精品文檔關于印發秦皇島市物業服務收費分等定級管理辦法（試行）的通知2009-7-9 11:30:11各縣、區（開發區）物價局、住房保障和房產管理局： 為進一步規范物業服務收費行為，維護業主和物業服務企業的合法權益，促進我市物業服務行業的健康發展，根據國家和省有關物業管理服務收費的規定，結合我市實際情況，特制定秦皇島市物業服務收費分等定級管理辦法（試行），現印發給你們,請認真貫徹執行。 一、本辦法實施前，各級政府價格主管部門已經核定（確認）的物業服務收費標準，有具體執行期限的，仍按原文件規定執行；已經制定正式收費標準的，依據各服務小區的具體情況逐步到位。 二、根據國家發展和改革委員會、建設部關于物業服務收費明碼標價規定，物業服務企業在收費前要將本服務區執行的物業服務等級、服務內容及收費標準等在物業服務區域內的顯著位置進行公示。 三、各縣區價格和房產行政主管部門要嚴格執行秦皇島市物業服務收費分等定級管理辦法（試行）規定，執行中有何問題，分別向市價格和房產主管部門反饋。 秦皇島市物價局 秦皇島市住房保障和房產管理局 二九年三月二十三日秦皇島市物業服務收費分等定級管理辦法（試行） 第一條 為進一步規范我市物業服務收費行為，更好地維護業主和物業服務企業的合法權益，促進我市物業服務行業的健康發展，根據中華人民共和國國務院令第504號物業管理條例和國家發展和改革委員會、建設部關于印發物業服務收費管理辦法的通知（發改價格20031864號）和河北省物價局、建設廳河北省物業服務收費管理實施辦法（冀價經費20045號）的規定，結合我市實際，特制定本辦法。 第二條 本辦法適用于本市行政區域內物業服務收費行為及其管理活動。 第三條 本辦法所稱物業服務收費，是指物業服務企業按照服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主和物業使用人所收取的費用。 第四條 政府提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業；物業服務企業應開展正當的價格競爭，禁止價格壟斷、價格欺詐和牟取暴利的行為，促進物業服務收費通過市場競爭形成。 第五條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及服務水平與收費標準相適應的原則。 第六條 物業服務收費區分不同物業的性質和特點分別實施政府指導價和市場調節價。普通住宅區公共性物業服務收費實行政府指導價。高級公寓、別墅區等高標準住宅區以及辦公寫字樓、工業、商業等類別的物業服務收費和接受個別業主委托為其提供公共性物業服務合同以外的特約服務所收取的費用，實行市場調節價。 第七條 物業服務收費實行統一政策、分級管理的原則。市物價局會同市住房保障和房產管理局負責制定全市物業服務收費管理的實施辦法，指導、協調、監督、管理全市物業服務收費管理工作。實行政府指導價的普通住宅公共性物業服務收費實行分級定價。服務等級和收費標準，由市物價局會同市住房保障和房產管理局，根據行業平均成本和經濟發展水平，制定物業服務分級定價辦法，明確服務等級、服務內容、服務標準和相應的基準價及浮動幅度，并適時調整和公布。 第八條 實行政府指導價的普通住宅物業服務收費標準，實行星級管理制度。根據住宅小區的物業服務標準分為六個等級，即五星級、四星級、三星級、二星級、一星級、星外級。三個城市區（海港區、北戴河區、山海關區）三星級以上（含三星級）的物業服務收費標準由市價格主管部門管理；二星級（含二星級）以下的由三個城市區轄區（海港區、北戴河區、山海關區）價格主管部門管理；四個縣、開發區所轄區內物業服務收費由四縣、開發區價格主管部門管理；實行市場調節價的物業服務收費標準，由業主與物業企業在物業服務合同中約定。 第九條 物業服務費構成因素：（1） 管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的工資總額內的福利費等相關費用； （2）物業共用部位、共用設施設備的日常運行（不包含電梯和二次供水所發生的電費）、維護費用； （3）物業管理區域清潔衛生、綠化養護、秩序維護費用； （4）辦公費用； （5）物業服務企業固定資產折舊； （6）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用； （7）經業主大會同意的其他費用； （8）合理利潤（普通住宅不超過10%）； （9）法定稅費。 第十條 物業服務企業在承接物業服務后執行的服務等級和相對應的收費標準，按價格分工管理權限由市和縣區物價部門管理并核發收費許可證，物業服務企業在申報物業服務收費時，應向價格管理部門提交工商行政管理機關核發的企業法人營業執照、房產行政主管部門核發的物業服務企業資質證書、稅務機關核發的稅務登記證、質量技術監督局核發的組織機構代碼證、物業服務合同、物業服務收費標準申請報告、住宅小區物業管理（標準）實施方案及物業服務費成本測算資料。 