房地產(chǎn)專業(yè)名詞及術(shù)語（1）1、住宅（1）住宅的類型按照住宅層數(shù)分類可分為：低層住宅（庭院式住宅）、多層住宅、高層住宅（超高層住宅）；按照住宅的平面布局分類可分為：點(diǎn)式（墩式、塔式）住宅、條式（板式）住宅；按照住宅的設(shè)計(jì)特點(diǎn)分類可分為：內(nèi)廊式住宅、外廊式住宅（筒子樓）、退臺式住宅（臺階式住宅）、躍層式住宅（復(fù)式住宅）、錯層式住宅（梯間式住宅）； 按照住宅使用功能分類可分為：公寓，純辦樓，商場，綜合樓和別墅等。（2）共有住宅（公房）：是指由國家及國有企業(yè)、事業(yè)單住投資興建、銷售的住宅。在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)歸國家所有。（3）私有住宅：是由個人或家庭購買、建造的住宅。公有住宅通過住宅市場出售給個人和家庭，也就是轉(zhuǎn)為私有住宅。（4）期房：指消費(fèi)者在購買時不具備即買即可入住的商品房，即房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售的商品房稱為期房。消費(fèi)者在購買期房時應(yīng)簽商品房預(yù)售合同。（5）現(xiàn)房：指消費(fèi)者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，與消費(fèi)者簽定商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。（6）準(zhǔn)現(xiàn)房：是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。（7）房屋的所有權(quán)：為房屋的占有權(quán)、管理權(quán)、享用權(quán)、排他權(quán)、處置權(quán)（包括出售、出租、抵押、贈與、繼承）的總和。擁有了房屋的所有權(quán)就等于擁有了對該房屋在法律允許范圍內(nèi)的一切權(quán)利（8）房屋使用權(quán)：是指對房屋擁有享用權(quán)，擁有對房屋租進(jìn)行租賃或交易的權(quán)利。（9）房屋產(chǎn)權(quán)：是指房產(chǎn)的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各項(xiàng)權(quán)益的總和，既房屋所有者對該房屋財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益的處分的權(quán)利。（10）產(chǎn)權(quán)證書：指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”的二合為一，是房地產(chǎn)權(quán)的法律憑證。（11）大產(chǎn)證：指開發(fā)商首先要取得的產(chǎn)權(quán)證，由購房者或購房者委托開發(fā)商到房產(chǎn)交易部門辦理。開發(fā)商只有取得了大產(chǎn)證，購房者才能去辦理小產(chǎn)證。2、商品房的“五證二書”(1)、房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時應(yīng)具備五證：國有土地使用證建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建筑工程施工許可證商品房預(yù)售許可證(2)房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時應(yīng)具備二書：住宅質(zhì)量保證書是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，其中應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。住宅使用說明書應(yīng)當(dāng)對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說明，并提出使用注意事項(xiàng)。3、地產(chǎn)價(jià)格的幾個概念（1）影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素經(jīng)濟(jì)因素；物理因素；環(huán)境因素；行政和政策因素；社會因素；心理因素；國際因素（2）價(jià)格構(gòu)成：目前中國房地產(chǎn)的綜合造價(jià)大體上就是由13類71個項(xiàng)目構(gòu)成。房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成的這13類71個項(xiàng)目，大體上可以分為六個構(gòu)成部分：第一部分：即征地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷安置費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)及土地出讓金，也就是前3類構(gòu)成了房地產(chǎn)價(jià)格中的土地費(fèi)用。第二部分：即住宅建筑安裝工程費(fèi)、附屬工程費(fèi)、室外工程費(fèi)、也就是第4類到6類，構(gòu)成了房地產(chǎn)價(jià)格中的建筑安裝工程費(fèi)。