房屋買賣合同實質是借款合同篇一：名為房屋買賣實為借款擔保的認定名為房屋買賣實為借款擔保的認定 裁判要旨 名為房屋買賣實為借款擔保的認定，應根據房屋買賣合同約定的標的物特征、權利義務是否對等、履行方式是否有違常理等多方面綜合考慮。如果實為借款擔保，應認定房屋買賣合同無效，并駁回出借人要求履行房屋買賣合同的訴訟請求。 案情 XX年11月11日，原告張桌瑋與被告重慶怡豪房地產開發有限公司（以下簡稱怡豪公司）簽訂商品房買賣合同及補充協議，約定張桌瑋以3000萬元購買怡豪公司所有的怡豪國際大酒店1、2、3層房屋，XX年11月12日交房。超過6個月未交付房屋的，上述合同自動解除，出賣人每月向購房人支付違約金114萬元，直至退還全部房款為止。后張桌瑋按約支付3000萬元，怡豪公司未交房，每月支付違約金。XX年8月16日，雙方再次簽訂協議約定：若XX年9月11日出賣人仍未交房或者退還全部購房款的，除支付違約金外，出賣人應于XX年9月12日前交付房屋并辦理房產證。怡豪公司未按約履行義務。XX年12月，張桌瑋訴至法院，要求怡豪公司交付房屋并辦理房產證等。怡豪公司答辯稱：雙方簽訂的房屋買賣合同真實意思不是買房，實質是為借款擔保，請求駁回原告的訴訟請求。張桌瑋自認從XX年11月至XX年10月怡豪公司先后共計支付違約金1248萬元。怡豪公司于XX年9月、10月通過銀行轉賬3500萬元給張桌瑋。 裁判 重慶市第五中級人民法院經審理認為：本案雙方形式上雖簽訂了商品房買賣合同，但房屋已在雙方簽約前于XX年10月29日作為酒店正式開業經營。張桌瑋購買的房屋第1層為臨街獨立門面、酒店大廳、精品店及大堂吧，第2層為酒店中餐廳和西餐廳，第3層為酒店宴會廳、會議室，怡豪公司將用于酒店經營所必需的重要功能區域房屋單獨分解出售，有違常理。此外，房屋為現房，賣方已具備交付條件，但雙方在合同約定的交房期限到期后，并未有交接房屋的意思表示，賣方反而從合同簽訂的當月開始向買方支付逾期交房違約金，還約定由賣方負責人及關聯公司對合同履行提供擔保，此系列行為明顯不符合房屋買賣的一般交易習慣，故認定雙方合同名為房屋買賣實為借款擔保，判決駁回張桌瑋的訴訟請求。XX年12月20日法院作出一審判決后，原、被告雙方均未上訴。 評析 1.名為房屋買賣合同實為借款擔保合同的判斷標準。目前，在民間借貸糾紛中，以房屋買賣合同擔保借款的情形越來越普遍。此類法律關系中，實際上的出借人為保證債權的實現，利用借款人急需用款的心理，與借款人簽訂房屋買賣合同，當借款人未能按期償還借款本息時，出借人則會在多次催收無果的情況下，要求判令“賣房人”履行交付房屋義務，并協助辦理產權過戶手續。要辨析是房屋買賣還是借款擔保，需從房屋買賣合同的特征判斷。(1)合同標的物是否有違常理。案涉房屋已被作為酒店營業使用，卻單獨將第1層的酒店大廳、大堂，第2層的中餐廳、西餐廳，第3層的宴會廳、會議室等單獨出售，有違常理。(2)合同權利義務是否對等。案涉房屋建筑面積為平方米，總金額為3000萬元，單價僅3680元/平方米，明顯低于市場價；雙方還約定房屋買賣的所有稅費均由出賣方承擔，并由賣方負責人及其關聯公司提供擔保，該約定亦與交易習慣不符；此外，合同約定買方逾期付款違約金每月9000元，而賣方逾期交房違約金為每月114萬元，明顯不對等。（3）從履行方式上看，房屋買賣合同約定的房屋為現房，賣方已具備交付條件，但雙方在合同簽訂后長達兩年的時間內，均未要求交付房屋，反而是賣方從簽訂合同之月起就按月固定支付大額違約金給買方，此亦違背房屋買賣的正常交易習慣。因此，法院根據上述特征認定雙方并非真實的房屋買賣關系，而是借款擔保關系。2.兩種觀點兩種態度。