北京銀聯信投資顧問有限公司房地產行業年度授信政策指引HTTP/WWWUNBANKINFO1服務電話8610634585162014年房地產行業年度授信政策指引重慶市銀聯信房地產研究系列產品北京銀聯信投資顧問有限責任公司BEIJINGUNBANKINVESTMENTCONSULTANTLTD北京銀聯信投資顧問有限公司房地產行業年度授信政策指引HTTP/WWWUNBANKINFO2服務電話861063458516正文目錄正文目錄2第一章2013年全國房地產行業外部環境6一、2013年全國經濟發展環境6（一）農業生產形勢較好，秋糧有望再獲豐收6（二）工業生產穩中有升，企業利潤繼續增加7（三）固定資產投資較快增長，房地產投資增速略有回落7（四）市場銷售增長平穩，鄉村增速快于城鎮8（五）出口增速有所回落，進口增速略有加快8（六）居民消費價格基本穩定，工業生產者價格降幅收窄9（七）居民收入繼續增長，農村居民收入增速快于城鎮9（八）貨幣供應增長，新增貸款同比增加10二、2013年全國信貸金融環境10（一）央行發布10月金融統計數據報告M2增14210（二）隨著經濟回暖、企業融資需求逐漸活躍，前三季度信貸井噴至728萬億元12三、2013年全國房地產行業政策13（一）2013年全國房地產行業政策匯總13（二）2013年全國房地產行業政策解讀19第二章2013年全國房地產行業運行情況27一、2013年全國房地產市場運行情況27二、2013年全國房地產價格情況32（一）2013年全國70個大中城市房價上漲情況32（二）百城房價連漲17個月，樓市調控逐步偏向供給端36三、2013年土地市場運行情況38（一）土地財政撐起高地價，緣于地方政府債務壓力38（二）北京土地市場持續升溫，試推限房價競地價地塊43（三）土地市場持續火熱，蔓延至二三線城市45（四）十大房企年內耗資逾660億元拿地，購地支出驟增48（五）土地差別化進入實質性階段，產業用地將給予政策支持50北京銀聯信投資顧問有限公司房地產行業年度授信政策指引HTTP/WWWUNBANKINFO3服務電話861063458516（六）京滬蘇杭地王集中出現，建立長效調整機制是關鍵52（七）新一輪土改總體方案嚴禁農地直接流轉商品房56四、2013年房地產市場區域58（一）三四線城市房地產市場存泡沫隱憂，防泡沫先給樓市降溫58（二）房貸吃緊，樓市年底或現“短期性”降溫60（三）上海自貿區獲批，或利好房地產行業62（四）房地產市場凸顯城市間不平衡64（五）城鎮化進程需合理引導，開發商機遇與挑戰并存66（六）中國家庭住宅總量充足，區域性短缺68（七）一線城市邁入限價時代，北京樓市成交仍舊回升71五、2013年房地產金融形勢74（一）前三季度涉房貸款新增19萬億，遠超去年全年增量（上）74（二）房地產信托有待轉型78（三）土地流轉信托大規模發展或尚需時日81（四）內地房企扎堆出海，尋求海外融資渠道83（五）流動性驟緊，房企融資步伐或受阻88（六）內地首只酒店REITS在港上市，向輕資產運營模式轉型93（七）信貸資產證券化大幕再啟96六、2013年全國房地產企業動態監測99（一）前10月29家房企業績破萬億99（二）房地產行業兩極化嚴重，中小房企缺席地產牛市101（三）開發模式轉變勢不可擋，房企投資超萬億扎堆旅游地產104（四）一二線城市地王躁動，主流房企回流明顯106（五）房企涉足商業地產，戰略模式待考108第三章2013年全國房地產行業運行數據114一、2013年全國房地產市場運行情況分析114（一）全國房地產市場供給情況分析114（二）全國房地產市場需求情況分析117（三）全國房地產市場價格變化情況分析120二、2013年全國房地產細分市場分析123（一）全國土地市場分析123（二）全國住宅市場分析126（三）全國辦公樓市場分析130（四）全國商業營業用房市場分析133北京銀聯信投資顧問有限公司房地產行業年度授信政策指引HTTP/WWWUNBANKINFO4服務電話861063458516三、2013年全國房地產投資資金籌措情況分析137（一）全國房地產開發到位資金情況分析137（二）全國房地產開發到位資金來源分析137（三）全國房地產開發到位資金充裕程度分析139第四章2013年重慶房地產行業運行情況140一、2013年重慶宏觀經濟發展趨勢140（一）工業企業效益向好140（二）居民收入穩步增長140（三）就業形勢基本穩定140（四）財政收入平穩增長141（五）增長動力結構改善服務業發展初現成效141（六）產業結構改善新興產業帶動作用增強141（七）投資結構改善民間投資活躍141（八）外貿結構改善加工貿易快速增長142（九）微企發展形勢良好142二、2013年重慶行業政策解讀142（一）重慶房產稅試點1年征稅不到1億，政策面臨修訂142（二）重慶中央商務區擴容，開發商熱議政策紅利146（三）重慶邁入40時代，房地產按五大功能區錯位開發148（四）重慶出臺樓市新政業內人士一致說“不”149（五）重慶公積金貸款仍緊張，二套房貸利率或上浮150三、2013年重慶房地產企業動態151（一）重慶樓市入二環開發時代，房企搶灘西永加速產城融合151（二）重慶房企巨頭曬業績，百億陣營擴容增至3家152（三）房企看好明年重慶樓市，銷售任務最高上調50153（四）融創成重慶土地儲備最大房企，押注綜合體轉型高周轉模式154（五）重慶土地市場現“翹尾”行