第十一條 實行前期物業管理的住宅小區，具體收費標準由物業服務企業參照物業服務等級和相應的基準價及浮動幅度與物業買受人在購房合同或物業服務合同中約定，并將約定的收費標準報市或縣區價格主管部門備案確認。雙方約定不成的，由物業服務企業提出申請，按價格管理權限報價格主管部門核定。 已成立業主委員會的住宅小區，具體收費標準由業主大會或授權的業主委員會與物業服務企業根據物業服務等級和對應的基準價及浮動幅度在物業服務合同中約定，并將約定的收費標準報同級價格主管部門備案確認。雙方約定不成的，按價格管理權限報價格主管部門核定。 電梯、二次供水等所發生的電費，按實際發生額由物業使用人按比例分攤。具體分攤辦法由業主大會或業主委員會及物業使用人與物業服務企業協商，并在物業服務合同中約定。 第十二條 物業管理區域內的車輛停放服務收費，是指住宅區內有固定的停車場、車棚，并有專人看管對車主所收取的費用。物業管理區域內的車輛停放服務收費，實行政府定價。屬于建筑區劃內，規劃用于停放車輛的車位應由收費單位提出申請，價格主管部門根據合同約定情況按價格管理權限審定。對車位不夠，占用區內公共部位劃線停車的，須經相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后方可用于車輛停放，同時要對存放車輛設專人看管并進行相關服務。車輛停放服務收費除用于車輛看管服務等相關費用支出外，所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可按照業主大會的決定使用。 第十三條 納入物業服務范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用由開發建設單位負責全額交納。業主在收到入住通知并自應辦理入住手續后次月起,交納物業服務費用。業主辦理入住手續后長期（連續6個月以上）未入住的空置物業及入住后長期未使用的空置物業，業主應向物業服務企業書面備案，按規定或約定服務標準的90%交納空置物業服務費。 第十四條 前期物業管理住宅小區因開發建設單位分期開發，分批交付使用的原因，造成小區配套設施和綠化環境未到位的，業主交納的物業服務費應低于規定（約定）收費標準的5-10%，減少部分由開發商承擔，具體比例應在前期物業服務合同中約定。 第十五條 在業主委員會選聘物業服務企業之前，建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應包括前期物業服務合同約定的內容。前期物業服務合同要根據市價格主管部門、房產行政主管部門制定的物業服務等級和收費標準約定物業服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、計費方式及計費起止時間等內容。同一物業管理區域內，涉及物業買受人共同利益的約定要一致。前期物業服務合同可以約定期限，期限未滿，業主委員會與物業服務企業簽定的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。 第十六條 物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、環衛等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委托代收上述費用的，雙方可簽定有償服務合同，由物業服務企業向委托單位收取代辦手續費，但不得向業主收取任何費用。 第十七條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可按照業主大會的決定使用。 第十八條 物業服務企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。 第十九條 物業服務企業在物業服務中應當遵守國家的價格法律法規，嚴格履行物業服務合同和執行物業服務收費標準，為業主提供質價相符的服務。業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用。業主違反物業服務合同的約定逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；仍不交納的，物業服務企業可以依法追繳。 物業產權轉移時，物業產權人或者物業使用人應當結清物業服務費用。 第二十條 物業服務企業要按照國家發展和改革委員會、建設部關于物業服務收費明碼標價規定，收費前將物業服務等級、服務標準、收費項目、收費標準、“12358”價格舉報電話、價格公示監制單位等在物業服務區域內的顯著位置進行公示。同時每年至少公布一次物業服務費的收支情況，接受住宅小區業主委員會和物業產權人、使用人的監督，并按規定申領收費許可證，亮證收費。 