2010年注冊會計師考試輔導 稅法 第八章 土地增值稅法考情分析 次重點章，分值在5分左右。知識點1：土地增值稅基本原理第一節 土地增值稅基本原理 一、土地增值稅概念：土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。二、土地增值稅特點：1、以轉讓房地產的增值額為計稅依據；2、征稅面比較廣；3、實行超率累進稅率；4、實行按次征收。知識點2：納稅義務人第二節 納稅義務人 土地增值稅的納稅義務人，是轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物（即轉讓房地產）并取得收入的單位和個人。納稅人的特點：不論法人與自然人；不論經濟性質；不論內資與外資企業、中國公民與外籍個人；不論部門。都應成為土地增值稅的納稅人。知識點3：征稅范圍第三節 征稅范圍 一、征稅范圍：1、轉讓國有土地使用權；2、地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉讓。二、征稅范圍的界定按以下三個標準來判斷是否屬應計征土地增值稅：標準之一：轉讓的土地使用權是否國家所有轉讓國有土地使用權，征土地增值稅；轉讓集體所有制土地，應先在有關部門辦理（或補辦）土地使用或出讓手續，使之變為國家所有才可轉讓，再納入土地增值稅的征稅范圍。自行轉讓集體土地是一種違法行為。標準之二：土地使用權、地上建筑物及其附著物是否發生產權轉讓轉讓土地使用權征稅（二級市場），出讓土地使用權不征（一級市場）；土地使用權出讓：土地使用者在政府壟斷的土地一級市場通過支付土地出讓金，獲得一定年限的土地使用權的行為；土地使用權轉讓：土地使用者通過出讓形式取得土地使用權后，在土地二級市場將土地再轉讓的行為。未轉讓土地使用權、房產產權也不征。標準之三：轉讓房地產是否取得收入，取得收入的征，房地產產權雖變更但未取得收入的不征。總之，無論是單獨轉讓國有土地使用權，還是房屋產權與國有土地使用權一并轉讓的，只要取得收入，均屬于土地增值稅的征稅范圍。三、若干具體情況的判定1、出售：（1）出售國有土地使用權；征稅（2）取得國有土地使用權后進行房屋開發建造后出售；征稅（3）存量房地產買賣。2、繼承、贈予：（1）繼承不征稅（無收入）。（2）贈予：a、屬公益性贈予、贈予直系親屬或承擔直接贍養義務人不征稅；b、非公益性贈予征稅。3、出租不征稅（無權屬轉移）：不征稅4、房地產抵押（1）抵押期內不征稅；（2）抵押期滿：a、償還債務本息收回房地產不征稅；b、不能償還債務，而以房地產抵債，征收土地增值稅。5、房地產交換：單位之間換房，征稅；個人之間互換自住房免征。6、以房地產投資、聯營房地產轉讓到投資聯營企業不征稅；將投資聯營房地產再轉讓，征稅。7、合作建房建成后自用不征稅；建成后轉讓征稅。8、企業兼并轉讓房地產暫免征稅。9、代建房不征稅（無權屬轉移）：不征稅。10、房地產重新評估不征（無權屬轉移、無收入）：不征稅。知識點4：稅率第四節 稅率 土地增值稅四級超率累進稅率表級數增值額與扣除項目金額的比率稅率（%）速算扣除系數（%）1不超過50%的部分3002超過50%至l00%的部分4053超過l00%至200%的部分50154超過200%的部分6035知識點5：應稅收入和扣除項目的確定以及應納稅額的計算第五節 應稅收入和扣除項目的確定 第六節 應納稅額的計算 一、增值額的確定土地增值稅的征稅對象即增值額應稅收入扣除項目在實際的房地產交易過程中，納稅人有下列情形之一的，則按照房地產評估價格計算征收：1、隱瞞虛報房地產成交價格的； 2、提供扣除項目金額不實的；3、轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。二、應納稅額的計算方法土地增值稅的計算方法有兩種：一種是超率累進稅率的定義法，這是土地增值稅暫行條例規定的計稅方法；另一種是簡便計算法，其計算公式為：應納稅額增值額適用稅率扣除項目金額扣除系數土地增值稅的計算步驟如下：（1）計算轉讓房地產取得的收入；（2）計算扣除項目金額；（3）計算增值額：（4）計算增值額占扣除項目金額的比例，確定適用稅率；（5）計算應納稅額。三、應稅收入的確定納稅人轉讓房地產取得的收入，包括轉讓房地產取得的全部價款及有關的經濟收益。從形式看，包括：貨幣收入實物收入其他收入。四、扣除項目的確定（一）新建房地產的扣除項目的確定：1、取得土地使用權所支付的金額。包括兩方面內容：（1）納稅人為取得土地使用權支付的地價款；（2）納稅人在取得土地使用權時國家統一規定交納的有關費用，如登記、過戶手續費。2、房地產開發成本：是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本，包括：土地的征用及拆遷補償費前期工程費建筑安裝工程費基礎設施費公共配套設施費開發間接費用等。考情分析考試中房地產開發成本的確定主要有以下幾種情況：直接告訴該項成本：主要在選擇題目中出現； 告訴一塊土地的土地開發成本，但該塊土地中開發后有一部分用于非應稅的用途：按項目的比例分配準予扣除的土地成本和開發成本。