畢業論文任務書課題名稱綠地房地產公司財務風險研究院系經濟管理學院專業工商管理（金融企業管理方向）姓名賈爽指導教師羅荷英二一五年十月畢業設計（論文）任務書（由指導教師填寫）學生姓名賈爽專業工商管理（金融企業管理方向）班級12級本科1班題目綠地房地產公司財務風險研究一、畢業設計（論文）的內容和要求（一）論文內容1、房地產企業財務風險的表現形式。2、綠地房地產企業財務風險的成因。3、防范綠地房地產企業財務風險的措施。（二）論文要求1、深入調查財務風險存在的原因。2、從政策、法律、金融、銷售談防范風險的措施。二、參考文獻1陳嵐房地產企業財務風險及防范策略J會計師，2011，558592戴紹軍論新形勢下的房地產投資管理J法制與經濟，2010，724688893馬永紅關于房地產企業財務風險分析及防范措施的研究J中國總會計師，2011，79650514滑偉房地產開發項目風險管理研究D天津大學，20105羅晨云目前房地產企業財務創新及管理水平的跟進J當代經濟，2011，948496林立偉房地產企業財務風險評價研究D廈門大學，20087李曉梅淺析房地產企業的財務風險管理J財會研究，2007，162638梁學猛新形勢下加強房地產企業財務管理工作的思考J中國鄉鎮企業會計，2011，350529孫惠，張翠燕淺析房地產企業財務風險控制J合作經濟與科技，2009（2）858610唐世定，戚文舉房地產企業集團化管理模式與機制研究M北京經濟科學出版社，201011聞新燕試論中小型房地產企業財務風險及應對策略J中國總會計師（月刊），2011，19013613712易艷房地產企業財務風險管理研究D云南大學，201013周霞，陳光明后金融危機時代房地產企業財務風險控制分析J會計之友，2012，1293014朱榮企業財務風險評價與控制研究M大連東北財經大學出版社，200815朱玉瑛論房地產企業財務風險的預警與管理J中國對外貿易，2011，27980三、畢業設計（論文）進度計劃序號各階段工作內容起訖日期備注1在指導教師指導下收集資料，確定論文選題，學習掌握指導老師下達的畢業論文任務書的內容和要求。2015090120150925確定論文選題2在指導教師指導下撰寫論文文獻綜述，外文翻譯。2015100120151031完成論文文獻綜述、外文翻譯。3在指導教師指導下完成論文提綱、開題報告，并進行開題答辯。2015110120151115完成論文開題報告，通過開題答辯4在指導教師指導下收集整理資料，撰寫論文一稿。2015111620151214完成論文一稿5在指導教師指導下修改論文一稿，撰寫論文二稿。2015121520160105完成論文二稿6在指導教師指導下修改論文二稿，撰寫論文三稿。2016010620160310完成論文三稿7對畢業論文進行最后一輪修改，經指導教師確認定稿后，在指導教師指導下準備論文答辯資料和論文答辯PPT。2016031120160324完成定稿、論文答辯資料和論文答辯PPT。8在指導教師指導下參加論文答辯2016041120160430通過論文答辯四、其他（學生提交）1文獻綜述1份（3000字以上）2與論文有關的外文翻譯1份（500字以上）3開題報告1份4論文1份（理工類，藝術類10000字，文管、外語類10000字以上）畢業論文文獻綜述課題名稱綠地房地產公司財務風險研究院系經濟管理學院專業工商管理（金融企業管理方向）姓名賈爽指導教師羅荷英二一五年十月綠地房地產公司財務風險研究文獻綜述專業工商管理（金融企業管理方向）班級12級本科1班作者賈爽指導老師羅荷英摘要隨著經濟的發展和人們生活水平的提高，房地產行業呈現快速發展的態勢。房地產行業屬于資金密集型的高風險行業，在發展過程中面臨著激烈的市場競爭。財務風險貫穿于企業經營始終，隨著經濟環境日益復雜化和多變化，房地產企業面臨的財務風險與日俱增。由于房地產行業還沒有形成平穩健康的發展機制，中央加強了房地產行業的調控力度，這對房地產企業帶來了重大的影響。如何有效地規避、降低房地產企業的財務風險，對房地產企業的生存和發展有著至關重要的意義。本文從當前房地產企業財務風險的表現形式出發，深入研究綠地房地產企業財務風險的成因，并在此基礎上探討綠地房地產企業財務風險的措施，避免財務風險的產生。關鍵詞房地產綠地地產公司財務風險一、研究背景房地產是人類生產、生活和一切社會活動最基本的物質基礎，也是人類生活中占有的重要社會財富。房地產業在我國尚屬一個新興行業，起步于上世紀80年代中期，在宏觀范圍內已走出了近二十年的醞釀和探索階段，以其產業關聯度強、帶動系數大的特點，迅速發展成為國民經濟的支柱產業之一。房地產業與經濟、社會、文化發展關系密切，在整個國民經濟體系中屬于先導性、基礎性產業，處于主導產業地位，起到十分重要的作用。二、論題有關定義與特點房地產財務風險主要由以下種類1、項目投資的風險房地產企業進行開發和經營，首先是進行房地產投資，去找有價值的投資項目。投資失誤是產生投資風險的主要原因。房地產具有地域限制性，一旦進行投資建造，就很難更改，如果改建，將承擔更大損失。因此投資失誤，房地產企業就會面臨資金無法收回的困境。但是大多數房地產企業往往只追求投資回報，忽略了對投資項目的可行性進行周密分析和研究。最終使得項目投資回報率低，甚至投資失敗，投資本金無法收回，為企業帶來了巨大的財務風險。