第二十一條 政府價格主管部門應會同房產行政主管部門，加強對物業服務企業的服務內容、服務標準和收費項目、收費標準的監督。 物業服務企業違反價格法律、法規和規定，由政府價格主管部門依據中華人民共和國價格法和價格違法行為行政處罰規定、關于商品和服務實行明碼標價的規定等規定予以處罰。達不到物業服務等級標準，經過批評教育、限期整改沒有效果或效果不明顯的，價格主管部門可按有關規定降低其收費標準。 第二十二條 市、縣區（開發區）政府價格主管部門會同同級房產行政主管部門負責價權范圍內物業服務收費的監督管理。 第二十三條 本辦法由市物價局、市住房保障和房產管理局負責解釋。 第二十四條 本辦法自二九年四月一日起試行。附件一：秦皇島市普通住宅小區物業服務等級標準秦皇島市普通住宅小區四星級物業服務等級標準項目服 務 標 準（一） 基本 要求1、 小區設置服務處，辦公場所整潔有序，設置辦公家具、電腦、打印機等辦公設備及用品，有專門接待業主的區域，實行網絡管理；2、 管理人員要統一服裝掛牌上崗，儀表整潔規范，訓練有素；經理有2年以上從業經歷；3、 公布24小時服務電話，并提供服務；4、 有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全；5、 24小時受理業主或使用人報修，急修半小時內，其它報修按雙方約定時間到達現場，有完整報修、維修回訪記錄；6、 按有關規定和合同約定公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況；7、 運用計算機進行管理（含業主、房屋檔案、收費管理、設備管理、日常管理等）；8、每年2次征求業主對物業服務的意見，基本滿意率按實際入住戶計算，達到90%以上。（二） 房屋 管理1、 按照住宅裝飾裝修管理有關規定和管理規約（臨時管理規約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。經常巡查裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關主管部門；2、 每日至少巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其它共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護；3、 根據物業服務合同約定，定期檢查房屋共用部位的使用情況，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制計劃并向業主委員會或業主大會提出報告和建議，申請專項維修資金后及時組織維修；4、 小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標。各棟、單元（門）、戶及公共配套設施、場地有明顯標志；5、 公共樓梯間的墻面、地面無破損、外墻及公共空間無張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現象。室外招牌、廣告牌按規定設計，整齊有序。（三）共用設施設備維修養護1、 設施設備標志齊全、規范，責任人明確；操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施設備運行正常；2、 對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，建立檔案。需要維修，屬于小修范圍內的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或業主委員會提出報告和建議，根據業主大會的決定，組織修復或者更新改造；3、 載人電梯24小時正常運行；4、 消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通；5、 路燈、樓道燈完好率不低于95%，并按規定時間開關；6、 小區道路平整，主要道路及停車場交通標志齊全、規范；7、 設備房定期進行安全檢查，保持清潔、通風、無跑、冒、滴漏等現象；8、 容易危及人身安全的設施設備有明顯標志和防范措施，對可能發生的各種突發事件有行之有效的應急方案。 項目服 務 標 準（四）協助維護公共秩序 1、 有專職公共秩序維護人員，統一著裝，在崗時佩戴統一標志。熟悉小區的環境和物業服務法律法規，配備對講裝置和相關的護衛器械；2、 門崗室美觀整潔，小區出入口設專人24小時在崗值勤，并有詳細的交接班記錄和外來人員、車輛的登記記錄。禁止小商小販隨意進入小區；3、 對重點區域、重點部位每小時巡查1次；小區設有安全監控設施的，實施24小時監控；4、 按約定對進出小區的車輛實施證、卡管理，引導車輛有序通行、停放。