1、 前言前言 國內樓市調控依舊，國內樓市調控依舊， 三四線城市剛性需求已開始逐步釋放，三四線城市剛性需求已開始逐步釋放， 產品及售價已成為當今市場取向的重要砝碼，產品及售價已成為當今市場取向的重要砝碼， 各家開發公司均寄希望于本波回暖紛紛摩拳擦掌各家開發公司均寄希望于本波回暖紛紛摩拳擦掌 如履薄冰的行業背景，如履薄冰的行業背景， 如此紛繁雜亂的市場激戰，如此紛繁雜亂的市場激戰， 挑戰與機遇并存，挑戰與機遇并存， 我們如何破出重圍？！我們如何破出重圍？！ 目錄目錄 part 1part 1：項目市場研析：項目市場研析 part 2part 2：項目營銷診斷：項目營銷診斷 part 3part 3：

2、營銷推廣策略：營銷推廣策略 part 4part 4：后期銷售計劃：后期銷售計劃 part 5part 5：階段執行計劃：階段執行計劃 part 1 part 1 項目市場研析項目市場研析 part 1part 1 項目市場研析項目市場研析 part 2part 2 項目營銷診斷項目營銷診斷 part 3part 3 營銷推廣策略營銷推廣策略 part 4part 4 后期銷售計劃后期銷售計劃 part 5part 5 階段執行計劃階段執行計劃 一、宏觀市場簡析一、宏觀市場簡析 池州市目前樓盤比較多，在建在售項目參差不齊，市場尚未完全規范，以犧牲價格換取銷量的操盤手法仍屢見不鮮。池州市目前樓盤

3、比較多，在建在售項目參差不齊，市場尚未完全規范，以犧牲價格換取銷量的操盤手法仍屢見不鮮。 目前，整體市場呈現如下特點：目前，整體市場呈現如下特點： n近期所推樓盤戶型基本是三房二廳、兩房兩廳，面積集中在近期所推樓盤戶型基本是三房二廳、兩房兩廳，面積集中在8013080130之間，從各月統計數據來看，之間，從各月統計數據來看，9011090110平米之間的小三平米之間的小三 房銷售情況比較好。房銷售情況比較好。購房主力人群為從私營企業主、公務員、高級白領、企業中高層管理人員逐步轉變為周邊鄉鎮外出務工及企購房主力人群為從私營企業主、公務員、高級白領、企業中高層管理人員逐步轉變為周邊鄉鎮外出務工及企

4、 業普通員工等剛性需求的中低端客群；業普通員工等剛性需求的中低端客群； n由于戶口限制以及貸款政策的調整，大量限制了周邊城市客戶在池州置業的腳步。由于戶口限制以及貸款政策的調整，大量限制了周邊城市客戶在池州置業的腳步。 n未來市場供應趨勢簡析：未來市場供應趨勢簡析： 主要集中在城東區。隨著經濟開發區的發展，池州市主要集中在城東區。隨著經濟開發區的發展，池州市“十二五十二五”計劃的綱要落實，此片區內住宅項目的不斷成熟，池州市民對此計劃的綱要落實，此片區內住宅項目的不斷成熟，池州市民對此 片區的青睞日益增長。城南區域，近一年來的土地供應情況，決定了城南房地產市場為池州的主要戰場，競爭壓力也會加大。

5、城片區的青睞日益增長。城南區域，近一年來的土地供應情況，決定了城南房地產市場為池州的主要戰場，競爭壓力也會加大。城 西的超級大盤西的超級大盤“萬成萬成香格里拉香格里拉”不管物業檔次還是目前不管物業檔次還是目前40004000元元/ /的均價，都將在近年內占據市場。城北區域，隨著政府一的均價，都將在近年內占據市場。城北區域，隨著政府一 些政些政 策的變化，池州國土和規劃的政策調整，并提出策的變化，池州國土和規劃的政策調整，并提出“開發沿江一線，保護腹地一片開發沿江一線，保護腹地一片”和和“池銅一體化池銅一體化”腳步的逐步加快，決定了未腳步的逐步加快，決定了未 來土地必將按此思路供應，城北往東方向

6、將會是池州地產市場的發展方向。來土地必將按此思路供應，城北往東方向將會是池州地產市場的發展方向。 月份月份1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月 銷售量（套銷售量（套 ） 200200550550440440450450490490 總體而言，市場成交情況欠佳，雖整體樓市無大的波動，總體而言，市場成交情況欠佳，雖整體樓市無大的波動， 但市場各盤暗線競爭較為激烈，均希望搶占相對有限的但市場各盤暗線競爭較為激烈，均希望搶占相對有限的 市場份額，后期一場白熱化的客源搶奪戰正在醞釀中市場份額，后期一場白熱化的客源搶奪戰正在醞釀中 20122012年池州市年池州市1515月份住宅成交量一覽月

7、份住宅成交量一覽 part 1part 1 項目市場研析項目市場研析 part 2part 2 項目營銷診斷項目營銷診斷 part 3part 3 營銷推廣策略營銷推廣策略 part 4part 4 后期銷售計劃后期銷售計劃 part 5part 5 階段執行計劃階段執行計劃 二、地方微觀市場二、地方微觀市場 池州市池州市6 6月份即將開盤項目月份即將開盤項目 由于由于2 2、3 3、4 4、5 5月成交量平穩，月成交量平穩，6 6月約有月約有4 4個項目計劃開盤個項目計劃開盤 推出新房源，這些項目均經過了較長時間的蓄客。據池州房地產推出新房源，這些項目均經過了較長時間的蓄客。據池州房地產 交

