無錫世貿中心特定資產收益權項目集合資金信托計劃項目名稱無錫世貿中心特定資產收益權項目集合資金信托計劃集合資金信托計劃申報部門信托經理項目負責人申報時間2012年12月13日聲明與保證我們在此聲明與保證此報告是按照XX信托項目盡職調查指引等有關規定，根據融資申請人提供的和評估人收集的資料，經我們審慎調查、核實、分析和整理后完成的。報告全面反映了客戶及項目最主要、最基本的信息，我們對報告內容的真實性、準確性、完整性及所作判斷的合理性負責。直接評估人評估審查人評估審定人目錄聲明與保證2第一部分信托計劃基本方案5一、信托項目基本要素5二、項目交易結構9三、風險控制措施11四、資金監管及增信措施12第二部分融資人情況分析12一、基本情況12基本情況表12股東結構13組織結構14管理層介紹14二、主營業務17三、財務分析17財務基本狀況17財務指標分析21現金流分析22四、征信情況22五、回購款來源分析23六、融資方的綜合評價25第三部分無錫世貿中心二期項目介紹25一、基本情況26二、項目市場定位28市場定位28客戶群定位28銷售價格定位29銷售策略定位29宣傳方式定位29三、項目優劣勢分析30項目優勢30綠化設計優勢31工程質量優勢31四、項目投資估算及資金籌措安排32項目投資估算32土地成本33項目資金籌措33五、項目政府批文及證件情況33六、項目建設進度安排34第四部分擬投（融）資的項目概況34一、無錫世貿中心二期超五星級酒店情況概述34二、無錫世貿中心二期奢侈品名店街情況概述35三、無錫世貿中心二期工程尾款支付35第五部分抵押物分析36第六部分過度抵押物永康世貿中心項目36一、基本情況36二、項目建設規劃37三、政府批文及證件情況38四、項目建設進度安排38第七部分擔保方39一、上海世貿控股（集團）有限公司39基本情況表39股權結構39業務介紹40主要財務數據41征信情況41二、李焱然先生42三、袁麗萍女士42第八部分項目合規性說明42一、資金來源合規性42二、資金投向合規性42三、企業自有資金的合規性43第九部分風險揭示及控制43一、風險揭示43信用風險43管理風險44利率風險44其它風險44充分風險揭示、履行盡職管理義務44第十部分項目過程管理安排45一、成立專門的項目小組負責本項目后續監督與管理45二、嚴格執行公司內部相關管理辦法45三、定期與不定期走訪融資方，查看用款項目狀況45第十一部分項目評價與結論45第一部分信托計劃基本方案一、信托項目基本要素無錫世貿中心特定資產收益權項目集合資金信托計劃1委托人合格投資者受托人XX國際信托有限公司信托資金人民幣800,000,00000元（大寫捌億元整）,超過2億元即可成立其中第一期募集資金225億元；第二期募集253億元；第三期募集不超過3億元。信托期限A類15年；B類2年；C類25年A類（第一期）A1300600萬10A2600萬以上105B類（第二期）B1300600萬105B2600萬以上11方案要點委托人預期收益率C類（第三期）C1100300萬9C2300600萬11C3600萬以上1156信托募集7信托收益分配信托財產專戶收到融資方支付的回購價款后的5個工作日內。融資方無錫世界貿易中心有限公司（以下簡稱“無錫世貿”或“轉讓方或回購方”）轉讓價款人民幣800,000,00000元（大寫捌億元整）溢價回購率轉讓價款分三期支付。第一期轉讓價款對應的溢價回購率為【】；第二期轉讓價款對應的溢價回購率為【】；第三期轉讓價款對應的溢價回購率為【】。具體比率以實際募集資金到位后確定的數字為準。轉讓價款支付日各期轉讓價款支付日為各期信托單位成立之日后第1個工作日。第一期轉讓價款支付日即信托計劃成立之日后第1個工作日。8資金運用方式用于受讓以“無錫世貿中心二期白領公寓、寫字樓、會展中心、超五星級酒店和奢侈品名店街”為基礎資產的特定資產收益權，融資方將款項用于上述五星級酒店和名店街的裝修以及支付無錫世貿中心二期項目工程尾款、置換融資方在中國銀行無錫分行評估價值1851億元的土地及地上回購價款支付序號付款日期支付金額第一次第一期轉讓第一期轉讓價款附屬在建工程的第一順位抵押權。價款支付日起【1】個工作日內26第二次第二期轉讓價款支付日起【1】個工作日內第二期轉讓價款26第三次第三期轉讓價款支付日起【1】個工作日內第三期轉讓價款26第四次第一期轉讓價款支付日起屆滿1年之日第一期轉讓價款【第一期溢價回購率】自第一期轉讓價款支付日至該付款日期間實際存續天數365第一期轉讓價款2605第五次第二期轉讓價款支付日起屆滿1年之日第二期轉讓價款【第二期溢價回購率】自第二期轉讓價款支付日至該付款日期間實際存續天數365第六次第三期轉讓價款支付日起屆滿1年之日第三期轉讓價款【第三期溢價回購率】自第三期轉讓價款支付日至該付款日期間實際存續天數365第七次第一期轉讓價款支付日起屆滿15年之日第一期轉讓價款【第一期溢價回購率】自第一期轉讓價款支付日至該付款日期間實際存續天數365該期轉讓價款對應已支付的回購款第一期轉讓價款第八次第二期轉讓價款支付日起屆滿2年之日第二期轉讓價款【第二期溢價回購率】自第二期轉讓價款支付日至該付款日期間實際存續天數365該期轉讓價款對應已支付的回購款第二期轉讓價款第九次第三期轉讓價款支付日起屆滿2年之日第三期轉讓價款【第三期溢價回購率】自第六次支付回購價款日起至該付款日期間實際存續天數365第三期轉讓價款2605第十次第三期轉讓價款支付日起屆滿25年之日第三期轉讓價款【第三期溢價回購率】自第三期轉讓價款支付日至該付款日期間實際存續天數365該期轉讓價款對應已支付的回購款第三期轉讓價款經XX信托同意，回購方可提前支付全部或部分回購價款。