淺談個人住房按揭貸款的風險及防范目錄寫作提綱（2）內(nèi)容摘要（3）關(guān)鍵詞（3）正文（3）一、緒論（3）二、本論（3）（一）我國商業(yè)銀行個人住房貸款現(xiàn)狀（一）個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)存在的風險種類（4）（二）個人住房按揭貸款風險成因（7）（三）防范風險的對策建議（8）三、結(jié)論（8）參考文獻（12）淺談個人住房按揭貸款的風險及防范寫作提綱一、我國商業(yè)銀行個人住房貸款現(xiàn)狀二、個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)存在的風險種類（一）來源于銀行自身的風險（二）來源于購房人的風險（三）來源于開發(fā)商的風險（四）來源于被按揭房產(chǎn)的市場風險（五）來源于銀行的操作風險六來源于法律法規(guī)和政策的風險三、個人住房按揭貸款風險成因分析（一）信用風險產(chǎn)生的主客觀原因（二）銀行內(nèi)控機制不健全，管理措施軟化（三）缺乏明確統(tǒng)一的個人住房消費信貸通則，相關(guān)的法律、法規(guī)不配套四、防范風險的對策建議（一）加強對借款人借款資格和償債能力的審查（二）銀行應該重視經(jīng)濟周期對個人住房按揭貸款風險的影響（三）建立個貸業(yè)務(wù)信貸管理系統(tǒng)控制貸后風險（四）開辟律師業(yè)務(wù)與個人住房按揭業(yè)務(wù)的契合點（五）建立合理的激勵機制，提高賴賬成本，以有效地防范道德風險的發(fā)生。（六）完善個人住房按揭貸款法律法規(guī)體系淺談個人住房按揭貸款的風險及防范魏小英【內(nèi)容摘要】近年來，我國個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)呈現(xiàn)出迅猛的發(fā)展態(tài)勢，80的購房者是通過按揭方式購房，按揭貸款商品房銷售在我國占據(jù)了主導地位。按揭是一種以購買商品房做擔保的貸款，用按揭的方式取代其他物的擔保形式。住房按揭貸款是指購房戶交納部分首付款后，將所購房產(chǎn)抵押給銀行，剩余房款向銀行申請貸款的住房消費活動。個人住房按揭貸款的迅速發(fā)展有力地推動了房地產(chǎn)銷售和國內(nèi)消費市場的繁榮。但于此同時，主客觀原因?qū)е碌慕?jīng)濟行為不規(guī)范使個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)形成了一定的風險。商業(yè)銀行如何切實規(guī)范對個人住房按揭貸款的業(yè)務(wù)管理，有效防范風險，對個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)良性、健康、可持續(xù)發(fā)展，進而促進房地產(chǎn)業(yè)和諧發(fā)展具有十分重要的意義。隨著該業(yè)務(wù)的不斷升溫，加強個人住房貸款的風險研究和防范課題成為當下我國商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)的重中之重，其潛在風險也在不斷地聚集。論文由個人住房按揭貸款風險的含義入手。首先，對個人住房按揭貸款的含義和發(fā)放過程進行了介紹，讓讀者有個整體印象。其次，是分析個人住房按揭貸款特有風險的成因，列舉個人住房按揭貸款風險的種類。分析了房地產(chǎn)業(yè)風險的不同源泉，解釋了風險的根源。為了對個人住房按揭貸款風險進一步研究，筆者通過不同的分類方式，反映了個人住房按揭貸款風險的具體產(chǎn)生環(huán)節(jié)和體現(xiàn)形式。最后是關(guān)于個人住房按揭貸款風險的預防。