情，上市房企爭相拿地156（六）年底重慶房價現小幅松動，更有房企直接降價156第五章2013年重慶房地產行業運行數據159一、2013年重慶房地產市場運行情況159（一）重慶房地產市場供給情況分析159（二）重慶房地產市場需求情況分析162（三）重慶房地產市場價格變化情況分析1672013年重慶房地產細分市場分析169北京銀聯信投資顧問有限公司房地產行業年度授信政策指引HTTP/WWWUNBANKINFO5服務電話861063458516（一）重慶土地市場分析169（二）重慶住宅市場分析172（三）重慶辦公樓市場分析176（四）重慶商業營業用房市場分析1802013年重慶房地產投資資金籌措情況分析185（一）重慶房地產開發到位資金情況分析185（二）重慶房地產開發到位資金來源分析186（三）重慶房地產開發到位資金充裕程度分析188第六章2013年銀行同業情況189一、2008年2013上半年各大銀業房地產開發貸款規模189二、2013年上半年各大銀行信貸數據190三、2013年上半年各大銀行房地產貸款占比192第七章2014年重慶房地產行業授信建議194一、房地產行業回顧與發展環境預測194（一）經濟環境194（二）信貸環境194（三）政策環境195二、重慶房地產行業分物業類型授信機會分析197（一）住宅197（二）寫字樓197（三）商業零售物業198北京銀聯信投資顧問有限公司房地產行業年度授信政策指引HTTP/WWWUNBANKINFO6服務電話861063458516第一章2013年全國房地產行業外部環境一、2013年全國經濟發展環境初步核算，前三季度國內生產總值386762億元，按可比價格計算，同比增長77。其中，一季度增長77，二季度增長75，三季度增長78。分產業看，第一產業增加值35669億元，同比增長34；第二產業增加值175118億元，增長78；第三產業增加值175975億元，增長84。從環比看，三季度國內生產總值增長22。圖表12007年2013年三季度全國GDP總量及增長情況單位億元數據來源國家統計局銀聯信整理（一）農業生產形勢較好，秋糧有望再獲豐收全國夏糧總產量13189萬噸，比上年增加196萬噸，增長15；早稻總產量3407萬噸，比上年增加783萬噸，增長24；秋糧有望再獲豐收。前三季度，豬牛羊禽肉產量5803萬噸，同比增長13，其中豬肉產量3831萬噸，增長21。生豬存欄47541萬頭，同比增長15；生豬出欄50259萬頭，增長19。北京銀聯信投資顧問有限公司房地產行業年度授信政策指引HTTP/WWWUNBANKINFO7服務電話861063458516（二）工業生產穩中有升，企業利潤繼續增加前三季度，全國規模以上工業增加值按可比價格計算同比增長96。分經濟類型看，國有及國有控股企業增加值同比增長63，集體企業增長45，股份制企業增長110，外商及港澳臺商投資企業增長79。分地區看，東部地區增加值同比增長89，中部地區增長105，西部地區增長110。分產品看，前三季度464種產品中有338種產品同比增長。其中，發電量增長68，粗鋼增長80，鋼材增長117，水泥增長89，平板玻璃增長113，十種有色金屬增長98，焦炭增長82，硫酸（折100）增長48，燒堿（折100）增長44，化學纖維增長75，乙烯增長64，微型計算機設備增長84，集成電路增長93，汽車增長153，其中轎車增長145。前三季度規模以上工業企業產銷率達到977。規模以上工業企業實現出口交貨值82148億元，同比增長45。18月份，全國規模以上工業企業實現利潤34864億元，同比增長128，增速比上半年加快17個百分點。其中，主營活動利潤35801億元，同比增長49。在41個工業大類行業中，25個行業主營活動利潤比去年同期增長，14個行業主營活動利潤比去年同期減少，1個行業由去年同期主營活動虧損轉為盈利，1個行業主營活動虧損比去年同期減少。18月份，規模以上工業企業每百元主營業務收入中的成本為859元，以利潤總額計算的利潤率為54，以主營活動利潤計算的利潤率為56。（三）固定資產投資較快增長，房地產投資增速略有回落前三季度，固定資產投資（不含農戶）309208億元，同比名義增長202（扣除價格因素實際增長202），增速比上半年加快01個百分點。其中，國有及國有控股投資99001億元，增長176；民間投資196611億元，增長233。分地區看，東部地區投資同比增長188，中部地區增長234，西部地區增長230。分產業看，第一產業投資6799億元，同比增長311；第二產業投資132607億元，增長171；第三產業投資169802億元，增長223。前三季度，基礎設施（不包括電力、熱力、燃氣及水的生產與供應投資48403億元，同比增長251。從到位資金情況看，前三季度到位資金348540億元，同比增長204。其中，國家預算資金增長166，國內貸款增長166，自籌資金增長201，利用外資下降85。前三季度新開工項目計劃總投資265497億元，同比增長133；新開工項目301504個，同比增加25228個。從環比看，9月份固定資產投資（不含農戶）增長128。北京銀聯信投資顧問有限公司房地產行業年度授信政策指引HTTP/WWWUNBANKINFO8服務電話861063458516前三季度，全國房地產開發投資61120億元，同比名義增長197（扣除價格因素實際增長197），增速比上半年回落06個百分點；其中住宅投資增長195，增速比上半年回落13個百分點。