提前支付部分回購價款的的應一次性支付某期回購價款總額。10保管費01/年，保管費的收取方式由受托人與保管銀行簽署保管協議約定。11發行推介費12其他費用受托人因處理信托事務發生的相關費用，包括但不限于信托財產管理、運用或處分過程中發生的稅費和交易費用；因信托財產管理而產生的銀行開戶費、網銀開通費、U盾費、網銀使用費、賬戶管理費、電匯手續費、支票工本費及手續費等銀行費用；因信托事務管理而產生的銀行保管費、咨詢費、財務顧問費、銀行監管費、代理手續費、律師費等；為維護信托財產的權利而發生的訴訟費用；信托終止時的清算費用等其他費用由融資方承擔。相關應由融資方于事件發生時支付，受托人以其固有財產先行墊付的，融資方于信托成立后的5個工作日內歸還受托人墊付款。風險控制措施1、融資方以位于無錫市太湖大道清揚路交叉口東南角（以下簡稱“無錫世貿中心二期”）的土地使用權及其地上附屬在建工程提供抵押擔保。目前該地塊及地上附屬在建工程的第一順位抵押權人為中國銀行無錫分行，且中國銀行無錫分行已同意我司作為第二順位抵押人，募集資金部分資金用于無錫世貿公司提前歸還銀行貸款，以解除中國銀行無錫分行的第一順位抵押權?，F該土地使用權及地上附屬在建工程評估價值共計1851億元（編號滬港預報（2012）第1696號），抵押率為4322。2、在置換中國銀行無錫分行對無錫世貿中心二期土地及在建工程的第一順位抵押權期間，融資方以位于浙江永康總部經濟中心A1A2地塊（以下簡稱“永康世貿”），評估價值為112億元（編號滬港預報（2012）第1703號）的土地及其地上在建工程作為前兩期信托計劃的過渡性抵押物。3、上海世貿控股（集團）有限公司（以下簡稱“上海世貿控股”）及其實際控制人李焱然、袁麗萍夫婦提供無限連帶責任保證。風險揭示在無錫世貿中心特定資產收益權項目集合資金信托合同中闡明可能出現的風險由投資者承擔。結論融資方資產狀況良好，信用良好，抵押物足值，本信托交易結構合理，安全穩健，風險可有效控制，收益較高。二、項目交易結構無錫世貿為了開發無錫世貿中心二期項目，自2009年12月起，無錫世貿將其持有的無錫世貿中心二期的土地使用權（土地證號錫南國用（2005）第165號）及其地上附屬在建工程陸續抵押給中國銀行，獲得授信共計6億元，用于無錫世貿中心二期項目建設，中國銀行無錫分行先后向無錫世貿累計發放了46億元的貸款，其中25億元于2012年12月31日到期，其余21億元將于2013年12月31日到期。無錫世貿中心二期項目于2009年06月正式開工，至今公司累計已投入資金約84億元，其中公司自有資金超過42億元。因土地升值及無錫世貿不斷的資金投入，現該土地使用權及其地上附屬在建工程評估價值超過185億元，相對于已發放的46億元貸款金額，其對應的抵押率低于2485，抵押物實際價值遠高于中國銀行對其發放的貸款金額。根據無錫世貿中心二期項目的資產價值變化及公司的資金需求情況，我部積極介入，為其設計了更好的融資方案，以提高無錫世貿的資本使用效率?；跓o錫世貿的融資需求，我部擬申請設立無錫世貿中心特定資產收益權項目集合資金信托計劃。此次信托計劃資金規模不超過8億元人民幣，分三期募集第一期募集資金225億元，期限15年；第二期募集253億元，期限2年；第三期募集不超過3億元，期限25年。受托人可根據實際情況在8億元以內自主調節比例。前二期信托計劃的部分募集資金約46億元用于置換融資方在中國銀行無錫分行評估價值1851億元（編號滬港預報（2012）第1696號）的土地及其地上附屬在建工程的第一順位抵押權。前二期信托計劃募集資金的剩余部分和第三期信托計劃募集的資金將用于1、無錫世貿中心超五星級酒店和奢侈品名店街的22億元裝修；2、無錫世貿中心二期項目工程的12億元工程尾款支付。三、風險控制措施按照合同約定，由無錫世貿按期支付回購價款，每期信托計劃到期時支付全部應付未付回購價款。為保證回購價款的按期足額支付，我部采取了以下擔保措施1、無錫世貿將其持有的無錫世貿中心二期的評估價值1851億元的土地及其地上附屬在建工程抵押給我司。目前該抵押物已抵押給中國銀行無錫分行。經協商，中國銀行無錫分行同意我司作為第二順位抵押權人對該土地及其地上附屬在建工程進行抵押，并承諾在無錫世貿全部剩余貸款本息到達中國銀行賬戶后3個工作日內，解除無錫世貿在中國銀行的全部土地及地上附屬在建工程抵押權，使我司成為該抵押物的第一順位抵押權人。無錫世貿中心二期土地及其在建工程評估價值共計1851億元（編號滬港預報（2012）第1696號），抵押率為4322。無錫世貿后續對二期項目的資金投入（如裝修）所產生的物業升值會進一步降低我司的抵押率。2、在置換中國銀行無錫分行對無錫世貿中心二期的土地及地上附屬在建工程第一順位抵押權期間，融資方集團公司以永康世貿中心的評估價值為112億元（編號滬港預報（2012）第1703號）的土地及地上附屬在建工程作為前二期信托計劃的過渡性抵押物。3、上海世貿控股及其實際控制人李焱然、袁麗萍夫婦提供無限連帶責任保證。