8、易網初步統計交易網初步統計6 6月份有開盤計劃的項目多達月份有開盤計劃的項目多達8 8個，個，6 6月份的池州月份的池州 樓市又將上演各開發商瘋狂搶客的局面。樓市又將上演各開發商瘋狂搶客的局面。 6 6月新推盤項目匯總，如右圖。月新推盤項目匯總，如右圖。： 1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月總計總計 推量（平方）推量（平方）55000550002000020000450004500074800748006800068000約約8080萬方（加上去年總剩余量）萬方（加上去年總剩余量） 去化量（套）去化量（套）200200550550440440450450490490213021

9、30 庫存量（套）庫存量（套）5858萬平方米（萬平方米（46734673套）套） 價格（元）價格（元）4730473044804480441044104340434044504450 20122012年上半年市年上半年市 場小結場小結 由上述數據可看出由上述數據可看出20122012年上半年池州房地產市場推量在不斷的增加，去化量趨于平穩，由于年上半年池州房地產市場推量在不斷的增加，去化量趨于平穩，由于3 3月、月、4 4 月份站前區碧桂園、高速地產推盤大量的小高層推向市場，各發展商為爭奪客戶都以價格帶動銷售月份站前區碧桂園、高速地產推盤大量的小高層推向市場，各發展商為爭奪客戶都以價格帶動銷售

10、 。6 6月份由于開盤項目較多預計市場將增加月份由于開盤項目較多預計市場將增加700700左右套新的房源，物業類型以小高層為主，面積主要左右套新的房源，物業類型以小高層為主，面積主要 集中在集中在8011080110，實際成交均價預計，實際成交均價預計43004300元元/ /。 20122012年上半年市場銷售狀況分析年上半年市場銷售狀況分析 part 1part 1 項目市場研析項目市場研析 part 2part 2 項目營銷診斷項目營銷診斷 part 3part 3 營銷推廣策略營銷推廣策略 part 4part 4 后期銷售計劃后期銷售計劃 part 5part 5 階段執行計劃階段執

11、行計劃 三、競品樓盤細述三、競品樓盤細述 項目名稱：水木清華項目名稱：水木清華地址：地址：百牙中路百牙中路9 9號號建筑面積：建筑面積：1010萬萬 物業形態：小高層、多層物業形態：小高層、多層開發商：池州科緣置業有限公司開發商：池州科緣置業有限公司物業：物業：深圳市城投物業有限公司池州分公司 均價：小高層：約均價：小高層：約4800480055005500元元/ /，多層：約，多層：約56005600元元/ / 當期優惠：一次性付款當期優惠：一次性付款9898折，按揭付款折，按揭付款9999折。折。 銷售情況：銷售情況：2 2棟多層于棟多層于20112011年年7 7月開盤，已于當年去化完畢

12、，現在售小高層；月開盤，已于當年去化完畢，現在售小高層；1212月份開盤在售月份開盤在售1#1#（6+16+1多層）、多層）、2#2#（9 9層）樓層）樓9090 130130房源，共計房源，共計6060多套，剩余多套，剩余2020套左右套左右 項目簡介：項目簡介：水木清華小區建設用地位于池州市中心城區，占地面積水木清華小區建設用地位于池州市中心城區，占地面積5.475.47公頃，現已完成方案設計，景觀設計將依托池州深厚的文公頃，現已完成方案設計，景觀設計將依托池州深厚的文 化積淀，結合自然和氣候條件，采用先進的園林景觀技術，營造精在體宜，卓與良木的經典住區景觀。化積淀，結合自然和氣候條件，采

13、用先進的園林景觀技術，營造精在體宜，卓與良木的經典住區景觀。 項目診斷：項目診斷： 該項目銷售中心設于青陽路上，人車流量較大該項目銷售中心設于青陽路上，人車流量較大 整條街的沿街大牌對項目宣傳起到一定的幫助整條街的沿街大牌對項目宣傳起到一定的幫助 項目位置優勢明顯項目位置優勢明顯 貴池區貴池區 水木清華水木清華 part 1part 1 項目市場研析項目市場研析 part 2part 2 項目營銷診斷項目營銷診斷 part 3part 3 營銷推廣策略營銷推廣策略 part 4part 4 后期銷售計劃后期銷售計劃 part 5part 5 階段執行計劃階段執行計劃 三、競品樓盤細述三、競品樓

14、盤細述 項目名稱：濱江名城項目名稱：濱江名城 地址：地址：位于主城區的北部，東至金融大廈位于主城區的北部，東至金融大廈 ，南臨清風路，南臨清風路 建筑面積：建筑面積：14.7514.75萬萬 物業形態：高層、商業物業形態：高層、商業開發商：池州永華房地產開發有限公司開發商：池州永華房地產開發有限公司物業：物業：華景物業華景物業 均價：高層約均價：高層約45004500元元/ / 當期優惠：按揭付款：享總房款當期優惠：按揭付款：享總房款9898折；折； 一次性付款：享總房款一次性付款：享總房款9797折；成功訂房送價值折；成功訂房送價值40004000元筆記本一臺（可以沖抵房款）元筆記本一臺（可

15、以沖抵房款） 銷售情況：銷售情況：3 3月月1818日，永日，永華濱江名城華濱江名城5 5# #樓開盤，共推出樓開盤，共推出9090套房源，戶型面積為套房源，戶型面積為8686和和115115兩種目前銷售兩種目前銷售2020套左右。套左右。 項目簡介：項目簡介：濱江名城項目位于主城區的北部，東至金融大廈，南臨清風路，西至城十四路（規劃），北至三臺路，項目總用濱江名城項目位于主城區的北部，東至金融大廈，南臨清風路，西至城十四路（規劃），北至三臺路，項目總用 地面積約地面積約7.237.23公頃（約公頃（約108108畝），其中小學占地面積約畝），其中小學占地面積約1334013340平方米（平方

