鎮隆房地產市場調研報告目錄1. 鎮隆基本情況介紹2. 惠陽區總體經濟發展形勢2.1 經濟增長趨緩2.2 固定資產投資仍保持高位增長2.3 商品房銷售面積銳減2.4 城鄉居民收入平穩增長2.5 重點企業整體增長乏力2.6 企業盈利能力明顯下滑3. 金融危機對鎮隆的影響4. 鎮隆目前的房地產概況4.1 鎮隆的房地產板塊布局4.2 鎮隆客戶的置業特點4.3 在售樓盤龍庭1號介紹4.4 在售樓盤雍華庭介紹5. 鎮隆未來經濟發展展望6. 鎮隆未來房地產趨勢展望1. 鎮隆基本情況 鎮隆鎮地處惠陽區西南部，北連陳江，西接東莞，東與惠州市區接壤。地理位置十分優越，北距惠州市區10公里，南至深圳48公里，東南往惠陽區21公里。下轄2個居民委員會和13個村民委員會。鎮隆歷來盛產優質荔枝糯米糍、桂味等，素有荔枝之鄉之稱,著名的人文景點有客家圍屋“崇林世居”。交通四通八達，205國道、惠深高速、惠河高速等穿鎮而過。2007年鎮隆的GDP為7.33億元，戶籍人口為27000人，暫住人口為30000人（暫住半年以上），城鎮常住人口3062人。結論：經濟總量較低，為鄰近的陳江的五分之一（2007年陳江的GDP為37.62億元），新圩鎮的三分之一不到（2007年新圩鎮的GDP為26.1億元）。 城市常住人口較少，只有3062人，鄰近的新圩鎮城鎮常住人口為23655人，僅為新圩的13%，城市發展極度落后（數據來源于惠陽發展和改革局）。 2. 惠陽區經濟總體發展形勢（數據來源與惠州市統計局）2.1 經濟增長趨緩 1-9月，全區實現生產總值（GDP）86.56億元，增長10.3%，增幅基本延續1-3月（9.7%）、1-6月（10%）的低位運行態勢；比去年同期回落4.9個百分點，比全市平均水平低0.8個百分點。n 結論：與全國一樣，惠陽區整體經濟處于下行當中2.2 固定資產投資仍保持高位增長 1-9月，完成全社會固定資產投資55.34億元，增長40.4%，增幅比1-6月和去年同期分別回落19.3和34.8個百分點，但仍保持近兩年來高位增長的態勢。其中，房地產開發投資21.48億元，增長52.6%，對全社會投資增長的貢獻率為46.5%，是投資增長的主要推動力。2.3 商品房銷售面積銳減房地產市場未延續2003年以來持續旺銷的態勢，受國家宏觀調控政策的影響，購房者持幣觀望氣氛較濃，房地產市場持續低迷，1-3月，商品房銷售面積同比下降35.7%，1-6月降幅為33%，1-9月進一步擴大到57.4%，與去年同期增長156.4%相比，形成強烈反差。n 結論：19月房地產投資增長52.6%，與此同時商品房銷售面積銳減57.4%，09年供過于求的壓力很大，主要以消化存量為主！2.4 城鄉居民收入平穩增長 1-9月，在崗職工月平均工資收入1625元，增長24.1，剔除價格因素，實際增長18.3%；農民人均現金收入6034元，增長17.2%，剔除價格因素，實際增長11.7%。9月末，城鄉居民儲蓄存款余額114.41億元，比年初增長14.6%，增幅比去年同期上升6.5個百分點。n 結論：雖然城鄉居民收入平穩增長，但是絕對數值還是較低2.5 重點企業整體增長乏力。隨著國際市場需求減弱、成本上升、人民幣升值、招工難等多種內外因素疊加效應的顯現，以勞動密集型和加工貿易型為主的重點企業增長普遍放緩，支撐力明顯不足，對工業生產形成較大影響。1-9月，去年全年產值超億元的22家企業完成工業總產值74.34億元，占規模以上工業比重達57.9 %，同比增長僅為8.1%，比規模以上工業平均增幅低1.8個百分點。其中，東亞電子、中建電訊、東弘電子、中建塑膠、瑪琪摩托、興茂電器、新生港源、新豐家俱和雙新水泥出現負增長，這9家企業完成工業總產值26.10億元，下降9.8%，拉低規模以上工業增幅2.4個百分點。2.6 企業盈利能力明顯下滑。在256家規模以上工業企業中，1-8月虧損企業111家，虧損面為43.4%，同比上升4.4個百分點；虧損企業虧損額2.12億元，增虧27.9%；實現利稅總額1.34億元，下降34.7%，其中利潤總額0.39億元，下降54.8%。顯示企業虧損面擴大，虧損企業虧損額增加，利潤及利稅總額大幅下降。n 結論：上述數據主要是對規模以上企業的統計，實際上中小企業的抗風險能力更低，受損情況更為嚴重。3. 