第三部分：即公共配套工程費(fèi)、環(huán)衛(wèi)綠化工程費(fèi)、“四源”費(fèi)、大市政費(fèi)，也就是第7到第10類，構(gòu)成了房地產(chǎn)價(jià)格中的配套工程費(fèi)。第四部分：即兩稅一費(fèi)、管理費(fèi)，也就是第11到第12類，構(gòu)成了房地產(chǎn)價(jià)格中的稅費(fèi)。第五部分：即利潤，也就是第13類，構(gòu)成了房地產(chǎn)價(jià)格中的利潤。第六部分：如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把房地產(chǎn)賣出去，在它的綜合造價(jià)中還必須加上銷售成本，以及流通中的稅金和利潤。（3）價(jià)格相關(guān)概念單價(jià)：是指單位建筑面積的市場價(jià)格?？們r(jià)：是指房屋單套銷售的價(jià)格。銷售總價(jià)=銷售單價(jià)單套建筑面積。起價(jià)：也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。最高價(jià)格：最高價(jià)格往往是層次、朝向等條件最好的單元所標(biāo)定的單價(jià)。平均單價(jià)：平均單價(jià)是指總銷金額除以總銷面積得出的銷售單價(jià)。主力單價(jià)：主力單價(jià)是指所占建筑面積比例最高的單元所標(biāo)定的銷售單價(jià)。房地產(chǎn)評估價(jià)格:是根據(jù)一定的估價(jià)理論和估價(jià)方法，依據(jù)一定的估價(jià)程序，評估出來的房地產(chǎn)的價(jià)格。房地產(chǎn)單位價(jià)格：是單位土地面積或單位房屋建筑面積的價(jià)格。樓面價(jià)格：住宅的單位還可分為建筑面積、使用面積、居住面積等，以它們作為計(jì)價(jià)的單位就成為樓面地價(jià)。協(xié)議價(jià)格：以協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)，土地價(jià)格就是協(xié)議價(jià)格的形態(tài)。招標(biāo)價(jià)格：以招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)的，土地價(jià)格就是招標(biāo)價(jià)格的形態(tài)。拍賣價(jià)格：以拍賣方式出讓土地使用權(quán)的，土地價(jià)格就是拍賣價(jià)格的形態(tài)。抵押價(jià)格：是為了向銀行取得貸款，把房地產(chǎn)作為抵押品而對房地產(chǎn)評估的價(jià)格。基準(zhǔn)價(jià)格：國家為了發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，發(fā)展房地產(chǎn)市場，以及對房地產(chǎn)市場進(jìn)行有力的調(diào)控，在對城市土地分等定級的基礎(chǔ)上，對各級土地確定一個最基本的價(jià)格，就是基準(zhǔn)價(jià)格。標(biāo)定地價(jià)：在基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上，考慮了每塊土地的具體情況，也就是說考慮了影響土地價(jià)格的其他因素而確定的土地的價(jià)格，標(biāo)定地價(jià)接近于土地的市場價(jià)格。市場地價(jià)：是在土地市場的交易過程中形成的價(jià)格，這就是土地現(xiàn)實(shí)的價(jià)格。土地的基準(zhǔn)價(jià)格則土地的標(biāo)定價(jià)格和土地的市場價(jià)格的基礎(chǔ)。4、房地產(chǎn)幾個基本參數(shù)（1）基地面積：基地面積是指城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的建設(shè)用地面積為準(zhǔn)，不包括代征用地。又稱占地面積，是開發(fā)商買的面積。（2）建筑紅線：是指經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的建設(shè)用地范圍的界限，又稱為建筑控制線。道路紅線：規(guī)劃的城市道路路幅的邊界線。用地面積：基地面積，規(guī)劃紅線內(nèi)（道路）。退界的面積：是可供開發(fā)商進(jìn)行建設(shè)的用地，退界：沿主要道路，一般退主干道退紅線15米，次干道退紅線8米。（3）組團(tuán)：由數(shù)幢住宅樓共同組成的生活院落，數(shù)個組團(tuán)形成居住小區(qū)。（該小區(qū)由八個組團(tuán)構(gòu)成）（4）承重墻、非承重墻：墻體按受力情況，分為承重墻和非承重墻。凡直接承受梁、樓板、屋頂?shù)葌飨聛淼暮奢d的墻稱為承重墻，在工程圖上為黑色墻體；不承受外來外來荷載的墻稱為非承重墻在工程圖上為中空墻體。（5）總建面積：是指房屋各層面積的總和，而每層建筑面積則是按建筑物勒腳以上外墻的水平截面面積計(jì)算的。（6）建筑基底面積：是指建筑物首層的建筑面積。（7）容積率：指建筑物地面以上各層建筑面積的總和（總建筑面積）與建筑基地面積(總用地面積）的比值。容積率=總建筑面積總用地面積（8）建筑密度：又稱覆蓋率，是建筑物底層占地面積之和與建筑基地面積（總用地面積）的比值，通常以百分比表示。