16、米（2020畝，其占地和建筑均不納入容積率計算）。居住部分總建畝，其占地和建筑均不納入容積率計算）。居住部分總建 筑面積約筑面積約1919萬平方米，其中計算容積率部分建筑面積約萬平方米，其中計算容積率部分建筑面積約14.7514.75萬平方米，容積率萬平方米，容積率2.52.5，建筑密度，建筑密度20%20%，綠地率約，綠地率約30%30%。 項目診斷：項目診斷： 項目戶型比較好，地理位置一般，周邊小高層為主附近政項目戶型比較好，地理位置一般，周邊小高層為主附近政 府事業單位云集，項目自建小學、幼兒園。項目均價偏高府事業單位云集，項目自建小學、幼兒園。項目均價偏高 優勢不突出加上推廣力度不夠導

17、致項目滯銷。優勢不突出加上推廣力度不夠導致項目滯銷。 貴池區貴池區 濱江名城濱江名城 part 1part 1 項目市場研析項目市場研析 part 2part 2 項目營銷診斷項目營銷診斷 part 3part 3 營銷推廣策略營銷推廣策略 part 4part 4 后期銷售計劃后期銷售計劃 part 5part 5 階段執行計劃階段執行計劃 三、競品樓盤細述三、競品樓盤細述 項目名稱：項目名稱：萬城萬城 香格里拉香格里拉 地址：地址：緊鄰老城中心區，東接杏花村大道，西鄰昭明大緊鄰老城中心區，東接杏花村大道，西鄰昭明大 道，南沿杜塢公路道，南沿杜塢公路 建筑面積：建筑面積：100100萬萬 物

18、業形態：小高層、多層、高層物業形態：小高層、多層、高層開發商：池州萬成置業發展有限公司開發商：池州萬成置業發展有限公司物業：物業：萬成物業萬成物業 均價：多層約均價：多層約4 46 60000元元/ /，小高層約小高層約39003900元元/ /，高層暫未推售，高層暫未推售 當期優惠：當期優惠：一次性付款優惠一次性付款優惠500500元元/ /，按揭或公積金優惠，按揭或公積金優惠200200元元/ /；2 2、5 5月月1 1日至日至5 5月月3131日施行買一房送一房（公寓使用權）日施行買一房送一房（公寓使用權） ，100100元元/ /以下三年公寓使用權以下三年公寓使用權100100元元/

19、 /以上五年公寓使用權，開發商幫助業主委托給中介代租每套每月租金以上五年公寓使用權，開發商幫助業主委托給中介代租每套每月租金600600元，購買客戶元，購買客戶 可以一次價格折現優惠在房價里也可以沖抵首付；可以一次價格折現優惠在房價里也可以沖抵首付；3 3、針對、針對7#7#、3#3#、9#9#、32#32#每天隨機抽每天隨機抽3 3套施行特價房（一口價總價套施行特價房（一口價總價3939萬萬5252萬萬 5858萬）只限當天訂購。目前銷售萬）只限當天訂購。目前銷售1515套左右，主要以小戶型為主。套左右，主要以小戶型為主。 銷售情況：銷售情況：1212月份開盤在售月份開盤在售1#1#（6+1

20、6+1多層）、多層）、2#2#（9 9層）樓，面積區間：層）樓，面積區間：9013090130，共計，共計6060多套，截止目前剩余多套，截止目前剩余2020套左右套左右 項目簡介：項目簡介：水木清華小區建設用地位于池州市中心城區，占地面積水木清華小區建設用地位于池州市中心城區，占地面積5.475.47公頃，現已完成方案設計，景觀設計將依托池州深厚的文公頃，現已完成方案設計，景觀設計將依托池州深厚的文 化積淀，結合自然和氣候條件，采用先進的園林景觀技術，營造精在體宜，卓與良木的經典住區景觀。化積淀，結合自然和氣候條件，采用先進的園林景觀技術，營造精在體宜，卓與良木的經典住區景觀。 項目診斷：項

21、目診斷： 該項目體量大，訴求品質高，西邊位置優越對該項目體量大，訴求品質高，西邊位置優越對 西區鄉鎮客戶有很大的影響力，項目物業類型西區鄉鎮客戶有很大的影響力，項目物業類型 較多推盤量比較快。該項目位于西門是西邊鄉較多推盤量比較快。該項目位于西門是西邊鄉 鎮來市區的必經之地，加之價格較低，鄉鎮宣鎮來市區的必經之地，加之價格較低，鄉鎮宣 傳到位很大程度節流了西邊鄉鎮客戶傳到位很大程度節流了西邊鄉鎮客戶 貴池區貴池區 萬城萬城香格里拉香格里拉 part 1part 1 項目市場研析項目市場研析 part 2part 2 項目營銷診斷項目營銷診斷 part 3part 3 營銷推廣策略營銷推廣策略

22、part 4part 4 后期銷售計劃后期銷售計劃 part 5part 5 階段執行計劃階段執行計劃 三、競品樓盤細述三、競品樓盤細述 項目名稱：項目名稱：凱旋公館凱旋公館地址：地址：長江北路以西，昭明大道以北長江北路以西，昭明大道以北建筑面積：建筑面積：13.4713.47萬萬 物業形態：小高層、多層、高層物業形態：小高層、多層、高層開發商：池州市城安置業發展有限公司開發商：池州市城安置業發展有限公司 物業：物業： 均價：小高層：約均價：小高層：約46004600元元/ /，多層、高層暫未推售，多層、高層暫未推售 當期優惠：當期優惠：一次性付款一次性付款9696折，按揭折，按揭9898折折