房屋新開工面積144900萬平方米，同比增長73；其中住宅新開工面積增長64。全國商品房銷售面積84383萬平方米，同比增長233，增速比上半年回落54個百分點；其中住宅銷售面積增長239。全國商品房銷售額54028億元，同比增長339，增速比上半年回落93個百分點；其中住宅銷售額增長345。前三季度，房地產開發企業土地購置面積25167萬平方米，同比下降33，降幅比上半年縮小71個百分點。9月末，全國商品房待售面積44636萬平方米，同比增長366，增速比6月末回落26個百分點。前三季度房地產開發企業到位資金87828億元，同比增長287，增速比上半年回落34個百分點。其中，國內貸款增長323，自籌資金增長184，利用外資增長234。（四）市場銷售增長平穩，鄉村增速快于城鎮前三季度，社會消費品零售總額168817億元，同比名義增長129（扣除價格因素實際增長113），增速比上半年加快02個百分點。其中，限額以上企業（單位）消費品零售額84571億元，同比增長110。按經營單位所在地分，城鎮消費品零售額145799億元，同比增長127；鄉村消費品零售額23018億元，增長145。按消費形態分，餐飲收入18178億元，同比增長89，增速比上半年加快02個百分點；商品零售150639億元，增長134，比上半年加快02個百分點。在商品零售中，限額以上企業（單位）商品零售額78729億元，增長121。其中，汽車類增長93，家用電器和音像器材類增長147，家具類增長206。9月份，社會消費品零售總額同比名義增長133（扣除價格因素實際增長112），環比增長124。（五）出口增速有所回落，進口增速略有加快前三季度，進出口總額30604億美元，同比增長77，增速比上半年回落09個百分點；出口16149億美元，增長80，回落24個百分點；進口14455億美元，增長73，加快06個百分點。進出口相抵，順差1694億美元。進出口總額中，一般貿易進出口16162億美元，增長78；加工貿易進出口9894億美元，增長07。出口額中，一般貿易出口7945億美元，增長89；加工貿易出口6250億美元，下降09。進口額中，一般貿易進口8217億美元，增長68；加工貿易進口3644億美元，增長36。9月份，進出口總額3561億美元，同比增長33；其中出口1856億美元，下降03；進口1704億美元，增長74。北京銀聯信投資顧問有限公司房地產行業年度授信政策指引HTTP/WWWUNBANKINFO9服務電話861063458516（六）居民消費價格基本穩定，工業生產者價格降幅收窄前三季度，居民消費價格同比上漲25，漲幅比上半年擴大01個百分點。其中，城市上漲25，農村上漲27。分類別看，食品價格上漲44，煙酒及用品上漲06，衣著上漲23，家庭設備用品及維修服務上漲15，醫療保健和個人用品上漲15，交通和通信下降04，娛樂教育文化用品及服務上漲14，居住上漲28。在食品價格中，糧食價格同比上漲49，油脂價格上漲17，豬肉價格下降09，鮮菜價格上漲52。9月份，居民消費價格同比上漲31，環比上漲08。前三季度工業生產者出廠價格同比下降21，降幅比上半年縮小01個百分點；9月份同比下降13，環比上漲02。前三季度工業生產者購進價格同比下降22；9月份同比下降16，環比上漲02。圖表22012年9月2013年9月CPI指數變化情況單位數據來源國家統計局銀聯信整理（七）居民收入繼續增長，農村居民收入增速快于城鎮前三季度，城鎮居民人均總收入22068元。其中，城鎮居民人均可支配收入20169元，同比名義增長95，扣除價格因素實際增長68。在城鎮居民人均總收入中，工資性收入同比名義增長89，經營凈收入增長99，財產性收入增長130，轉移性收入增長98。農村居民人均現金收入7627元，同比名義增長125，扣除價格因素實際增長96。其中，工資性收入同比名義增長171，家庭經營收入增長80，財產性收入增長232，轉移性收入增長北京銀聯信投資顧問有限公司房地產行業年度授信政策指引HTTP/WWWUNBANKINFO10服務電話861063458516174。前三季度城鎮居民人均可支配收入中位數17925元，同比名義增長96；農村居民人均現金收入中位數6554元，增長132。三季度末，農村外出務工勞動力17392萬人，同比增加525萬人，增長31。外出務工勞動力月均收入2542元，同比增長130。（八）貨幣供應增長，新增貸款同比增加10月末，廣義貨幣M2余額10702萬億元,同比增長143，分別比上月末和去年同期高01個和02個百分點；狹義貨幣M1余額3194萬億元,同比增長89，與上月末持平，比去年同期高28個百分點；流通中貨幣M0余額556萬億元,同比增長80。當月凈回籠現金897億元。10月末，人民幣貸款余額7079萬億元，同比增長142，分別比上月末和去年同期低01個和17個百分點。當月人民幣貸款增加5061億元，同比多增7億元。人民幣存款余額10269萬億元，同比增長145，比上月末低01個百分點，比去年同期高12個百分點。當月人民幣存款減少4027億元，同比多減1227億元。總體來看，國民經濟運行總體平穩，穩中向好，主要指標處在合理區間，有利于調結構、促改革。