國際 （未開盤） 131-163三居64-6610%102-16225%131-16360%1505% 天津壹街區(qū)90-120兩居754%90-12050%136-15036%16510% 天津富力城140-200三居85-13930%140-20050%217、24320% town中堂256-292聯(lián)排 上城豪苑 （中心城上城9號地） （未開盤） 51-88一居51-8850%82-9330%113-16320% 中央戀城 （未開盤） 81-100兩居7710%81-10050%110-11340% 老城廂12號地 （未開盤） 57 銷售銷售 項目名稱項目名稱主力戶型（平米）主力戶型（平

38、米）裝修情況裝修情況精裝標準精裝標準 銷售均價銷售均價 （元（元/ /平米）平米） 銷售速度銷售速度 （套（套/ /月）月） 金領國際99-131兩居毛坯730026 萬通上游國際 （未開盤） 131-163三居毛坯8000 天津壹街區(qū)90-120兩居毛坯753088 天津富力城140-200三居精裝修10008500100 town中堂256-292聯(lián)排毛坯153005 上城豪苑 （中心城上城9號地） （未開盤） 51-88一居精裝修10009000 58 一期共推出一期共推出500500套，已售出套，已售出43%43%，其中：，其中： 兩居（兩居（98-13298-132平米）平米）：總款

39、集中在：總款集中在70-10070-100萬之間，為暢銷戶型；萬之間，為暢銷戶型； 三居（三居（153-172153-172平米）平米）：總款集中在：總款集中在115-130115-130萬之間為滯銷戶型；萬之間為滯銷戶型； 一期共推出一期共推出600600套房，目前認購套房，目前認購75%75%，其中：，其中： 兩居（兩居（102-130102-130平米）、三居（平米）、三居（131131平米）平米）：總款集中在：總款集中在80-13080-130萬萬 之間為暢銷戶型；之間為暢銷戶型； 三居（三居（163163平米）、四居（平米）、四居（150150平米以上）平米以上）：總款集中在：總款集

40、中在120120萬以萬以 上，為滯銷戶型；上，為滯銷戶型； 一期共推出一期共推出692692套房，套房，已售出已售出65%65%，其中：，其中： 兩居（兩居（90-12090-120平米）、三居（平米）、三居（136-150136-150平米）平米）：總款集中在：總款集中在70-70- 115115萬之間為暢銷戶型；萬之間為暢銷戶型； 四居（四居（165165平米）平米）：相對滯銷；：相對滯銷； 金領國際金領國際 萬通上游國際萬通上游國際 天津壹街區(qū)天津壹街區(qū) 一期共售出一期共售出22102210套房，其中：套房，其中： 兩居（兩居（72-13972-139平米）平米）：總款集中在：總款集中在

41、51-13051-130萬之間為暢銷戶型；萬之間為暢銷戶型； 三居（三居（140-205140-205平米）平米） ：總款集中在：總款集中在67-19867-198萬之間為暢銷戶型；萬之間為暢銷戶型； 富力城富力城 產(chǎn)品需求產(chǎn)品需求 59 產(chǎn)品需求產(chǎn)品需求暢銷戶型暢銷戶型 競爭區(qū)域暢銷戶型競爭區(qū)域暢銷戶型兩居室兩居室面積區(qū)間（平米）面積區(qū)間（平米） 60 需求產(chǎn)品需求產(chǎn)品暢銷戶型暢銷戶型 競爭區(qū)域暢銷戶型競爭區(qū)域暢銷戶型三居室三居室面積區(qū)間（平米）面積區(qū)間（平米） 61 區(qū)域客戶區(qū)域客戶 購買動機：購買動機： 環(huán)境因素：包括周邊自然環(huán)境、社區(qū)規(guī)劃環(huán)境和人文環(huán)境環(huán)境因素：包括周邊自然環(huán)境、社區(qū)規(guī)

42、劃環(huán)境和人文環(huán)境 使用目的以改善居住、投資為主使用目的以改善居住、投資為主 家庭結構：家庭結構： 年齡特征：年齡特征：30-5030-50歲之間歲之間 家庭結構：三口之家為主，部分兩口家庭以養(yǎng)老型需求為主。家庭結構：三口之家為主，部分兩口家庭以養(yǎng)老型需求為主。 職業(yè)構成：職業(yè)構成： 一定規(guī)模的私營企業(yè)主、三資企業(yè)高級員工以及政府高級公務員、企事業(yè)單位與壟斷行業(yè)中一定規(guī)模的私營企業(yè)主、三資企業(yè)高級員工以及政府高級公務員、企事業(yè)單位與壟斷行業(yè)中 的中級管理者占成交客戶中的主力的中級管理者占成交客戶中的主力 兼有部分游離和偶得客戶。兼有部分游離和偶得客戶。 62 the end. 感謝聆聽！ 根據(jù)項

