此文檔收集于網絡，如有侵權，請聯系網站刪除房地產開發成本會計科目設置及處理構成1土地使用權出讓金:國家以土地所有者身份，將一定年限內的土地使用權有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素的修正得到；也可依據所在城市人民政府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。2土地征收及拆遷安置補償費。(1)土地征收費。國家建設征收農村土地發生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。農村土地征收費的估算可參照國家和地方有關規定進行。(2)房屋征收安置補償費。在城鎮地區，國家和地方政府可以依據法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業單位或個人使用的土地出讓給房地產開發項目或其他建設項目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經濟損失，新用地單位應按規定給以補償。它實際上包括兩部分費用，即房屋征收安置費和征收補償費。3前期工程費。前期工程費主要包括：(1)項目的規劃、設計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。通常規劃及設計費為建安工程費的3%左右，水文地質勘探費可根據所需工作量結合有關收費標準估算。(2)“三通一平”等土地開發費用。主要包括地上原有建筑物、構筑物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以根據實際工作量，參照有關計費標準估算。4建安工程費。它是指直接用于建安工程建設的總成本費用。主要包括建筑工程費(建筑、特殊裝修工程費)、設備及安裝工程費(給排水、電氣照明、電梯、空調、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝)以及室內裝修工程費等。在可行性研究階段，建安工程費可采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法以及類似工程經驗估算法等估算。5基礎設施費。它又稱紅線內工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環衛等工程費用，通常采用單位指標估算法來計算。6公共配套設施費。它主要包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。其估算可參照“建安工程費”的估算方法。7不可預見費。它包括基本預備費和漲價預備費。依據項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述16項之和為基數，按3%一5%計算。8開發期間稅費。開發項目投資估算應考慮項目在開發過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。在一些大中城市，這部分費用在開發建設項目投資構成中占較大比重。應根據當地有關法規標準估算。核算1、成本歸集對象。房地產開發企業在進行成本核算時，象其他行業一樣.首先應該確定成本歸集對象，即成本核算單位。對于小規模的開發，如單幢或幾幢房屋的開發，這個問題比較容易解決，可以將全部開發量作為成本歸集對象，設立一個成本核算單位。但是對大規模的開發，如街坊改造或小區開發，就必須科學地確定成本歸集對象。在這種情況下，筆者認為成本核算對象不能過細(如以單幢為單位)，因為這樣做勢必會增加工作量，使核算工作繁瑣化。相反，也不能簡單地以整個小區為核算單位，因為一個小區從開始建設到完全建成往往需要幾年甚至十幾年的時間，這樣做勢必使成本核算資料滯后，失去其在管理上的作用。應該以房地產開發項目的工程內容和工期進度作為確定成本歸集對象的主要依據。對大的開發項目應該適當分塊，比如將一個小區內不同類型的商品房按不同的開發期進行分塊，便于費用的歸集和成本結算，這樣才能充分發揮成本核算的作用。2、成本項目的設立。正確劃分成本項目，可以客觀地反映產品的成本結構，便于分析研究降低成本的途徑。按現行的房地產開發企業會計制度規定，“開發成本”作為一級成本核算科目，企業應在該科目下，根據自己的經營特點和管理需要，選擇成本項目，并據此進行明細核算。如何確定成本項目?筆者認為成本項目不能太多，對于發生次數較少，特別是單筆發生的費用，應盡量合并。如各種配套費用支出，可設立一個“配套費用”明細科目進行核算。而對金額較大并陸續發生的費用應單獨設立科目核算。如土地費用、土建費用及設備費用，特別是土建費用，如系分合同發包的還應該按合同進行明細核算，以便能隨時了解工作量進度和付款情況，并為工程的竣工決算提供資料。