下一階段，要下更大的力氣促進改革開放，下更大的力氣調結構、轉方式，進一步激發市場活力和長期發展的內生動力，促進國民經濟持續健康發展，打造中國經濟升級版。二、2013年全國信貸金融環境（一）央行發布10月金融統計數據報告M2增142央行發布2013年10月金融統計數據報告，報告顯示，10月末，廣義貨幣M2余額10702萬億元,同比增長143，當月人民幣貸款增加5061億元，略遜于預期市場預測人民幣貸款新增5947億元。新增貸款創下10個月新低。1、月末廣義貨幣增長143，狹義貨幣增長8910月末，廣義貨幣M2余額10702萬億元,同比增長143，分別比上月末和去年同期高01個和02個百分點；狹義貨幣M1余額3194萬億元,同比增長89，與上月末持平，比去年同期高28個百分點；流通中貨幣M0余額556萬億元,同比增長80。當月凈回籠現金897億元。2、當月人民幣貸款增加5061億元，外幣貸款增加9億美元北京銀聯信投資顧問有限公司房地產行業年度授信政策指引HTTP/WWWUNBANKINFO11服務電話86106345851610月末，本外幣貸款余額7550萬億元，同比增長143。人民幣貸款余額7079萬億元，同比增長142，分別比上月末和去年同期低01個和17個百分點。當月人民幣貸款增加5061億元，同比多增7億元。分部門看，住戶貸款增加2049億元，其中，短期貸款增加514億元，中長期貸款增加1535億元；非金融企業及其他部門貸款增加3010億元，其中，短期貸款增加2148億元，中長期貸款增加1440億元，票據融資減少706億元。110月人民幣貸款增加778萬億元，同比多增5577億元。10月末外幣貸款余額7666億美元，同比增長192，當月外幣貸款增加9億美元。3、當月人民幣存款減少4027億元，外幣存款減少26億美元10月末，本外幣存款余額10543萬億元，同比增長142。人民幣存款余額10269萬億元，同比增長145，比上月末低01個百分點，比去年同期高12個百分點。當月人民幣存款減少4027億元，同比多減1227億元。其中，住戶存款減少8967億元，非金融企業存款減少2068億元，財政性存款增加6284億元。110月人民幣存款增加1086萬億元，同比多增211萬億元。10月末外幣存款余額4461億美元，同比增長68，當月外幣存款減少26億美元。4、當月銀行間市場同業拆借月加權平均利率383，質押式債券回購月加權平均利率38610月份，銀行間人民幣市場以拆借、現券和債券回購方式合計成交1525萬億元，日均成交8026億元，日均成交同比減少229。10月份，銀行間市場同業拆借月加權平均利率為383，分別比上月和去年同期高036個和096個百分點；質押式債券回購月加權平均利率為386,分別比上月和去年同期高037個和104個百分點。5、當月跨境貿易人民幣結算業務發生3853億元，直接投資人民幣結算業務發生403億元10月份，以人民幣進行結算的跨境貨物貿易、服務貿易及其他經常項目、對外直接投資、外商直接投資分別發生2600億元、1253億元、32億元、371億元。北京銀聯信投資顧問有限公司房地產行業年度授信政策指引HTTP/WWWUNBANKINFO12服務電話861063458516圖表32013年M2變動圖單位億元數據來源國家統計局銀聯信整理這表明，我國銀行體系流動性供應總體上仍然比較充裕。從總量上看，由于我國經濟基本面總體穩健，經濟也保持了平穩較快增長，特別是近幾個月出口形勢有所改善，貿易順差持續高位增長，經濟出現了回升向好的勢頭。國際上，美聯儲延遲退出QE。受這些因素影響，外匯流入明顯增加，銀行體系流動性增長有所加快。10月末，M2增長143，增速比上年末高05個百分點。（二）隨著經濟回暖、企業融資需求逐漸活躍，前三季度信貸井噴至728萬億元繼2009年的天量信貸投放之后，前9個月貸款規模首次突破7萬億元水平。分析人士普遍預計，今年全年信貸投放規模將超過9萬億元，甚至達到95萬億元，僅次于2009年的96萬億元。隨著經濟回暖、企業融資需求逐漸活躍，前三季度信貸井噴至728萬億元，這也是繼2009年的天量信貸投放之后，前9個月貸款規模首次突破7萬億元水平。對于信貸投放是否過快，央行新聞發言人昨日表示，近期貸款增速相對較快，特別是在外貿順差繼續擴大、外匯大幅流入的情況下，貨幣信貸擴張的壓力仍然較大。數據顯示，今年前三季度人民幣貸款增長728萬億元，同比多增5570億元，成為近年來同期最高值。過去三年來，前三季度新增貸款規模均維持在5萬億6萬億元關口，從未超過7萬億元大關，只有2009年為應對國際金融危機而推出北京銀聯信投資顧問有限公司房地產行業年度授信政策指引HTTP/WWWUNBANKINFO13服務電話861063458516的一攬子刺激政策，令當年前三季度新增貸款超過8萬億元。而另一方面，市場擔憂信貸的較快增長將導致通脹抬頭。今年9月，我國CPI同比增長31，創7個月新高。央行此前發布的貨幣政策執行報告也警示，對下一階段的物價形勢仍不可盲目樂觀，要繼續引導、穩定好通脹預期。貸款的過快投放會對物價上漲產生一定影響，但從貨幣政策層面來看，央行更關注總量控制，可能采取盤活存量的方式調整貸款投放，而不一定是打壓增量。三、2013年全國房地產行業政策（一）2013年全國房地產行業政策匯總圖表42013年房地產行業政策一覽時間政策出臺政策內容20121231關于制止地方政府違法違規融資行為的通知財政部、發改委、央行、銀監會未經有關監管部門依法批準，地方政府不得直接或間接吸收公眾資金進行公益性項目建設。