闡述了個人住房按揭貸款風險的預防的整體思路。確定了重點預防信用風險、假個貸風險、操作風險。然后主要分析該業(yè)務(wù)信用風險和操作風險產(chǎn)生原因，最后借鑒國外個人房貸風險防范的成功經(jīng)驗，提出我國商業(yè)銀行在信用風險和操作風險防范對策，包括建立個人征信系統(tǒng)、全面加強貸前調(diào)查、建立健全擔保、保險機制轉(zhuǎn)移貸款風險、創(chuàng)新個人房貸品種、加快我國商業(yè)銀行住房貸款證券化步伐等。【關(guān)鍵詞】個人住房按揭貸款風險防范引言個人住房按揭貸款，為銀行用信貸資金向在城鎮(zhèn)范圍內(nèi)購買各類型住房和商業(yè)用房的自然人發(fā)放的貸款。隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，個人住房貸款業(yè)務(wù)得到迅猛發(fā)展，對完善我國商業(yè)銀行的金融服務(wù)功能、改善銀行資產(chǎn)、推動居民潛在消費需求向即期消費需求轉(zhuǎn)變等方面發(fā)揮了重要作用。但是，由于個人住房按揭貸款涉及的法律關(guān)系復雜，并且貸款期限長、客戶分散，不確定因素多，商業(yè)銀行的按揭貸款業(yè)務(wù)產(chǎn)生的許多問題，已經(jīng)引發(fā)了監(jiān)管層擔憂。同時，地產(chǎn)價格回調(diào)，少數(shù)商業(yè)銀行房貸客戶還貸能力下降，違約事件有所上升，并且有些資質(zhì)較差的房地產(chǎn)企業(yè)弄虛作假，實際上將風險轉(zhuǎn)嫁給了銀行。這樣，地產(chǎn)貸款很有可能成為次級貸款，進而演變?yōu)殂y行的不良資產(chǎn)。目前個人住房按揭貸款風險已經(jīng)成為監(jiān)管部門和各家商業(yè)銀行關(guān)注的一個重要課題。一、我國商業(yè)銀行個人住房貸款現(xiàn)狀個人住房按揭貸款近年來發(fā)展迅速。僅建行一家，從1997年到2008年個人住房貸款余額年均增長就高達II3O截止UU5年3月末，全行個人住房貸款含個人商業(yè)用房貸款余額353537億元，一季度累計發(fā)放33834億元，回收23386億元，比年初新增X0448億元。貸款余額占全行各項貸款余額的153596。以民生銀行為例2010年貸款和墊款利息收入56218億元，比上年增加13019億元，增幅3014，貸款和墊款平均收益率579，比上年提高047個百分點。公司貸款收益率比上年提高049個百分點，主要由于新發(fā)放貸款議價能力提升及票據(jù)貼現(xiàn)業(yè)務(wù)收益率提高；個人貸款收益率比上年提高041個百分點，主要由于商貸通貸款業(yè)務(wù)發(fā)展。同時，利息收入結(jié)構(gòu)變化體現(xiàn)戰(zhàn)略結(jié)構(gòu)調(diào)整成效，2010年個人貸款利息收入在貸款和墊款利息收入中占比為2149，比上年提高589個百分點。表12008年底個人住房貸款全國銀行同業(yè)市場占比表余額萬元市場占比行別余額比年初余額占比比年初增長新增占比工商銀行103707000021204447217600491980農(nóng)業(yè)銀行6689400001047124911135035978表12008年底個人住房貸款全國銀行同業(yè)市場占比表行別余額萬元市場占比余額比年初余額占比比年初增長新增占比中國銀行57284000094489200972020882建設(shè)銀行288967000046717030049051204362交通銀行31046754791652100527073856其他銀行412740000100983055701054943合計589172754710710516191000000010000截至2008年底，全國商業(yè)銀行個人住房貸款新增占全行個人貸款新增的8874；個人住房貸款主要投向購買自住用房的客戶，一手房貸款和二手房貸款合計新增7514億元，占全部個人住房貸款新增的9934。