43、目條件回答問題根據(jù)項目條件回答問題 本項目要做酒店式公寓嗎？本項目要做酒店式公寓嗎？ 控制控制 限制限制 本項目將出現(xiàn)約19萬 平米，約合2111套90 平米以下戶型 要求局部集中出現(xiàn)緊湊要求局部集中出現(xiàn)緊湊 戶型產(chǎn)品分擔控規(guī)壓力戶型產(chǎn)品分擔控規(guī)壓力 客觀要求客觀要求 要求產(chǎn)品多樣化，避免要求產(chǎn)品多樣化，避免 內(nèi)部競爭內(nèi)部競爭 本項目要做酒店式公寓嗎？本項目要做酒店式公寓嗎？ 檔次要求檔次要求 建筑形態(tài)及戶型面積在合 理性基礎上充分體現(xiàn)居住舒適度 主要通過立面形象、戶型 精細化處理和服務管理等綜合因素引 發(fā)價值感，體現(xiàn)高檔屬性，而非通過 大面積戶型、奢侈材料等 營造適宜居住的內(nèi)外部景 觀與生活

44、配套，人與自然社會和諧共 生 在結合客觀要求的基礎上，考察滿足項目整體定位需求的產(chǎn)品時，酒店式公寓的產(chǎn)品形在結合客觀要求的基礎上，考察滿足項目整體定位需求的產(chǎn)品時，酒店式公寓的產(chǎn)品形 式可滿足對項目檔次定位的要求。式可滿足對項目檔次定位的要求。 與金領國際相鄰，與金領國際相鄰， 景觀資源相對不足，景觀資源相對不足， 私密性較差，展示私密性較差，展示 性較好性較好 外部景觀資源豐富，外部景觀資源豐富， 私密性較好，展示性私密性較好，展示性 不足不足 私密性較好，展示私密性較好，展示 性好，外部景觀資性好，外部景觀資 源不足源不足 展示性較好，私密性一展示性較好，私密性一 般，外部景觀資源較好般，

45、外部景觀資源較好 外部景觀資源不足，內(nèi)外部景觀資源不足，內(nèi) 部景觀資源豐富，展示部景觀資源豐富，展示 性差，私密性好性差，私密性好 本項目要做酒店式公寓嗎？本項目要做酒店式公寓嗎？ 外部資源要求外部資源要求 本項目的用地條件不具備均好性，外部資源優(yōu)勢、展示性優(yōu)勢、私密性優(yōu)勢差異較大本項目的用地條件不具備均好性，外部資源優(yōu)勢、展示性優(yōu)勢、私密性優(yōu)勢差異較大 1號位受外部交通及鄰近競爭項目影響，用地價值最低號位受外部交通及鄰近競爭項目影響，用地價值最低 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 1 1 本項目要做酒店式公寓嗎？本項目要做酒店式公寓嗎？ 外部資源要求外部資源要求 受外部景觀資源影響不大

46、 朝向要求不明顯 城市化區(qū)位 方便、快捷的交通 周到貼心的服務 高檔全面的硬件設施 酒店式公寓需求 特點 對外部資源要求較低對外部資源要求較低 可實現(xiàn)本項目土地價值最大化可實現(xiàn)本項目土地價值最大化 1號位適合酒店式公寓產(chǎn)品的開發(fā)號位適合酒店式公寓產(chǎn)品的開發(fā) 本項目要做酒店式公寓嗎？本項目要做酒店式公寓嗎？ 風險要求風險要求 項目名稱項目名稱 月均銷售速度月均銷售速度 （平米（平米/ /月）月） 單價單價 （元（元/ /平米）平米）銷售狀態(tài)銷售狀態(tài) 金茂現(xiàn)場127509000在售 誠基中心842110000在售 龍悅國際酒店400011000在售 后現(xiàn)代城40167000售罄 酒店式公寓可實現(xiàn)高