嚴禁政府直接或間接吸收公眾資金違規集資，不得組織購買理財、信托產品；不得以委托單位建設并承擔逐年回購責任等方式舉借政府性債務；加強對融資平臺公司注資行為管理，不得將政府辦公樓、學校等公益性資產作為資本注入融資平臺公司。此外，地方政府必須嚴格規范土地儲備機構管理和土地融資行為，不得授權融資平臺公司承擔土地儲備職能和進行土地儲備融資，不得將土地儲備貸款用于城市建設以及其他與土地儲備業務無關的項目。地方政府亦不得以機關事業單位及社會團體的國有資產為其他單位或企業融資進行抵押或質押等。201316企業投資公租房可獲補貼財政部財政部發布通知稱，2013年除了繼續提供財政資金支持外，還將通過提供投資補助或貸款貼息、減免相關稅收等措施確保城鎮保障性安居工程任務順利完成。地方各級財政部門嚴格按照規定渠道，從公共預算、住房公積金增值收益、土地出讓收益、國有資本經營預算、地方政府債券收入中安排資金，用于廉租住房、公共租賃住房、城市棚戶區改造等需要政府支持的城鎮保障性安居工程項目。同時，對于企業投資建設和運營管理公共租賃住房的項目，市縣財政部門可以對企業給予適當的投資補助或貸款貼息。北京銀聯信投資顧問有限公司房地產行業年度授信政策指引HTTP/WWWUNBANKINFO14服務電話861063458516201318國土部急令各省逐宗核查非新增建設用地國土部國土部發出特急通知，要求各省級國土資源主管部門迅速對土地衛片執法檢查工作中上報的非新增建設用地逐宗進行核查，并于1月20日前將檢查核實情況的書面報告、地塊清單及相應舉證材料一并上報，凡少報或漏報的“非新增建設用地”，將直接按違法用地計入比例。2013114綠色建筑行動方案發改委、住建部方案主要目標包括新建建筑和既有建筑節能改造兩部分。將從八個方面保證綠色建筑行動防范的落實。一是強化目標責任，把貫徹落實方案的情況納入政府和領導干部考核體系。二是加大政策激勵，研究制定有利于綠色建筑發展的財政、稅收、金融、土地轉讓、容積率獎勵等方面的政策。三是完善標準體系，對綠色建筑評價標準等的制訂工作提出具體時間要求。四是深化城鎮供熱體制改革，推行按熱量計量收費，出臺價格和收費辦法，推進供熱企業市場化運營。五是嚴格建設全過程監督管理，在建筑設計方案、施工圖設計審查中增加綠色建筑相關內容，并與工程規劃許可證、施工許可證發放掛鉤，強化施工過程的監管。六是強化能力建設，加強綠色建筑評價標識體系建設，以及綠色建筑人才隊伍建設。七是加強監督檢查，開展綠色建筑專項督查。八是開展宣傳教育。2013115北京市住房城鄉建設系統行政處罰裁量基準一試行北京市住建委規定了17條涉及施工許可、房地產開發、商品房銷售、物業管理等方面的裁量基準。這也是北京住建系統首批制定的行政處罰裁量基準。其中對于社會關注的開發商違規收取訂金的行為，最高將處以3萬元的罰款。物業企業擅自停止服務則最高罰款10萬元。201321關于進一步加強城市個人住房信息系統建設管理的通知住建部通知要求與住建部聯網的城市在2013年6月份將達到500個。目前全國40個重點城市住房信息聯網工作已經完成。201324關于加快發展現代農業進一步增強農村發展活力的若干意見國務院文件提出用5年時間基本完成農村土地承包經營權確權登記頒證工作，妥善解決農戶承包地塊面積不準、四至不清等問題。文件要求，加快包括農村宅基地在內的農村集體土地所有權和建設用地使用權地籍調查，盡快完成確權登記頒證工作。文件還指出，必須健全農村集體經濟組織資金資產資源管理制度，依法保障農民的土地承包經營權、宅基地使用權、集體收益分配權。北京銀聯信投資顧問有限公司房地產行業年度授信政策指引HTTP/WWWUNBANKINFO15服務電話8610634585162013220新“國五條”國務院常務會議國務院總理溫家寶主持召開了上屆政府最后一次國務院常務會議，研究部署繼續做好房地產市場調控工作。會議確定了完善穩定房價工作責任制、堅決抑制投機投資性購房、增加普通商品住房及用地供應、加快保障性安居工程規劃建設、加強市場監管五條政策措施，以穩定樓市預期，遏制房價過快上漲。201331國五條細則國務院對出售自有住房嚴格按轉讓所得20計征個人所得稅。對于房價上漲過快的城市，可進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。銀行開發貸款要優先支持中小套型占比70以上的普通商品住房項目。各直轄市、計劃單列市和省會城市（除拉薩外）需在一季度向社會公布新建商品住房（不含保障性住房）價格控制目標。加快推進擴大試點工作，稅務部門繼續推進應用房地產價格評估方法加強存量房交易稅收征管工作。到“十二五”期末，所有地級以上城市原則上要實現人住房信息聯網。2013年底前，地級以上城市要把符合條件的、有穩定就業的外來務工人員納入當地住房保障范圍。加大對房企土地閑置、炒地、捂盤惜售、哄抬房價等行為的查處力度。國土資源部門要禁止其參加土地競買，銀行業金融機構不得發放新開發項目貸款，證券監管部門暫停批準其上市、再融資或重大資產重組，銀行業監管部門要禁止其通過信托計劃融資。4月1日國務院要求除拉薩以外的直轄市、省會城市和計劃單列市在一季度公布2013年房價控制目標各地方政府截至4月1日，35個城市均已公布2013年度房價控制目標，且目標基本一致2013年房價漲幅低于人均可支配收入實際漲幅。