中國建設(shè)銀行個人房貸總余額在眾多商業(yè)銀行中所占比重最大，達到4905，新增占比4362。建行全年個人住房貸款戶數(shù)為5703萬戶，發(fā)放金額94651億元，回收47934億元，回收率5064；2007年共發(fā)放戶數(shù)6554萬戶，發(fā)放金額109619億元，回收48102億元，回收率4945。個人住房貸款余額為288967億元，比年初增長46717億元。由此可見，個人住房按揭貸款已成為眾多商業(yè)銀行信貸的重點業(yè)務(wù)，所占的比重也是所有信貸業(yè)務(wù)中最大的，因此商業(yè)銀行在加大個人住房貸款營銷力度的同時，應該加強個人住房貸款的風險研究和風險防范，提高風險管理水平。二、個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)存在的風險種類具體而言，銀行在商品房按揭貸款中主要存在以下風險（一）來源于商業(yè)銀行自身的風險1銀行沒有嚴格執(zhí)行審核操作規(guī)程。部分房地產(chǎn)開發(fā)商將根本不存在的樓層出售獲得了銀行的按揭貸款，出現(xiàn)購房人違約致使金融風險的產(chǎn)生，顯然是銀行在審貸環(huán)節(jié)出了問題。2銀行只注重審查申請資料的合規(guī)性而忽視其真實性。銀行在發(fā)放按揭貸款之前都會按照規(guī)定對購房人的個人情況，包括職業(yè)、職務(wù)、年齡、健康狀況、家庭收入、支出情況等進行審查，以此來確定購房人的還款能力。但在實際操作中，由于我國的誠信制度和銀行內(nèi)部資源共享體制還沒有建立，無法掌握貸款人信用情況，無法控制惡意逃債者，無法了解開發(fā)商以房貸名義騙貸等情況。3中介機構(gòu)職責不明。雖然貸款操作規(guī)程要求應具備中介機構(gòu)的審查報告，但是這種規(guī)定已流于形式。中介機構(gòu)提供的不是負責任的中介服務(wù)。律師事務(wù)所出具的法律審查意見依據(jù)的是購房人提交的材料包括復印件，即使出現(xiàn)可疑情況也沒有進一步進行法律調(diào)查。資產(chǎn)評估機構(gòu)同樣良芳不齊，它們提交的資產(chǎn)評估報告與實際價值可能相差甚遠。（二）來源于購房人的風險購房人的風險往往是信用風險，又稱違約風險，是指貸款人因借款人不依約按時償還貸款本息而所面臨的風險。這種風險一般來自客觀和主觀兩個方面的因素。1、客觀原因造成的風險商品房按揭貸款的期限目前各商業(yè)銀行均按照中國人民銀行1999年9月21日頒布的個人住房貸款管理辦法中規(guī)定的最高期限為30年，如此長期的借款期限，購房人自身因素往往會發(fā)生各種變化，這期間的風險，主要包括自然原因造成的風險和社會原因造成的風險。前者主要表現(xiàn)為借款人因不幸事故、意外傷害、疾病等原因?qū)е滤劳觥麣垺适Чぷ髂芰Χミ€款能力可能產(chǎn)生的風險；后者主要表現(xiàn)為借款人因所在單位倒閉、撤消、被兼并、政策性裁員等個人無法抗拒的原因而失業(yè),或造成收入下降，致使借款人無法繼續(xù)歸還購房貸款可能產(chǎn)生的風險。2、主觀原因造成的風險這種風險主要表現(xiàn)為借款人可能基于經(jīng)濟利益的考慮而故意違約。當違約所帶來的經(jīng)濟利益超過所帶來的損失，如樓價下降，抵押該房價值低于應償債務(wù)和應交罰金時，借款人可能會主動違約，從而使購房貸款存在風險。