47、單價、低總價，對客戶支付能力限制低酒店式公寓可實現(xiàn)高單價、低總價，對客戶支付能力限制低 酒店式公寓銷售速度快，可實現(xiàn)迅速回款酒店式公寓銷售速度快，可實現(xiàn)迅速回款 本項目要做酒店式公寓嗎？本項目要做酒店式公寓嗎？ 綜合分析綜合分析 客觀要求客觀要求 檔次要求檔次要求 外部資源要求外部資源要求 風險要求風險要求 本項目可以做酒店式公本項目可以做酒店式公 寓，且與項目整體定位寓，且與項目整體定位 不矛盾不矛盾 承載規(guī)模有限承載規(guī)模有限 舒適度不高舒適度不高 市場競爭影響市場競爭影響 內(nèi)部競爭影響內(nèi)部競爭影響 本項目適合開發(fā)部分本項目適合開發(fā)部分 有產(chǎn)品特色的高檔次有產(chǎn)品特色的高檔次 酒店式公寓酒店式

48、公寓 專題研究及產(chǎn)品建議報告之二：專題研究及產(chǎn)品建議報告之二： 酒店式公寓及小戶型項目市場研究專題酒店式公寓及小戶型項目市場研究專題 研究目的：研究目的： 針對本項目規(guī)劃方案中所涉及的酒店式公寓產(chǎn)品及由于受“70/90” 政策要求所涉及的90平米以下緊湊戶型產(chǎn)品，對目前市場供應中 的典型項目進行專項研究，為本項目中酒店式公寓產(chǎn)品及90平米 以下戶型產(chǎn)品定位提供市場依據(jù)。 研究對象：研究對象：全市范圍內(nèi)酒店式公寓及小戶型公寓 研究內(nèi)容：研究內(nèi)容： 酒店式公寓及小戶型公寓發(fā)展過程 可售市場供應特點 潛在市場供應特點，并預測未來市場發(fā)展 根據(jù)市場環(huán)境分析產(chǎn)品供應、需求特點 20032003年起年起

49、服務式公寓服務式公寓 上世紀九十年代初上世紀九十年代初 酒店產(chǎn)權酒店產(chǎn)權自持性物業(yè)自持性物業(yè)，公建立項。以外籍租客為主要服務對象，公建立項。以外籍租客為主要服務對象 小戶型公寓小戶型公寓 小戶型公寓產(chǎn)品小戶型公寓產(chǎn)品，住宅立項，普遍帶有裝修。以年輕人自住、家庭，住宅立項，普遍帶有裝修。以年輕人自住、家庭 投資為主要購買目的，對產(chǎn)品舒適度要求不高。投資為主要購買目的，對產(chǎn)品舒適度要求不高。 20052005年起年起 酒店式公寓酒店式公寓 介于酒店與住宅之間的一種產(chǎn)品，公建或住宅立項。對于介于酒店與住宅之間的一種產(chǎn)品，公建或住宅立項。對于配套要求配套要求 及物業(yè)服務的要求較高，單價較高，及物業(yè)服務

50、的要求較高，單價較高，后期生活費用較高；后期生活費用較高； 20062006年起年起 產(chǎn)權式酒店產(chǎn)權式酒店 純投資性產(chǎn)品純投資性產(chǎn)品，對于區(qū)域位置、周遍高端商務人群、產(chǎn)品裝修標準、，對于區(qū)域位置、周遍高端商務人群、產(chǎn)品裝修標準、 配套設置有很高的要求配套設置有很高的要求，且對酒店公司的運營能力有一定要求，售，且對酒店公司的運營能力有一定要求，售 價高于其它產(chǎn)品，市場受眾面窄價高于其它產(chǎn)品，市場受眾面窄 產(chǎn)品市場沿革產(chǎn)品市場沿革 空中供給 獨立時代 國際大廈都市坐標 摩登天空 時代奧城 somo 城基中心 非常公館 精英匯 煥日線 即將入市 即將入市 奧林匹克大廈世紀泰達商務酒店 龍悅.海上國際

51、 弘澤國際 橙house qq堂 別館公寓 塞納國際 金茂現(xiàn)場 中央戀城 中新城上城 產(chǎn)品市場沿革產(chǎn)品市場沿革 市場供應量市場供應量逐年增多逐年增多； 20062006年后現(xiàn)代城的銷售火爆，進一步擴展小戶型產(chǎn)品發(fā)展，受年后現(xiàn)代城的銷售火爆，進一步擴展小戶型產(chǎn)品發(fā)展，受 “70/90”70/90”政策影響，小戶型產(chǎn)品集中政策影響，小戶型產(chǎn)品集中20072007年面世，將帶來年面世，將帶來市場競爭市場競爭 加劇加劇。 后現(xiàn)代城 國際大廈國際大廈 奧林匹克大廈奧林匹克大廈 空中供給空中供給 獨立時代獨立時代 摩登天空摩登天空 都市坐標都市坐標 精英匯精英匯 煥日線煥日線 非常公館非常公館 somos