3、間接費用的核算。企業的間接費用主要包括管理費用、財務費用和銷售費用。按現行房地產開發企業會計制度規定，這些費用應作為期間費用，直接計入當期損益。這樣處理，對部分費用來說，有悖于會計的配比性原則。比如，為項目貸款而支付的利息以及項目的前期銷售費用，這些費用的特點是數額較大、受益對象明確，如果在受益對象實現銷售之前，就將其列入損益類科目進行核算，勢必會形成虛假的財務成果，不能客觀地反映企業的實際經營情況。因此，筆者認為，對受益對象明確的貸款利息和前期銷售費用應視同資本性支出進行核算。前者列入“開發成本”，作為成本項目的一個組成部分；后者可在“遞延資產”科目下開設明細專戶進行核算，待開發產品實現銷售后，再轉入“銷售費用”科目。4、項目的竣工決算。房地產開發成本核算的最終目的是計算出項目的總成本和單位可銷售面積的開發成本，以便企業結出經營利潤。可是現在房地產開發企業較普遍存在的現象是重視工程決算而忽視項目決算。因為工程決算在施工完成后進行，時間性比較明確，而且涉及到工程款的支付，不易拖拉。而項目決算有可能因為各種原因變得遙遙無期，比如小區個別配套沒有完成(不影響銷售)，計劃中的公建設施暫時不能實施，或者押金的收回久拖不決等，都會影響整個開發項目的完全建成，進而影響項目決算。如何解決這個問題，可以通過“預提費用”科目將尚未實施的工程預算計入成本，使項目決算能按計劃進行，以后待工程完成再按實際支出調整項目成本。由于這部分工程支出，通常在項目總投資中所占的比例很小，這樣做對項目的總成本和單位成本不會造成較大的影響。核算程序房地產開發成本的核算是指企業將開發一定數量的商品房所支出的全部費用按成本項目進行歸集和分配，最終計算出開發項目總成本和單位建筑面積成本的過程。開發產品成本的核算程序是指房地產開發企業核算開發產品成本時應遵循的步驟和順序。其一般程序是：1、歸集開發產品費用由于開發規模的不同，房地產開發的成本歸集對象也是不同的。對于小規模的開發，如單幢或幾幢房屋的開發，這個問題比較容易解決，可以將全部開發量作為成本歸集對象，設立一個成本核算單位。但是對大規模的開發，如街坊改造或小區開發，就必須科學地確定成本歸集對象。在這種情況下，成本核算不能過細(臺以單幢為單位)，因為許多直接開發費用很難分攤到每幢房屋，這樣做勢必會增加工作量，使核算工作繁瑣化。相反，成本核算也不能簡單地以小區為核算單位，因為一個小區從開始建設到完全建成往往需要幾年甚至十幾年的時間，而其中所開發的商品房卻是陸續完工出售的，這樣做勢必使成本核算資料滯后，失去其成本結算和管理上的作用。本文以為：應該以房地產開發項目的工程內容和工期進度作為確定成本歸集對象的主要依據，對大的開發項目應該按不同的開發期進行分塊，便于費用的歸集和成本結算，充分發揮成本核算的作用。(1)在項目開發中發生的各項直接開發費用，直接計入各成本核算對象，即借記“開發成本”總分類賬戶和明細分類賬戶，貸記有關賬戶。(2)為項目開發服務所發生的各項開發間接費用，可先歸集在“開發間接費”賬戶，即借記“開發間接費”總分類賬戶和明細分類賬戶，貸記有關賬戶。(3)將“開發間接費”賬戶歸集的開發間接費，按一定的方法分配計入各開發成本核算對象，即借記“開發成本”總分類賬戶和明細賬戶，貸記“開發間接費”賬戶。通過上述程序，將應計人各成本核算對象的開發費用，歸集在“開發成本”總分類賬戶和明細分類賬戶之中。2、正確劃分成本項目客觀地反映產品成本的結構，便于分析研究降低成本的途徑。按現行的房地產開發企業會計制度規定，“開發成本”作為一級成本核算科目，企業應在該科目下，根據自己的經營特點和管理需要，選擇成本項目，并據此進行明細核算。選擇成本項目不能太多，對于發生次數較少、特別是單筆發生的費用，應盡量合并。而對金額較大、并陸續發生的費用應單獨設立科目核算。(1)“4301開發成本”賬戶。本賬戶核算房地產開發企業在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發過程中所發生的各項費用。本賬戶借方登記企業在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發過程中所發生的各項費用，貸方登記開發完成已竣工驗收的開發產品的實際成本。借方余額反映未完開發項目的實際成本。本賬戶應按開發成本的種類，如“土地開發成本”、“房屋開發成本”、“配套設施開發成本”和“代建工程開發成本”等設置二級明細賬戶，并在二級明細賬戶下，按成本核算對象進行明細核算。(2)“4302開發間接費”賬戶。本賬戶核算房地產開發企業內部獨立核算單位為開發產品而發生的各項間接費用，包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。本賬戶借方登記企業內部獨立核算單位為開發產品而發生的各項間接費用，貸方登記分配計入開發成本各成本核算對象的開發間接費。月末本賬戶無余額。