23、 銷售情況：銷售情況：20122012年初，年初，5#5#、9#9#樓共樓共198198套房源開盤銷售套房源開盤銷售4040多套，近期銷售多套，近期銷售1010套左右，剩余套左右，剩余140140多套房源。多套房源。 項目簡介：項目簡介：該項目位于長江北路以西，昭明大道以北，百合藍江苑以東，城北路以南。規劃總用地面積該項目位于長江北路以西，昭明大道以北，百合藍江苑以東，城北路以南。規劃總用地面積4581445814平方米（約平方米（約68.768.7 畝），規劃總建筑面積約畝），規劃總建筑面積約134770134770平方米（含地下建筑面積平方米（含地下建筑面積2023520235平方米），容

24、積率平方米），容積率2.462.46，建筑密度，建筑密度22.5%22.5%，綠地率，綠地率38.5%38.5%。 項目診斷：項目診斷： 位置較好、價格低、戶型合理，項目亮點較少，周邊配套不位置較好、價格低、戶型合理，項目亮點較少，周邊配套不 夠完善。該項目由于物業形態單一、推廣策略不完善導致市夠完善。該項目由于物業形態單一、推廣策略不完善導致市 場客戶認可度較低場客戶認可度較低 貴池區貴池區 凱旋公館凱旋公館 part 1part 1 項目市場研析項目市場研析 part 2part 2 項目營銷診斷項目營銷診斷 part 3part 3 營銷推廣策略營銷推廣策略 part 4part 4 后

25、期銷售計劃后期銷售計劃 part 5part 5 階段執行計劃階段執行計劃 三、競品樓盤細述三、競品樓盤細述 項目名稱：項目名稱：清溪凱旋門清溪凱旋門地址：地址：長江南路與石城大道交匯處長江南路與石城大道交匯處建筑面積：建筑面積：4040萬萬 物業形態：高層物業形態：高層開發商：浙江三正實業投資有限公司投資開發商：浙江三正實業投資有限公司投資物業：三正物業物業：三正物業 均價：約均價：約58005800元元/ / 當期優惠：當期優惠：在售一期在售一期1#1#、6#6#樓，面積樓，面積88-24088-240平米，一次性付款平米，一次性付款9595折，按揭首付折，按揭首付30%30%享享9999

26、折優惠，首付折優惠，首付60%60%享享9898折優惠，三天內折優惠，三天內 簽合同，總房款再減簽合同，總房款再減1 1萬元萬元 銷售情況：銷售情況：20122012年年初一售推售年年初一售推售為為5 5棟高層，分別為棟高層，分別為1#1#（1515層）層）、5#5#樓樓（1818層層），2#2#樓樓（1818層層）、6 6、9#9#（2 24 4層層）， 1 1、6#802406#80240平米房源在售平米房源在售，分層開盤，共推約，分層開盤，共推約9090套，自開盤之日截止當前去化約套，自開盤之日截止當前去化約2020余套。余套。 項目簡介：項目簡介：清溪凱旋門將該總體定位為清溪凱旋門將該

27、總體定位為4040萬平米高尚住宅，萬平米高尚住宅，3232層百米住宅群；層百米住宅群；300300米的沿清溪河景觀長廊、近千畝的生態濕米的沿清溪河景觀長廊、近千畝的生態濕 地公園讓本項目坐享城市絕佳的環境資源；適度寬大的戶型配比、獨特功能空間設計，國家一級物業公司提供專業托管。地公園讓本項目坐享城市絕佳的環境資源；適度寬大的戶型配比、獨特功能空間設計，國家一級物業公司提供專業托管。 項目診斷：項目診斷： 交通便利，位置優越，主要以高層為主，項目交通便利，位置優越，主要以高層為主，項目 周邊是池州的周邊是池州的cbdcbd區，學區房，周邊配套一般。該項目由區，學區房，周邊配套一般。該項目由 于價

28、格過高物業類型單一在池州市場上不被認可。于價格過高物業類型單一在池州市場上不被認可。 貴池區貴池區 清溪凱旋門清溪凱旋門 part 1part 1 項目市場研析項目市場研析 part 2part 2 項目營銷診斷項目營銷診斷 part 3part 3 營銷推廣策略營銷推廣策略 part 4part 4 后期銷售計劃后期銷售計劃 part 5part 5 階段執行計劃階段執行計劃 三、競品樓盤細述三、競品樓盤細述 開發區開發區 廣聯翠嶼廣聯翠嶼 項目名稱：項目名稱：清溪凱旋門清溪凱旋門地址：地址：清溪大道北側（全臨上小湖西側）清溪大道北側（全臨上小湖西側）建筑面積：建筑面積：9.89.8萬萬 物

29、業形態：多層物業形態：多層開發商：池州廣聯置業有限公司開發商：池州廣聯置業有限公司物業：士邦物業物業：士邦物業 均價：多層約均價：多層約42004200元元/ / 當期優惠：團購客戶，即贈轎車一輛，也可折現、定房即送當期優惠：團購客戶，即贈轎車一輛，也可折現、定房即送50005000元現金，元現金，3 3天內簽約再送天內簽約再送1000010000元現金，一次性付清客戶再送元現金，一次性付清客戶再送1 1萬萬 元現金。元現金。 銷售情況：截止目前銷售情況：截止目前200200多套多層房源在售，面積區間：多套多層房源在售，面積區間：100129100129（三房），（三房），5 5月去化約月去化