對名義上為房屋買賣合同實為借款擔保合同的性質認定，理論界和實務界有兩種立場：一種觀點認為，應在房屋買賣合同的外觀下找尋合同雙方真實的意思表示，并以真實的意思來進行認定。如果實質是借款擔保合同，因此約定屬于出借人與借款人在債務履行期屆滿前，變相約定將擔保財產歸出借人所有，符合流質契約的要件，應認定為無效合同，不應支持出借人要求履行房屋買賣合同并過戶等訴求。另一種觀點認為以房屋買賣作為借款合同的擔保，是一種正在形成的習慣法擔保物權，應當被命名為后讓與擔保，并得到承認。它與讓與擔保的區別在于，讓與擔保是指債務人或者第三人為擔保債務人的債務，將擔保標的物的所有權等權利轉移于擔保權人，而擔保權人于債務清償后，擔保標的物應返還于債務人或者第三人，債務不履行時，擔保權人得就該標的物優先受償的非典型擔保物權；而后讓與擔保是債務人為擔保債權人的債權實現，用房屋買賣合同的方式，約定若債務人不履行合同時，將房屋買賣合同約定的房產轉讓給債權人，擔保權人得就該買賣標的物優先受清償，實現自己的債權。二者均系擔保物權，只是一個是先轉移所有權，一個是后轉移所有權，其余基本相同，故均應得到認可并規范。筆者認為，后一種觀點突破了物權法定原則，且以房擔保本來就有抵押權可以實現此種權能，卻另外創設一種擔保物權，既破壞了法律體系的完整性，亦因此種擔保沒有公示制度，易侵害案外真實買房人的權利，故不宜支持此種擔保形式。篇二：房屋買賣協議(借款)房屋買賣協議甲方（賣方）：王志坤 身份證號：乙方（買方）：吉林申合投資管理有限公司甲、乙雙方經協商，秉承誠實信用原則，簽訂此房屋買賣協議1. 甲方將位于農安縣開安鎮王義商貿區項目8號樓XXX室與XXX室，建筑面積為XXXX平方米，單價為XXXX元/平方米，出售給乙方。2. 上述房屋總價款為：XXXXX元。3. 上述房屋款項乙方以現金方式支付給甲方，甲方向乙方出具收款憑證。4. 甲方自此協議簽訂后將上述房屋交付給乙方。5. 上述房屋買賣發生的過戶費用由甲方承擔。6. 上述房屋系甲方由農安藍杉房地產開發有限公司以抵賬形式夠得，建筑面積按最終主管部門實測為準。7. 甲方按照此房屋買賣協議規定將上述房屋交付給乙方，并保證上述房屋沒有抵押、質押等他項權利存在，確保乙方能順利取得上述房屋的所有權。另，乙方有權轉讓上述房屋。8. 甲方保證乙方入住上述房屋時，水、電、燃氣、供暖等房屋使用功能順利實現，如不能順利實現，則視為甲方違約。9. 甲、乙雙方約定違約金，違約金額按上述房屋總價款的35%計算。10. 甲、乙雙方如在此房屋買賣協議履行過程中發生糾紛，可以通過協商、訴訟解決。11. 此房屋買賣協議一式貳份，自雙方簽訂之時即發生法律效力，與相關管理部門制作的商品房買賣合同具有同等法律效力。 甲方： 乙方：吉林申合投資管理有限公司 年 月 協議簽訂地點： 日 篇三：民間借貸房屋買賣合同房屋買賣合同 合同編號： 賣方（以下簡稱甲方）姓名： 電話： 地址： 郵編：買方（以下簡稱乙方）：姓名電話：地址： 郵編： 第一條 房屋的基本情況。 甲方房屋（以下簡稱該房屋）1、坐落于；位于第層，房屋結構為_，建筑面積平方米（其中套內面積平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積 平方米），房屋用途為 ；（房屋所有權證號、土地使用權證號）（房地產權證號）為: 。2、坐落于；位于第層，房屋結構為_，建筑面積平方米（其中套內面積平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積 平方米），房屋用途為 ；（房屋所有權證號、土地使用權證號）（房地產權證號）為: 。