1、“威斯頓聯(lián)邦大廈”WOR文檔，可修改一、項目后續(xù)建設(shè)資金投入量分析根據(jù)對“美嶺”項目的建設(shè)現(xiàn)狀，結(jié)合其它類似物業(yè)相應(yīng)工程量的投資開發(fā)進(jìn)度, 預(yù)計本項目后續(xù)工程資金投入如下表所列。表后續(xù)工程資金投入量表時間工作內(nèi)容預(yù)計投入（萬元）2001-10-8 2001-12-31項目取得，外立面、大堂裝修及環(huán)境綠化方 案招標(biāo)、確定。11850 + 2,0002001-11-1 2001-12-30大堂裝修、門前廣場施工、綠化施工及驗收， 外立面施工開始，重點廣告媒體預(yù)定，開始 接受預(yù)定認(rèn)購。1,0002001-12-30 2002-3-31外立面開始施工完畢，結(jié)束內(nèi)部認(rèn)購，正式 開盤準(zhǔn)備工作完成，媒體投放

2、和新聞炒作開 始，為銷售進(jìn)行預(yù)熱。1,5002002-3-31 2002-6-1安裝工程施工，強(qiáng)勢宣傳推廣，公關(guān)活動促 銷。1,5002002-6-1 2002-8-30項目內(nèi)部裝修，房屋驗收。2,5002002-8-30 2002-10-30項目竣工交付使用。2,000總計10,500投入月度計劃二、項目銷售分析與預(yù)測1、項目定價策略及指標(biāo)（1）定價原則一一“低開高走”。便于使項目在開盤后，營造市場價格只升不跌的 良性局面，給予客戶以信心，并使?jié)撛诳蛻羰艿酱碳ぃa(chǎn)生購買的欲望；同時為根據(jù)市 場狀況給予有利價格調(diào)整的充足空間。（2）價格重心。根據(jù)目前成都市商務(wù)樓較為疲軟的市場態(tài)勢、較低的購買力

3、水平及 市場發(fā)育程度，建議“美嶺”項目銷售重心（裙樓、高層寫字樓等高價位單位）適當(dāng)后 移或控制銷售，以配合項目中后期價格的走高，同時贏得相對更高的投資收益水平，爭 取更為有利的銷售業(yè)績。6800元/譏（3）定價指標(biāo)。根據(jù)對本項目前期市場調(diào)查及可行性研究分析結(jié)果，結(jié)合項目的總 體價格定位原則，我們認(rèn)為“美嶺”項目塔樓、裙樓、地下停車場分別以9000元/譏3000元/卅作為項目啟動均價是適宜的，同時也留下了相當(dāng)程度的市場操作 空間。在本報告相關(guān)測算中，將以此作為定價基礎(chǔ)。2、項目銷售資金回籠預(yù)測我們根據(jù)與“美嶺”項目市場環(huán)境、規(guī)模、類型、定位相接近的其它城市相似發(fā)展 階段及相似項目的市場表現(xiàn)分析，

4、結(jié)合項目工程進(jìn)度及對本項目后期各營銷階段的總體 安排，我們對本項目的市場銷售形勢作出下述模擬預(yù)測：按目前成都市商務(wù)樓外部市場條件及現(xiàn)有類似項目銷售規(guī)律， 預(yù)計項目在18個月銷 售周期內(nèi)（即2002年3月2003年8月期間內(nèi)），按上述均價基本上可完成約 95%勺總 銷售量，即完成塔樓銷售川、裙樓銷售 14463川、地下停車場銷售川。在此情況下，根據(jù)上述基本定價策略，“美嶺”項目銷售條件及銷售回款情況預(yù)測如 下表所列：表項目銷售預(yù)測（正常預(yù)期）推廣進(jìn)度銷售進(jìn)度銷售面積（眄均價（元/ m2）銷售回款（萬元）備注內(nèi)部認(rèn)購期開盤期10%6500塔樓16078000裙樓12500地下車庫:小計強(qiáng)銷期30%

5、59756500塔樓48218500裙樓2800地下車庫：小計持續(xù)期60%70008365塔樓96429500裙樓:64833200地下車庫:小計三、項目后續(xù)工程投資現(xiàn)金流量分析2、項目投資現(xiàn)金流量分析綜合上述分析測算結(jié)果，“美嶺”后續(xù)工程預(yù)期投資現(xiàn)金流量由下表給出表 項目后期投資收益平衡表序項1開發(fā)經(jīng)營年度號2001年2002 年2003 年合計1現(xiàn)金流入(銷售收入)2現(xiàn)金流岀15100建設(shè)投資14800750022300銷售經(jīng)營稅金及附加期間費用30095062018703所得稅前凈現(xiàn)金流量-15100稅前累計凈現(xiàn)金流量-151004所得稅前凈現(xiàn)值流量-15100稅前累計凈現(xiàn)值流量-151