30、約1515套套 項目簡介：項目簡介：廣聯翠嶼，池州首個廣聯翠嶼，池州首個new asian stylenew asian style新亞洲風格的傳世山水尊邸，東臨靜謐上曉湖、西傍原生態山林、北靠綿延長新亞洲風格的傳世山水尊邸，東臨靜謐上曉湖、西傍原生態山林、北靠綿延長 江岸、南望浩瀚平天湖（國家級自然風景區）。總建筑面積約江岸、南望浩瀚平天湖（國家級自然風景區）。總建筑面積約100700100700平方米，項目總投資約平方米，項目總投資約3 3億元（人民幣）引入池州市首個智億元（人民幣）引入池州市首個智 能新風置換系統，并配置了戶式獨立純凈水系統、集成式太陽能系統、四級智能安防管理系統等一系列

31、高舒適度住宅科技。能新風置換系統，并配置了戶式獨立純凈水系統、集成式太陽能系統、四級智能安防管理系統等一系列高舒適度住宅科技。 項目診斷：項目診斷： 池州首個科技主題項目，該項目一期交房結束客戶反響池州首個科技主題項目，該項目一期交房結束客戶反響 較好，位置太遠交通不便利，周邊配套缺乏，價格相對較好，位置太遠交通不便利，周邊配套缺乏，價格相對 比較低加上前期推廣到位，池州市三個縣城均有大幅推比較低加上前期推廣到位，池州市三個縣城均有大幅推 廣，鄉鎮客戶來訪量以及成交量比例很大。廣，鄉鎮客戶來訪量以及成交量比例很大。 part 1part 1 項目市場研析項目市場研析 part 2part 2

32、項目營銷診斷項目營銷診斷 part 3part 3 營銷推廣策略營銷推廣策略 part 4part 4 后期銷售計劃后期銷售計劃 part 5part 5 階段執行計劃階段執行計劃 三、競品樓盤細述三、競品樓盤細述 站前區站前區 高速秋浦天地高速秋浦天地 項目名稱：項目名稱：高速秋浦天地高速秋浦天地地址：地址：項目位于池州市站前區齊山大道和永明路交叉口項目位于池州市站前區齊山大道和永明路交叉口建筑面積：建筑面積：2020萬萬 物業形態：多層、小高層、高層物業形態：多層、小高層、高層開發商：安徽省高速地產集團有限公司開發商：安徽省高速地產集團有限公司物業：士邦物業物業：士邦物業 均價：均價：高層

33、高層約約33063306元元/ /，小高層，小高層約約38003800元元/ /，多層，多層41004100元元/ /左右左右 當期優惠：開盤四重優惠：當期優惠：開盤四重優惠： 一重優惠：一重優惠：“購房抵用券優惠購房抵用券優惠”，可享受總房款優惠，可享受總房款優惠1000010000元；元； 二重優惠：二重優惠：“拼團優惠拼團優惠”，最高可，最高可 享總房款優惠享總房款優惠5%5%； 三重優惠：三重優惠：“付款方式優惠付款方式優惠”，最高可享一次性付款總房款優惠，最高可享一次性付款總房款優惠6%6%； 四重優惠：四重優惠：“按時簽約優惠按時簽約優惠”，規定，規定 時間內按時簽約可享受總房款優

34、惠時間內按時簽約可享受總房款優惠1%1%。 銷售情況：在售一期銷售情況：在售一期a a區區8014180141平米多層、小高層、高層房源，分別為平米多層、小高層、高層房源，分別為1717（6 6層）、層）、1818（9 9層）、層）、2020（1818層）、層）、2323（1818層）號樓層）號樓 ；4 4月開盤推出月開盤推出200200套房源（套房源（8014180141，兩房、三房）目前僅剩余，兩房、三房）目前僅剩余6868套。套。 項目簡介：項目簡介：總建筑面積約總建筑面積約20萬平方米，由多層和高層等業態組成。項目地處池州站前區核心地段，交通便捷、生活便利，緊萬平方米，由多層和高層等業

35、態組成。項目地處池州站前區核心地段，交通便捷、生活便利，緊 鄰火車站、汽車站和公交總站，區位優勢十分明顯，市鄰火車站、汽車站和公交總站，區位優勢十分明顯，市12中、里山小學、貴中分校盡在咫尺。該項目還采用了低碳環保的壁掛式中、里山小學、貴中分校盡在咫尺。該項目還采用了低碳環保的壁掛式 太陽能技術，高比例的地下車庫配置（小區規劃總戶數約太陽能技術，高比例的地下車庫配置（小區規劃總戶數約1438戶，總機動車停車位戶，總機動車停車位877個，地上個，地上175個，地下個，地下702個）個） 項目診斷：項目診斷： 該項目是國企實力比較強，品質比較高，該項目是國企實力比較強，品質比較高， 物業是一線物業

36、，由于位置、開盤等因物業是一線物業，由于位置、開盤等因 素目前價格低，周邊配套缺乏。該項目素目前價格低，周邊配套缺乏。該項目 各個鄉鎮進行大量活動推廣，價格在市各個鄉鎮進行大量活動推廣，價格在市 場上相對較低，開盤即熱銷。場上相對較低，開盤即熱銷。 part 1part 1 項目市場研析項目市場研析 part 2part 2 項目營銷診斷項目營銷診斷 part 3part 3 營銷推廣策略營銷推廣策略 part 4part 4 后期銷售計劃后期銷售計劃 part 5part 5 階段執行計劃階段執行計劃 四、項目市場小結四、項目市場小結 各盤各盤20122012年上半年去化情況較不樂觀，個別去

37、化情況較好的項目均采年上半年去化情況較不樂觀，個別去化情況較好的項目均采 取取“以價換量以價換量”的營銷方法，從其成交情況可以發現，當期市場仍以剛需的營銷方法，從其成交情況可以發現，當期市場仍以剛需 客群為主，其需求依然旺盛，此類客群除對價格層面反映較為敏感以外還客群為主，其需求依然旺盛，此類客群除對價格層面反映較為敏感以外還 對項目形象及相關包裝推廣較為注重，具有一定對項目形象及相關包裝推廣較為注重，具有一定“逐熱逐熱”情結。情結。 part 2 part 2 項目營銷診斷項目營銷診斷 part 1part 1 項目市場研析項目市場研析 part 2part 2 項目營銷診斷項目營銷診斷 p