收費管理的車庫（棚）應24小時有專人管理，車庫配置道閘和錄像監控，照明、消防器械配置齊全；5、 對水災、治安、水浸、電梯困入等突發事件有應急處理預案，每年應組織不少于1次的防火應急預案演習；（五） 保潔 服務1、 樓道、電梯每日清掃2次、每周拖洗保潔2次；樓道扶手、欄桿、窗臺、每日擦拭1次；2、 樓宇門、樓道燈、窗及玻璃保持潔凈,無明顯污跡；3、 垃圾由業主投放到垃圾收集點，每日清運2次；4、 道路地面、綠地、明溝每日清掃2次；5、 公共燈具、宣傳欄、園林小景等每周擦拭1次；6、 二次供水水箱按規定清洗；7、 消毒滅害每月噴灑藥水1次，每半年滅鼠1次。（六）綠化養護管理1、 有專業人員實施綠化養護管理；2、 園林綠地長勢良好、成活率在95%以上，及時修剪和補栽補種，無雜草、雜物；3、 定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍；4、 定期噴灑藥物，預防病蟲害；5、 花卉、綠籬、樹木應根據其品種和生長情況，及時修剪成形，保持觀賞效果；6、綠化帶應設警示宣傳牌，提示業主愛護綠化。秦皇島市三星級普通住宅小區物業服務等級標準項目服 務 標 準 （一） 基本 要求1、 小區設置服務處，辦公場所整潔有序，設置辦公家具、電腦、打印機等辦公設備及用品；2、 管理人員要統一服裝掛牌上崗，小區經理有1年以上從業經歷。管理人員儀表整潔規范；3、 公示24小時服務電話，并提供服務；4、 有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全；5、 24小時受理業主或使用人報修，急修半小時內，其它報修按雙方約定時間到達現場，有完整報修、維修回訪記錄；6、 按有關規定和合同約定公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況；7、 運用計算機進行管理（含業主檔案、收費管理、設備管理等）；8、 每年至少1次征求業主對物業服務的意見，基本滿意率按實際入住戶計算，達到85%以上。（二） 房屋 管理1、 按照住宅裝飾裝修管理有關規定和管理規約（臨時管理規約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每天巡查1次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關主管部門；2、 每2日巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其它共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，定期維修養護；3、 根據物業服務合同的約定，適時檢查房屋共用部位的使用情況，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，并向業主大會或業主委員會提出報告和建議，根據業主大會的決定，組織維修；4、 小區主出入口設有小區平面示意圖，各棟、單元（門）、戶及公共配套設施、場地有明顯標志；5、 公共樓梯間的墻面、地面無破損，外墻及公共空間無張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現象。室外招牌、廣告牌按規定設計，整齊有序。（三） 共用設施設備維修養護1、 設施設備標志齊全、規范，責任人明確；操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施設備運行正常；2、 對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍內的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或需要更新改造的，及時編制維修，更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或業主委員會提出報告和建議，根據業主大會的決定，組織修復或者更新改造；3、 載人電梯24小時正常運行；4、 消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通；5、 路燈、樓道燈完好率不低于90%。并按規定時間開關；6、 小區道路平整，主要道路及停車場交通標志齊全、規范；7、 設備房定期進行安全檢查，保持清潔、通風、無跑、冒、滴漏等現象；8、 容易危及人身安全的的設施設備有明顯警示標志和防范措施。對可能發生的各種突發事件有應急方案。項目服 務 標 準（四）協助維護公共秩序 1、 有專職公共秩序維護人員統一著裝。熟悉小區的環境和物業管理法律法規，配備對講裝置和相關的護衛器械；2、 門崗室美觀整潔，小區出入口24小時在崗值勤。并有詳細的交接班記錄和外來人員、車輛的登記記錄，禁止小商小販隨意進入小區；3、 按指定路線每2小時巡查一次。