建筑密度=(建筑物底層占地面積之和總用地面積）100（9）綠化率：也稱綠化覆蓋率是指小區(qū)內(nèi)綠化垂直投影面積之和與小區(qū)用地的比率，即基地內(nèi)綠化面積與建筑基地面積的比值。樹的影子、露天停車場可以中間種草的方磚都可算入綠化覆蓋率，所以綠化覆蓋率有時能做到60%以上。（10）綠地率：是指居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率。綠地應(yīng)包括，公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地，即道路紅線內(nèi)的綠地，不應(yīng)包括屋頂、曬臺的入工綠地。（11）建筑間距：指建筑平面外輪廓線之間的距離。即：兩棟建筑物外墻之間的水平距離。 日照間距：日照間距指前后兩排南向房屋之間，為保證后排房屋在冬至日底層獲得不低于二小時的滿窗日照而保持的最小間隔距離。（12）建筑面積：房屋的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積。對一套單元來講，每套單元的建筑面積等于套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。建筑面積套內(nèi)建筑面積公攤面積（13）公攤面積：商品房面積由兩部分組成：一部分是室內(nèi)面積，另一部分則是直接為居住服務(wù)的公共空間，這部分空間分?jǐn)偟矫刻追恐?，由買房人共攤。商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50計(jì)入公攤面積。（14）得房率：套內(nèi)使用面積（包括室內(nèi)墻體）與建筑面積之比。得房率=套內(nèi)使用面積/建筑面積100目前，標(biāo)準(zhǔn)的得房率，多層住宅為85-90%甚至以上，高層、小高層住宅為80-85%，辦公樓為55-70%。（15）房屋的開間、進(jìn)深：開間指房屋的寬度，是指墻體中線至墻中線的距離。進(jìn)深指房屋的實(shí)際長度。5、綜合術(shù)語類（1）銀行按揭：是指購買樓房時與銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為。業(yè)主先付一部分樓款，余款由銀行代購房者支付，購得樓房所有權(quán)將抵押在銀行，購房者將分期付銀行的本金與利息。償還完畢后，房屋所有權(quán)歸購房者。（2）三通一平和七通一平：三通一平：指道路、供電、供水到位，場地平整；七通一平：指給水通、排水通、電通、電訊通、道路通、燃?xì)馔ā崃νㄒ约皥龅仄秸＃?）中線：指墻的中間的一條線，到兩個墻表面的距離都一樣。 （4）一磚墻，半磚墻：一塊標(biāo)準(zhǔn)磚長為240毫米，寬為115毫米，高為53毫米，一磚墻指墻厚為240毫米，半磚墻指墻厚為120毫米。（不包括水泥砂漿和粉刷層） (5)層高：本層地面至上一層地面的高度，標(biāo)準(zhǔn)層高為2.8米。 (6)樓層凈高：本層地面至本層頂?shù)母叨?，凈?樓板厚度=層高。 (7)動線：進(jìn)住宅入戶門后，各個功能區(qū)域之間的活動路線。 (8)預(yù)置板與現(xiàn)澆板：預(yù)置板指預(yù)先按照尺寸統(tǒng)一制作的樓板，到時候在直接鋪上去，這樣可以使施工速度加快，造價(jià)低，但整體抗震性和抗?jié)B性較差?，F(xiàn)澆板指在施工現(xiàn)場直接用水泥澆筑的樓板，整體抗震性和抗?jié)B性較好。 (9)標(biāo)準(zhǔn)層：是指平面布置相同的房屋樓層。 (10)平臺：是指供居住者進(jìn)行室外活動的上人屋面或由房屋底層地面伸出室外的部位。 (11)地下室:是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的12。 (12)半地下室:是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的13，且不超過12。 (13)玄關(guān)：玄關(guān)-中國古代又叫“照壁”，西方國家叫“屏風(fēng)”；即在門和分戶門之間留一個緩沖區(qū)。居室是私家“領(lǐng)地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對室內(nèi)就不能一覽無余。功能在于：放衣帽、換鞋放雨具、衣梳美觀加強(qiáng)私密性 (14)隔斷:是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚妗?（15）定金、訂金定金：是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。訂金：是在購房者與開發(fā)商就房屋買賣的意向初步達(dá)成協(xié)議后，準(zhǔn)備進(jìn)一步協(xié)商前簽訂的臨時認(rèn)購協(xié)議，通常的做法是在約定所選房號、面積、房屋單價(jià)及總價(jià)款后，約定一個期限，買方需在此期限內(nèi)與賣方簽署正式合同。房地產(chǎn)專業(yè)名詞及術(shù)語（2）1、房地產(chǎn)：房產(chǎn)與地產(chǎn)的合稱，是不動產(chǎn)。 2、五證二書:建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國土使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、預(yù)售許可證、商品房質(zhì)量保證書、商品房使用說明書營業(yè)執(zhí)照3、商品房：專門用以買賣的房屋。