38、art 3part 3 營銷推廣策略營銷推廣策略 part 4part 4 后期銷售計劃后期銷售計劃 part 5part 5 階段執行計劃階段執行計劃 一、一、20122012年上半年營銷工作回顧年上半年營銷工作回顧 自自20122012年年1 1月起截止月起截止6 6月月1818日，龍登鳳凰城今年累計簽約住宅日，龍登鳳凰城今年累計簽約住宅5151套，簽約面積套，簽約面積5308.375308.37， 總銷售金額約總銷售金額約2557.22557.2萬元，簽約均價萬元，簽約均價4817.274817.27元元/ /，月均簽約，月均簽約8.58.5套。套。 月份月份1 1月月2 2月月3 3月

39、月4 4月月5 5月月6 6月月 銷售套數銷售套數2 2套套5 5套套1010套套2020套套9 9套套5 5套套 銷售均價銷售均價5187.35187.3元元/ /4918.354918.35元元/ /4828.594828.59元元/ /4625.634625.63元元/ /4799.694799.69元元/ /5304.725304.72元元/ / 由以上對本項目上半年成交情況的分析可以看出，本項目上半年成交量最大為由以上對本項目上半年成交情況的分析可以看出，本項目上半年成交量最大為4 4月份，成交房源月份，成交房源2020套，套， 但同時該月的成交均價也是今年最低，為但同時該月的成交均

40、價也是今年最低，為4625.634625.63元元/ /，這也充分體現了目前市場大環境的量價關系。，這也充分體現了目前市場大環境的量價關系。 part 1part 1 項目市場研析項目市場研析 part 2part 2 項目營銷診斷項目營銷診斷 part 3part 3 營銷推廣策略營銷推廣策略 part 4part 4 后期銷售計劃后期銷售計劃 part 5part 5 階段執行計劃階段執行計劃 二、項目來訪客戶分析二、項目來訪客戶分析 本項目本項目20122012年上半年來訪情況分析年上半年來訪情況分析 截止截止20122012年年6 6月月1616日，龍登鳳凰城日，龍登鳳凰城201220

41、12年到訪登記客戶共計年到訪登記客戶共計367367組，平均每月來訪客戶組，平均每月來訪客戶6161組，組， 具體來訪客戶情況如下：具體來訪客戶情況如下： 月份月份1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月1 1日日-6-6月月1616日日 客戶數量客戶數量5656組組8282組組7575組組6464組組6262組組2828組組 從以上本項目從以上本項目20122012年上半年每月來訪客戶數量的分析可以看出，今年上半年本項目在年上半年每月來訪客戶數量的分析可以看出，今年上半年本項目在2 2月優惠春節月優惠春節 返鄉潮形成來訪高峰，從返鄉潮形成來訪高峰，從3 3月起，由于項目推

42、廣逐漸減少，來訪數量呈現一定的下降趨勢。月起，由于項目推廣逐漸減少，來訪數量呈現一定的下降趨勢。 part 1part 1 項目市場研析項目市場研析 part 2part 2 項目營銷診斷項目營銷診斷 part 3part 3 營銷推廣策略營銷推廣策略 part 4part 4 后期銷售計劃后期銷售計劃 part 5part 5 階段執行計劃階段執行計劃 二、項目來訪客戶分析二、項目來訪客戶分析 1 1、來訪客戶渠道分析、來訪客戶渠道分析 來訪渠道來訪渠道短信短信大牌大牌網絡網絡公交車站牌公交車站牌路過路過介紹介紹其他其他 客戶數量客戶數量3333組組6767組組9797組組2121組組424

43、2組組9595組組1212組組 從以上來訪客戶渠道分析可以看出，本項目從以上來訪客戶渠道分析可以看出，本項目20122012年上半年主要的客戶來訪途徑是介紹和年上半年主要的客戶來訪途徑是介紹和 網絡，占到整個來訪客戶的網絡，占到整個來訪客戶的50%50%以上，其余的主要來訪渠道為大牌和短信。以上，其余的主要來訪渠道為大牌和短信。 part 1part 1 項目市場研析項目市場研析 part 2part 2 項目營銷診斷項目營銷診斷 part 3part 3 營銷推廣策略營銷推廣策略 part 4part 4 后期銷售計劃后期銷售計劃 part 5part 5 階段執行計劃階段執行計劃 二、項目

44、來訪客戶分析二、項目來訪客戶分析 2 2、來訪客戶所屬區域分析、來訪客戶所屬區域分析 所屬區域所屬區域市區市區殷匯鎮殷匯鎮牛頭山鎮牛頭山鎮 涓橋鎮涓橋鎮梅街鎮梅街鎮梅村鎮梅村鎮唐田鎮唐田鎮 客戶數量客戶數量152152組組3232組組1919組組1212組組3 3組組2 2組組8 8組組 所屬區域所屬區域牌樓鎮牌樓鎮烏沙鎮烏沙鎮棠溪鎮棠溪鎮東至縣東至縣石臺縣石臺縣青陽縣青陽縣外地外地 客戶數量客戶數量1111組組1616組組0 0組組3535組組2929組組1919組組2929組組 由以上對由以上對20122012年來訪客戶所屬區域的分析可以看出，年來訪客戶所屬區域的分析可以看出，201220

