.,第十章城市土地利用,.,第二節(jié)自然環(huán)境與城市土地利用,第三節(jié)地租、土地制度與城市土地利用,第一節(jié)城市土地的特征與土地利用類型,.,第一節(jié)城市土地的特征與土地利用類型,一、城市土地的概念,根據開發(fā)程度可分：,城市已開發(fā)土地城市定期發(fā)展土地城市行政區(qū)轄區(qū)范圍內土地,城市土地是城市區(qū)域內的陸地、水面以及它們上下一定空間所構成的自然綜合體。,.,二、城市土地特征,1、自然特征1）位置固定性2）面積有限性3）質量差異性4）功能永久性,.,2、經濟特征1）土地資源稀缺性2）區(qū)位的效益性3）邊際效益遞減性4）土地利用方式變更的困難性5）市場交易低效性3、法律特征,.,三、城市土地利用類型,指城市中工業(yè)、交通、商業(yè)、文化、教育、衛(wèi)生、住宅和公園綠地等建設用地的狀況。反映城市布局的基本形態(tài)和城市內功能區(qū)的地域差異。城市土地在未經開發(fā)建設之前只具有自然屬性，包括土地的肥沃程度、坡度大小、坡向、土地承壓力和透水性等。,城市土地利用,.,商業(yè)用地工業(yè)用地政府機關用地住宅用地休憩用地及綠化地帶交通用地和其它公用事業(yè)用地農業(yè)用地和水面,.,第二節(jié)自然環(huán)境與城市土地利用,一、城市地理位置的選擇,二、城市地下空間,三、地基承載力,四、城市地形,五、城市氣候,六、城市植被,.,1、相對位置：（大位置）：決定城市的個性和發(fā)展前途。,一、城市地理位置的選擇,2、城址：（小位置）：影響城市發(fā)展，及城市形態(tài)和內部結構。,.,3、盡量避免選在易發(fā)生地震的地帶4、沿河建城要充分考慮河道的變遷,.,.,.,城市地形,城址選擇、用地選擇、功能區(qū)組織到道路、工程管網、綠地布局以及城市景觀的組織無一不受地形的影響。影響最大的是地面坡度,.,.,城市氣候氣候對城市用地選擇和功能布局的影響以風最為顯著,風主要是指風速和風向，另外，一些地方性風對城市功能布局也有一定影響。,居住區(qū),工業(yè)區(qū),風向對城市內部空間結構的影響,居住區(qū)應該位于盛行風向的上風,.,.,城市熱島效應：年平均比郊區(qū)高051C,城市氣候,塵蓋：大量微小料子縣浮于城市上空，降低城市能見度，加強熱島效應，如遇逆溫層天條件，往往發(fā)生嚴重的空氣污染事件。,.,城市植被,吸煙滯塵，凈化空氣；減弱噪聲；調節(jié)、改善小氣候；凈化污水，防止火災蔓延；監(jiān)測大氣污染，指示報警。,城市綠化標準：城市居民人均10平方米的樹木，或者50平方米的草坪，城市綠地覆蓋率30%以上。,城市綠地率=（城市各類綠地總面積/城市總面積）100%,.,廣州人均綠地面積9.44平方米,.,地基承載力,堆積的年代、成因、性質、地下水情況、建筑物基礎、建筑物性質等。,指在保證地基穩(wěn)定的條件下，房屋和構筑物的沉降量不超過允許值的地基承載能力。,.,.,2009年上海13層在建住宅樓整體倒塌,.,部分土壤類型及其特征：,.,.,我國已經有地鐵的城市：01、北京地鐵，1969年通車，目前運營里程336公里（2010年底）。02、香港地鐵，1979年通車，目前運營里程168公里。03、天津地鐵，1984年通車，目前運營里程71.6公里（2010年底）。04、上海地鐵，1995年通車，目前運營里程410公里（2010年4月20日）。05、臺北捷運，1996年通車，目前運營里程75.8公里。06、廣州地鐵，1997年通車，目前運營里程222公里（2010年底）。07、深圳地鐵，2004年通車，目前運營里程59.2公里（2010年底）。08、南京地鐵，2005年通車，目前運營里程85公里（2010年底）。09、高雄捷運，2008年通車，目前運營里程42.7公里。10、成都地鐵，2010年通車，目前運營里程31.6公里（2010年底）。11、沈陽地鐵，2010年通車，目前運營里程27.9公里（2010年底）。