.,房地產估價市場法,.,市場法概述,一.市場法的含義：是選取一定數量、符合一定條件、發生過交易的類似房地產，然后將它們與估價對象進行比較，對它們的實際成交價格進行適當處理來求取估價對象價值的方法。二.市場法的理論原則替代原則三.市場法估價的操作步驟（1）搜集交易實例（2）選取可比實例（3）對可比實例的成交價格進行適當處理求取比準價格,.,搜集交易實例,一、搜集交易實例的途徑（1）走訪房地產交易當事人，了解其房地產成交價格及有關交易情況。（2）訪問房地產經紀人及其相關人事，了解其促成交易或知悉的房地產成交價格及有關交易情況。（3)查閱政府和有關部門的房地產價格資料（4）向專業房地產機構提供購買房地產價格資料的信息。（5）同行之間相互提供。（6)與房地產出售者或其代理人，獲得房地產的要價資料。二、搜集交易實例的要求三、建立交易實例庫,.,選取可比實例,一、選取可比實例的必要性二、選取可比實例的要求(1)、數量要求一般求取3個以上（含3個）10個以下（含10個）的可比實例即可。（2）質量要求1）可比實例房地產應是估價對象房地產的類似房地產2）可比實例的交易類型應與估價目的吻合3）可比實例的成交日期應盡量接近估價時點4）可比實例的成交價格應盡量為正常成交價格,.,建立比較基準,建立比較基準一般要做以下工作：（1）統一房地產范圍（2)統一付款方式（3）統一價格單位一、統一房地產范圍統一房地產范圍即是進行“有無對比”并消除由此導致的價格差異。（1）帶有債權債務的房地產房地產價格=帶有債權債務的房地產價格-債權+債務（2）含有非房地產成分房地產價格=含有非房地產價格成分的房地產價格-非房地產成分的價格二、統一付款方式,.,房地產由于價值量大，其成交價格的付款方式往往采取分期支付的方式。因此，需要將分期支付的可比實例成交價格折算為在其成交日期一次性付清的金額。具體方法是通過折現計算。三、統一價格單位（1）統一價格表示單位可以是總價，也可以是單價，但一般采用單價。（2）統一幣種和貨幣單位（3）統一面積內涵和單位建筑面積下的單價=（套內建筑面積下的單價*套內建筑面積）/建筑面積套內建筑面積下的單價=（使用面積下的單價*使用面積）/套內建筑面積使用面積下單價=（建筑面積下的單價*建筑面積）/使用面積（4）單位換算1公頃=10000平方米=15畝平方米1畝=666.67平方米1平方英尺=0.09290304平方米1坪=0.30579平方米,.,交易情況修正,一、交易情況修正的含義可比實例的成交價格是實際發生的，它可能是正常的，也可能是不正常的，因此，經過交易情況修正之后就將可比實例實際而可能是不正常的成交價格，變成了正常市場價格。二、造成成交價格偏離正常市場價格的因素（1）強迫出售或強迫購買的交易（2）厲害關系人之間的交易（3）交易雙方或某一方對所交易的房地產有偏好的交易（4）急于出售或急于購買的交易,.,（5）交易雙方或某一方對交易對象或市場行情缺乏了解的交易（6）相鄰房地產的合并交易（7）特殊交易方式的交易（8）交易稅費非正常負擔的交易三、交易情況修正的方法房地產交易日期調整交易日期調整含義時間差異修正將可比實例在其成交日期時的價格修正為估價時點時的價格，如此才能將其作為估價對象的價格。對比較實例的交易日期進行修正，其實是要對房地產的銷售價格予以調整，以反映隨著時間變化房地產市場價格行情的漲跌情況。,.,主要有百分率法和差額法計算公式可比實例成交價格*1/（1+S%）=可比實例正常市場價格可比實例成交價格*100/（100+S)=可比實例正常市場價格,.,例：某地區房地產交易中賣方、買方應交納的稅費分別為正常成交價格的2%和3%。某宗房地產交易，買方付給賣方90萬元，應交納的稅費均由賣方負擔，則該宗房地產的正常成交價格是？