致柳州華運房地產開發有限公司文號輝煌地產/華韻上城項目【20130822】報送抄送華運地產營銷部由輝煌地產柳州公司策劃部華韻上城4、16、17、18樓戶型修改建議結合區域市場整體銷售情況，以及區域在售項目暢銷戶型特點，從戶型居住舒適度角度出發，我司提出相關戶型整改建議，具體如下一、市場分析（競爭項目剩余貨量情況表）戶型一房（5155）兩房（7585）三房（94100）三房（106120四房（125140）樓中樓四季花城無售罄售罄售罄21宏祥園1108020無20無魅力首座無售罄售罄2030無華韻上城20142583226余量合計13094451035427注以上數據截止8月24日根據舊機場在售項目暢銷貨量分析，在售項目中，銷售最快的產品以94100的小三房為主，其次是7585的兩房，而55的一房和106120的三房銷售較慢，剩余的貨量也較多，具體分析如下1、根據上表所示，在本區域中94100的三房的余量非常少，在售項目中僅本項目和宏祥園有此戶型，四季花城和魅力首座已全部售罄。而剩余貨量僅45套，且樓層偏高，可選擇范圍很小。可見區域客戶對于此戶型的需求量很大。2、7585的兩房剩余94套。宏祥園8月14日加推8號樓160套住宅，因成交均價達到5100元/，銷售情況不太理想，只成交60套。剩余的100套以兩房為主，余80套，91的三房余20套。通過該項目的開盤情況可以看到兩個問題，其一90的三房依然占主導戶型，雖然價格突破5000元/以上，客戶購買欲望依然不減；其二價格上漲的同時，客戶購房逐漸理性，購房的目的性很強，不會因未能選擇到90的三房，而去購買80的兩房。寧愿持幣觀望，等待別的項目推出新貨量，也不會浪費錢去購買其他的戶型。3、106120的三房，目前只有本項目和魅力首座項目在售，而本項目的余量最大，致柳州華運房地產開發有限公司文號輝煌地產/華韻上城項目【20130822】報送抄送華運地產營銷部由輝煌地產柳州公司策劃部達到83套，占剩余量的80。由于此面積段的戶型，客戶接受度不高，主要是價格逐步上漲，總價過高，客戶購房壓力加大。同樣原因，125140的四房和樓中樓，各個項目均有在售，特別是四季花城和本項目，銷售周期達到1年，至今還未售完。4、5155的一房是本區域剩余量最大的產品，因區域客戶購房需求主要考慮居住的舒適性和實用性，而一房并不能滿足這個需求。通過上表看出，四季花城和魅力首座兩個項目，今年都未有一房在售，只有宏祥園和本項目在售，而宏祥園一房余量達到110套，占84，足以說明一房的需求很小。綜上所訴，在舊機場區域中，客戶的購房目的非常強，也更加理性。由于銷售價格逐步上漲，突破5000元/的價格關口，客戶不會再盲目的選擇，只會購買自己所需。從目前的市場需求來看，預計94100的三房是未來12年的主導產品，其次是80左右的兩房，而一房和106120的三房，因居住實用性和價格等問題，客戶接受度不高。因此，對于本項目下期的戶型，盡量按市場的需求趨勢進行設計，避免滯銷戶型。二、戶型建議根據以上各個項目暢銷戶型的分析，結合本項目的實際情況，針對4號、16號、17號、18號四棟樓提出建議，具體如下1、4樓戶型修改建議A戶型取消廚房旁的衛生間，將主衛變公衛，三房兩廳兩衛變成三房兩廳一衛；整改原因增大廚房和餐廳的使用空間，增加房型的實用率。衛生間建議取消致柳州華運房地產開發有限公司文號輝煌地產/華韻上城項目【20130822】報送抄送華運地產營銷部由輝煌地產柳州公司策劃部B戶型三間臥室成一排狀的設計難以讓市場客戶接受，并且廁所在廚房旁，建議重新修改；整改原因廚房無采光，又與廁所太近，通風采光較差，另外餐廳設計不夠人性化。2、16樓、17樓戶型修改建議取消原16D戶型、17C戶型的兩房設計，變更為小三房的戶型設計。整改原因多層產品雖然稀缺，但后期的多層價格上漲，總價過高給購房者的壓力加大，會出現滯銷情況，從目前41號樓預約情況看，足以反映出這個問題，所以戶型面積不宜做太大。建議緊湊型三房控制在100110以內，戶型比例控制80，而舒適型三房控制120130以內，戶型比例控制20以內。廚房采光差，與衛生間連在一起使用不方便臥室實用率低致柳州華運房地產開發有限公司文號輝煌地產/華韻上城項目【20130822】報送抄送華運地產營銷部由輝煌地產柳州公司策劃部3、18樓戶型修改建議、A戶型改為115左右的三房。、B戶型其中2個單元的B戶型改為98左右的緊湊型三房，另外1個單元的B戶型改為80左右的兩房。整改原因1、A戶型較多，把總面積適當壓縮，有利于該面積的成交。面積調整為成80的兩房兩房整改為小三房兩房整改為小三房致柳州華運房地產開發有限公司文號輝煌地產/華韻上城項目【20130822】報送抄送華運地產營銷部由輝煌地產柳州公司策劃部2、B戶型原為兩房，從目前的市場銷售數據分析，兩房與三房的需求比例為1314，同時從購房趨勢分析，兩房的需求沒有緊湊型三房的需求大，另外市場對兩房的面積需求