,.,北京市將建7條地下隧道緩解交通擁堵現狀,.,第三節(jié)地租、土地制度與城市土地利用,一、地租的概念及分類馬克思:地租是直接生產者在生產中所創(chuàng)造的剩余生產價值被土地所有者占有的部分。地租是土地所有權在經濟上實現的形式,是社會生產關系的反映。揭示了資本主義土地私有制及其地租的本質。資產階級經濟學：地租是一種經濟剩余,即總產值或總收益減去總要素成本或總成本之后余下的那一部分”。,.,馬克思主義的地租理論將地租按其形成條件和原因的不同分為：級差地租、壟斷地租,.,資本主義級差地租(一)資本主義級差地租的產生原因1.概念：經營較優(yōu)土地的農業(yè)資本家所獲得的、并最終歸土地所有者占有的超額利潤,其來源是產品個別生產價格與社會生產價格的差額。因為這種地租與土地等級相關,故稱為級差地租。,.,為了滿足社會對農產品的需求,必須以劣等地條件決定的個別生產價格作為社會生產價格。,經營優(yōu)、中等地的農業(yè)資本家的個別生產價格低于社會生產價格,就能獲得一定的超額利潤。,土地的個別生產價格比社會平均價格,低,等于,高于,.,級差地租I1.土地肥力的差異是形成級差地租I的條件之一(見表),.,2.土地位置(距市場遠近)差異也是形成級差地租I的條件之一(見表)。,.,級差地租由于在同一塊土地上實行集約化經營，由于土地連續(xù)追加投資而產生的超額利潤轉化的地租,即為級差地租,.,.,在優(yōu)等地上追加投資100元,由于新投資的勞動生產率提高,每公斤產品的個別生產價格降為0.34元。如產品仍按社會生產價格(即劣等地個別生產價格)每公斤0.6元出售,全部產品可得210元,其中比劣等地全部產品價格120元多出的90元就是優(yōu)等地追加投資所得超額利潤,它將轉化為級差地租。,級差地租I的產生先于級差地租,.,資本主義壟斷地租,由于土地所有者具有特殊性質的土地所有權產品的壟斷價格帶來的超額利潤轉化成的超額地租。某些土地具有特殊的自然條件,能夠生產某些特別名貴又非常稀缺的產品。,.,二、地租對城市土地利用模式的影響,對住宅、企業(yè)和中心商業(yè)區(qū)的空間布局的影響。,.,城市土地使用模式是圍繞中心商業(yè)區(qū)的同心環(huán)形地帶。可以說，內環(huán)是辦事企業(yè)，中環(huán)是工業(yè)企業(yè)，外環(huán)是住宅地區(qū),.,居住用地是城市中最為廣泛的土地利用方式,工業(yè)區(qū)一般位于交通干線旁的城市外緣,商業(yè)區(qū)大多呈團狀和條狀分布于市中心和街道兩側,.,三、我國的土地制度,土地制度：在一定社會制度下，為制約人們利用土地所形成的經濟關系和法律關系而設定的行為規(guī)范。,.,廣義的土地制度：包括土地所有制度、土地使用制度、土地規(guī)劃制度、土地保護制度、土地征用制度、土地稅收制度和土地管理制度等。狹義的土地制度：僅僅指土地的所有制度、土地的使用制度和土地的國家管理制度。,最重要問題：土地所有權和土地使用權,.,土地所有制：土地公有制、土地私有制1949年前：實行土地私有制1950年后：土地公有制計劃經濟體制下城市土地基本實行：無償和無限期使用，通過行政劃拔進行。,傳統城市土地使用制是指城市土地使用制度改革之前的城市土地使用制度。其基本特征可以概括為：行政劃撥；無償無限期使用；禁止土地使用權轉讓。,行政劃撥,無償無限期使用,禁止土地使用權轉讓,所謂行政劃撥，是指土地由國家行政管理機關調撥分配使用。,所謂無償無限期使用，是指國家機關、部隊、學校、國有企業(yè)等從國家得到用地時不支付地價，在使用中也不繳納地租或土地使用費，也沒有規(guī)定明確的土地使用期限。,所謂禁止土地使用權轉讓，是指禁止土地使用者以買賣、出租、贈與、交換等方式將土地使用權直接轉給其他單位或個人。,傳統的城市土地使用制,此外，由于國有土地使用權無償劃撥，需要政府相關部門層層審批，這不僅降低了政府管理效率，而且在缺乏嚴格監(jiān)督機制的條件下，也極易滋生腐敗，造成國有土地資產的大量流失。,傳統城市土地使用制的弊端：,不利于城市的建設與發(fā)展。,不利于企業(yè)轉換經營機制與公平的市場競爭環(huán)境的建立。,不利于土地的集約利用與合理配置。