四、資金監管及增信措施1、江蘇銀行（監管銀行）根據同受托人和融資方簽訂的信托資金使用及賬戶監管協議負責監督投資資金專項用于【置換中國銀行貸款46億元貸款本金、支付無錫世貿中心二期工程尾款12億元、無錫世貿中心超五星級酒店和奢侈品名店街的裝修款22億元】。無錫世貿應按實際資金需求情況，據實編制詳細的資金使用計劃，并及時提供給XX信托、江蘇銀行。無錫世貿使用監管賬戶的資金的，應向江蘇銀行提交劃款指令和該筆款項使用符合合同約定用途的相關證明材料。2、受托人、融資方與江蘇銀行無錫分行簽署信托資金使用及賬戶監管協議，融資方在資金監管人江蘇銀行無錫分行開立監管專戶，信托期內融資方將無錫世貿中心二期項目銷售回款和租金收入的50歸集于該監管專戶。第二部分融資人情況分析一、基本情況基本情況表客戶名稱無錫世界貿易中心有限公司法人代表盛向東注冊地址無錫市南長區太湖東大道68號成立日期2004年5月26日注冊資本人民幣2億元營業執照注冊號320200000104124貸款卡卡號3203010001749679組織機構代碼762420482稅務登記證號蘇地稅字3202007624200482股東結構和出資比例李焱然、袁麗萍、上海世貿控股有限公司和盛向東分別出資7000萬元、7000萬元、4500萬元和1500萬元。經營范圍許可經營范圍房地產開發、經營（憑資質證書經營）。一般經營項目電氣機械及配件、五金交電、針紡織品的銷售；百貨的零售；自營和代理各類商品及技術的進出口業務（國家限定企業經營或禁止進出口的商品和技術除外，以上經營范圍涉及專項審批的經批準后方可經營）股東結構股東姓名或名稱股東證件號碼認繳情況（萬元）實際繳付（萬元）持股比例（）出資額（萬元）出資時間或交付期限出資方式持股比例（）出資額（萬元）出資時間或交付期限出資方式袁麗萍3303021965080712253570002008830債轉股3570002008830債轉股李焱然3303021967021504103570002004526貨幣3570002004526貨幣上海世貿控股（集團）有限公司31010700053300622530002008830債轉股22530002008830債轉股組織結構無錫世貿實行總經理負責制，建立了一整套科學的經營管理制度和完善的財務內控機制。公司下設行政部、營銷部、財務部、工程部、審計部、總務部、開發部及物業部。公司現有員工57人，大專以上學歷45人，其中研究生以上學歷7人。具有高級技術職稱的有3名，中級技術職稱的有15名，初級技術職稱的有8名。全公司平均年齡35歲。從公司組織結構上看，崗位設置合理，能充分保證人盡其才；從公司員工知識結構、工作閱歷上看，公司的領導不僅具有相應的專業知識，而且擁有開發房地產20年之久的工作經驗；從公司高層領導到中層干部團隊來看，這一團隊已經具有10年以上的合作基礎；從員工個體來看，大多數管理及技術人員都具有8年以上的相關工作經驗。管理層介紹1、李焱然先生（無錫世貿股東）現任上海世貿控股（集團）有限公司董事局主席。1987年6月畢業于溫州大學工民建專業，此后，李焱然先生先后修完了廈門大學研究盛向東3303241964072800347515002004526貨幣7515002004526貨幣認繳合計1002000010020000其中貨幣出資及比例50100005010000生班、澳門科技大學工商管理并獲得碩士學位、浙江大學EMBA工商管理所有課程并取得了畢業證書。李焱然先生1987年7月至1991年3月工作于溫州市城市設計院，負責設計建筑結構工程。1999年4月李焱然先生投資創業，先后成立了溫州市嘉和實業有限公司，溫州市泰和房地產開發有限公司，溫州市信和房地產開發有限公司，溫州市綠園房地產開發有限公司，溫州龍灣房地產開發有限公司，徐州市嘉禾置業發展有限公司，溫州市恒和房地產開發有限公司，溫州大自然集團有限公司。期間，李焱然先生被評為2003年度浙江省房地產十大風云人物，2007年度浙江省住宅產業領軍企業。2007年9月李焱然先生成立了北京宋莊原創藝術與卡通產業集聚區開發有限公司，任法人代表，負責北京世貿文化發展中心的一級、二級開發。而后又投資了無錫世貿中心有限公司，對無錫世界貿易中心有限公司開發的一期“世貿公寓”、二期“世貿大廈”全面管理。2008年被評為“中國青年企業家先進工作者”，同時擔任中國青年企業家協會副秘書長。公司實際操控人李焱然先生，在地產行業具有豐富的經驗，他所帶領團隊已成功開發的樓盤如下1）嘉和花園居住小區該樓盤占地667畝，建筑面積近88萬平方米，系高檔疊加式公寓，售畢并于2002年10月交付使用。2）溫州保險大樓建筑面積2萬多平方米，純寫字樓。因其地理位置顯要，未建成就被人民保險公司整體收購。3）開嘉禾花園建筑面積10萬平方米，2002年年底交付使用。此項目帶動了徐州房地產市場的活躍。4）溫州日月星園占地40余畝，建筑面積5萬平方米，小高層住宅小區，售畢并于2003年6月交付使用。5）溫州發展大廈建筑面積45萬平方米，系目前溫州屈指可數的高檔寫字樓，也是溫州地標性建筑物。2002年10月交付使用。6）溫州永嘉開元嘉園建筑面積22萬平方米，2007年售畢并交付使用，系當地最為高檔的高層、小高層住宅。7）溫州永嘉濱江麗景項占地面積6623平方米，建筑面積25104平方米，樓高29層。