解賣方實際得到的價格=90萬元正常成交價格-應由賣方負擔的稅費賣方實際得到的價格正常成交價格-正常成交價格2%=90正常成交價格=90（1-2%）=91.84萬元,.,對于交易稅費非正常負擔的修正正常成交價格-應由賣方繳納的稅費=賣方實得金額正常成交價格+應由買方繳納的稅費=買方實得金額買方實付金額-賣方實付金額=應由買賣雙方繳納的稅費正常成交價格=賣方實得金額/1-應由賣方繳納的稅費比率正常成交價格=買方實得金額/1+應由買方繳納的稅費比率,.,房地產狀況調整,一、房地產狀況調整的含義進行房地產狀況調整，是把可比實例在自身狀況下的價格，調整為在估價對象房地產狀況下的價格。二、房地產狀況調整的內容（1）區位狀況調整的內容進行區位狀況調整，是將可比實例房地產在其區位狀況下的價格，調整為在估價對象房地產區位區位狀況下的價格。主要包括：位置、交通、周圍環境和景觀、外部配套設施（2）實物狀況調整的內容是將可比實例房地產在其實物狀況下，調整為在估價對象房地產實物狀況下的價格。對于土地，主要包括：面積、進度、深度比等（3）權益狀況調整的內容,.,是將可比實例房地產在其權益狀況下，調整為在估價對象房地產權益狀況下的價格。三、房地產狀況調整的思路房地產狀況調整的思路是：首先列出對估價對象這類房地產的價格有影響的房地產狀況各方面的因素，包括區位方面的、權益方面的和實物方面的；其次判定估價對象房地產和可比實例房地產在這些因素方面的狀況；然后將可比實例房地產與估價對象房地產在這些因素方面的狀況進行逐項比較，找出它們之間的差異所造成的價格差異程度；最后根據價格差異程度對可比實例價格進行調整。,.,修正方法：1）直接比較修正-以估價對象的房地產狀況為基準（為100），將可比實例的房地產狀況與它逐項比較打分，然后將所得的分數轉化為修正價格的比率。修正比率=100/（100+R）或1/(1+R%)2）間接比較修正-先將可比實例狀況修正為一個標準的房地產狀況，以此標準的房地產狀況為基準，估價對象的房地產狀況與之比較得到修正價格的比率。修正比率=100（100+R2）（100+R1）100,.,例1：在采用直接比較法進行房地產狀況修正中，判定某可比實例的房地產狀況修正系數為0.98，其依據是（D）A.可比實例的房地產狀況優于估價對象的房地產狀況，對價格的影響幅度為2%B.可比實例的房地產狀況劣于估價對象的房地產狀況，對價格的影響幅度為2%C.可比實例的房地產狀況劣于估價對象的房地產狀況，對價格的影響幅度為2.04%D.可比實例的房地產狀況優于估價對象的房地產狀況，對價格的影響幅度為2.04%,.,例2比較法中，采用間接比較對可比實例價格進行房地產狀況修正，其中可比實例的房地產狀況優于標準房地產狀況得102分，估價對象的房地產狀況劣于標準房地產狀況得97分，則房地產狀況修正系數是多少？解房地產狀況修正系數：100/10297/100=0.95,.,房地產狀況調整應注意的問題（1）可比實例的房地產狀況，無論是區位狀況、權益狀況還是實物狀況，都應是成交價格所對應或反映的房地產狀況，而不是在估價時點或其他時候的狀況。（2）由于不同使用性質的房地產，影響其價格的區位和實物因素不同，即使某些因素相同，但其對價格的影響程度也不一定相同。因此，在進行區位狀況和實物狀況的比較、調整時，具體比較、調整的內容及權重應有所不同。,.,求取比準價格,1、求取與某個可比實例對應的比準價格的方法修正、調整系數連乘形式：待估房地產價格=可比實例房地產價格交易時間修正系數交易情況修正系數房地產狀況修正系數待估房地產價格=P（100+T）/100100/（100+S）100/（100+R）比較實例比交易對象的情況好的，需要將比較實例的價格下調時，取正號；反之，需要將比較實例價格向上調整，則取負號。