,.,缺點：使土地使用者喪失了經濟地使用土地和使土地產出最大化的動力，不利公平競爭，削弱政府部門投資的效率。土地使用不合理、土地使用效率低、土地資產流失、城市財政拮據等問題,.,城市土地無償使用時期（1949-1978年）,城市土地有償使用時期（1979-至今）,城市土地流轉制度的建立（1988-2000年）,城市土地使用制度改革的逐步深化（2000-至今）,城市土地有償使用制度的建立（1979-1988年）,土地使用權有償出讓和轉讓,土地收購一儲備一開發(fā)一出讓機制的初步形成,征收土地使用費,征收土地使用稅,以1978年改革開放為分界點，我國城市土地使用制度可分為土地無償使用和土地有償使用兩個時期。,中國城市土地使用制,我國自20世紀80年代初開始了城市土地使用制的改革。改革的基本目標是：,城市土地使用制改革的目標與進程,實行城市國有土地的有償使用制度。,把城市國有土地使用權從所有權中分離出來。,推向市場進行流轉即全面開放城市國有土地使用權市場。,.,1988年12月中華人民共和國土地管理法“國有土地和集體所有的土地使用權可以依法轉讓”，國家實行土地有償使用1990年5月中華人民共和國國有土地使用權出讓或轉讓暫行條例“國家按照所有權和使用權分離的原則，實行城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓、轉讓原則”土地市場逐漸形成,.,1987年7月4日深圳將實行土地有償使用年月日，深圳市一項關于進一步實行特區(qū)土地所有權與使用權分離，全面實行土地有償使用的方案業(yè)已修訂完畢，定于7月出臺試行。此項改革的核心內容是：在明確特區(qū)城市土地屬國家的所有、由政府統一規(guī)劃的前提下，政府采取公開競投和招標的方式，轉讓土地的使用權。而用地單位則必須在參與公開投標中，付出較其他競爭者高的價，才能獲得土地的使用權。改革方案實施后，土地的經營與管理由政府壟斷，出讓土地使用權的收入統統歸國家所有。任何單位和個人，都難以再憑權力與關系，不想付出經濟代價來獲得土地使用權了。為實現改革，深圳市政府邀請有關方面學者、專家作了為期一年的調查、研究、論證。（人民網資料）,.,從本質上說，城市土地是一種廣義的資源，其資源價值不僅包括巖石、土壤、水、生物等要素組成的自然資源，也包括土地開發(fā)過程中凝聚著人類勞動的社會資源，還包括由所處空間位置不同而引起的價值差異所體現的區(qū)位資源；土地資源價值及其表現形式是土地有償使用的理論基礎，科學認識土地價值，綜合評定土地價值等級，是土地有嘗使用改革的基礎性工作。,土地有償使用的依據,.,三、地租、土地制度對我國城市土地利用的影響,地租是調節(jié)城市土地利用效能的重要方式，是制定產品價格的重要依據，是加強土地管理的重要經濟杠桿，為制定土地價格、進行征地補償等提供基礎。,.,地租直接影響到城市空間形態(tài)的變化和空間結構的形成。“退二進三”,工業(yè),第三產業(yè),郊區(qū)城市化、農村城市化,直接經濟動力：土地級差地租,城市,.,城市土地供應機制存在的問題一是地方政府片面強調“以地生財”、“筑巢引鳳”，導致土地供應總量上的失控。我國大多數城市土地供應基本上采用“以需定求，總量不限”的方式，由于城市土地利用規(guī)劃的滯后，土地管理力度尚待加強，城市土地的供應往往缺乏時段性和空間性，在土地供應總量上也基本沒有嚴格的限制。二是直接造成耕地減少，土地閑置現象普遍。由于開發(fā)城市存量土地成本較高，征用農村集體土地相對比較低廉，開發(fā)商紛紛將目光投向城市外圍的農用地。地方政府在耕地比較利益較低的情況下也樂于將城市外圍農用地作為城市土地供應的主要來源，城市規(guī)模急劇擴張。同時，由于城市土地供應總量過大，受開發(fā)資金的制約，大量土地處于閑置狀態(tài)，造成土地資源的浪費和低效利用。,.,三是刺激房地產過熱。由于大量低價供應城市土地，各個城市內部的房地產開發(fā)企業(yè)大大增加，使商品房的開發(fā)量遠遠超過社會的實際購買能力，沉淀了大量的社會資金。四是影響了城市土地市場的發(fā)