例題2007年考題中：某開發公司1月通競拍取得市區一處土地的使用權，支付土地出讓金6000萬元，繳納相稅費240萬元；以上述土地開發建設普通標準住宅樓、會所和寫字樓（后附：寫字樓作價9000萬元與他人聯營開設一商場，收取固定收入，不承擔經營風險）各一棟，占地面積各為1/3；計算公司繳納土地增值稅時應扣除的土地使用權的金額（6000240）2/34160（萬元）3、房地產開發費用：開發費用在從轉讓收入中減除時，不是按實際發生額，而是按實施細則的標準扣除，標準的選擇取決于財務費用中的利息支出。（1）納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的。利息支出據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額；其他開發費用按地價款和房地產開發成本計算的金額之和的5%以內計算扣除；用公式表示：房地產開發費用利息（取得土地使用權所支付的金額房地產開發成本）5%以內（2）納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，或不能提供金額機構貸款證明的，房地產開發費用按地價款和房地產開發成本金額之和的10%以內計算扣除。用公式表示：房地產開發費用（取得土地使用權所支付的金額房地產開發成本）10%以內注意：利息的上浮幅度按國家的有關規定執行，超過上浮幅度的部分不允許扣除。超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。4、與轉讓房地產有關的稅金：是指在轉讓房地產時繳納的“三稅一費”，即：營業稅、城市建設維護稅、印花稅、教育費附加。注意：在計算稅金時要注意題目中給定的納稅人的情況：內資：房地產開發企業在轉讓時繳納的印花稅因已納入管理費用，因而不得在此扣除。（二稅一費）其他納稅人繳納的印花稅允許扣除（按產權轉移書據所載金額的0.5貼花）。（三稅一費）外商：房地產開發企業。（一稅）（外商投資企業因其不屬于城建稅和教育費附加的納稅人，下同） 其他納稅人。（二稅）5、財政部規定的其它扣除項目。此條優惠只適用于從事房地產開發的納稅人，其他納稅人不適用。加計20%的扣除，用公式表示：加計扣除費用（取得土地使用權支付的金額房地產開發成本）20%典型例題1某中外合資房地產開發公司，2006年發生以下業務：（改自2007年考試題）（1）1月通競拍取得市區一處土地的使用權，支付土地出讓金6000萬元，繳納相稅費240萬元；（2）以上述土地開發建設普通標準住宅樓、會所和寫字樓各一棟，占地面積各為1/3；（3）住宅樓開發成本3000萬元，分攤到住宅樓利息支出300萬元，包括超過貸款期限的利息40萬元；（4）寫字樓開發成本4000萬元，無法提供金融機構證明利息支出具體數額；（5）與住宅樓配套的會所開發成本480萬元，無法準確分攤利息支出，根據相關規定，會所產權屬于住宅樓全體業主所有；（6）9月份全部竣工驗收后，公司將住宅樓出售，取得收入15000萬元；將寫字樓作價9000萬元與他人聯營開設一商場，收取固定收入，不承擔經營風險，當年收到250萬元。其他相關資料：該房地產公司所在省規定，按土地增值稅暫行條例規定的高限計算扣除房地產開發費用。要求：根據上述資料，按下列序號回答問題，每問需計算出合計數：（1）計算公司應繳納的營業稅；（2）計算公司繳納土地增值稅時應扣除的土地使用權的金額；（3）計算公司繳納土地增值稅時應扣除的開發成本的金額；（4）計算公司繳納土地增值稅時應扣除的開發費用和其他扣除項目；（5）計算公司繳納土地增值稅時應扣除的稅金；（6）計算公司應繳納的土地增值稅。【答案】（1）應繳納的營業稅150005%2505%762.5（萬元）（2）公司繳納土地增值稅時應扣除的土地使用權的金額（6000240）2/34160（萬元）（3）公司繳納土地增值稅時應扣除的開發成本的金額30004803480（萬元）（4）公司繳納土地增值稅時應扣除的開發費用和其他扣除項目（30040）（300062403）5%（48062403）10%（34804160）20%2298（萬元）（5）公司繳納土地增值稅時應扣除的稅金150005%750（萬元）（6）增值額15000（416034802298750）15000106884312（萬元）增值率431210688100%40.34%，適用30%的稅率應納土地增值稅431230%1293.60（萬元）典型例題22008年某國有商業企業利用空房空地進行住宅商品房開發，按照國家有關規定補交土地出讓金2 840萬元，繳納相關稅費160萬元；住宅開發成本2 800萬元，其中含裝修費用500萬元；房地產開發費用中的利息支出為300萬元（不能提供金融機構證明）；當年住宅全部銷售完畢，取得銷售收入共計9 000萬元；繳納營業稅、城市維護建設稅和教育費附加495萬元；繳納印花稅4.5萬元。已知：該公司所在省人民政府規定的房地產開發費用的計算扣除比例為10%。計算該企業銷售住宅應繳納的土地增值稅稅額。