本賬戶應按企業內部不同的單位、部門(分公司)設置明細賬戶。按現行的房地產開發企業會計制度規定，間接費用應作為期間費用，直接計入當期損益，這樣處理，對部分費用來說，有悖于會計的配比性原則。該原則要求：企業的各項收入和與其相關聯的成本、費用，應當在同一會計期間內予以確認和計量。比如，為項目貸款而支付的利息以及項目的前期銷售費用，這些費用的特點是數額較大、受益對象明確，如果在受益對象實現銷售之前，就將其列入損益類科目進行核算，勢必會形成虛假的財務成果，不能客觀地反映企業的實際經營情況。3、計算并結轉已完開發產品實際成本計算已完開發項目從籌建至竣工驗收的全部開發成本。并將其結轉進入“開發產品”賬戶，即借記“開發產品”賬戶，貸記“開發成本”賬戶。4、按已完開發產品的實際功能和去向，將開發產品實際成本結轉進入有關賬戶。即借記“經營成本”、“分期收款開發產品”、“出租開發產品”、“周轉房”等賬戶，貸記“開發產品”賬戶。房地產開發成本核算的最終目的是計算出項目的總成本和單位可銷售面積的開發成本，以便企業結出經營利潤。可是現在房地產開發企業較普遍存在的現象是重視工程決算而忽視項目決策，因為工程決算在施工完成后進行，時間性比較明確，而且涉及到工程款的支付，比較實際，不易拖拉，而項目決算有可能因為各種原因顯得遙遙無期，比如小區個別配套沒有完成(不影響銷售)，計劃中的公建設施暫時不能實施，或者押金的收回久拖不決等等，這些都會影響整個開發項目的完全建成，進而影響項目決算。如何解決這個問題，本文以為完全可以通過“預提費用”科目將尚未實施的工程預算預提計入成本，以便項目決算能按計劃進行，以后待工程完成后再按實際支出調整項目成本。由于這部分工程內容通常在項目總投資中所占的比例很小，所以對項目的總成本和單位成本一般不會造成較大的影響。1 土地費用: 土地征用費、土地出讓金、土地購置（拍賣、招標）費、拆遷補償費、拍賣傭金、土地交易費、土地契稅、其他土地費用2 前期費用：（1）七通一平費：臨時施工道路費、臨時施工用水接入費、臨時施工污水管接入費、臨時施工用電接入費、臨時施工用氣接入費、 臨時施工辦公電話接入費、臨時施工辦公網絡接入費、場地平整；（2）臨時設施： 臨時辦公室費、 臨時廁所費、施工場地圍墻及門衛室費、臨時場地占用費、 臨時借用空地租費、其他費；（3）可行性研究費；（4）設計費： 規劃(方案)設計費、管線設計費、施工圖設計費、 幕墻專項設計費、 裝飾專項設計費、智能化專項設計費、景觀專項設計費、其他專項設計費、規劃設計模型制作費、制圖、曬圖費、方案評審費；（5）行政規費及規劃報建：項目報建費、施工許可證費、規劃管理費、拆遷管理費、審圖費、價格評估費、渣土費、施工噪音管理費、散裝水泥費、工程質量監督費、工程造價管理費、 安全監督費、 勞動定額測定費、 招投標管理費、房屋所有權登記費、綜合開發管理費、房屋所有權登記工本費；（6）大配套費：基礎設施配套費、 白蟻預防費、地方教育附加費、新型墻體材料專項費、人防易地建設費；（7）水文地質勘察：地質勘察費、地下障礙物探測、 環境評測費、 水準測量工程測量、日照分析合同、工程波速測試、建設項目日照分析工程測量、交通分析費；（8）測繪：面積測繪、地形地貌測繪；（9）其他前期費用：專家評審費、工程擔保費、咨詢費；3 建安工程費（1）建安工程費： 土建工程、基礎工程、土方工程、地基加固處理費、樁基礎、圍護及支撐費、主體工程、土建(結構)工程、土建(建筑)工程、安裝工程、照明電氣(強電)工程、弱電智能化工程、給排水工程、消防安裝工程、火災報警工程、煤氣安裝工程費、綜合布線系統、避雷接地工程、空調及通風工程、供暖供熱工程、電梯及自動扶梯、航空燈、停車設備、室內停車交通設施、其他安裝工程費、裝飾工程、室內精裝飾施工、室外精裝飾施工（2）樣板房/售樓處裝修：樣板房裝修、樣板房建筑及裝修、樣板房內家具、樣板房內家電、售樓處裝修、售樓處建筑及裝修、售樓處內家具、售樓處內家電、售樓處景觀（3）建安監理費:建設監理費、安全監理費（4） 檢驗檢測：基坑監測、樁基檢測費(靜載)、樁基檢測費(小應變)、樁基檢測費(高應變)、工程主體沉降觀測費、其他（5）景觀工程費（6）工程造價咨詢費：工程施工招標代理費、工程設備招標代理費、工程預算編審咨詢費、工程結算編審咨詢費4 市政基礎設施費（1）電力基礎設施費：供電貼費、交納的電增容費、設備安裝及電纜鋪設費、電源建設費（2）給排水基礎設施費：水增容費、供水管網建設費、雨(污)水管網建設費、 防洪管網建設費、消防給水基礎設施費、中水基礎設施費（3）燃氣基礎設施費：燃氣增容等規費、煤氣管道的鋪設費、煤氣配套費（4）電視：入網費、有線電視(閉路電視)的線路鋪設（5）通訊工程費：電話配套費、電話增容費、電話電纜集資費（6）通訊線路及設備安裝：寬帶網接入費、智能化系統（7）供熱基礎設施費（8）小區道路工程：小區道路、小區路燈（9）環境景觀工程：環衛、垃圾站(箱)、滅蚊燈、郵政、配套監理費、配套預算標底編制費、其他市政基礎工程費5 