4月7日北京二套房首付提高至7成北京住房公積金管理中心、央行營業管理部購房者使用公積金貸款或北京市的商業銀行申請貸款二套房時，首付款比例都由原來的6成提高至7成。4月9日關于做好2013年城鎮保障性安居工程工作的通知住建部2013年全國城鎮保障性安居工程建設任務是基本建成470萬套、新開工630萬套。2013年底前，地級以上城市要明確外來務工人員申請住房保障的條件、程序和輪候規則。自2014年起，直轄市、計劃單列市及省會城市保障性住房建設，要全面執行綠色建筑標準。北京銀聯信投資顧問有限公司房地產行業年度授信政策指引HTTP/WWWUNBANKINFO16服務電話8610634585164月“國五條”北京細則官方解讀北京市住建委2013年北京實現房價控制目標，主要包括兩方面措施一是土地供應方面，供地量不低于前五年的平均數；二是供應“限房價、競地價”的地塊。同時，對于新建商品房政府將對價格進行管理和引導，新盤報價不能高于該樓盤此前成交價，也不能高于周邊同質商品房價格，否則將不予發放預售許可證。4月17日2013年住房供地計劃比過去5年將擴大15倍國土部2013年全國住房用地計劃供應1508萬公頃，是過去5年年均實際供應量977萬公頃的15倍，其中“三類住房”用地計劃占住房用地計劃總量的794。同時，保障性安居工程用地計劃供應415萬公頃，滿足2013年新開工630萬套保障性安居工程用地要求；商品住房用地計劃供應1092萬公頃，其中中小套普通商品住房用地計劃供應782萬公頃。此外，70個大中城市住房用地計劃供應503萬公頃，是過去5年年均實際供應量403萬公頃的12倍。一線城市北上廣深計劃同比增加28。7月，國土資源部將根據市場運行狀況，組織各地調整住房用地供應計劃并向社會公布。4月22日禁止向違規房企放貸及信托融資,支持中小套型普通商品住房建設銀監會對存在閑置土地和炒地、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為的房地產開發企業，不得發放新開發項目貸款，也禁止其通過信托計劃融資。同時，銀監會日前下發的關于銀行業服務實體經濟的指導意見要求，2013年銀行信貸要支持中小套型普通商品住房建設；推進消費信貸業務發展，支持居民家庭首套自住購房信貸需求。5月公積金繳存擴圍或做更剛性規定住建部住建部已經開始部署研究、探討住房公積金繳存方面“做出更加剛性規定”的可能性，以便改變目前公積金主要覆蓋國有企事業單位和政府機關公務員的局面。5月24日關于2013年深化經濟體制改革重點工作的意見國務院其中，關于房地產的有擴大個人住房房產稅改革試點范圍，并指定由財政部、稅務總局會同住房城鄉建設部等負責。6月8日深化流通體制改革加快流通產業發展重點工作部門分工方案國務院辦公廳禁止以物流中心、商品集散地等名義圈占土地，防止土地閑置浪費。方案要求，按照土地利用總體規劃和流通業建設項目用地標準，在土地利用年度計劃和土地供應計劃中統籌安排流通業各類用地。同時，鼓勵利用舊廠房、閑置倉庫等建設符合規劃的流通設施，涉及原劃撥土地使用權轉讓或租賃的，經批準可采取協議方式供應。方案北京銀聯信投資顧問有限公司房地產行業年度授信政策指引HTTP/WWWUNBANKINFO17服務電話861063458516還指出，鼓勵各地以租賃方式供應流通業用地。支持依法使用農村集體建設用地發展流通業。6月6日北京市商品房預售資金監督管理辦法北京住建委按照管理辦法，商品房預售時，購房款要直接存入銀行專屬賬戶，開發商不得直接收取除定金外的其他購房款。即便是定金，也要在完成網簽后5個工作日內存入專用賬戶。購房人申請住房貸款的，銀行也將把貸款直接發放至專用的賬戶。等到工程進度進入節點時，開發商才能按照比例提取工程建設款，避免項目爛尾。辦法于7月1日起實施。6月14日關于進一步加強本市商品房預售許可管理有關問題的通知北京市住建委2013年8月1日后新簽訂土地出讓合同的房地產開發項目，對商業、辦公等非住宅樓棟，以及套均建筑面積大于140平方米的住宅樓棟，申請預售許可時，施工進度應達到以下條件地上規劃層數7層（含）以下的，施工進度應達到主體結構封頂；8層（含）以上的，施工進度應達到地上規劃層數1/2以上（且不低于7層）。對未達到施工進度要求的不予辦理預售許可。6月23日關于2013年深化經濟體制改革重點工作的意見發改委再次強調擴大個人住房房產稅改革試點范圍。3季度各地房地產市場分化日益加劇各地政府多個城市對地方調控細則進行微調，在房地產市場及宏觀經濟形勢的影響下，調整方向有緊有松。溫州、蕪湖、舟山城市限購政策略有放松。上海、鄭州、北京等熱點城市堅持調控決心。3季度貨幣穩健原則下堅持差別化信貸各地政府為緩解公積金貸款資金壓力，北京、徐州、杭州等城市采取公轉商貼息方式，合肥、廈門則采用了輪候制等方式。同時北京、上海、天津等多城市調整公積金繳存基數，繳存上限普遍提高，廈門、平陽等城市則降低個人購房最高貸款額度或貸款門檻。7月5日國務院辦公廳關于金融支持經濟結構調整和轉型升級的指導意見國務院對房地產行業繼續秉持“有保有壓”原則，在防控融資風險的前提下，進一步落實差別化信貸政策，加大對居民首套住房的支持力度，同時抑制投資投機需求，促進市場需求結構合理回歸。