2、債務償還的風險房地產企業的每一個項目投資，都需要事前投入大量的資金，來保證項目的開發。一些房地產企業為了擴大投資規模，獲取更多的投資項目，千方百計向銀行貸款或者想其他單位借款。盲目舉債，只會加大企業的成本負擔。房地產項目開工后，企業又沒有對整個項目的資金使用作全盤計劃，分不清資金使用的輕重緩急，只考慮了個別項目的用款，影響了整體的收益目標。3、利率變動的風險近幾年，為了抑制房價的過快上漲，央行頻繁地上調利率。對于房地產企業來說，加息抑制了購買者的需求，降低了房價。結果導致房地產市場供過于求，導致房地產商品積壓，空置現象嚴重，投資資金回收失敗，給企業帶來了很大的損失。在房地產企業舉債經營的時候，利率的變動必然會產生利率風險。第一，貸款利率升高，會使房地產企業需要支付過多的利息，減少預期收益，造成投資成本上升和投資風險增加。第二，采用高利率折現會影響房地產的凈現值收益。同時，加息會增加企業資金周轉的困難，使得資金鏈出現問題的概率進一步增加，成本的增加會加速房地產行業的兼并、組合，中小開發商將更難生存。4、資金籌集的風險目前，我國的房地產企業主要依靠銀行借貸及購房者付款來進行融資。企業籌資規模選擇不當會形成籌資風險。一方面籌集資金規模過大，企業不能有效支配資金，就會造成資金的閑置，加上利率過高會導致企業籌資成本費用過高。另一方面如果企業籌資規模小，趕不上自身的投資規模，那有可能使在建的投資項目停工，失去良好的獲利機會。有些房地產企業借入長短負債的相對比重不合理，造成債務到期過分集中，企業償還債務就會加大難度，加大企業的財務風險。另外，由于籌資來源渠道狹隘，也會造成資金緊張，對于過度依賴于銀行貸款的房地產企業帶來很大被動，加大了籌資風險。三、國內外房地產市場發展現狀（一）國外研究現狀1美國房地產市場發展的現狀和警示美國的房地產業二十世紀80年代以后一直是世界上理性和規范發展的成熟市場典范，然而在進入二十一世紀后也開始了一個不太理性的高速增長期。隨著美國經濟近年來的穩步增長，美國的住宅價格更是讓人不可理解地快速上漲。美國作為世界最發達的國家，是世界上二十世紀最先解決居民住宅問題的國家，美國絕大部分居民是居住在2至3層的別墅和單套面積達200平方米以上的住房里。美國的統計資料都是以單元住宅來計算房屋的價格，而不是按平方米來計算房價。雖然美國是最先進入居住現代化的國家，但進入2L世紀后隨著人民的生活水平的不斷提高和人口的自然增長，改善住房環境和投資商品住房的行為近年來較為普遍，這就進一步促使了美國房地產價格的一路走高。美國2005年房地產價格平均上漲幅度接近15，這是該國自二十世紀8年代以來房價漲幅最大的一年。2006年初房市急轉直下，房價迅速走低。全美房地產商聯合會當年8月的一份報告稱，7月份房地產商信心指數跌至32點，創15年來的最低點。到2007年，美國房屋銷售量和房價均繼續下滑，到年底，新房銷售量將比2005年的高峰期下降33，待售房屋近420萬套，創歷史新高。美國次房危機的苗頭，其實早在2006年底就開始了。房價下跌導致貸款人手中的房屋資產急劇縮水，有的人根本無法支付高額房貸，只能拒交貸款。次貸公司隨即成為直接受害者。即使收回抵押的房產，由于房價走低，房產已資不抵債，進而引發了次貸危機。只不過，從苗頭發生、問題累計到危機確認，特別是到貝爾斯登、美林證券、花旗銀行和匯豐銀行等國際金融機構對外宣布數以百億美元的次貸危機損失，花了半年多的時間。現在看來，由于次貸危機的涉及面廣、原因復雜、作用機制特殊，持續的時間會較長，產生的影響會比較大。有研究報告認為，由于次貸危機導致美國經濟將進入增長放緩時期，而房地產市場目前已處于衰退初期階段，短期難以復蘇。一方面，美國國內累積的可供出售房屋較多，需要一定時期釋放和消化才能恢復正常水平。另一方面，美國通貨膨脹壓力加大，美聯儲連續降息的貨幣政策遭遇兩難境地，這都不利于房地產市場盡快回暖。2日本擠壓房地產泡沫的措施和啟示日本是亞洲先進入發達國家行列的國度，其房地產企業的發展和房地產市場我國房地產企業財務風險及其防范研究的培育己日趨理性和規范。日本房地產市場發展到今天這樣的情況也是經過幾輪發展和調整后逐漸形成的。日本最大一次房地產泡沫來自于20世紀80年代，當時日本的房地產價格上漲速度飛快，短時期內漲幅巨大，很多投機者利用迅速上揚的股票的賬面利潤投資房地產，導致房價飆升。在日本當年的房地產熱中，最大投機者是財力雄厚的企業，它們在大量資金投入促使商業房地產價格快速抬高的同時，也拉抬了住宅房產的價格。最終，由于日本中央銀行升息力度的不斷加大，在股市崩潰的同時，樓市的泡沫也同時被擠破。隨著投資者大量拋售股票以填補土地市場的損失，或者拋售房產以彌補股市損失，促使日本的股市和樓市價格在短期內直線下降，跌至低谷。從后果上看，20世紀90年代破滅的日本房地產泡沫是歷史上影響時間最長的一次。這次泡沫不但沉重打擊了房地產業，還接引發了嚴重的財政危機。受此影響，日本迎來歷史上最為漫長的經濟衰退，陷入了長達15年的蕭條和低迷。現今日本房市才得以恢復，進入新一輪的增長周期。日本房地產泡沫的破滅給世人很多的警世，其一是市場經濟環境下政府如何做好對房地產市場的風險預測和調控，其二是房地產更多的是用于解決人們的居住和生活的產品，而不應過分看重它的投資回報，其三是避免受高漲的房地產市場的誘惑和吸引，動用高利和高額貸款來購買或投資房地產。