3、坐落于；位于第層，房屋結構為_，建筑面積平方米（其中套內面積平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積 平方米），房屋用途為 ；（房屋所有權證號、土地使用權證號）（房地產權證號）為: 。4、房屋結構為_，建筑面積平方米（其中套內面積平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積 平方米），房屋用途為 ；（房屋所有權證號、土地使用權證號）（房地產權證號）為: 。5、房屋結構為_，建筑面積平方米（其中套內面積平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積 平方米），房屋用途為 ；（房屋所有權證號、土地使用權證號）（房地產權證號）為: 。6、坐落于 ；位于第 層，房屋結構為_，建筑面積平方米（其中套內面積平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積 平方米），房屋用途為 ；（房屋所有權證號、土地使用權證號）（房地產權證號）為: 。7、房屋結構為_，建筑面積平方米（其中套內面積平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積 平方米），房屋用途為 ；（房屋所有權證號、土地使用權證號）（房地產權證號）為: 。8、坐落于 ；位于第 層，房屋結構為_，建筑面積平方米（其中套內面積平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積 平方米），房屋用途為 ；（房屋所有權證號、土地使用權證號）（房地產權證號）為: 。9、坐落于；位于第層，房屋結構為_，建筑面積平方米（其中套內面積平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積 平方米），房屋用途為 ；（房屋所有權證號、土地使用權證號）（房地產權證號）為: 。 第二條 土地使用權性質。 該房屋相應的土地使用權取得方式為_；土地使用權年限制_年_月_日至_年_月_日止。（以劃撥方式）取得土地使用權的，甲方保證該房屋可以過戶轉讓，并取得相關批準文件，承擔補繳政府相關稅費、規費、土地收益金等費用，乙方無須承擔補辦土地權屬性質變更手續產生的費用。第三條價格。該房屋售價為人民幣每平方米元，總金額為人民幣 元（大寫： ） 第四條付款方式。 乙方應于本合同生效之日起30日內向甲方支付全部價款人民幣 元，其中 元用于償還甲方于年 月 日的借款，借款劃入：開戶行，姓名 ，帳號。剩余款項劃入甲方個人賬戶，開戶行 ，姓名 ，帳號_。 第五條交付期限。 甲方應于收到乙方支付的房屋銷售價款后_日內，將該房屋的產權證過戶到乙方名下，同時將該房屋交付給乙方。 第六條 乙方逾期付款的違約責任。 乙方如未按本合同第四條規定的時間付款，甲方對乙方的逾期應付款有權追究違約利息。自本合同規定的應付款期限之第二天起至實際付款之日止，違約金按每日_計算。 第七條甲方逾期辦理房屋過戶手續及逾期交付房屋的違約責任。 除人力不可抗拒的自然災害等特殊情況外，就愛房如未按本合同第五條規定的期限將該房屋過戶并移交給乙方使用，乙方有權按已交付的房價款向甲方追究違約利息。按本合同規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，違約金按每日_計算。 第八條 甲方委托_全權辦理房屋買賣手續。 第九條 甲方保證在交易時該房屋沒有任何法律糾紛，包括但不限于有關按揭、抵押債務、稅項及租金糾 紛等，前述糾紛甲方應在合同生效后5天內解決，否則，造成本合同不能履行的，由甲方承擔全部責任。 第十條