6、005折現(xiàn)率(I = 10%)1注：1、設(shè)自有資金投入3000萬元在2001年底投入、2003年末回收；2、設(shè)項目前期資產(chǎn)轉(zhuǎn)移億元付款于 2001年底投入；3、 銷售經(jīng)營稅金及附加、期間費用均按銷售總額的6%十；其中期間費用按工程期間平均攤?cè)搿８鶕?jù)表2可算出，在上述項目后續(xù)開發(fā)的假設(shè)條件下， 其相關(guān)動態(tài)盈利財務(wù)指標(biāo)為:(1) 財務(wù)內(nèi)部收益率IRR(%)= %;(2) 財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic = 10% =萬元；(3) 靜態(tài)投資回收期二年。(4) 動態(tài)投資回收期二年。經(jīng)對比分析，上述各項動態(tài)盈利指標(biāo)相對于國家制訂的相關(guān)行業(yè)投資收益經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 基準(zhǔn)值是較高的；因此“美嶺”項目的投資機(jī)會成本極低、盈利能力極

7、強(qiáng)、投資回收期 極短(在考慮資金時間價值的條件下，項目將在開盤后1年左右的時間收回全部投資、包括資產(chǎn)轉(zhuǎn)移投入及后續(xù)工程投入)。四、工程還款計劃盡管“美嶺”項目盈利率及投資回收期指標(biāo)較佳，但一定程度上可能存在項目開工 前期幾個月資金緊張甚至虧空的情況，在自有資金有限制的情況下，工程建設(shè)投入必須 通過銀行(短期)貸款及工程墊付的方式加以解決；一旦項目前期資金障礙解除，項目 則不難實現(xiàn)“滾動開發(fā)”的良性“循環(huán)”。五、項目“內(nèi)部銷售期”價格調(diào)整(1)內(nèi)部認(rèn)購時期的價格。目的是摸清樓盤由價格表現(xiàn)的各項條件的市場接受程度。內(nèi)部認(rèn)購價可根據(jù)成本加成法，并參照附近地區(qū)樓盤價，以較低為好（2）價格的調(diào)整。如果內(nèi)

8、部認(rèn)購期市場表現(xiàn)踴躍，可在公開發(fā)售時作向上調(diào)整，幅 度不可太大。如果市場表現(xiàn)冷淡，表明內(nèi)部認(rèn)購價格定高了，可以采取提高裝修標(biāo)準(zhǔn)， 或增加提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，或送管理費及其他附加費等措施吸引客戶，爭取公開發(fā)售成功。六、價格策略操作建議1、價格操作的階段性重心應(yīng)明確本項目的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。應(yīng)明確“美嶺”項目開發(fā)成功 與否在于項目前期，項目前期投資策劃、規(guī)劃設(shè)計、資金籌措的成效直接決定了本項目 準(zhǔn)確地適應(yīng)目標(biāo)市場需要，盡快地為市場所接受、同時也直接決定了項目后續(xù)工程能否 順利進(jìn)行。2、本項價格策略分析是在目前環(huán)境、 資源條件下， 對項目投資與價格制定作出的基 礎(chǔ)性、意向性分析，在實際操作中應(yīng)持權(quán)變的觀點。如針對特定時點上市場因素的變化 狀況，對具體營銷周期、價格走勢、價格升降幅度、營銷手段等進(jìn)行適時調(diào)整。3、盡管“美嶺”具備諸多有利因素，投資效益有較充分的保障，仍應(yīng)在開發(fā)經(jīng)營各 環(huán)節(jié)做好“增收節(jié)支” ，把握好投資過程的關(guān)鍵“結(jié)點” 。應(yīng)充分利用怡和置業(yè)公司的一 切資源優(yōu)勢，爭取從土地成本、前期費用、稅收、建設(shè)資金等方面得到更大優(yōu)惠，以降 低開發(fā)成本、保證投資收益。4、牢固樹立風(fēng)險意識， 對外密切關(guān)注成都市商務(wù)類房地產(chǎn)市場供求關(guān)系、 競爭程度、 競爭性質(zhì)、競爭方式及技術(shù)條件的變化；對內(nèi)做好與銀行、各方合作者的關(guān)系協(xié)調(diào)及公 司內(nèi)部財務(wù)、人事、技術(shù)、經(jīng)營管理，防患于未然，建議通過如下方式減輕風(fēng)險的