公用配套設施費（1）區內公建費：會所、幼托、學校、居委會、派出所、消防、公廁、自行車棚、露天停車場或停車設備、鋼爐房、水塔、室外游樂設施（2）小配套費；（3）物業開辦費；（4）公共設施維修基金；（5）其他公用配套設施費6 開發間接費用（1）辦公（2）資金成本：貸款利息、融資費用（3） 工資（4） 職工福利費（5）郵電費（6）差旅費（7）水電費（8）租賃費7 營業費用（1） 日常費用；（2）推廣費用： 廣告費、展覽費、業務宣傳費、代銷費用、制作費用、策劃設計費用、售樓處費用、樣板間費用、其他市場推廣費一、資產類1 101 現金2 102 銀行存款3 109 其他貨幣資金4 111 短期投資5 112 應收票據6 113 應收賬款應收售房款7 114 壞賬準備8 115 預付賬款預付工程款9 119 其他應收款其他應收單位款其他應收個人款10 121 物資采購11 123 采購保管費12 124 庫存材料13 125 庫存設備14 129 低值易耗品15 131 材料成本差異16 133 委托加工材料17 135 開發產品（項目核算*）房屋配套設施18 136 分期收款開發產品19 137 出租開發產品20 138 周轉房21 139 待攤費用22 141 長期投資23 151 固定資產運輸工具辦公設備其他固定資產24 155 累計折舊25 156 固定資產清理26 159 固定資產購建支出27 161 無形資產28 171 遞延資產29 181 待處理財產損溢 二、負債類30 201 短期借款31 202 應付票據32 203 應付賬款應付工程款33 204 預收賬款（客戶核算張三、李四等）預收售房款預收一次性付清款預收分期付款預收按揭付款34 209 其他應付款其他應付單位款其他應付個人款35 211 應付工資36 214 應付福利費37 221 應交稅金應交營業稅應交土地增值稅應交企業所得稅應交個人所得稅應交城建稅應交土地使用稅應交車船使用稅應交房產稅38 223 應付利潤39 229 其他應交款應交教育費附加應交地方教育費附加40 231 預提費用借款利息41 241 長期借款某某銀行支行42 251 應付債券43 261 長期應付款 三、所有者權益類44 301 實收資本45 311 資本公積46 313 盈余公積法定盈余公積法定公益金任意盈余公積47 321 本年利潤48 322 利潤分配未分配利潤提取法定盈余公積金提取法定公益金提取任意盈余公積金應付利潤其他轉入 四、成本類49 401 開發成本（項目核算*）房屋開發成本土地征用及拆遷補償費前期工程費基礎設施費配套設施費建筑安裝工程費開發間接費配套設施開發成本50 407 開發間接費用（部門核算：財務部、辦公室、管理部等）工資福利辦公費業務招待費差旅費通訊費交通費折舊費職工教育經費汽車費水電費低值易耗品攤銷稅費廣告宣傳費其他費用 五、損益類51 501 經營收入商品房銷售收入52 502 經營成本商品房銷售成本53 503 銷售費用54 504 經營稅金及附加55 511 其他業務收入租金收入56 512 其他業務支出57 521 管理費用58 522 財務費用利息手續費59 531 投資收益60 541 營業外收入其他61 542 營業外支出其他62 550所得稅63 560 以前年度損益調整房地產開發成本是指房地產企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用。構成房地產開發企業產品的開發成本，相當于工業產品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。如要計算房地產開發企業產品的完全成本，還要計算開發企業（公司本部）行政管理部門為組織和管理開發經營活動而發生的管理費用、財務費用，以及為銷售、出租、轉讓開發產品而發生的銷售費用。要核算開發產品的成本，必須明確開發產品成本的種類和內容。開發產品成本是指房地產開發企業在開發過程中所發生的各項費用支出。開發產品成本按其用途，可分為如下四類： 1土地開發成本指房地產開發企業開發土地（即建設場地）所發生的各項費用支出。 2.房屋開發成本指房地產開發企業開發各種房屋（包括商品房、出租房、周轉房、代建房等）所發生的各項費用支出。 3.配套設施開發成本指房地產開發企業開發能有償轉讓的大配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入開發產品成本的公共配套設施所發生的各項費用支出。 4代建工程開發成本指房地產開發企業接受委托單位的委托，代為開發除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發生的各項費用支出。 以上四類開發產品成本，在核算上將其費用分為如下六個成本項目： 1