修正、調整系數累加形式：估價對象價格可比實例價格(1+交易情況修正系數+交易日期調整系數十房地產狀況調整系數)估價對象價格P實例（100+T）/100+S+R）連乘形式和累加形式相比，連乘形式更加科學，應用更廣泛。,.,2、比準價格的綜合估算方法平均數法.簡單算術平均數法.加權算術平均數法中位數法眾數法3、比準價格綜合估算方法的選用判斷對于同一個案例，使用不同的綜合估算方法，其結果通常是不同的。即是說，采用平均數法、中位數法或者眾數法，對估價結果的影響是不同的。即使采用平均數法，具體是采用簡單算術平均數法，還是加權算術平均數法，以及加權算術平均數法中采用不同的權重，其最終估價結果也是不同的。實際估價中，如何選用不同的綜合估算方法也是一個難點，它需要專業房地產估價人員有豐富的估價經驗和較強的分析影響因素重要性的判斷力。,.,例：為評估某寫字樓2005年10月1日的正常市場價格，在該寫字樓附近地區調查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實例作為可比實例，有關資料見表：,.,另假設人民幣與美元的市場匯價2005年3月1日為1：8.5，2005年10月1日為1：8.3；該類寫字樓以人民幣為基準的市場價格2005年1月1日至2005年月1日基本保持不變，2005年2月1日至2005年5月1日平均每月比上月下降1%，以后平均每月比上月上升0.5%。試利用上述資料估算該寫字樓2005年10月1日的正常市場價格。解：1、計算公式：比準價格可比實例價格交易情況修正系數交易日期修正系數房地產狀況修正系數2、比準價格VA：5000100/（100+2）（1-1%）3（1+0.5%）5100/（100-8）=5300.51（元人民幣/m2）,.,3、比準價格VB：6508.4100/（100+5）（1-1%）2（1+0.5%）5100/（100-4）=5442.93（元人民幣/m2）4、比準價格VC：5500100/（100-3）（1+0.5%）3100/（100+6）=5429.79（元人民幣/m2）5、估價對象單價（5300.51+5442.93+5429.79）3=5391（元人民幣/m2）,.,例：估價對象是城市規劃為住宅區的一塊空地，土地面積為45900m2，評估該土地在2004年7月的市場價值。可比實例的有關資料如下：1.可比實例成交價格和成交日期,2.交易情況分析：,.,3.2004年3月至7月的價格指數,4.房地產狀況比較結果：,.,A首付15萬，時隔半年再付15萬，余款1年后付清，利率5%。B，C為一次性付款。市場價格2003年逐月上漲1.5%，2004年逐月上漲0.8%。評估房地產于2004年5月1日的價格。,例：基本情況與項目修正情況待估房地產A為一住宅。今在同一地區或鄰近地區搜集了四宗類似房地產作為比較案例（B、C、D、E），待估房地產與四宗比較案例房地產的基本情況及有關項目修正情況見表1。,.,價格指數自年月以來，每月平均上漲。房地產資本化率為7.5求宗房地產在年月的比準價格。,.,解：項目修正交易情況修正各交易案例均為正常交易，故不作修正，各比較案例交易情況條件指數均為。時間差異修正根據年月以來的房地產價格指數，各比較案例交易日期之條件指數為：案例：（）12112.68%案例：（）案例：（）案例：（）,.,土地使用權年期修正因、正比較案例與待估房地產之土地使用年期相同，故不作修正；宗比較案例修正系數計算如下：案例：（1+r)50/（1+r)401.0302容積率修正由不同容積率下的條件指數，可對容積率進行直接修正：案例、：1.81.8；案例：1.82.0；案例：1.82.2。,.,區域因素修正各比較案例房地產區域因素和個別因素條件指數可由表資料求得：案例：（）；案例：（）；案例：