（二）國內研究現狀房地產業是我國國民經濟的主導產業，在現代社會經濟生活中有著舉足輕重的地位。經過十幾年的發展，中國房地產業正處于向規模化、品牌化、規范運作的轉型時期，房地產業的增長方式正在由偏重速度規模向注重效益和市場細分的轉變，從主要靠政府政策調控向依靠市場和企業自身調節的方式轉變。隨著WTO各項有關條款的兌現和落實，包括房地產業在內的我國經濟各方面都將發生新的變化。國民經濟的持續增長和居民消費結構的提升，為房地產業提供了高速發展的機會，也使房地產業面對著更加激烈的競爭。房地產行業是典型的資金密集型行業，具有投資大、風險高、周期久、供應鏈長、地域性強的特點。目前，我國房地產企業現狀主要表現在以下幾個方面1房地產企業發展迅速我國房地產開發企業的隊伍是隨著我國房地產市場的發展而不斷壯大起來的，根據國家統計局統計資料顯示，1986年全國房地產開發企業僅有1991家，到2006年已達到58710家。其發展過程可以劃分為3個階段1986到1991年我國房地產市場初步發育，房地產開發企業數量增長緩慢。2第二階段為19921996年1992年，我國房地產開發投資開始出現快速增長勢頭房地產開發企業如雨后春筍般不斷涌現，僅當年就增加8438家，房地產開發商隊伍首次突破1萬家。1993、1994、1995年開發商隊伍仍在膨脹，但是增幅逐漸減緩。到1996年，我國房地產開發企業數量出現銳減，當年全國房地產開發企業為21269家，比1995年減少12213家。3第三階段為1997年至今房地產開發企業數量出現穩步增長局面。2房地產企業中以內資企業為主我國房地產開發企業主體為內資企業，呈逐年增加趨勢，但內資房地產開發企業中的國有、集體企業數量卻逐年減少，而港澳臺投資企業、外商投資企業數量也有逐年減少趨勢。根據國家統計局統計資料顯示內資企業個數由2001年所占比例8632上升到2006年所占比例9073。而國有企業個數卻由2001年所占比例1984下降到2006年所占比例647；集體企業個數卻由2001年所占比例1012下降到2006年所占比例270。2006年與2001年相比，國有和集體企業個數分別減少了3523和4697，而民營和股份制企業個數則增加了18749。國有房地產開發企業的個數所占比例雖然只有647，但由于其占有的土地、人才、資本等社會稀缺資源的數量巨大，國有房地產開發企業對市場的影響仍然舉足輕重。同時，港澳臺投資企業個數也由2001年所占比例1001下降到2006年所占比例599；外商投資企業個數由2001年所占比例367下降到2006年所占比例328；2006年內資企業個數分別是港澳臺投資企業、外商投資企業個數的1514倍和2770倍。3房地產企業資產規模較小根據國家統計局統計資料顯示2001年房地產開發企業總資產為2856681億元，平均每個企業資產約為966662萬元，2006年達到8839799億元，平均每個企業資產為1505672萬元；2006年房地產企業總資產比2001年大幅增長了20944，但平均每個企業資產2006年卻比2001年只增長了5576；由此可見，我國房地產開發企業資產規模普遍呈現出太小的特點。此外，由于房地產是資金高度密集的企業，在開發和消費過程中離不開融資支持，同時，“121號“文件有針對性地對房地產開發企業流動資金貸款用途作了詳細規定，為房地產企業設置了較高的信貸門檻。國內房地產開發企業資金來源主要以銀行貸款為主，歷年來國內房地產企業的資產負債率都高達75左右，如此高的資產負債率，體現了房地產開發企業資產中負債占有較大比重，而房地產開發企業資產規模太小難以保證企業經營的正常化。4房地產企業資金來源自籌資金所占比例較小房地產開發企業資金來源自籌資金所占當年資金來源一般為30左右，房地產企業資金來源主要以外來資金為主，外來資金主要包括國內貸款、利用外資指境外房地產投資基金和風險投資基金以及大量的個人資金，通過直接購買土地、房產、進行項目合作、直接參股房地產公司等方式，集中投資于房地產行業。和其他資金來源主要由定金與預付款、個人按揭貸款等組成，企業除向銀行貸款外，還向非銀行金融機構如保險公司、證券公司、信托公司、財務公司融通資金。在總體規模上，近幾年我國房地產企業投入始終保持快速增長的發展勢頭，特別是2003年以后，相對于宏觀經濟的協調發展，房地產投資一直在高位運行。從資金來源結構來分析，2003年是分水嶺，2003年之前房地產國內貸款在房地產投資中的比重一直保持在20左右的水平，2003年國家出臺了121號文，隨后又實行了一系列的調控政策，導致銀根緊縮，銀行貸款明顯下降，2004年國內貸款比2003年下降了近5個百分點，房地產自籌資金和其他資金來源比例持續提高。隨著貸款規模和資金投入規模快速增加，資金風險不容忽視。盡管經過幾年來的宏觀調控，對房地產企業開發貸款的風險整體下降，但由于房地產企業自籌資金和其他資金的比例逐年提高，實際上，這部分資金主要由商品房銷售收入轉變而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款，按首付30計算，有大約70來自銀行貸款，以此計算在房屋銷售的過程中使用銀行貸款的比重在55以上，定金和預收款比重的增加加大了消費者的購房風險，而銀行作為個人住房貸款的提供方，仍然承擔著巨大的金融風險。