高層住宅附帶商業裙房，具有較高居住品質和商業環境的小區。8）撫順大自然家園目前已經開發到第三期，總建筑面積80萬平方米。9）昆山別墅群位于風景秀麗的淀山湖北岸，毗鄰上海最大旭寶高爾夫球場。整個項目占地面積近1000畝，包括159幢獨立別墅和游艇俱樂部10）永康世貿中心現已封頂，建筑面積24萬平方米，為當地地標性建筑。11）目前在建的無錫世界貿易中心。2、袁麗萍女士（無錫世貿股東）現任上海世貿控股（集團）有限公司財務總監。1990年6月畢業于溫州科技大學，同年任溫州市城郊糧油管理所會計，1999年6月任溫州市信和房地產開發有限公司副總裁，會計師，負責財務工作。2003年任溫州市恒和房地產開發有限公司副總裁，負責財務工作。2007年兼任無錫世貿中心有限公司財務總監，負責財務工作。3盛向東（無錫世貿股東兼法人代表）現任無錫世貿中心有限公司總經理。1987年畢業于溫州科技大學商學院，在永嘉財稅擔任十年干部后于98年創建了溫州嘉和涂料有限公司并擔任董事長；2003年任永嘉大自然房地產開發有限公司總經理；2004任大自然集團撫順房地產開發有限公司董事長；2004年6月至今擔任無錫世界貿易中心有限公司董事長兼法人代表。4、王俊（無錫世貿執行副總經理）現任無錫世貿中心有限公司執行副總經理、工程師、國家注冊造價工程師、溫州市招投標專家庫成員。1992年畢業于浙江大學能源系，在機電部52所工作；1993年參與了溫州新城大道、湯家橋路、新建路、新蒲路、新城煤氣站、新府花園、新城大廈等的建設；1999年擔任溫州溫博投資有限公司副總裁，參與了溫州保險大樓、發展大廈的建設；2004年5月至今擔任無錫世界貿易中心執行副總裁，兼任無錫高爾夫協會理事、無錫浙江商會常務副會長，并于2006年參加了清華大學房地產EMBA班的學習。二、主營業務無錫世貿中心有限公司的主營業務為房地產開發、經營。公司資產主要為正在開發建設的無錫世貿中心項目，該項目分兩期，一期為四幢高層的世貿公寓，已于2009年投入使用。二期由一幢45層高約為200米的世貿大廈和一幢27層高的白領公寓和14層商業裙房組成，預計于2012年年底結頂，2013年底竣工交付使用。三、財務分析財務基本狀況無錫世貿20092011年的財務報表由無錫方正會計師事務所有限公司審計，無保留意見。2012年9月數據，未經審計。公司的財務狀況如下表所示單位元資產負責表2009年2010年2011年2012年9月貨幣資金135,153,5677418,571,4135846,479,5099613,897,51690短期投資3,000,000003,000,000003,000,000003,000,00000應收賬款預付賬款185,995,77052268,915,74210182,797,80366169,528,56430其他應收款45,747,4941347,612,0499438,518,6248416,658,98050存貨539,426,14730764,315,62816992,045,664611,027,534,93650待攤費用390,8819824,82755流動資產合計909,713,861671,102,439,661331,262,841,603071,230,619,99820長期投資47,415,0000043,415,0000043,415,0000043,415,00000固定資產2,480,974852,688,647691,312,127211,321,07721無形資產1,326,063791,247,675831,169,287871,169,28787遞延資產3,324,82509442,10025非流動資產54,546,8637347,793,4237745,896,4150845,905,36508資產總計964,260,725401,150,233,085101,308,738,018151,276,525,36328應付票據50,000,00000應付賬款145,000,6529843,740,0000051,501,5468245,306,69450預收賬款19,903,48289其他應付款10,256,5370525,202,0775730,521,4482033,536,14117應付工資217,92600未交稅金12,155,64583241,60000764,89514其他未交款325,176969,664002,54888預提費用29,615,91943流動負債合計267,475,3411469,193,3415782,790,4390478,842,83567長期借款189,000,00000410,594,69144550,590,00000524,590,00000應付債券長期應付款677,44245非流動負債189,677,44245410,594,69144550,590,00000524,590,00000負債合計457,152,78359479,788,03301633,380,43904603,432,83567所有者權益實收資本200,000,00000200,000,00000200,000,00000200,000,00000資本公積180,000,00000180,000,00000180,000,00000180,000,00000盈余公積未分配利潤127,107,94181290,445,05209295,357,57911293,092,52761所有者權益合計507,107,94181670,445,05209675,357,57911673,092,52761負債及所有者權益總計964,260,725401,150,233,085101,308,738,018151,276,525,36328公司2009年、2010年、2011年總資產分別為964億元、115億元、1309億元，總負債分別為457億元、48億元、633億元，對應的資產負債率分別為4741、4171、4840，資產負債率較低，均不超過50。