45、12年本項目來訪客戶中市區客戶年本項目來訪客戶中市區客戶 仍然占到了很大比例，但隨著市區客戶購買量的減少，上半年周邊鄉鎮和三個縣的剛需客戶開仍然占到了很大比例，但隨著市區客戶購買量的減少，上半年周邊鄉鎮和三個縣的剛需客戶開 始釋放，比例逐步增大，占到本項目上半年總體來訪量的始釋放，比例逐步增大，占到本項目上半年總體來訪量的51%51%。 part 1part 1 項目市場研析項目市場研析 part 2part 2 項目營銷診斷項目營銷診斷 part 3part 3 營銷推廣策略營銷推廣策略 part 4part 4 后期銷售計劃后期銷售計劃 part 5part 5 階段執行計劃階段執行計劃

46、二、項目來訪客戶分析二、項目來訪客戶分析 職業構成職業構成公務員公務員企業職工企業職工個體經營者個體經營者外地打工外地打工農民農民事業單位員工事業單位員工 客戶數量客戶數量3030組組9595組組6464組組9898組組2525組組5555組組 由以上對來訪客戶職業構成分析可以看出，由以上對來訪客戶職業構成分析可以看出，20122012年上半年本項目來訪客戶的職業構成主要以企年上半年本項目來訪客戶的職業構成主要以企 業一般職工，個體經營者以及外地打工的一般人群為主，占到總到訪比例的業一般職工，個體經營者以及外地打工的一般人群為主，占到總到訪比例的70%70%左右，可以看出經過左右，可以看出經過

47、 20112011年的房地產市場整體調整之后，目前市場上的客群開始轉向以剛性需求為主的中低端客戶為主。年的房地產市場整體調整之后，目前市場上的客群開始轉向以剛性需求為主的中低端客戶為主。 3 3、來訪客戶職業構成分析、來訪客戶職業構成分析 part 1part 1 項目市場研析項目市場研析 part 2part 2 項目營銷診斷項目營銷診斷 part 3part 3 營銷推廣策略營銷推廣策略 part 4part 4 后期銷售計劃后期銷售計劃 part 5part 5 階段執行計劃階段執行計劃 二、項目來訪客戶分析二、項目來訪客戶分析 產品類型產品類型多層多層小高層小高層高層高層商鋪商鋪 客戶

48、數量客戶數量222222組組7777組組1111組組4444組組 由以上對來訪客戶意向購買的產品類型的分析可以看出，雖然池州市場已經出現大量的高由以上對來訪客戶意向購買的產品類型的分析可以看出，雖然池州市場已經出現大量的高 層及小高層產品，但池州客戶仍然具有多層情結，對多層產品具有特殊的偏好和喜愛。層及小高層產品，但池州客戶仍然具有多層情結，對多層產品具有特殊的偏好和喜愛。 4 4、來訪客戶意向產品類型分析、來訪客戶意向產品類型分析 part 1part 1 項目市場研析項目市場研析 part 2part 2 項目營銷診斷項目營銷診斷 part 3part 3 營銷推廣策略營銷推廣策略 par

49、t 4part 4 后期銷售計劃后期銷售計劃 part 5part 5 階段執行計劃階段執行計劃 二、項目來訪客戶分析二、項目來訪客戶分析 意向面積意向面積9090以下以下9191100100101-120101-120121-130121-130131131140140141141以上以上 客戶數量客戶數量107107組組105105組組9292組組4949組組1212組組2 2組組 由以上對來訪客戶意向購買的面積分析可以看出，由以上對來訪客戶意向購買的面積分析可以看出，20122012年上半年本項目來訪的客戶需求年上半年本項目來訪的客戶需求 120120以下的客戶占到總到訪客戶的以下的客戶

50、占到總到訪客戶的83%83%，同樣也說明目前市場上的客戶群體是以剛性需求的客，同樣也說明目前市場上的客戶群體是以剛性需求的客 戶為主，所以需求的戶型基本為兩房或小三房戶型。戶為主，所以需求的戶型基本為兩房或小三房戶型。 5 5、來訪客戶意向購買面積分析、來訪客戶意向購買面積分析 part 1part 1 項目市場研析項目市場研析 part 2part 2 項目營銷診斷項目營銷診斷 part 3part 3 營銷推廣策略營銷推廣策略 part 4part 4 后期銷售計劃后期銷售計劃 part 5part 5 階段執行計劃階段執行計劃 二、項目來訪客戶分析二、項目來訪客戶分析 由以上對來訪客戶承

51、受價格的分心可以看出，由以上對來訪客戶承受價格的分心可以看出，20122012年上半年本項目的來訪客戶對于多層產品的心理年上半年本項目的來訪客戶對于多層產品的心理 承受價格在承受價格在5000540050005400元元/ /為主，對于高層及小高層產品的心理承受價格在為主，對于高層及小高層產品的心理承受價格在4000460040004600元元/ /為主，對為主，對 于多層和小高層產品的價格差在于多層和小高層產品的價格差在80010008001000元元/ /。 6 6、來訪客戶心理價位分析、來訪客戶心理價位分析 多層產品客戶心理價位分析多層產品客戶心理價位分析 承受價格承受價格5000500

52、0以下以下500152005001520052015400520154005401560054015600560158005601580058015801以上以上 客戶數量客戶數量8282組組6262組組4141組組2424組組1313組組0 0組組 小高層及高層客戶心理價位分析小高層及高層客戶心理價位分析 承受價格承受價格40004000以下以下400142004001420042014400420144004401460044014600460148004601480048014801以上以上 客戶數量客戶數量1818組組1010組組1414組組2626組組1717組組3 3組組 多層產品