7月中國人民銀行關于進一步推進利率市場化改革的通知中國人民銀行為貫徹落實黨中央、國務院有關房地產市場調控政策，抑制投資投機性購房需求，促進房地產市場平穩健康發展，人民銀行對個人住房貸款實施有效的政策引導和審慎性監北京銀聯信投資顧問有限公司房地產行業年度授信政策指引HTTP/WWWUNBANKINFO18服務電話861063458516管，要求商業銀行繼續嚴格執行差別化住房信貸政策。7月11日全國土地利用動態巡查工作現場會在常州召開國土資源部國土資源部進一步明確了閑置土地處置的相關要求，加大對閑置土地的清查處置力度，處置的每個環節都要錄入監管系統，閑置土地要向社會公開，并及時抄送金融監管等部門。通過推行土地利用動態巡查制度，能大力盤活存量建設用地，最終促進土地開發利用。9月9日重拳打擊省級重點項目違法用地國土資源部國土部在網站公示一起掛牌督辦的違法用地案件，昭示省級重點項目也不能作為違法用地的擋箭牌。9月11日證監會就上市公司并購重組、再融資涉及房地產業務提交相關報告提出了具體的申報要求證監會專項核查報告的范圍主要包括涉及用地專項核查和商品房開發專項核查兩類，相關范圍確定為在國家對房地產調控政策持續期間，相關上市公司通過再融資募集資金投向涉房的土地和住宅開發等業務。9月25日國土資源部召開部分城市房地產用地管理和調控工作座談會國土資源部要求進一步做好房地產用地管理和調控，保持城市地價平穩，切實穩定土地市場11月9日建立城鄉統一的建設用地市場十八屆三中全會在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。縮小征地范圍，規范征地程序，完善對被征地農民合理、規范、多元保障機制。擴大國有土地有償使用范圍，減少非公益性用地劃撥。建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，合理提高個人收益。完善土地租賃、轉讓、抵押二級市場。11月9日健全宏觀調控體系十八屆三中全會加快建立國家統一的經濟核算制度，編制全國和地方資產負債表，建立全社會房產、信用等基礎數據統一平臺，推進部門信息共享。11月9日完善稅收制度十八屆三中全會深化稅收制度改革，完善地方稅體系，逐步提高直接稅比重。推進增值稅改革，適當簡化稅率。調整消費稅征收范圍、環節、稅率，把高耗能、高污染產品及部分高檔消費品納入征收范圍。逐步建立綜合與分類相結合的個人所得稅制。加快房地產稅立法并適時推進改革，加快資源稅改革，推動環境保護費改稅。11月9日賦予農民更多財產權利十八屆三中全會保障農民集體經濟組織成員權利，積極發展農民股份合作，賦予農民對集體資產股份占有、收益、有償退出及抵押、擔保、繼承權。保障農戶宅基地用益物權，改革完善農村宅基地制度，選擇若干試點，慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓，探索農民增加財產性收入渠道。建北京銀聯信投資顧問有限公司房地產行業年度授信政策指引HTTP/WWWUNBANKINFO19服務電話861063458516立農村產權流轉交易市場，推動農村產權流轉交易公開、公正、規范運行。堅持走中國特色新型城鎮化道路，推進以人為核心的城鎮化，推動大中小城市和小城鎮協調發展、產業和城鎮融合發展，促進城鎮化和新農村建設協調推進。優化城市空間結構和管理格局，增強城市綜合承載能力。推進城市建設管理創新。建立透明規范的城市建設投融資機制，允許地方政府通過發債等多種方式拓寬城市建設融資渠道，允許社會資本通過特許經營等方式參與城市基礎設施投資和運營，研究建立城市基礎設施、住宅政策性金融機構。完善設市標準，嚴格審批程序，對具備行政區劃調整條件的縣可有序改市。對吸納人口多、經濟實力強的鎮，可賦予同人口和經濟規模相適應的管理權。建立和完善跨區域城市發展協調機制。11月9日完善城鎮化健康發展體制機制十八屆三中全會推進農業轉移人口市民化，逐步把符合條件的農業轉移人口轉為城鎮居民。創新人口管理，加快戶籍制度改革，全面放開建制鎮和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴格控制特大城市人口規模。穩步推進城鎮基本公共服務常住人口全覆蓋，把進城落戶農民完全納入城鎮住房和社會保障體系，在農村參加的養老保險和醫療保險規范接入城鎮社保體系。建立財政轉移支付同農業轉移人口市民化掛鉤機制，從嚴合理供給城市建設用地，提高城市土地利用率。11月9日建立更加公平可持續的社會保障制度十八屆三中全會健全符合國情的住房保障和供應體系，建立公開規范的住房公積金制度，改進住房公積金提取、使用、監管機制。11月9日深化醫藥衛生體制改革十八屆三中全會堅持計劃生育的基本國策，啟動實施一方是獨生子女的夫婦可生育兩個孩子的政策，逐步調整完善生育政策，促進人口長期均衡發展。數據來源銀聯信整理（二）2013年全國房地產行業政策解讀國五條”后的各地房地產市場分化日益加劇。多個城市對地方調控細則進行微調，在房地產市場及宏觀經濟形勢的影響下，調整方向有緊有松。在各地短期調控政策微調的同時，中央也在加緊完善房地產調控的長效機制，土地改革進度加快、保障安居工程持續推進、差別化信貸政策作用漸顯，一系列措施為當前及今后房地產市場長期健康發展提供了保障。展望2013年四季度，雖然全國范圍內房價快速上漲的勢頭已得到遏制，但熱點城市龐大的需求及持續升溫的土地市場仍在推動房價上漲預期，調控基調北京銀聯信投資顧問有限公司房地產行業年度授信政策指引HTTP/WWWUNBANKINFO20服務電話861063458516不容改變。