1、總資產項目2009年2010年度2011年度2012年09月流動資產9434958496499640長期資產566416351360無錫世貿的資產主要由流動資產構成，資產流動性較好。2、流動資產項目2009年2010年度2011年度2012年09月貨幣資金占比1486168368113短期投資占比033027024024預付賬款占比2045243914481378其他應收款占比503432305135存貨占比5930693378568350公司總資產中，流動資產占比達90以上，流動資產中主要為貨幣資金、預付賬款、其他應收款。隨著工程進度的推進，存貨占比逐漸加大，符合地產行業的特點。3、根據經審計的2011年末財務報表，主要科目明細情況如下31預付賬款311賬齡分析單位元1年以內40,091,75200219312年135,582,21366741723年7,101,838003893年以上22,00000001合計182,797,80366100312主要往來單位元預付賬款合計182,797,80366其中龍元建設集團股份有限公司60,000,00000溫州中建經貿有限公司7,101,83800溫州市嘉和實業有限公司52,000,00000上海錦惠建設集團有限公司60,000,0000032存貨單位元存貨合計992,045,66461世貿大廈（二期）725,282,40631世貿公寓（一期）266,763,2583020092011年損益表單位元項目2009年2010年2011年一、主營業務收入693,075,00000475,741,4751296,852,58000減主營業務成本408,837,03220255,149,6679461,522,12440減營業費用9,602,379829,568,9703010,013,62580主營業務稅金及附加38,465,6661016,448,936217,741,24258二、主營業務利潤236,169,92188194,573,9006717,575,58722加其他業務利潤管理費用9,583,525516,325,6982311,501,20447財務費用58,49725三、營業利潤226,586,39637188,248,202446,132,88000減營業外支出397,46261129,83546194,06787四、利潤總額226,188,93376188,118,366985,938,81213減所得稅56,678,5681824,781,256701,026,28511五、凈利潤169,510,36558163,337,110284,912,52702加期初未分配利潤42,927,76274127,107,94181290,445,05209其他轉入525,33897六可供分配利潤127,107,94181290,445,05209295,357,57911公司自2009年即形成營業收入，主要為“無錫世貿中心”項目的銷售回款。2009年、2010年、2011年主營業務收入分別為693億元、476億元和9685萬元，營業利潤分別為227億元、188億元和613萬元。公司2011年營業收入較2009年和2010年大幅下降，主要原因為2009年和2010年的營業收入來源于“無錫世貿中心”項目一期的銷售款，“無錫世貿中心”項目二期在前期地質勘探時發現地下溶洞，無錫世貿本著安全第一為原則，以最快速度與相關專家商定地基加固方案并實施處理,因此，對2011年的銷售收入造成一定的影響此外，公司根據項目周邊交通配套情況的改善也進行了銷售戰略調整，實施惜售策略。導致2011年銷售額與2010年相比大幅下降。根據無錫市的市政道路規劃，2014年中旬，無錫世貿中心二期商場將直接成為無錫地鐵太湖廣場站的出站口，這將直接提升樓盤的銷售單價，待2014年的地鐵開通，無錫世貿中心二期的商業價值將大幅提升。公司2009年、2010年、2011年年凈利潤分別為17億元、163億元和491萬元，可供分配利潤127億元、29億元和295億元。公司所開發的“無錫世貿中心”項目盈利狀況較好。財務指標分析1、償債能力分析2009年2010年2011年2012年9月流動比率340159315251561速動比率138489327258隨著融資方流動資產的穩步增加和流動負債的大幅減少，融資方的流動比率都大幅提高，體現了公司極強的短期還債能力。隨著項目的不斷建設，其庫存有所提高，導致融資方2012年9月的速動比率小幅下降。