（二）來源于開發(fā)商的風險1、開發(fā)商的欺詐行為開發(fā)商取得貸款后，可能將貸款挪為他用甚至攜款逃走。此時，銀行可能會被購房者指控資金監(jiān)管不力，主觀存在過錯而影響債權(quán)的實現(xiàn)。2、開發(fā)商延期交房開發(fā)商由于經(jīng)營管理不善或其他原因?qū)е卵悠诮粯巧踔翗潜P“爛尾”，致使購房合同無法履行，從而導致購房人對按揭貸款合同的履行失去信心，由此使銀行貸款受到損害。3、開發(fā)商所建房屋與合同不符雖然房屋按期竣工，但由于存在質(zhì)量、面積誤差等種種問題，導致購房者不能正常按約償還銀行貸款本息，從而損害銀行的利益。4、開發(fā)商所建成房屋存在法律手續(xù)上缺陷開發(fā)商開發(fā)樓盤未取得土地使用權(quán)，無法取得房證或違法預售等而使銀行面臨債權(quán)得不到實現(xiàn)的風險。5、開發(fā)商用“假按揭”的方式套用銀行信用開發(fā)商因資金不足，或樓盤銷售不暢，或根本無法銷售出去的房屋等情況，通過“假按揭”獲取貸款而達到籌集資金或回籠的目的，導致銀行很難或無法實現(xiàn)債權(quán)的風險。此外，在商品房交付使用后，由于物業(yè)管理的原因，也容易造成購房者對開發(fā)商不滿，從而不積極還貸，使銀行蒙受損失。（三）來源于被按揭房產(chǎn)的市場風險市場風險主要表現(xiàn)為1、抵押房產(chǎn)價值“縮水”的風險。由于商品房預售按揭期間一般較長，在按揭期間，按揭房產(chǎn)可能會因為各種自然災害或者人為因素而遭到損毀，價值也隨之滅失或下降；此外，按揭房產(chǎn)還可能因為市場原因、國家政策的調(diào)整以及經(jīng)濟區(qū)域的布局、交通布局的調(diào)整而貶值；尤其在借款人購房投機的情況下，這種情況出現(xiàn)的可能性較大。其次，我國房地產(chǎn)評估業(yè)起步較晚，評估標準不夠完善，難免會出現(xiàn)房價高估的現(xiàn)象；加之市場變化的原因，在處置時普遍”水”。在我國，按揭房產(chǎn)的貶值風險尤為銀行所擔心。目前，由于我國市場機制不完善，競爭的盲目性以及其他原因，相對于我國居民的收入水平，房產(chǎn)價格普遍偏高。因此，一旦房價的波動發(fā)生比較大的變化，銀行承擔的房屋貶值風險很大。（四）來源于銀行的操作風險商業(yè)銀行在房貸中的操作風險可以劃分為四大類，即人員因素引起的操作風險、流程因素導致的操作風險、系統(tǒng)因素導致的操作風險和外部事件引起的操作風險。從銀行近年來的實踐看，個人房貸業(yè)務(wù)面臨的操作性風險主要是由于流程執(zhí)行不嚴格和外部欺詐兩種情況引起。流程執(zhí)行不嚴格導致的操作風險是指商業(yè)銀行在辦理個人房貸業(yè)務(wù)的過程中沒有做好貸前調(diào)查、貸時審查和貸后檢查工作，從而給銀行造成風險隱患。而外部欺詐造成的操作風險主要包括房地產(chǎn)開發(fā)商利用“假按揭”的形式騙取銀行資金、中介公司伙同上家套取銀行貸款、不合格中介公司違規(guī)操作等情況。此外由于相關(guān)法規(guī)不健全，監(jiān)管力度不夠，房地產(chǎn)市場中存在的中介公司良莠不齊，很多中介甚至不具備從業(yè)資格。這些公司伙同開發(fā)商騙取貸款，往往令銀行防不勝防。相比于單筆個人住房貸款幾十萬元的可能損失，房地產(chǎn)開發(fā)商借“假按揭”之名動輒套取銀行數(shù)億資金給銀行造成的損失尤為巨大。而與個人房貸抵押住房較易監(jiān)控形成鮮明對比的是，房產(chǎn)商與有關(guān)人員勾結(jié)面臨的操作風險尤為嚴峻。