專業提供可研報告編寫服務1.0 研究結論1.1 宗地基本情況宗地編號為B303-0041，地塊位于XX湖地區，土地用途為住宅用地;土地面積為93544平方米，建筑容積率1.4；可建設總建筑面積為131000平方米,其中：住宅127650平方米（高層住宅85，低層住宅占15，但最終比例按報建實施方案確定）；幼兒園3000平方米，垃圾站50平方米，社區管理中心300平方米；土地使用年期70年，自2003年8月25日起到2073年8月24日止。競投中標方應在宗地使用權轉讓合同簽訂后5個工作日內一次付清地價款。涉及交易標的物轉讓應交的稅費中，依法屬轉讓方應交納的均由甲方承擔；依法屬受讓方應交納的由乙方承擔。如轉讓合同按規定需要公證的，公證費用甲乙雙方各承擔50%。1.2 地價范圍經測算，本地塊的正常地價范圍應在7493187416萬元人民幣之間，其中市場正常價位點應在80913萬元，扣除土地轉讓契稅3，則得競標報價范圍應在7274984870萬元人民幣之間，市場正常競標價位點在78557萬元人民幣。對應市場價位點80913萬元，則得相應樓面地價為6339元/平方米.1.3 地塊投資價值對應以上地價范圍，測得相應的投資財務效果指標如表11所示。綜上，當地價在7493180913萬元人民幣之間時，屬于投資安全區；當地價在8091387416萬元人民幣之間時，即進入投資風險區；超過87416萬元后，將進入高風險區,投資者需慎重考慮。表11 宗地投資財務效果指標項目地價為74931萬元地價為80913萬元地價為87416萬元投資利潤率（）252015稅后利潤（萬元）240502004215684內部收益率（IRR）（%）20.0816.2412.48財務凈現值（FNPV）（萬元）20760152219199.87投資回收期（靜態）（年）2.953.03.12投資回收期（動態）（年）3.13.23.42.0 研究方法2.1 剩余法求地價運用剩余法來確定宗地的最高限價，其基本思路為：地價= 房地產建成價格（建筑費專業費租售費用稅費）利潤該方法的操作程序如下：研究待估宗地的基本情況選擇最佳開發利用方式估算開發后的房地產價格估計建筑費、專業費、利息、稅費、租售費用和開發商應得的利潤求地價2.2 運用建設項目經濟評價方法與參數進行宗地的財務評價建設項目的財務評價一般分兩個層次，即：全部投資的財務效果評價和自有（權益）資金的財務效果評價。 全部投資的財務效果評價，即排除財務條件的影響，將全部資金（包括全部借貸資金和權益資金）作為計算基礎，考察項目的盈利能力。由于它不考慮投資資金的來源構成，以及借貸還本付息和所得稅的問題，所以它實際上是一種簡化了的、投資項目“息、稅前”的盈利能力分析，借此可以在各個投資項目或方案間建立相互比較的共同基礎，以便考察項目是否有投資的價值，在分析是否可行的同時，進行方案的選優。 自有（權益）資金的財務效果評價，即從企業的角度出發，分析包括財務條件在內的兩類因素對項目的影響，以企業投入的權益資金為計算基礎，而所謂考察企業投入所投入的權益資金的盈利能力，實際上是對項目息、稅后的盈利能力的分析。同時，還考察企業的生存能力、償債能力、利潤及其分配，以及各方投資者的盈利能力等。 在本宗地評估報告中，選用全部投資的財務效果評價法，分析該地塊的投資盈利能力通過全部投資的現金流量表，得出項目內部收益率（FIRR）、投資回收期（Pt）、財務內部凈現值（FNPV）以及投資利潤率等指標。由此來判斷該宗地投資在財務上的可行性。2.3 研究依據 XX湖地區B303-0041宗地規劃指標 國務院發展研究中心數據庫 廣東省房地產統計年鑒 廣東省房地產開發各類管理費用標準 中國人民銀行存、貸款利率 廣東統計年鑒 搜房網相關數據 中國人民銀行121號文件 廣州市建安工程定預、決算定額3.0 宗地最佳利用方式構思根據該宗地位于廣州市黃埔區XX湖地區地段、且建筑容積率1.4，可以確定，該地塊要想獲得最大收益，就必須按高尚住宅區規劃，定位于高端客戶，確保以優美的景觀環境和國際性的配套設施來贏得市場。3.1 宗地總體規劃方案設計 總基底面積 935442220580 m2，用地平衡表及項目主要經濟指標分別見表31和表32。高層住宅總建筑面積 1276500.85108,503 m2住宅規劃為120180 m2 /戶，平均每套面積為150 m2 左右,規劃戶數720戶。計劃規劃為1214棟11層住宅（其中首層架空綠化），住宅總基底面積計11050 m2 。別墅總建筑面積 1275600.1519,148 m2 別墅規劃為250350 m2 /棟，平均每棟面積為300 m2 ，占地面積計120 m2，規劃總棟數為64棟。總計占地面積為 64 120=7680 m2 公建配套幼兒園3000 m2 ，按兩層考慮，其占地計1500 m2 ，社區管理中心 300 m2 ，垃圾站50 m2 ，均按一層考慮，占地計350 m2 。停車位基于該地塊未來將規劃建設成廣州的豪宅區，故應至少考慮每戶一個車位（不含別墅用戶車位），建議車庫集中設置，規劃720個車位，每個車位按35平方米考慮，車庫規劃面積位為 7203525200 m2 。 園林、綠化及道路 為體現高尚住宅區的品味感，建議該住宅區的綠地覆蓋率不低于65，可考慮將高層建筑的首層架空綠化。則 綠地面積為 935440.65m260803 m2道路規劃占地面積為 935440.1514031 m2表31 用地平衡表項目用地面積（m2 ）所占比重(%)人均面積（m2 /人）備注規劃總用地9354434.09一、居住用地1873020高層住宅用地1105011.81首層架空綠化低層住宅用地76808.21公建用地18501.98道路用地1403215公共綠地608036522.15二、其他用地9176表32 項目主要技術經濟指標項目數量單位總戶數784戶居住人口2744人總建筑面積156200M2 1.