2、盈利能力分析項目2009年度2010年度2011年度營業收入693,075,00000475,741,4751296,852,58000凈利潤169,510,36558163,337,110284,912,52702主營業務利潤率340840901815息稅前營業利潤率32643954607總資產收益資產周轉率71884500788公司營業收入主要來源于“無錫世貿中心”項目的銷售款，2009年與2010年“無錫世貿中心”項目一期銷售正常，利潤率較高，全部資產的經營質量和利用效率較好，銷售能力較強。目前”無錫世貿中心”項目二期進展順利，已于2012年6月取得預售證。同時，無錫世貿根據無錫市的市政道路規劃，借助2014年中旬地鐵太湖廣場站出口在無錫世貿中心二期商場的開通，適時采取惜售策略，提升無錫世貿中心二期項目的價值?，F金流分析項目2009年2010年2011年經營現金流入698,318,86384455,837,99223111,265,37573經營現金流出397,080,59759438,806,14478223,263,18791經營活動現金流量凈流量301,238,2662517,031,84745111,997,81218投資現金流入12,500,000004,000,00000000投資現金流出51,70500308,531,2506089,40000投資活動現金流量凈流量12,448,29500304,531,2506089,40000籌資現金流入0220,917,24899139,995,30856籌資現金流出184,425,4925550,000,000000籌資活動現金流量凈流量184,425,49255170,917,24899139,995,30856現金凈流量合計129,261,06870116,582,1541627,008,09638由于客觀原因，2011年銷售收入減少，2011年的經營活動現金流入大幅下降，符合企業目前狀況。四、征信情況經人行信息系統查詢，截至2012年12月6日，無錫世貿貸款卡狀態正常、無不良信用記錄、無未結清不良信貸信息、無已結清不良信貸信息、無欠息信息。五、回購款來源分析公司的第一回購款來源是無錫世貿中心二期寫字樓、公寓住宅的銷售回款及會展中心、超五星級酒店和奢侈品名店街的銷售及租金收入。根據無錫市政道路規劃，2014年6月，無錫地鐵一號線將通車，無錫世貿中心二期商場將直接成為無錫地鐵太湖廣場站的出站口，便利的交通將直接提高無錫世貿中心二期的人氣和銷售議價能力。該信托計劃的第二回購款來源是無錫世貿中心一期剩余樓盤的銷售回款、其母公司上海世貿控股的其他項目收入和上海世貿控股對于集團下屬公司的資金調撥。20132015年銷售收入預測單位萬元2013年2014年2015年20132015年收入合計類別可售面積平方米單價面積金額單價面積金額單價面積金額寫字樓56316250001000022250005500025257116427751292775公寓住宅180911800191000019000280911618235182奢侈品名店街1150530032500016000356505227675387675會展中心2101020022100002200025110102752549525超五星級酒店575355003500355753201355201355總計（萬元）112675100001120001508882728875注依據評估謹慎原則（1）上表的銷售預測未包括奢侈品名店街和超五星級酒店的租金收入和經營收入。（2）上表的銷售預測未包括已預售但尚未完全確認銷售收入的10605平方米寫字樓（約2億元）。2013年2015年期間，銷售收入合計2728875萬元，其中寫字樓銷售收入1292775萬元、公寓住宅銷售收入35182萬元、奢侈品名店街銷售收入387675萬元、會展中心銷售收入49525萬元、超五星級酒店銷售收入201355萬元。20132015年現金流預測單位萬元融資期間（年）2012201320142015期初現金余額4648155485779872548經營性現金凈流量14400122005175089500投資現金凈流量0000籌資現金流入250005500000銀行短期借款本次XX信托借款2500055000其他籌資資金流入籌資現金流出28500249503700063250償還本次信托融資本金2500055000償還本次信托融資利息3750120008250銀行借款本金2500021000銀行借款利息3500200其他籌資性資金流出籌資現金凈流量3500300503700063250總現金流量凈額10900422501475026250期末現金余額15548577987254898798注依據評估謹慎原則，上表的現金流預測未包括奢侈品名店街和超五星級酒店的租金收入和運營收入。在本信托計劃存續期內（2013年2015年），在歸還本信托計劃的各期本息后，無錫世貿的期末現金余額仍穩中有升，可見融資方的未來預期現金流非常充足，足以保證信托本息的收回。六、融資方的綜合評價無錫世貿資產負債率較低，各項償債指標均高于行業水平，企業盈利能力較好，有較強的回購款能力。此外，無錫世貿中心二期項目在無錫市當地具有稀缺性，項目的預期銷售收入可觀，未來預期現金流充足，可完全覆蓋本信托計劃的本息償還。