52、omo 時代奧城時代奧城 誠基中心誠基中心 橙橙househouse 世紀泰達商務酒店世紀泰達商務酒店 別館公寓別館公寓 本案本案 塞納國際塞納國際 弘澤國際弘澤國際 金茂現(xiàn)場金茂現(xiàn)場 龍悅龍悅. .海上國際海上國際 qqqq堂堂 后現(xiàn)代城后現(xiàn)代城 中央戀城中央戀城 中城豪苑中城豪苑 產(chǎn)品市場沿革產(chǎn)品市場沿革 對比因素 項目名稱 地理位置區(qū)域環(huán)境建筑形式配套標準服務標準目標客群范圍市場認可度 服務式公寓 無無 小戶型公寓 酒店式公寓 產(chǎn)權式酒店 產(chǎn)品類比分析產(chǎn)品類比分析產(chǎn)品基調(diào)確立產(chǎn)品基調(diào)確立 服務式公寓需開發(fā)商持有經(jīng)營，本專題不作重點研究服務式公寓需開發(fā)商持有經(jīng)營，本專題不作重點研究 產(chǎn)權式

53、酒店須承諾相應回報率，且要求開發(fā)商與酒店管理公司等相關單位的合作關系和操作關系產(chǎn)權式酒店須承諾相應回報率，且要求開發(fā)商與酒店管理公司等相關單位的合作關系和操作關系 針對酒店式公寓，本專題將現(xiàn)實意義下的酒店式公寓和小戶型公寓作為主要研究對象針對酒店式公寓，本專題將現(xiàn)實意義下的酒店式公寓和小戶型公寓作為主要研究對象 市場分析市場分析可售供應可售供應 本專題下本專題下“酒店式公寓酒店式公寓”的概念所指為酒店式公寓與小戶型公寓區(qū)別明顯的概念所指為酒店式公寓與小戶型公寓區(qū)別明顯 從品質(zhì)上講，酒店式服務公寓高于小戶型公寓 從服務上講，酒店式服務公寓高于小戶型公寓 從售價上講，酒店式服務公寓高于小戶型公寓

54、從物業(yè)費上講，酒店式服務公寓高于小戶型公寓 從產(chǎn)品形式上講，酒店式服務公寓相似于小戶型公寓 項目定項目定 位位 項目名項目名 稱稱區(qū)域區(qū)域開盤時間開盤時間售價（元售價（元/ /） 在售面在售面 積積銷售率銷售率 裝修標準裝修標準 （元（元/ /） 物管物管 公司公司 物業(yè)費用物業(yè)費用 （元（元/ /平米平米/ / 月）月） 產(chǎn)權年限產(chǎn)權年限 酒店式酒店式 服務公服務公 寓寓 時代奧 城 南開 區(qū) 2005-12100007.5萬95% 1500 戴德 梁行550 小戶型小戶型 公寓公寓 誠基中 心 和平 區(qū) 2005-91000020萬80% 無 深圳 長城 物業(yè)270 非常公 館 河東 區(qū)

55、2005-580002.5萬87% 800 國康 物業(yè) 270 精英匯 河東 區(qū) 2005-1063001.9萬80% 800未定270 金茂現(xiàn) 場 和平 區(qū)2006-990004.5萬60%無 高力 國際250 煥日線 河東 區(qū) 2005-56900 2.96萬98%800 謦佳 物業(yè)270 市場分析市場分析可售供應可售供應 目前市場可售體量不大，大部分處于尾盤銷售情況，且供應集中在市內(nèi)目前市場可售體量不大，大部分處于尾盤銷售情況，且供應集中在市內(nèi) 小戶型產(chǎn)品可兼顧商業(yè)和住宅性質(zhì)用地，商業(yè)用地產(chǎn)品價格與住宅用地產(chǎn)品價格差異不明顯小戶型產(chǎn)品可兼顧商業(yè)和住宅性質(zhì)用地，商業(yè)用地產(chǎn)品價格與住宅用地產(chǎn)