例如2004年4月2日媒體曝光的北京中行“森豪公寓”645億元虛假按揭騙貸大案就是由房地產(chǎn)商、律師事務(wù)所和銀行內(nèi)部人士構(gòu)成的一條完整的騙貸鏈，首先開發(fā)商虛構(gòu)了并不存在的購房者，制造虛假銷售事實，其次，兩家律師事務(wù)所沒能恪守資信審查職責，出具了嚴重失實的法律意見書，最后，銀行內(nèi)部人員作呼應，最終使得騙貸順利實施，造成了銀行的巨大損失。又如2001年敘做的“蘭庭公寓”按揭貸款，由于開發(fā)商資金鏈存在問題，無力償還其項目個人投資款，因此采取以房抵債的方式償還，首先開發(fā)商向銀行出具虛假首付款證明，由以上投資個人向銀行申請貸款，共計取得380萬元貸款，后由開發(fā)商統(tǒng)一負責還款。因開發(fā)商資金嚴重不足，只能斷斷續(xù)續(xù)供款，造成逾期，后經(jīng)起訴，調(diào)解，歷經(jīng)兩年多的催收才陸續(xù)全額收回。再如有的開發(fā)商采取“虛擬售房”，即開發(fā)商同十幾戶甚至幾十戶“購房人”簽訂售房合同，并據(jù)此向銀行申請貸款。在取得銀行貸款之后這些購房人便同時不按期歸還銀行貸款本息。還有一種情況是個人向銀行申請巨額貸款購買多處房屋。這些購房人多是開發(fā)商物色來取得銀行按揭貸款的。另一種做法是“虛值售房”，開發(fā)商將房產(chǎn)的價值抬高，并取得遠遠高于正常房屋價值的銀行貸款。在發(fā)生貸款糾紛時，商業(yè)銀行貸款不可能因為進行了房產(chǎn)抵押而全部得到保障。（五）來源于法律法規(guī)和政策的風險1、在住房按揭中，銀行與借款人簽訂抵押貸款合同時，一般同時要求開發(fā)商為借款人提供回購擔保。最高人民法院在擔保法的司法解釋中規(guī)定“以公司資產(chǎn)為本公司的股東或者其他個人債務(wù)提供擔保的，擔保合同無效”，目前對此條款的理解法律界尚有爭議，例如，最高人民法院在2001年11月17日作出的“福建省中福實業(yè)股份有限公司與中國工商銀行、中國福建國際經(jīng)濟技術(shù)合作公司擔保糾紛案”，判決中進一步對此進行了明確的闡釋“法律已明文禁止公司董事以公司財產(chǎn)為股東提供擔保，則董事在以公司財產(chǎn)為股東提供擔保上無決定權(quán)。故此，中華人民共和國公司法第60條第3款的禁止性規(guī)定既針對公司董事，也針對公司董事會。”根據(jù)最高人民法院上述判決的精神，相關(guān)法律規(guī)定應理解為即便經(jīng)董事、經(jīng)理、董事會同意，以公司資產(chǎn)為本公司的股東或者其他個人債務(wù)提供擔保的，擔保合同依然無效。實踐中各地法院紛紛循此作出了類似判決，因此有可能影響開發(fā)商對住房貸款提供回購擔保的有效性，從而使保證擔保達不到降低風險的目的。2、舉證責任重和執(zhí)行成本過高。最高人民法院于2004年10月26日出臺的關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定第五條、第六條、第七條中規(guī)定的對被執(zhí)行人生存權(quán)問題的保護，這也加大了銀行的貸款風險，使銀行的債權(quán)保護面臨著一個嚴峻而復雜的局面。該司法解釋第七條規(guī)定“對于超過被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據(jù)申請執(zhí)行人的申請，在保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標準所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執(zhí)行”，該條司法解釋在實踐中面臨舉證責任重和執(zhí)行成本高的雙重困難。