有產(chǎn)權(quán)保障，可自由出租抵押。4、商住房：即可用于住家使用，也可以用于辦公的商品房。5、集資房：由單位統(tǒng)一籌集各需要住房的客戶資金，而建造之房屋，通常僅有一整棟的一張產(chǎn)權(quán)證，客戶沒有單獨(dú)的產(chǎn)權(quán)證。4、安居房：經(jīng)濟(jì)實(shí)用房安居房是指以中低收入家庭住房困難戶為供應(yīng)對象，并按國家住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不含別墅、高級公寓、外銷住宅建設(shè)的普通住宅。其實(shí)行的是土地?zé)o償劃拔，住戶只擁有該土地的使用權(quán)，如需辦理國土證，則要另外出資，并享受政府扶持稅費(fèi)減半征收。其房價(jià)由政府部門核定，利潤只能在3以下。5、躍層：是一套住宅占兩個樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層。一般在首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間。6、復(fù)式：概念上是一層，并不具備完整的兩層空間，但層高比普通住宅高，可在局部分出夾層，安排臥室或書房等，用樓梯聯(lián)系上下。夾層在底層的投影面積只占底層面積的一部分，夾層和底層之間有視線上的交流和空間上的流通。7、錯層：縱向或橫向剖面中，樓層的幾部分之間樓地面高低錯開。8、標(biāo)準(zhǔn)層：平面布置相同的住宅樓層。9、高層：8層以上，帶有電梯，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)10、多層：7層以下，一般不帶電梯，磚混結(jié)構(gòu)11、騎樓：有雨遮之一樓直道部分12、裙樓：指建筑體底部較龐大之建筑體，常用于商業(yè)、辦公13、承重墻：承受房屋重力的墻，不可任意拆改、破壞14、非承重墻：一般情況下僅承受自重的墻。15、剪力墻：承受地震力的鋼筋混凝土墻16、隔墻：用以隔斷空間的墻，一般不承重17、結(jié)構(gòu)墻：主要承受側(cè)向力或地震作用，并保持結(jié)構(gòu)整體穩(wěn)定的承重墻，又稱剪力墻、抗震墻等。18、框架結(jié)構(gòu)：由梁和柱以剛接和鉸接相連接成承重體系的房屋建筑結(jié)構(gòu)。19、消防電梯：專門用以消防滅火電梯，有抽煙排風(fēng)功能20、客梯：住戶人流用梯有相配套安全配置保障21、貨梯：用以運(yùn)送貨物電梯22、管道井：用以布置各類管道的空間井道23、井筒：指大樓電梯、步梯、管道、公共廁所、茶水間集中的地方24、空氣流動：空內(nèi)通風(fēng)對流通暢，自然對流的換氣能力25、采光、獲得光亮，直接接受自然光線和亮度26、通風(fēng)：風(fēng)（空氣）之來源、去路。27、進(jìn)深：房間：長 開間：房間：寬28、層高：上、下樓面之間的距離29、建筑密度=建筑占地面積建筑用地面積30、社區(qū)公攤：建筑物每戶都會直接使用及間接使用的公用部分31、套內(nèi)公攤：本樓層住戶直接使用及間接使用的公用部分32、期房和現(xiàn)房：項(xiàng)目剛開發(fā)或開發(fā)階段叫期房，項(xiàng)目完全建成，經(jīng)驗(yàn)收合格后叫現(xiàn)房。33、封頂：指結(jié)構(gòu)體完成34、交房：交付房鑰匙給客戶使用35、國土使用證：準(zhǔn)許某工地所屬使用土地的證明36、建設(shè)產(chǎn)權(quán)證：用以證明房屋擁有權(quán)所屬的證件37、抗震烈度：石家莊地區(qū)建筑抗震設(shè)計(jì)安全設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)38、天花板：即室內(nèi)頂部樓板39、底板：二樓之底板即為一樓之天花板的背面40、衛(wèi)浴三大件：洗臉盆、浴盒、坐式馬桶41、廚具五大件：洗滌池、料理臺、吊柜、灶臺、抽油煙機(jī)42、過道：住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。43、走廊：住宅套外使用的水平交通空間。44、凈高：樓面或地面至上部樓板底面若吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離。45、造型：建筑物外觀.46、室內(nèi)配置：指房間客廳浴廁廚房陽臺之位置排列，使之動線簡捷便利，私密性，通風(fēng)采光等。47、格局：單元內(nèi)分割情況，指一戶房屋之屋型方正或?qū)匍L形、不方正、異形。48、私密性：指私生活之隱私性（動靜分區(qū)，棟距要寬）。49、座向：指房屋之方向（朝南、東佳，朝北次之，朝西最差）。50、景觀：指觀看景色之視野。51、臨街：建筑物前后左右臨之道路或巷子（臨街巷道要寬暢銷）。52、棟距：建筑物與建筑物之間的臨棟間隔距離（寬應(yīng)最少8米）。53、陽臺：直上方設(shè)有遮蓋物者（封閉陽臺算全面積，半封閉陽臺算半面積）。54、露臺：直上方?jīng)]有任何屋廳遮蓋物之平面。55、單元式高層住宅：由多個住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯、電梯