56、品價格差異不明顯 酒店式服務公寓就業(yè)態(tài)的特點，其銷售價格、物業(yè)費用均高于區(qū)域內(nèi)同期住宅產(chǎn)品酒店式服務公寓就業(yè)態(tài)的特點，其銷售價格、物業(yè)費用均高于區(qū)域內(nèi)同期住宅產(chǎn)品 價格方面，在天津住宅整體市場很難突破價格方面，在天津住宅整體市場很難突破10000元元/平米的現(xiàn)狀下，小戶型產(chǎn)品已成功實現(xiàn)。平米的現(xiàn)狀下，小戶型產(chǎn)品已成功實現(xiàn)。 市場分析市場分析可售供應可售供應 可售小戶型產(chǎn)品均為一梯多戶，居住舒適度較低可售小戶型產(chǎn)品均為一梯多戶，居住舒適度較低 可售產(chǎn)品中，大部分提供精裝修，且精裝標準不高，主要為提高產(chǎn)品附加值及實現(xiàn)快速入住可售產(chǎn)品中，大部分提供精裝修，且精裝標準不高，主要為提高產(chǎn)品附加值及實現(xiàn)快

57、速入住 酒店式服務公寓戶型大于小戶型公寓，明顯更強調(diào)舒適性酒店式服務公寓戶型大于小戶型公寓，明顯更強調(diào)舒適性 可售產(chǎn)品以零居為主要戶型，并兼顧少量小躍層。可售產(chǎn)品以零居為主要戶型，并兼顧少量小躍層。 項目項目 定位定位 項目項目 名稱名稱 區(qū)域區(qū)域 主力主力 戶型戶型 零居零居 面積面積 比例比例 一居一居 面積面積 比例比例 二居面二居面 積積 比例比例 三居三居 面積面積 比例比例 躍層躍層 面積面積 比例比例 平層平層 形式形式 裝修裝修 標準標準 （元（元 / /） 酒店式 服務公 寓 時代 奧城 南開 區(qū) 80- 140 8030% 80、100、 120 30% 140- 160

58、40% 4梯20 戶 1000 小戶型 公寓 誠基 中心 和平 區(qū) 50-6050-6090%10010% 16梯 62戶 無 非常 公館 河東 區(qū) 50-6150-78100% 5梯20 戶 800 精英 匯 河東 區(qū) 80 80、 105 80：96%， 105：4% 3梯31 戶 800 金茂 現(xiàn)場 和平 區(qū) 50-60、 90 50-6040%9040%12620% 8梯19 戶 無 煥日 線 河東 區(qū) 34-8034-8090% 100- 122 10% 3梯26 戶 800 項目名稱項目名稱 付款方式付款方式生活費用生活費用 首付比例首付比例首付額度（萬元）首付額度（萬元）分期年限

59、分期年限用水性質(zhì)用水性質(zhì)用電性質(zhì)用電性質(zhì)采暖方式采暖方式 時代奧城時代奧城50%17.161.38年商業(yè)，5元/噸民用中央空調(diào) 誠基中心誠基中心20%11.63030年民用民用民用，暖氣片采暖 非常公館非常公館20%812.430年未定未定戶內(nèi)空調(diào) 精英匯精英匯30%8.516.820年商業(yè)，5元/噸民用工業(yè)采暖26元/年 煥日線煥日線20%4.6925.330年民用民用民用，地板采暖 商用立項產(chǎn)品的生活成本高于住宅立項產(chǎn)品，各項目均努力將項目生活費用降低商用立項產(chǎn)品的生活成本高于住宅立項產(chǎn)品，各項目均努力將項目生活費用降低 貸款方面，除商業(yè)立項產(chǎn)品（首付比例、貸款年限高）外，小戶型產(chǎn)品的投資

60、成本低，方便成為投貸款方面，除商業(yè)立項產(chǎn)品（首付比例、貸款年限高）外，小戶型產(chǎn)品的投資成本低，方便成為投 資型產(chǎn)品資型產(chǎn)品 市場分析市場分析可售供應可售供應 項目名稱項目名稱 臥室及客廳臥室及客廳 地面地面墻面墻面頂棚頂棚室內(nèi)門室內(nèi)門戶門戶門窗戶窗戶 時代奧城時代奧城地毯壁紙涂料復合門鋼制三防門斷橋鋁合金 非常公館非常公館王者瓷磚涂料涂料復合門鋼制三防門斷橋鋁合金 精英匯精英匯大自然復合木地板立邦涂料立邦涂料復合門鋼制三防門斷橋鋁合金 煥日線煥日線復合地板壁紙涂料復合門三防門斷橋鋁合金 項目名稱項目名稱 廚廚 衛(wèi)衛(wèi) 地面地面墻面墻面天花天花油煙機油煙機灶具灶具櫥柜櫥柜面盆面盆淋浴房淋浴房座便座