首先，被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬的范圍存在不確定性，如借款人惡意虛增被扶養(yǎng)人，銀行在申請執(zhí)行中提出反證較困難并耗時耗力；其次，即便證明該居住房屋超出了最低生活標準，銀行必須提供保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標準所必需的房屋，實踐中銀行很難有條件和精力進行住房調(diào)換。3、可能助長道德風險。高法司法解釋出臺，很可能引發(fā)一部分人的道德風險，一方面經(jīng)濟條件較差、確實沒有能力購買自住房的客戶，可能通過提供虛假收入證明騙取銀行貸款，一旦既成事實則銀行難以申請法院執(zhí)行；一方面經(jīng)濟條件較好但道德素質(zhì)較差的客戶，可能申請貸款進行住房投資，一旦申請通過后則隱真實收入和自住房惡意逃債。三、個人住房按揭貸款風險成因分析（一）無論就現(xiàn)階段的主要風險而言，還是就各個風險的相互關(guān)系而言，目前國內(nèi)商業(yè)銀行個人房貸風險的重中之重是信用風險的防范。同時，如果不注意結(jié)合個人房貸風險的周期性表現(xiàn)特征，銀行往往會陷入兩種困境要么是以偏概全，過分注重一種風險的管理，而意識不到其他風險的存在，從而在業(yè)務(wù)發(fā)展的同時埋下風險隱患要么是以全蓋偏，不區(qū)分個人房貸業(yè)務(wù)在不同階段表現(xiàn)出來的不同風險，不分輕重緩急的眉毛胡子一把抓，精力分散，造成主要風險抓不住、管不好，進而只能限制該種業(yè)務(wù)，錯過業(yè)務(wù)發(fā)展的最好時期。所以，操作風險和“假個貸”風險都是需要重點探討的。客觀而言，近幾年來個人房貸業(yè)務(wù)迅速發(fā)展的根本原因就在于該業(yè)務(wù)風險較低。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至目前，商業(yè)銀行個人房貸的不良率尚不足030L0，有的銀行甚至低于OI。相比于其他貸款品種，個人房貸確實應算作商業(yè)銀行“超低風險”的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但這并不意味著個人房貸業(yè)務(wù)就是無風險資產(chǎn)。風險就是指某種資產(chǎn)的實際收益與預期收益發(fā)生偏離的可能性或概率。從這一角度來講，無風險資產(chǎn)是不存在的。由于個人房貸持續(xù)期較長最長為30年，其實際收益與預期收益發(fā)生偏離的可能性就更大。（二）銀行內(nèi)控機制不健全，管理措施軟化。首先制度執(zhí)行不力，貸款“三查”不落實，各類手續(xù)的完整性、有效性不規(guī)范，沒有嚴格執(zhí)行貸款審核操作規(guī)程。例如對借款人情況審查不嚴；貸款審查中注重審查申請資料的合規(guī)性忽視其真實性；對開發(fā)商銷售情況、工程進度、售房款監(jiān)管賬戶和保證金賬戶的資金流向情況控制不夠；缺乏與房地產(chǎn)土地部門必要的聯(lián)系，抵押登記不落實；檔案管理不嚴，丟失重要合同單據(jù)，由此造成銀行信貸風險。其次制度缺陷或失靈，業(yè)務(wù)操作環(huán)節(jié)中尚存在可操作性不強的問題，例如零售貸款制度中有“落實抵押財產(chǎn)共有人委托書或簽字”的規(guī)定，實行新的婚姻登記條例后，民政部門及街道辦事處已不再出具未婚證明，婚姻狀況難以核實，因此規(guī)定的有效落實有一定的困難。再次，沒有建立零售貸款問責審批制，操作性風險很大一部分是審批人員的不盡職、不盡責造成的，但在實踐中有往往形成責權(quán)不對等，無人負責的現(xiàn)象，導致零售業(yè)務(wù)潛在風險較高。（三）缺乏明確統(tǒng)一的個人住房消費信貸通則，相關(guān)的法律、法規(guī)不配套。