53、客群心理價位多層產品客群心理價位小高層及高層產品客群心理價位小高層及高層產品客群心理價位 part 1part 1 項目市場研析項目市場研析 part 2part 2 項目營銷診斷項目營銷診斷 part 3part 3 營銷推廣策略營銷推廣策略 part 4part 4 后期銷售計劃后期銷售計劃 part 5part 5 階段執行計劃階段執行計劃 三、剩余產品解析三、剩余產品解析 現本項目共可售房源現本項目共可售房源230230套（套（25041.3725041.37），其中除去二期），其中除去二期3232號樓未制定價格房源號樓未制定價格房源6363套套 （7067.877067.87），目前

54、已制定價格房源共計），目前已制定價格房源共計167167套（套（17973.517973.5），分布于），分布于1 1、2 2、3 3、4 4期的共期的共 計計1515幢樓內。幢樓內。 part 1part 1 項目市場研析項目市場研析 part 2part 2 項目營銷診斷項目營銷診斷 part 3part 3 營銷推廣策略營銷推廣策略 part 4part 4 后期銷售計劃后期銷售計劃 part 5part 5 階段執行計劃階段執行計劃 三、剩余產品解析三、剩余產品解析 剩余房源明細及分布剩余房源明細及分布 part 1part 1 項目市場研析項目市場研析 part 2part 2 項目

55、營銷診斷項目營銷診斷 part 3part 3 營銷推廣策略營銷推廣策略 part 4part 4 后期銷售計劃后期銷售計劃 part 5part 5 階段執行計劃階段執行計劃 三、剩余產品解析三、剩余產品解析 項目剩余產品分物業類型對比項目剩余產品分物業類型對比 由以上的圖表分析可以看出，目前本項目剩余房源有由以上的圖表分析可以看出，目前本項目剩余房源有3 3個特點：個特點： 1 1、同時在售房源量大，房源分布散、同時在售房源量大，房源分布散 2 2、除、除1 1期剩余房源為大面積外，房源面積在期剩余房源為大面積外，房源面積在9012090120之間，面積較為適中之間，面積較為適中 3 3、

56、多層房源與小高層房源無明顯價格差距、多層房源與小高層房源無明顯價格差距 產品類型產品類型多層多層小高層小高層 產品面積產品面積8401.038401.039572.479572.47 產品類型產品類型多層多層小高層小高層 產品均價產品均價51455145元元/ /50665066元元/ / 剩余產品面積對比剩余產品面積對比剩余產品擬售均價對比剩余產品擬售均價對比 part 1part 1 項目市場研析項目市場研析 part 2part 2 項目營銷診斷項目營銷診斷 part 3part 3 營銷推廣策略營銷推廣策略 part 4part 4 后期銷售計劃后期銷售計劃 part 5part 5

57、階段執行計劃階段執行計劃 四、項目產品四、項目產品swotswot分析分析 項目產品項目產品 swotswot分析分析 優勢（優勢（strengthstrength）劣勢（劣勢（weaknessweakness） 機會（機會（opportunityopportunity） 威脅（威脅（threatthreat） 項目區位及周邊配套較為成熟 龍登地產品牌已在當地具有一定影響力； 產品為現房，社區及景觀已成型； 已有部分業主入住，周邊商業已初具規模。 市場各競品供應量加大，市場去化壓力陡增， 各競品為搶奪有限客群，均做好“價格戰”的 準備，制定各類優惠及營銷推廣活動； 剛需客戶購買特性決定未來“買

58、方”市場必將 延續； 我項目賣點將再次接受市場新一輪考驗 單價偏高； 各物業產品售價差較小，對銷售引導產 生一定難度； 雖一直保持市場聲音，但市場熱度及關 注度已被其他競品樓盤分流殆盡。 大環境開始轉暖，地方去化有望逐步釋放； 隨著城市交通及片區商業日趨完善，項目 板塊未來發展潛力較大； 周邊項目眾多，未來必形成以商之都為中 心的高端居住聚集區； 優勢機會策略（優勢機會策略（soso） 劣勢機會策略（劣勢機會策略（wowo） 優勢威脅策略（優勢威脅策略（stst） 劣勢威脅策略（劣勢威脅策略（wtwt） 借助項目區位成熟之優勢，充分發揮龍登品 牌與高端品質社區的優勢，將地方高端地產 品牌穩步落

59、地池州市場，進一步夯實項目形 象，擴大與競品樓盤之間差異化表現，以此 帶動項目不斷去化。 對項目產品定價進行優化，主動拉開我項 目內各物業售價差，制定足夠吸引市場關 注度的產品銷售及推廣策略，急速將我項 目市場關注度及項目人氣炒熱。 做好客源搶奪戰的準備，突出產品特點，主 動尋求與意向客群的交流、互動，通過彰顯 品牌內涵、尋求差異化表現的營銷服務突破 意向客戶。 利用大力度的促銷策略吸引市場關注，同 時充分挖掘項目銷售服務，令意向客戶在 此均可 part 1part 1 項目市場研析項目市場研析 part 2part 2 項目營銷診斷項目營銷診斷 part 3part 3 營銷推廣策略營銷推廣

60、策略 part 4part 4 后期銷售計劃后期銷售計劃 part 5part 5 階段執行計劃階段執行計劃 五、項目營銷小結五、項目營銷小結 從近期項目推廣方面可以發現，我項目雖在地方具有一定優質口碑，但由于近期所開展活動規模不大、推廣從近期項目推廣方面可以發現，我項目雖在地方具有一定優質口碑，但由于近期所開展活動規模不大、推廣 渠道較窄、市場刺激強度較小，僅可維持我項目市場聲音，而當期各競品樓盤均不同程度加大相關推廣，市場關渠道較窄、市場刺激強度較小，僅可維持我項目市場聲音，而當期各競品樓盤均不同程度加大相關推廣，市場關 注度已被其轉移，我項目市場熱度逐漸減淡。注度已被其轉移，我項目市場熱