小區設有安全監控設施，實施24小時監控；4、 按約定對進出小區的車輛實施證、卡管理，引導車輛有序通行、停放。收費管理的車庫（棚）應24小時有專人管理，車庫配置道閘和錄像監控，照明、消防器械配置齊全；5、 對水災、治安等突發事件有應急處理預案，每年應組織不少于1次的防火應急預案演習。（五） 保潔 服務1、 樓道、電梯每日清掃1次、每周拖洗1次；樓道扶手、欄桿、窗臺、隔日擦拭1次；2、 樓宇門、樓道燈、窗及玻璃保持潔凈,無明顯污跡；3、 垃圾由業主投放到垃圾收集點，每日早晚定時清理2次；4、 道路地面、綠地、明溝每日清掃1次；5、 公共燈具、宣傳欄、園林小景等每周擦拭1次；6、 二次供水水箱按規定清洗；7、 消毒滅害每季噴灑藥水1次，每半年滅鼠1次。（六）綠化養護管理1、 專業人員實施綠化養護管理；2、 園林綠地長勢良好、成活率在95%以上，修剪整齊及時，無踐踏折損現象。無大面積黃土裸漏；3、 定期清除綠地雜草、雜物；4、 適時組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍；5、 適時噴灑藥物，預防病蟲害；6、 綠化帶應設警示宣傳牌，提示業主愛護綠化。秦皇島市二星級普通住宅小區物業服務等級標準項目服 務 標 準（一） 基本 要求1、 小區設置服務處，辦公場所整潔有序，有辦公桌椅、電腦、電話等一般辦公用品。2、 管理人員要統一服裝掛牌上崗，經理要有從業管理經驗，管理人員儀表整潔。3、 24小時受理業主或使用人報修。報修按雙方約定時間到達現場，有報修、維修記錄；4、 有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全；5、 按有關規定和合同約定公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況；6、 每年至少一次征求業主對物業服務的意見，基本滿意率按實際入住戶計算，達到80%以上。（二） 房屋 管理1、 按照住宅裝飾裝修管理有關規定和管理規約（臨時管理規約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每2天巡查1次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關主管部門；2、 每周巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其它共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，定期維修養護；3、 小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標。各棟、單元（門）、戶及公共配套設施、場地有明顯標志；4、 公共樓梯間的墻面、地面無破損、，外墻及公共空間無張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現象。室外招牌、廣告牌按規定設計，整齊有序。（三） 共用設施設備維修養護1、 操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范，設施設備運行正常。2、 對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍內的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或需要更新改造的，及時編制維修，更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或業主委員會提出報告和建議，根據業主大會的決定，組織修復或者更新改造；3、 載人電梯24小時運行；4、 消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通；5、 小區道路平整，主要道路及停車場交通標志齊全、規范；6、 路燈、樓道燈完好率不低于85%。并按規定時間開關；7、 容易危及人身安全的的設施設備有明顯警示標志和防范措施。對可能發生的各種突發事件有應急方案。 項目服 務 標 準（四）協助維護公共秩序1、 有專職公共秩序維護人員統一著裝。配備對講裝置和相關的護衛器械；2、 門崗室美觀整潔小區出入口24小時在崗值勤。有交接班記錄，禁止小商小販隨意進入小區；3、 住宅區內按規定線路巡邏，每3小時巡邏1次，設有安全監控設施的 ，實施24小時監控；4、 機動車停放有序；5、 對水災、治安等突發事件有應急處理預案，遇有緊急情況，采取措施并報告相關部門。（五） 保潔 服務1、 樓道、電梯每日清掃1次；樓道扶手、欄桿、窗臺、每周擦拭1次；2、 樓宇門、樓道燈、窗及玻璃保持潔凈,無明顯污跡；3、 住宅內有垃圾收集點，每日清運1次；4、 道路地面、綠