目前，我國商業(yè)銀行開展消費信貸業(yè)務(wù)的主要依據(jù)是1998年以來相繼出臺的消費信貸政策法規(guī)。隨著消費信貸市場的變化，相應的法律法規(guī)卻沒有隨之變化，特別是個人擔保、破產(chǎn)、信用制裁等方面的法律法規(guī)不健全，對銀行規(guī)避風險，實現(xiàn)債權(quán)帶來較大的困難。四、防范風險的對策建議（一）加強對借款人借款資格和償債能力的審查銀行內(nèi)部建立借款人資信等級評定機制，實行借款人準入標準制度。按照商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引對不同年齡、學歷、職業(yè)、收入、在職年限等的借款人劃定信用等級標準，成立評信小組集體評定信用級別并判斷借款人收入的真實性和收入水平的發(fā)展趨勢。只有當借款人達到一定信用級別時，才能向銀行申請個人住房按揭貸款。1建立個人征信系統(tǒng)各銀行要積極支持并參與人民銀行個人征信系統(tǒng)建設(shè)，提供已掌握的借款人財產(chǎn)、負債狀況及信用記錄等信息，及時批報借款人失信事實，并與其他部門共享信息資源，聯(lián)手建立失信處罰制度共同抵制失信借款人。對為借款人提供虛假信息單位和房產(chǎn)評估等其他中介機構(gòu)也要實施相應的處罰措施，建立誠信有序的信貸市場。“目前，國外對個人資信評估采取的是5C原則，即品德CHARACTER、能力CAPACITY、資本CAPITAL、擔保品COLLATERAL和行業(yè)環(huán)境CONDITIONOFBUSINESS。”16“5C”原則是一套經(jīng)過了時間和實踐檢驗的、科學的評估原則。我國可針對“5C”模型進行統(tǒng)計驗證和修正，建立一套適合我國實際情況的個人資信評估指標體系2全面加強貸前調(diào)查通過實地調(diào)查、審查借款人的工資單、稅收證明、銀行對賬單、住房公積金繳存情況等，充分掌握借款人及其家庭成員的收入水平和收入的穩(wěn)定性，避免虛假收入證明蒙混過關(guān)，確保借款人借款行為的真實性并有足夠的收入來保證按期歸本還息。其次對借款人實行一對一面談制度當面核實有關(guān)情況，由借款人當面對借款合同等重要資料進行簽字蓋章，制度規(guī)定的各項貸款操作環(huán)節(jié)不能省略。3建立個貸業(yè)務(wù)信貸管理系統(tǒng)控制貸后風險建立高效的管理信息系統(tǒng)，為貸后管理提供基礎(chǔ)保障。盡快建立個貸業(yè)務(wù)信貸管理信息系統(tǒng)，對貸款客戶的風險變動情況進行跟蹤監(jiān)控，對出現(xiàn)風險的要及時采取有效措施進行處置。一是對重點客戶和重點項目要經(jīng)常進行深入的分析和了解、及時掌握信息、把握主動權(quán)；二是對進入抵押期的客戶要及時與開發(fā)商協(xié)商，在房產(chǎn)證發(fā)到客戶手中之時與客戶一起到房管局辦理抵押手續(xù)；三是把違約次數(shù)較多的客戶清名單分發(fā)給信貸人員實施重點監(jiān)控對違約客戶加強催收。加強信貸檔案管理個人住房貸款期限長達20年30年在此期間業(yè)務(wù)經(jīng)辦人員多次交接，合同、借據(jù)等重要原始憑證易遺失，因此這些信貸貸款檔案必須統(tǒng)一上收到二級分行集中管理。二銀行應該重視經(jīng)濟周期對個人住房按揭貸款風險的影響。要適應經(jīng)濟周期變動，調(diào)整個人住房按揭貸款的比例。一是在經(jīng)濟高漲尤其是住房價格上漲過快階段，應減少個人住房按揭貸款的發(fā)放，降低個人住房按揭貸款比例，反之根據(jù)對經(jīng)濟周期的分析可適當增加其比例；二是要注意對借款人的審查，尤其在經(jīng)濟周期的高潮階段要注意不能放松對借款人和抵押物的審查，要注意研究法律政策的變化，防止貸款欺詐。