5房地產企業投資銷售情況在投資方面，房地產企業投資額繼續保持增長態勢，增長速度卻有所降緩。房地產企業開發投資將繼續受到宏觀調控和開發企業資金壓力的限制，后續投資增速有繼續下降的可能。在銷售方面，2001年2005年房地產企業銷售額持續增加，尤其在2005年當年銷售額增長就達到720042億元，增幅為6940；2006年之后由于受到國內宏觀政策調控影響，國際經濟變動的影響，金融政策的收緊，銷售情況大幅度下降，當年銷售額增長僅為324983億元，增幅下降到1849。可見，房地產企業開發投資額近幾年雖有所降緩，但還是保持在較高水平，而商品房屋銷售情況卻節節下降，這種逆向反差有其深刻的背景，受政策因素的限制，開發商高價獲地后在核定周期內要追加投資，加速開發進度，導致了投資額同比上升；受房地產調控政策影響，樓市彌漫的觀望情緒并未消退，銷售情況因此比以往同期下降。6房地產企業營業利潤持續上升近幾年來，我國房地產開發企業的營業利潤呈現上升趨勢。根據國家統計局統計資料顯示雖然1989年我國房地產開發企業的營業利潤僅為786億元，但隨后的幾年，尤其是1993年，房地產行業開始出現投資熱潮，房地產開發企業的營業利潤和行業平均利潤率都不斷攀升，1993年行業平均利潤率高達137，1994年房地產開發企業營業利潤達到16744億元的高峰。但是，受宏觀調控的影響，1994年之后，房地產開發企業經營利潤迅速下降，1996年行業平均利潤率僅為091，1997年一1999年更是出現全行業虧損的局面，1999年我國房地產行業平均利潤率為116。隨后形勢有所好轉，營業利潤不斷持續上升，2006年達到了166989億元。四、發展展望根據企業發展戰略和不同發展階段的需求，適時調整企業管理制度，制定科學合理的防范財務風險對策，以科學和優質的管理為企業創造效益，提高財務風險的防范。根據當前房地產企業的財務風險成因的復雜性和多樣性，從多個環節著手，正確、有效地規避和應對財務風險。結論由于我國的房地產企業起步晚、基礎差、規模小，其企業行為遠未實現規范化，與國外房產業相比有很大差距。不少房地產企業資產負債率在70以上，企業承受著巨大的財務風險。加之目前受國內宏觀政策調控影響，國際經濟變動的影響，金融政策的從緊，已成為很多房地產企業求生存、求發展迫切需要解決的問題。如何在房地產開發經營過程中有效控制防范財務風險，成為一個現實問題。因此，全面、準確地分析、預測房地產企業可能遇到的財務風險，進而采取有效的規避措施，才能使房地產企業能夠適應迅速變化的市場環境，保持長久的競爭優勢，實現可持續發展戰略；同時，也是保障房地產市場健康發展的必要保障。畢業論文外文翻譯課題名稱綠地房地產公司財務風險研究院系經濟管理學院專業工商管理（金融企業管理方向）姓名賈爽指導教師羅荷英二一五年十月外文翻譯專業工商管理（金融企業管理方向）班級12級本科1班作者賈爽指導老師羅荷英ONTHEREALESTATEBUSINESSANDGUARDAGAINSTFINANCIALRISKSPAPERKEYWORDSREALESTATEENTERPRISESFINANCIALRISKPREVENTIONABSTRACTSINCETHE1990S,NATIONALHOUSINGPOLICYCHANGES,THERAPIDDEVELOPMENTOFCHINASREALESTATETOMAKETHEFACEOFINCREASINGLYFIERCEMARKETCOMPETITION,THEREALESTATEINDUSTRYSHOWHIGHRISK,HIGHYIELDCHARACTERISTICS,HOWTOEFFECTIVELYAVOIDANDREDUCEFINANCIALRISK,THEREALESTATEBUSINESSSURVIVALANDDEVELOPMENTAREOFVITALIMPORTANCE,SOREALESTATECOMPANIESSHOULDACTIVELYESTABLISHMECHANISMSFORRISKIDENTIFICATIONANDAVOIDANCEMECHANISMS,THROUGHTOPREVENTION,TORESOLVETHEMATTERINSUCHMODELS,ENHANCETHEIRFINANCIALSTRENGTH,ENHANCETHEIRCOMPETITIVENESSFIRST,THEDEFINITIONOFFINANCIALRISKNARROWFUNDINGREFERSONLYTOTHERISKOFFINANCIALRISK,REFERSTOTHEBUSINESSCAUSEDBYTHEBORROWINGOFFUNDSTOREPAYMATURINGDEBTWITHTHEMONEYFUNDSTHEUNCERTAINTY,THEREISNOFINANCIALRISKOFDEBTDOESNOTEXIST,WHILETHEBROADSENSEOFTHEFINANCIALRISKISTHERISKASABUSINESSONE,SPECIFICTOENTERPRISESINTHEPRODUCTIONANDMANAGEMENTOFCAMPAIGNFUNDSINCLUDINGFUNDRAISING,FINANCING,INVESTMENTANDUSEOFFUNDS,ETC,DUETOINTERNALANDEXTERNALENVIRONMENTANDAVARIETYOFUNPREDICTABLEORUNCONTROLLABLEFACTORS,BUTINTIMETHEACTUALFINANCIALINCOMEANDTHEEXPECTEDRETURNDEVIATIONOCCURS,THUSTHERISKOFLOSSOFALLITISTHEWHOLEPROCESSOFCORPORATEFINANCIALACTIVITIESANDFINANCIALNATUREOFTHEOVERALLFINANCIALPERSPECTIVETODEFINETHECONCEPTOFFINANCIALRISKINTHEMARKETECONOMY,ALLTHEFINANCIALRISKTHROUGHOUTTHEENTERPRISEFINANCIALASPECTSOFAVARIETYOFRISKFACTORSINCORPORATEFINANCIALEMBODIEDFROMTHEPERSPECTIVEOFFINANCIALRISKEARLYWARNING,CORPORATEFINANCIALRISKISNOTLIMITEDTORISKSARISINGFROMFINANCINGACTIVITIES,IMPROPERINVESTMENTACTIVITIES,OPERATINGACTIVITIES,DISTRIBUTIONOFACTIVITYCOULDLEADTOCOMPANIESFACINGTHESAMERISK,THEREFORE,THISPAPERARGUES,REFLECTSTHEBROADFINANCIALRISKSOFFINANCIALNATURE,CANTRULYREFLECTTHEMARKETECONOMY,THERELATIONSHIPBETWEENCORPORATEFINANCIALPICTURE,SUCHADEFINITIONISMORESCIENTIFICANDRATIONALSECOND,THEREALESTATEDIVISIONOFCORPORATEFINANCIALRISKTHEREALESTATEINDUSTRYISCAPITALINTENSIVEINDUSTRIESFROMTHESOURCEOFFUNDSOFFINANCIALRISK,MAINLYFINANCINGRISK,INVESTMENTRISKANDTHERISKOFCAPITALRETURN1FINANCINGRISKSCHINASREALESTATEDEVELOPMENTWHOSEMAINMOTIVATIONISMONEYDRIVENINCURRENTMODE,REALESTATEBUSINESSGENERALLYLOWPROPORTIONOFOWNFUNDS,MAINLYUSEDTOSOLVETHEPROBLEMOFLANDCOSTS,ANDFORLATERDEVELOPMENT,ITISMORETHROUGHAVARIETYOFFINANCINGINSTRUMENTSANDPRESALESMONEYRECOVEREDTOBEADDRESSED,SOTHEREALESTATEBUSINESSBANKFUNDSCAPITALCHAINIMPORTANTPARTOFMANYREALESTATECOMPANIESWITHHIGHDEBTLEVELSDESPITETHEHIGHCOSTOFCAPITALANDTOBRINGDUETHERISKOFDEBTSERVICINGCANNOTBEBLIND,LARGESCALEMOBILIZATIONOFCAPITALHASBROUGHTGREATERFINANCIALRISK,MAINLYFEATURESLARGESIZEOFTHEDEBT,HIGHINTERESTRATESCAUSEDBYHIGHFINANCINGCOSTSDEBTMATURITYSTRUCTUREISIRRATIONAL,RESULTINGINEXCESSIVECONCENTRATIONOFDEBTMATURITY,ORDUETOLACKOFFUNDSORFAILURETOTIMELYCOMPLETETHEMARKETINGPLANWHICHLEDTOFINANCIALCRISISINEXTREMECASES,THEREISARISKOFCAPITALSTRANDBREAKS,THUSCREATINGARISKFINANCING2INVESTMENTRISKINTHELONGDEVELOPMENTCYCLEOFREALESTATE,THEREAREMANYUNCERTAINTIESTHATBUSINESSINVESTMENTPROJECTSFORDEVELOPMENTTHESUCCESSANDECONOMICEFFICIENCYOFENTERPRISESPLAYADECISIVEROLEDUETOUNCERTAINFACTORS,LEADINGREALESTATEPROJECTCANNOTACHIEVETHEEXPECTEDBENEFITS,THUSAFFECTINGTHEPROFITABILITYANDSOLVENCYRISKISINVESTMENTRISKINREALITY,MOSTTOOMUCHEMPHASISONLARGEREALESTATECOMPANIESTORAISEFUNDSONLARGEPROJECTS,THEPURSUITOFHIGHYIELD,REALESTATEDEVELOPMENTANDINVESTMENTDURINGTHECOURSEOFTHENEGLECTOFTHEMARKETANDFEASIBILITYANALYSISANDEVALUATIONOFPROJECTS,WHICHWEREASFOLLOWSINVESTMENTINTECHNOLOGYCANNOTLINEORNOTYETMATURE,MARKETRESEARCHISWRONG,AFTERTHESLOWMOVINGMARKET,BEHINDINVESTMENTPROJECTPLANNINGISTOOLARGEORTOOSMALL,ORTHEINABILITYTOCONTROLEXCESSIVEEXPANSIONOFTHEINDUSTRYMANAGEMENT,DEBTRATIOISTOOHIGHRESULTINGINHEAVYDEBTBURDEN,TECHNOLOGYANDMARKETCONDITIONSOCCURCHANGESINBUSINESSINVESTMENTPROJECTSLEADINGTOTHEACTUALINCOMEANDTHEEXPECTEDINCOMEDIFFERENCEISTOOLARGE,ETC,THETIMESPANANDTHEBREADTHOFSPACENECESSARYFORTHEFUTUREDEVELOPMENTOFTHEFINANCIALACTIVITIESANDINCREASEDUNCERTAINTY3RECOVERYOFFUNDSRISKISTHERISKOFCAPITALRECOVERYROOMREALESTATECOMPANIESTODEVELOPANOTHERFORMOFFINANCIALRISKMAINLYINREALESTATEDEVELOPMENTPRODUCTSCANBESOLDTOTHESTATE,DUETOPOLICYREASONSORSELFMARKETINGTOOLMISTAKES,POORSALESLEDTOMAKINGTHEREIMBURSEMENTISSLOW,THEBALANCEDUETOTHEENTERPRISEITSELFHIGHLEVELOFRECOVERYOFFUNDSIFTHEFUNDINGNEEDSCANNOTBESYNCHRONIZED,ITWILLCAUSEASHARPDECLINEINTHESOLVENCYOFENTERPRISES,ANDRENEWEDPRESSUREONCASHEXPENDITURES,ANDTHENINFINANCIALDIFFICULTIES,THECOMPANYSIMAGEANDREPUTATIONHASBEENSEVERELYDAMAGED,ANDEVENLEADTOBANKRUPTCYTHIRD,THEREALESTATEBUSINESSFINANCIALRISK1AREASONABLEFINANCIALBUDGETTOIMPLEMENTDUETOFINANCIALBUDGETINTHEIMPLEMENTATIONPROCESS,THEREAREMANYUNCERTAINTIES,LEADINGREALESTATECOMPANIESINTHEDEVELOPMENTPROCESSOFOPERATINGCYCLEMAYBEALOTOFPROBLEMS,WHICHDIRECTLYRELATEDTOTHEBUSINESSSUCCESSOFINVESTMENTPROJECTS,ALSOECONOMICBENEFITSTOTHEENTERPRISECAUSEDCONSIDERABLENEGATIVEIMPACTTHEREALESTATECORPORATEFINANCEDEPARTMENTSHOULDTHEPROJECTBUDGETANDCAPITALBUDGETASAPREREQUISITEFORTHESPECIFICARRANGEMENTSFORREASONABLEBUSINESSCAPITALINVESTMENTPROJECTS,THEPROPORTIONOFINCOME,PROFITSANDCAPITALTOGETADJUSTEDINTHEIRDAILYWORKMANAGEMENT,ASSESSMENTCANBETAKENMONTHLY,QUARTERLYREVIEW,ANNUALSUMMARYCOMBINEDINVARIOUSWAYS,GIVEFULLPLAYTOTHECOMPANYSFINANCIALFUNCTIONS2IMPLEMENTATIONOFLIQUIDITYMANAGEMENTCORPORATEREALESTATEDEVELOPMENTPROJECTSOFTENREQUIREALONGTIMETOEND,DUETOLONGDEVELOPMENTCYCLETHATOFTENCHARACTERIZEDBYTHEUSEOFFUNDSWOULDCREATEDIFFICULTIESFORENTERPRISES,IFALINKINTHECHAINOFFUNDSABNORMAL,ITWILLCAUSEACAPITALCHAINRUPTURE,ANDEVENLEADTOBANKRUPTCY,WHICHREQUIRESCOMPANIESTOSTRENGTHENTHEMANAGEMENTOFLIQUIDITYINTHEFINANCIALREVENUEANDEXPENDITUREESTIMATESTOBESTRICTWITHTHEREVIEWOFTHEFUNDINGSCHEDULEANDREASONABLEARRANGEMENTSTOENSURETHATCONSTRUCTIONPROJECTS,CONSTRUCTIONOPERATIONSANDMARKETINGFUNDSTOMEETSPECIFICNEEDSBUTALSOACCELERATINGTHEFLOWOFFUNDSEXPENSES,OPTIMIZEINVENTORYSTRUCTURETOMINIMIZETHEAMOUNTOFCAPITALSTOCK,SOTHATENTERPRISESINTHEECONOMYSABILITYTOPAYHASBEENSTRENGTHENED,TOPROMOTEINCREASEDCORPORATEREPUTATION,TOTHENEXTLAYINGAGOODFOUNDATIONFINANCING3TOACHIEVETHEOPTIMALCAPITALSTRUCTUREREALESTATECOMPANIESSHOULDCONTINUETOIMPROVETHEIRCAPITALSTRUCTURE,DEBTMANAGEMENTFORPROPERCONTROL,TOFULLYESTIMATETHEFIRMSSOLVENCYINTHECASETHROUGHLEGALMEANSTORAISEFUNDSTOMEETTHEBUSINESSDEVELOPMENTINTHETRADITIONALWAYOFRAISINGFUNDSCANBEINACCORDANCEWITHTHEPRINCIPLESOFFINANCINGMULTISTYLESCIENTIFICANDMOREREASONABLEDISTRIBUTIONOFTHEEXTERNALRESERVES,INTERESTINTHECOORDINATIONOFCAPITALRATIOSTOENSURETHEEFFECTIVENESSRATIO,THEDEBTRATIOTOAMINIMUM,SOTHATENTERPRISESINTHEFINANCIALPREPARATIONSTOAVOIDFACINGGREATERPRESSURETOGREATLYREDUCETHEFINANCIALRISKWHICHREQUIRESTHERELEVANTDEPARTMENTSONTHESALEOFTHEHOUSINGFUND,REIMBURSEMENTANDOTHERTRADITIONALBANKFINANCINGCHANNELSTOSTRENGTHENTHEMANAGEMENT,BUTALSOTOENSURETHERECOVERYOFFUNDSINPLACEONTIME,TOAVOIDWASTEOFMONEY,COMPANIESCANTAKEADVANTAGEOFSTOCKS,BONDS,COOPERATION,ETCUPGRADETHEIRCAPITALRESERVESSOTHATTHESCALEOFBUSINESSOPERATIONSHASBEENEXPANDEDSOTHATMOREINVESTORSANDENTERPRISESCOOPERATIONANDEXCHANGES,EXPANDINGBUSINESSCOOPERATIONOFTHEPROJECTINVESTORSANDFORREDUCINGTHEFINANCIALRISKCONTROLCANPLAYGOODRESULTS4IMPROVETHEOVERALLQUALITYOFTHEREALESTATEBUSINESSMANAGEMENTASDECISIONMAKERSTOENHANCEFINANCIALMANAGEMENTRESPONSIBILITYANDMISSIONTOCONTINUOUSLYIMPROVETHEIRDECISIONMAKINGCAPACITY,CONTINUETOLEARNANDMASTERNEWMANAGEMENTTECHNIQUESANDMETHODSTOIMPROVETHEQUALITYOFTHEIROWNPOLITICALSELFCULTIVATIONTHROUGHEXPERIENCEANDTHEIRABILITYTOCARRYOUTSCIENTIFICJUDGMENTSANDPOLICYDECISIONS,TOMINIMIZEFINANCIALRISKWHILESTILLUNDERTHEMODERNENTERPRISESYSTEMFORHIGHEFFICIENCYOBJECTIVEREQUIREMENTSOFSCIENTIFICMANAGEMENT,TOCHANGETHEPASTEMPHASISONREALESTATESALES,FINANCIALMANAGEMENTIGNOREDTHEOLDMANAGEMENTENHANCEDACCOUNTINGSUPERVISIONOFSTAFFAWARENESSANDURGEACCOUNTANTSACCOUNTINGINACCORDANCEWITHLAWANDACCOUNTINGOVERSIGHTIVCONCLUSIONINSUMMARY,DUETOITSLARGEAMOUNTOFINVESTMENTREALESTATECOMPANIES,PROJECTDEVELOPMENTCYCLEISLONG,SLOWRECOVERYOFTHESPECIALFUNDS,THEINVESTMENTINCOMEAREVULNERABLETOSOCIOECONOMICENVIRONMENTANDGOVERNMENTPOLICIES,SOTHATAHIGHRISKREALESTATEINVESTMENTECONOMICACTIVITY,WHILETHEREALESTATEINDUSTRYISALSOHIGHRISKINDUSTRY,REALESTATEINVESTMENTCOMPANIESMUSTBEACCOMPANIEDBYINVESTMENTRISKREALESTATEINVESTMENTENTERPRISESINTHEFORMER,SHOULDBERIGOROUSMARKETRESEARCH,CAREFULRISKANALYSISPROJECT,THEPROJECTSEXPECTEDRETURNFORAREASONABLEPREDICTION,DETERMINETHEREASONABLENESSANDFEASIBILITYOFTHEPROJECTINVESTMENTPROGRAMINSHORT,INTHEINCREASINGLYFIERCEMARKETCOMPETITION,THEREALESTATEBUSINESSINORDERTOGAINASUSTAINABLECOMPETITIVEEDGE,COMPANIESMUSTBEINTEGRATEDTOIMPROVETHELEVELOFFINANCIALRISKMANAGEMENT,ASMUCHASPOSSIBLETOAVOIDRISKS,TOGETTHEMAXIMUMBENEFIT論房地產企業防范金融風險關鍵詞房地產企業財務風險防范摘要自20世紀90年代以來，我國房地產行業的快速發展使得面對日益激烈的市場競爭，房地產行業表現出高風險、高收益的特點，如何有效規避和降低財務風險，對房地產企業的生存和發展至關重要，因此房地產企業應積極建立風險識別和規避機制，以解決此類問題，增強自身的財務實力，增強自身競爭力。一、金融風險的定義狹窄的資金僅指財務風險，是指資金借貸造成償還到期債務與貨幣資金業務的不確定性，沒有金融債務風險不存在，而金融風險是廣義的風險作為業務之一，在競選資金生產經營企業的具體（包括籌資，融資，投資和資金的使用，等等），由于內部和外部環境及各種難以預料或無法控制的因素，但在時間的實際財務收益與預期收益發生偏離，從而損失的風險都是整個過程中企業財務活動和財務性質的整體財務視角的概念界定財務風險在市場經濟中，所有的財務風險貫穿于企業財務方面的各種風險因素在企業財務表現視角的金融風險預警，公司利率金融風險不僅限于籌資活動、投資活動不當、經營活動、分配活動可能導致公司面臨同樣的風險，因此，本文認為，反映了金融本質的廣闊風險，才能真正反映市場經濟，企業財務狀況之間的關系，這樣的定義更科學合理。二、房地產企業財務風險劃分房地產行業是資金密集型產業，資金來源主要來自金融風險，主要是融資風險、投資風險和資金回流風險。1、融資風險。中國的房地產發展的主要動機是金錢在電流模式的推動下，房地產企業的自有資金比例普遍較低，主要用于解決土地成本的問題，對今后的發展，它更多的是通過各種融資工具和預售款項予以解決，所以房地產商業銀行資金資金鏈的重要組成部分，具有很高的債務水平，許多房地產企業盡管資金成本高和帶由于債務償還風險不能盲目，資本大規模動員帶來了更大的金融風險，主要表現在對債務規模大，融資成本高造成的高利率。債務期限結構不合理，導致債務到期過度集中，或因資金不足或未能及時完成營銷計劃，導致金融危機在極端情況下，存在資金鏈斷裂的風險，由此創造一個風險融資。2、投資風險的房地產開發周期長，有很多不確定因素，企業投資項目的成功和經濟效益的企業發揮決定性作用，由于不確定因素，導致房地產項目不能達到預期的收益，從而影響盈利能力和償債能力的風險是投資風險。事實上，大型房地產企業大多數強調太多大型項目籌集資金，追求高收益，對市場的可行性分析和項目評價忽視的過程中，房地產開發投資，即技術投資不能行或尚未成熟，市場研究是錯誤的，緩慢移動的市場后，在項目規劃；投資太大或太小，或無法控制的行業管理的過度擴張，負債率太高，造成沉重的債務負擔，技術和市場條件發生在商業投資項目的實際收益與預期收益的差異太大的變化，等，時間跨度和空間廣度的金融活動和未來發展的不確定性增加必要的。3、回收資金風險是資金回收房地產企業發展的風險的另一種形式的財務風險。主要是在房地產開發產品可以出售給國家，由于政策原因或自我營銷的工具錯誤，銷售導致償還緩慢，由于企業本身的資金需求不同步恢復的資金，這將導致企業的償債能力急劇下降，并重新對現金支出，該公司的形象和聲譽受到嚴重損害，甚至導致破產。三、房地產企業財務風險1、一個合理的財務預算實施過程中由于財政預算，有很多不確定因素，導致房地產企業在發展過程中的經