第三部分無錫世貿中心二期項目介紹一、基本情況無錫世貿中心項目位于無錫市南長區太湖大道與清揚路交叉口東南側，東臨通揚路，西臨清揚路，北靠太湖大道，是太湖廣場商業圈的核心位置。本案地址如下項目建成后的效果圖如下本案所在地地鐵太湖廣場站出站口竣工后效果圖施工現場圖（2012年9月形象工程）無錫世貿中心二期用地面積為28488平方米，總建筑面積約17萬無錫世貿中心項目一期無錫世貿中心項目二期地鐵太湖廣場站出站口無錫世貿中心項目二期平方米，總可售面積約112676平方米（建設規劃的總可售面積約123281平方米，客戶已預定10605平方米），總投資約人民幣12億元，預計收入超過27億元人民幣。無錫世貿中心二期項目于2009年6月開始施工，預計2013年底交付使用。無錫世貿中心二期項目由一幢24層的白領公寓、一幢46層的世貿中心大廈（含寫字樓、酒店）和裙樓4層連體的商場構成建筑群。1、白領公寓可售面積為18091平方米。2、商場由會展中心和奢侈品名店街組成，奢侈品名店街可售面積為11505平方米、會展中心可售面積為21010平方米。3、寫字樓可售面積為56316平方米。4、超五星級酒店可售面積為5753平方米。該項目由多次獲“魯班獎”、“白玉蘭獎”的施工資質為國家特級的龍元建設集團承建。建成后的無錫世界貿易中心將集“世貿公寓、5A寫字樓、會展中心、超五星級酒店、奢侈品名店街”等多功能于一體，滿足跨國公司、企業集團、住戶及消費人群對優越辦公、商務、居住、休閑、高檔次購物環境的需求，塑造無錫城市的新地標二、項目市場定位市場定位無錫世貿項目地處無錫城市副中心，周邊有太湖廣場、人民大會堂、大型超市、圖書館和規劃中的“五館二樓二中心”等。作為世界貿易中心協會（WTCA）一級會員，無錫世界貿易中心是一個檔次高、配套全、功能齊的城市建筑綜合體，定位將比照上海的”徐家匯商圈“和北京的“世貿天階商圈”，是商業和成功人士首選的高端物業，項目的稀缺性勿容置疑。建成后的無錫世界貿易中心將集“世貿公寓、5A寫字樓、會展中心、超五星級酒店、奢侈品名店街”等多功能于一體，滿足跨國公司、企業集團對優越辦公、商務、居住、休閑購物環境的需求，塑造無錫的城市地標與榮耀。客戶群定位未來項目的目標客戶群體分析1、世貿公寓、客戶群分析65客戶群外企高管20投資客戶及其他25私營業主552、5A寫字樓、客戶群分析65客戶群私營業主63國有企事業單位23投資客戶及其他143、超五星級酒店、客戶群分析65客戶群外資單位接待35國有單位政府單位30公司高層20國際貴賓154、奢侈品名店街、客戶群分析65客戶群私營業主27政府官員13企業單位高管及其他605、會展中心、客戶群分析65客戶群演藝公司活動35文化藝術品展覽45工業設計單位20銷售價格定位根據項目本身的成本構成（包括土地成本、建筑成本、銷售費用、財務費用、稅金等），市場目前的銷售價格，競爭者的銷售價格，及項目所處的地理位置，周邊環境的特點，本項目的價格定位為隨著整個綜合體景觀的不斷完善，超五星級酒店和奢侈品名店街的逐步成型，前期銷售的推動，銷售價格也適當上調。具體銷售價格詳見20132015銷售收入預測表。銷售策略定位根據無錫市場的調研，本項目在銷售前就完成環境景觀的施工，超五星級酒店的高端客戶入住、奢侈品名店街的成型，以這樣綜合的高檔次形象向外推出，不僅容易取得較高的銷售價格，而且有利于無錫世貿綜合商務中心品牌的樹立。宣傳方式定位針對本次市場調研，本項目采用以下宣傳策略首先應加大報紙、戶外廣告等平面煤體的宣傳力度，其次是網站，最后才是電視、房展會等立體傳煤的多角度宣傳。在項目取得一定成效后，采用多管齊下的方式，積極深化企業形象和品牌。三、項目優劣勢分析項目優勢1、區位優勢無錫市緊靠蘇州、常州，臨近上海、杭州，處于全國經濟最發達的“長三角”核心區位。無錫市2011年GDP全國排名第九，排名僅次于蘇州、杭州；人均地區生產總值17萬美元，位列江蘇省全省第一；交通發達，航空、鐵路、高速公路網和內河航運形成全方位、立體化的交通網絡。本項目位于無錫市南長區，是無錫市建設“特大型城市”發展的主要方向，而太湖大道又是城市交通的主要景觀道路，本項目是太湖廣場商業圈的核心位置。2、品牌優勢無錫世貿的品牌是本地區獨一無二的。世界貿易中心協會是全球最大的非政治性、非盈利性的民間貿易組織。無錫世界貿易中心一貫秉承世界貿易中心協會“同在屋檐下”公正、平等、合作的經營理念。無錫世貿作為世界貿易中心協會一級會員，借助世貿中心協會品牌和網絡資源，為無錫市的對外合作和交流提供最前沿的資訊，為無錫市企業提供了走向國際商業舞臺的機會和平臺。3、市場優勢和政府支持無錫的高端房產市場到目前為止依然是整個市場的“空白”點，市區內尚無功能配套齊全、服務設施完善、商務環境優越的高級場所，而市場卻有較大的需求。在無錫投資的外資企業，特別是日、韓企業投資項目多，市場有效需求潛力巨大。本項目的管理團隊在國內有多個世貿中心操盤的工作經歷，有著豐富的規劃、建設、經營、管理“世貿中心”經驗，并與國內外世貿中心成員有著廣泛的交流與聯系。無錫世貿中心項目得到了無錫市政府、南長區政府的大力支持，是省“十一五”重大項目，市重點工程，區“一號工程”。在拆遷、配套服務、政府支持上均有明顯優勢。