但由于城市間市場現狀的差異，各地落實調控的手段將更為靈活，調控力度也將由各地政府根據實際情況把握。堅持穩定的宏觀政策平穩經濟及房地產市場預期，依靠更為靈活的微觀政策激發市場自身活力、實現繼續發展，“宏觀要穩，微觀要活”將成為未來房地產調控政策的總體導向。此外，11月召開的十八屆三中全會有望為新型城鎮化背景下的長效機制建設制定更為明確的目標與實施計劃。隨著一系列改革措施的逐步落實，中國房地產業的長期發展環境將逐步明晰。1、地方政策靈活調整，積極應對樓市變化溫州、蕪湖等城市限購政策略有放松。2013年8月6日，溫州市相關部門決定，對原有限購政策進行調整；8月28日，蕪湖出臺規定，本科生買房可免契稅并獲2萬元補助。此外，9月舟山市一度傳出放松限購，隨后住房保障和房產管理局相關負責人表示，目前并未明確調整相關限購政策，但由于舟山市改善性需求強烈，已開始調研樓市及限購政策，將重新評估政策措施。上海、鄭州等熱點城市堅持調控決心。9月2日，鄭州市住房保障和房地產管理局召開新聞發布會，微調限購政策；8月19日，上海市住房保障和房屋管理局重申，將繼續認真貫徹執行住房限購、差別化的信貸、稅收等各項房地產市場調控政策措施，保持房地產市場健康穩定發展；此外有消息稱，北京市委市政府已抓緊研究支持自住型商品住房的政策，包括推進自住型商品住房供地等，北京市首宗配建自住型住房地塊已入市，受到各方關注。圖表5近期地方限購政策微調細則變化城市政策溫州對原有限購政策進行調整原2011年3月14日后已購買一套住宅的，即日起還可以再購買一套住宅，但名下房產只能是二套；名下之前無房產的可以連續購買二套。其中名下有一套住宅的認定包括已簽訂購房合同但未取得房產證的住宅。蕪湖本科生買房可免契稅并獲2萬元補助。舟山調研樓市限購政策調整，將重新評估政策措施。放松舟山9月舟山市一度傳出放松限購，隨后住房保障和房產管理局相關負責人表示，目前并未明確調整相關限購政策，但由于舟山市改善性需求強烈，已開始調研樓市及限購政策，將重新評估政策措施。北京銀聯信投資顧問有限公司房地產行業年度授信政策指引HTTP/WWWUNBANKINFO21服務電話861063458516鄭州未滿20周歲的無住房單身人員，暫停其在本市限購區域購房；對于年滿20周歲的無住房單身人員，限購一套住房；將居住證明1年時限要求提高至3年。上海8月19日重申將繼續認真貫徹執行住房限購。北京抓緊研究支持自住型商品住房的政策，包括推進自住型商品住房供地等。上海8月19日，上海市住房保障和房屋管理局重申，將繼續認真貫徹執行住房限購、差別化的信貸、稅收等各項房地產市場調控政策措施，保持房地產市場健康穩定發展；從8月19日起至年底，在全市范圍內開展房地產經紀市場專項治理工作，重點檢查經紀機構執行“限購”等調控政策的情況。收緊北京北京市委市政府已抓緊研究支持自住型商品住房的政策，包括推進自住型商品住房供地等，日前北京市首宗配建自住型住房地塊入市，受到各方關注。數據來源銀聯信整理熱點城市不放松，低迷城市尋突破。2013年以來，中央已明確認識到城市間房地產市場面臨的問題、調控的任務都各有差異，差別化處理城市的調控方法和力度更多地由當地政府予以確定。對于房價快速上漲的熱點城市，加強調控仍然是主基調，政策上要確保自住型首套房需求并有效抑制投機性住房需求；而對于房地產市場持續低迷的城市，地方政府應更多地思考未來如何在不突破調控底線的前提下，尋求政策突破點，保障當地房地產市場與社會經濟實現同步健康發展。2、貨幣穩健原則下堅持差別化信貸通脹壓力略有抬頭，貨幣政策穩健審慎。8月全國居民消費價格總水平同比上漲26，低于全年35的控制目標，但環比上月增長05。在通脹壓力仍在持續、宏觀經濟未現明顯好轉的背景下，18月貨幣信貸平穩適度增長。截至8月末，全國M2（貨幣供應量）同比增長147，較6月末的14略有回升，但明顯低于5月末157的增速水平；18月累計新增人民幣貸款649萬億元，同比多增3912億元。下半年新增貸款出現季節性下降，其中7、8月單月新增貸款由6月的8600億元回落至7000億元左右，但相較于去年同期仍呈現增長態勢。9月6日以來，上海銀行間同業拆放利率（SHIBOR）全線品種一路上行，在經歷過6月“錢荒”之后，季度末資金面緊張預期再現。多地公積金貸款發放達歷史最高水平，部分城市采取應急措施。今年上半年樓市成交量和成交金額的高速增長，導致了公積金貸款業務規模持續增長，不斷沖擊歷史高點。與此同時，多地公積金歸集額增速卻趕不上貸款增速，致使公積金存貸倒掛，部分城市已突破75的警戒線。存貸比過高，將造成住房公積金存北京銀聯信投資顧問有限公司房地產行業年度授信政策指引HTTP/WWWUNBANKINFO22服務電話861063458516款額過低，不利于保證貸款供應。為緩解公積金貸款資金壓力，北京、徐州、杭州等城市采取公轉商貼息方式，合肥、廈門則采用了輪候制等方式。同時北京、上海、天津等多城市調整公積金繳存基數，繳存上限普遍提高，廈門、平陽等城市則降低個人購房最高貸款額度或貸款門檻。圖表6多種方式應對公積金余額吃緊方式城市主要內容天津、大連、桂林、南京、南寧、蕪湖提高公積金繳存“上限”武漢取消已實行三年的公積金繳存“保底限高”政策。調整公積金繳存基數，提