金融危機對鎮隆的影響（準確的數據政府尚未對外發布）n 受國際國內經濟形勢的影響，鎮隆的大批企業不是倒閉就是大幅度裁員，據街頭隨機詢問中小企業倒閉有50%左右，下圖是空空如也的廠區n 在工廠倒閉的情況下，服務行業也不能幸免，上圖為倒閉的鎮隆酒店和溫州城健身休閑中心4. 鎮隆的房地產市場環境4.1 鎮隆的房地產板塊布局及昌隆花園二期的區位G205惠鹽高速龍庭1號昌隆花園鎮隆目前的商業中心，主要有新世界百貨，鎮隆市場，金峰源服裝、電器商場等。n 結論：鎮隆的房地產處于起步階段，目前鎮區在售的樓盤只有龍庭1號，市場上目前業也無在建項目。除去昌隆花園鎮區幾乎沒有其他的商品房。n 昌隆花園二期雖然位于205國道邊上，交通方便，但所處位置并非鎮隆的中心地段，地段比目前正在銷售的龍庭1號花園更遜一籌！4.2 鎮隆客戶置業特點n 鎮隆當地的房地產市場主要是以自建房為主，特別是本地人及周邊鄉村的農民，買地建房是他們首選的置業模式。n 高端客戶如公務員、企業主傾向選擇在惠州市區、陳江等置業n 選擇在本地購買商品房置業主要為教師、工廠管理人員等，他們因收入有限，到市區置業并不現實。4.3 根據三級市場租賃價格推導來推導售價因龍庭1號仍未入伙，特挑選昌隆花園作為參考對象n 租金較少收到客戶預期的影響，因此能客觀反應物業的真是價值，本項目一套85平方左右的兩房租650，100平方的三房租500，取較高租金水平的兩房作為參考，按照月租與首付兩成月供20的月供水平相當的話，該兩房的總價約為13萬左右，單價約1500元/。（備注：按目前利率下浮30%為4.158%，萬元月供20年的系數為61.43，貸款10.5萬月供20年約為650，首期付兩成，總價約為13萬，單價約為1500元/）4.4 在售樓盤龍庭（注冊名：福穩花園）1號分析開發商：惠陽區穩坤實業有限公司項目地址：惠陽區鎮隆鎮景湖花園規模：預售總面積22074，216套，其中住宅191套，商業25套。共6棟，12層。開盤時間：2007年10月1日戶型：100157的三房和四房銷售情況:銷售約80%，剩余40套左右，剩余單位2700元/，對外9折，現場業務員介紹，如果有意向還可以想老板申請23萬的優惠，最終成交價約2200元/。客戶情況：因項目臨近鎮隆小學和中學，主力客戶群為教師目前現狀：合同約定2008年3月1號交樓，至今未交樓n 結論：在目前的市場上，鎮隆剩余商品房單位消化吃力！4.5 在售樓盤雍華庭分析開發商：惠州市達潤房地產開發有限公司項目地址：惠城區仲愷惠臺路規模：目占地面積約8萬平米，建筑面積約24萬平米，包括住宅、商業主力店，具備居住、商務、休閑、投資等復合功能開盤時間：已在銷售，未正式開盤戶型：一房至四房客戶情況：項目位于鎮隆與仲愷高新區的交界處，屬鎮隆管轄，主打鎮隆第一盤，但實際上主要客戶來源為惠臺工業園，實際上來自鎮隆的客戶很少。目前現狀：項目分三期開發，目前正銷售第一期。n 結論：該項目更多意義上是屬于仲愷的樓盤，是鎮隆融入陳江仲愷城市次中心具標志性意義的樓盤，但與昌隆花園二期基本無競爭！5. 鎮隆未來經濟發展趨勢展望陳江仲愷城市次中心組團鎮隆仲愷陳江n 隨著惠州市陳江鎮隆地區分區規劃（2007-2020）的編制和實施，鎮隆將利用地緣優勢，脫離傳統的行政區劃限制（鎮隆、陳江分屬與惠陽、惠城區）,經濟發展將更精密的與惠州經濟最為發達的鎮區陳江、仲愷結合起來，成為惠州城市次中心組團的一部分！n 2008年12月23日仲愷高新區與鎮隆簽約合作園區合作開發協議，本著由惠州市統一規劃、共同開發、政策不變、屬地管理不變的原則，以合作的形式，分期分片共同開發位于惠陽區鎮隆鎮合作園區的土地（即鎮隆皇后、聯溪兩個村約1平方公里）。這也是2008年1-9月，鎮隆和惠陽經濟開發區的GDP、工業增加值、固定資產投資3項經濟指標增幅基本達到或高于全年目標，經濟發展走在全區前列的重要原因（雍華庭即位于該區域）！6. 鎮隆未來的房地產形勢展望n 鎮隆目前工業土地出讓活躍，詳細情況見下表2008年鎮隆國有土地成交統計表成交類型成交面積成交地段工業用地（21宗）545299主要區域為鄰近惠臺工業園的甘陂村、皇后村地塊居住用地（1宗）50591鄰近惠臺的聯溪村商業用地（1宗）17998靠近陳江的青草窩地段n 隨著工業園園區的投產，必將帶來較大的置業需求，但在目前的整體經濟環境下，這個階段估計需要較長的時間（數據來源于惠陽區國土資源分局）。n 鎮隆的高端客戶（公務員、企業主等）置業主要市區等，選擇范圍很大，本地原住民的置業習慣是買