4、成本優勢無錫世貿于2004年以人民幣6500萬元拍得該地（包含無錫世貿一期和二期），拆遷成本29億元，綜合地價400萬元/畝左右，容積率43，是周邊地塊土地成本的1/3。分攤至本信托計劃抵押物的無錫世貿中心二期的地價和拆遷費共計21億元，相關費用都已付清。5、設計優勢整個世貿商業綜合體大量的采用了橫向線條，其立面不同于傳統的公寓設計，協調于整個建筑群中，立面簡潔統一，使用同世貿大廈相同的材質和元素，使沿太湖大道的立面處理上以統一基調，統一的建筑語言，形成一個和諧的立面，使整個建筑群融為一體，一氣呵成。極具時代感和視覺沖擊力，建成后將成為無錫市新的標志性建筑。綠化設計優勢無錫世貿中心建筑群整體景觀由沿太湖大道30M條狀綠化帶、世貿中心廣場，世貿公寓、5A寫字樓、會展中心、超五星級酒店、奢侈品名店街圍合形成的中心花園組成。既保證了沿太湖大道完整的綠化體系，又滿足了項目樓盤內部景觀要求的相對私密性，在都市中營造出一片相對獨立的綠洲。太湖廣場和太湖大道兩側各30米的綠化帶，作為無錫世貿中心借景。地面花園的布置以水景為主，結合屋頂花園，架空層綠化等一系列景觀手法使其內部形成全方位的立體的園區景觀。工程質量優勢無錫世貿中心二期施工單位為龍元建設集團，該集團始創于1980年，前身為浙江象山二建集團股份有限公司，1984年進入上海建筑市場，1993年集團總部遷址上海，2004年4月首次發行A股上市股票代碼600491。龍元建設集團是擁有房屋建筑工程總承包特級資質、市政公用工程總承包一級資質、機電安裝工程總承包一級資質、地基與基礎工程專業承包一級資質、建筑裝修裝飾工程專業承包一級資質和園林古建筑工程專業承包一級資質。同時，擁有鋼結構工程專業承包一級資質，鋼結構、網架工程專項設計甲級資質以及建筑和裝潢設計、工程咨詢、建筑工程監理、房屋質量檢測、抗震鑒定甲級資質、建筑幕墻施工一級資質、建筑幕墻專項設計甲級資質的大型建筑企業。龍元建設集團系全國500強企業，上海市建筑施工企業綜合實力30強排名第一，擁有豐富的建設施工經驗，獲得魯班獎、白玉蘭獎、全國優質樣板工程、錢江杯、浦江杯、上海市優質結構等榮譽300多項，獲得安康杯、市文明工地、標化樣板工地、創安工地等榮譽400多項。龍元建設集團的加盟是對無錫世界貿易中心打造一流品質建筑的保證。四、項目投資估算及資金籌措安排項目投資估算單位萬元序號項目數量單位估算指標總價1地價及拆遷費用28,48910M2206652前期費用21勘察測量費28,48910M29086022規劃設計費等1項290023行政規費等1項150150024招標預算編制費1項0152403土建工程費31基礎及地下室39,6670031001229732地上主體工程130,29400M22493324844安裝工程費M241水電安裝169,96100150254942電梯2000臺365043消防169,96100M280136044通訊169,96100M2101704中央空調169,96100M2180305946大理石幕墻81,25000M2900731747公用天線系統169,96100M21220448智能化系統169,96100M23661249裝修38,26891M23100119755園林綠化等室外配套工程21,80600M24008726管理費用1至5330817利息按期計算利息100388銷售費用銷售總價1540509不可預見費1至5110271至9項總計總成本120909土地成本無錫世貿于2004年以人民幣6500萬元拍得該地（包含無錫世貿中心一期和二期），拆遷成本29億元，綜合地價400萬元/畝左右，容積率43，是周邊地塊土地成本的1/3。分攤至無錫世貿中心二期（本信托計劃抵押物）的地價和拆遷費共計21億元，土地出讓金和拆遷費都已付清。項目資金籌措該項目于2009年6月開工建設，計劃于在2012年12月峻工。計劃投資總額120909萬元，目前已累計投入資金約83647萬元（其中自有資金投入約42188萬元，銀行貸款約41459億元）。主要明細如下單位萬元序號科目名稱已投入1土地購置及拆遷費206652前期工程費55003建安工程費用442814建設期費用132015管理費用41616財務費用90407累計項目總投資83647五、項目政府批文及證件情況證件名稱證件編號取得時間發證人具體情況土地證錫南國用（2005）第165號2005年12月2日無錫市國土資源局地號2006037059，使用權面積284888平方米；使用終止日期2044年3月25日（商業），2054年3月25日（住宅）建設用地規劃許可證錫規地許（2004）第0167號2004年8月16日無錫市規劃局建筑用地面積約56568平方米。注一期與二期共用一個建設用地規劃許可證）建設工程規劃許可證建字第F3202012004900099號2009年1月1日無錫市規劃局建設規模169961平方米建筑工程施工許可證3202002009111100001A2009年11月17日無錫市建設局建設規模169961平方米，開工日期2009年9月25日，竣工日期2013年4月28日。商品房預（銷）售許可證2012預銷準字第053號2012年6月29日無錫市住房保障和房產管理局商品房屋使用性質商業、辦公、會展、公寓。上市預（銷）售建筑面積123281