【答案】（1）住宅銷售收入為19 000萬元（2）確定轉讓房地產的扣除項目金額：取得土地使用權所支付的金額為：28401603 000萬元住宅開發成本為2800萬元房地產開發費用為：（30002800）10%580（萬元）與轉讓房地產有關的稅金為：4954.5499.5（萬元）轉讓房地產的扣除項目金額為：3 0002 800580499.56 879.5（萬元）（3）計算轉讓房地產的增值額：19 0006 879.512 120.5（萬元）（4）計算增值額與扣除項目金額的比率：12 120.56 879.5176%（5）計算應繳納的土地增值稅稅額12 120.550%6 879.515%5028.33（萬元）（二）存量房地產的扣除項目的確定：（1）房屋及建筑物的評估價格評估價格重置成本價成新度折扣率（2）取得土地使用權所支付的地價款和國家統一規定交納的有關費用（3）轉讓環節的稅金典型例題某國有企業2006年5月在市區購置一棟辦公樓，支付價款8000萬元。2008年5月，該企業將辦公樓轉讓，取得收入10000萬元，簽訂產權轉移書據。辦公樓經稅務機關認定的重置成本價為12000萬元，成新率70%.該企業在繳納土地增值稅時計算的增值額為（B）（2008年考題）A.400萬元 B.1485萬元 C.1490萬元 D.200萬元 答案：評估價格1200070%8400（萬元），稅金（100008000）5%（17%3%）100000.05%115（萬元），增值額1000084001151485（萬元）知識點6：稅收優惠第七節 稅收優惠 1、納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土增值稅；如果超過20%的，應就其全部增值額按規定計稅。2、因國家建設需要依法征用、收回的房地產，免征土地增值稅。3、個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，經向稅務機關申報核準，土地增值稅減免稅優惠如下：（1）居住滿5年或5年以上的，免征；（2）居住滿3年未滿5年的，減半征稅；（3）居住未滿3年的，按規定計稅。 典型例題下列各項中，屬于土地增值稅免稅范圍的有（ABD）。 A.房產所有人將房產贈與直系親屬 B.個人之間互換自有居住用房地產 C.個人因工作調動而轉讓購買滿5年的經營性房產 D.因國家建設需要而搬遷，由納稅人自行轉讓房地產知識點7：征收管理第八節 征收管理 一、納稅地點：土地增值稅納稅人發生應稅行為應向房地產所在地主管稅務機關繳納稅款。納稅人轉讓的房地產坐落在兩個或兩個以上地區的，應按房地產所在地分別申報納稅。二、納稅申報：納稅人應在轉讓房地產合同簽訂后的7日內辦理納稅申報。三、房地產開發企業土地增值稅清算：（今年新調整）（一）土地增值稅的清算受理1.納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算：（1）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；（3）直接轉讓土地使用權的。2.對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：（1）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；（2）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；（4）省（自治區、直轄市、計劃單列市）稅務機關規定的其他情況。納稅人應當在滿足條件之日起90日內或收到清算通知之日起90日內辦理清算手續。（二）清算審核方法3.非直接銷售和自用房地產的收入確定。（1）房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產,其收入按下列方法和順序確認：按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。（2）房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。土地使用者轉讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權屬證書，無論其在轉讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據表明其實質轉讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經濟利益，土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規定繳納營業稅、土地增值稅和契稅等相關稅收。13.房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：（1）建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除；（2）建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營