三監(jiān)管部門要加強對個人住房貸款業(yè)務(wù)風險的監(jiān)管力度。一是建議修改個人住房貸款管理辦法，同時組織對商業(yè)銀行個人住房貸款情況的檢查，摸清個人住房貸款中的虛假個人住房按揭貸款等情況，切實加強個人住房貸款風險監(jiān)測和控制。二是建立個人住房貸款的定期通報制度。為了有效控制個人住房貸款風險，建議商業(yè)銀行定期報送個人住房貸款資產(chǎn)質(zhì)量情況、個人住房貸款經(jīng)營情況、個人住房貸款最大風險的報告情況等。監(jiān)管部門要加大對商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)的指導、監(jiān)督、管理力度（四）開辟律師業(yè)務(wù)與個人住房按揭業(yè)務(wù)的契合點確立個人住房按揭銀行風險預防機制，個人住房按揭從根本上講是一種融資活動，其突出特點是信用行為，而對于信用程度的認定往往需要有專業(yè)法律技能，因此律師業(yè)介入個人住房按揭成為必要和可能。實際上律師業(yè)與按揭的競合在國際上是十分普遍的，而我國在目前仍缺乏足夠的結(jié)合面。因為律師至少可以在以下幾個方面發(fā)揮其重要作用1、對開發(fā)商進行資信審查。開發(fā)公司是否依法設(shè)立，是否具有房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)，公司注冊資金來源及注資是否充足，公司組織機構(gòu)、管理機構(gòu)是否健全等。2、對購房人的資信進行審查。首先審查購房人是否符合法律規(guī)定的主體資格，其次審查經(jīng)濟收入來源是否足夠和穩(wěn)定，是否自用購房，是否存在“炒樓”意圖等情況。3、對開發(fā)項目的合法性進行論證審查。如開發(fā)商是否合法取得土地使用權(quán)，使用權(quán)的用途、期限以及是否可能自由轉(zhuǎn)讓；該項目是否經(jīng)合法程序?qū)徟鷪蠼ā⒃擁椖渴欠窬邆漕A售條件、有否取得預售證、可否保證依時取得合法有效證明等。4、代為起草、簽訂住房按揭合同、購房合同甚至是保險合同。從合同形式、合同內(nèi)容兩方面依法維護開發(fā)商、銀行、購房人的合法權(quán)益，確保各契約的真實性和合法性。5、律師對按揭資金的流向可以起監(jiān)管職能。律師通過對開發(fā)商銀行賬戶的監(jiān)管，使按揭資金確能用于項目開發(fā)建設(shè)，并保證按工程進度有計劃用款，防止開發(fā)商抽逃資金。因此律師介入住房按揭業(yè)務(wù)，從防范銀行風險的角度講具有重大意義。（五）、建立合理的激勵機制，提高賴賬成本，以有效地防范道德風險的發(fā)生。道德風險存在于貸款合同發(fā)生后的信息不對稱，銀行無法觀察到借款人的行為，無法隨時掌握借款人經(jīng)濟條件、家庭等方面的變動情況。從個人的角度看，守信用是有成本的。同時，不守信用也會對個人帶來成本，比如受到法律的制裁和道德的譴責，或是喪失社會的信任等。因此，如果守信的成本小于不守信的成本，顯然借款人會選擇守信如果守信的成本大于不守信的成本，則他會選擇不守信。對于后一種情況，解決的途徑有兩個一是建立一種激勵制度，給守信者以鼓勵，以一定程度上彌補守信成本二是提高不守信的成本。一般來說，一個卓有成效的激勵機制應該確保個人守信所得到的報酬與守信程度呈高度的敏感性。銀行有必要建立這樣的守信激勵體系，即對守信用者給予獎勵，如給予其在其它消費信貸辦理時的優(yōu)惠，信用卡使用上的優(yōu)惠等，或給予金融信息服務(wù)和個人理財方面的優(yōu)惠服務(wù)等。考慮到不完全信息的情況，銀行難以掌握借款人未來的守信程度，