高層住宅建筑面積108503M22.低層住宅建筑面積19148M23.公建配套建筑面積3350M24.地下車庫建筑面積25200M2車位數720個人口密度293人/公頃綠化率65容積率1.43.2 最佳開發建設方案設計建議分期滾動開發，首期開發別墅及整個住宅區的配套規劃建設，通過別墅的市場推廣來打造項目的品牌，提升項目的品位，從而帶動其后的高層銷售。計劃整個地塊的開發建設周期為30個月，銷售周期為24個月。其中可行性研究及規劃報批等前期準備階段為6個月，宗地競買后18個月時推出首期別墅，高層住宅分兩期推出，計劃至42個月時完成全部銷售。與此對應的項目投資與融資計劃如下表33所示.表33 項目投資與融資計劃表序號項目建設經營期合計16712131819242530313637421投資總額1.1建設投資1.1.1土地成本80913.86 1.1.2前期工程費755.00 393.00 1.1.3建安成本費34000.70 2913.70 11113.00 11802.00 8172.00 1.1.5基礎設施費2292.56 1145.78 687.47 459.31 1.1.6公建配套費1185.16 474.06 355.55 355.55 1.1.7不可預見費3589.58 897.39 538.44 430.75 430.75 430.75 430.75 430.75 1.1.8管理費3590.00 512.80 512.80 512.80 512.80 512.80 512.80 512.80 1.1.9銷售費用5384.36 807.65 1076.87 1615.31 1346.09 538.44 1.1.10利息費用1.2流動資金0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2資金籌措2.1自有資金2.2借款2.3銷售收入再投入說明：因利息費用取決于投標公司的融資結構，而融資結構的優劣又取決于公司在資本市場的能力高低。該宗地地價需在成交后5日內一次繳清，故對競投人的資金壓力很大。可以考慮競得土地后全部建設缺口資金從銀行借貸。因為項目的融資結構不明，且項目全部投資的財務評價又與融資結構無關，故此表中的利息費用計算和資金籌措計劃都暫沒計算。4.0 宗地地價測算4.1 地價之外的成本測算參考目前建筑市場及房地產開發市場的基本行情，估算出該宗地開發項目的總成本費用為68651.43萬元。具體測算詳見附表1。 4.2 銷售收入測算參考目前XX湖地區地段的住宅市場行情，高層為11000元/ m2，低層為22000元/ m2, 停車位（為便于計算，全部按銷售考慮）為250000元/個，則測算出總銷售收入為 179478.35萬元。具體測算詳見附表1。4.3 地價成本測算 根據目前國內房地產市場投資回報基本現狀，并綜合考慮廣州房地產市場的競爭程度，取定開發商投資該宗地的可承受回報率極限為15，正常期望投資回報率為20，市場投資回報率的上限為25。則該宗地的地價范圍為7429187416 萬元，正常市場期望地價為80913萬元。扣除宗地轉讓契稅3，則得該宗地的競投報價范圍為7274984970萬元，正常市場水平競投報價為78557萬元。具體測算詳見附表1。5.0項目財務評價由于XX湖地區B3030041宗地的最終中標地價尚處于預測階段，因此選取該地塊的市場期望價作為計算基礎，來測算該宗地的投資價值。5.1 項目盈利能力分析5.1.1 稅金計算（見表51）因為首期發售計劃在宗地接手后第18個月時，故前一年半內無銷售收入。而土地增值稅是按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和稅法規定的4級超額累進稅率來計算征收的，增值額是納稅人轉讓房地產所取得的收入減除稅法規定扣除項目金額后的余額。根據房地產行業的一般收益水平，土地增值稅應繳額基本在銷售收入的1左右。5.1.2 損益表（見表52）由損益表可以看出，公司在第一年內利潤為負，這主要是因為支付巨額地價所致。第二、三年內盡管有利潤，但仍不足以彌補第一年的虧算。直到最后一年才發生所得稅的繳交。5.1.3 宗地現金流量表與動態盈利分析（見表53）由現金流量表和動態盈利分析可以看出，項目的累計凈現金流和累計折現現金流由負變正均要發生在最后一個年度。但項目的內部收益率為16.24，凈現值為15221萬元，均處于較高水平。原因在于地價要在中標后一次繳交完畢，造成巨額現金流流出，而項目的開發建設、銷售要滯后一段時間，不過該宗地規劃建筑面積不大，建設周期相對較短，故投資回收期指標也較為理想。相應的地價在74291萬元和87416萬元時的投資回報指標如表54所示。 表51 銷售稅金及附加表 （單位：萬元）建設經營期合計序號項目16712131819242530313637421銷售收入42125.60 41205.83 54941.10 41205.83 179478.36 2銷售稅金及附加2624.42 2567.12 3422.83 2567.12 11181.50 2.1營業稅2106.28 2060.29 2747.06 2060.29 8973.92 2.2城市維護建設稅147.44 144.22 192.29 144.22 628.17 2.3教育費附加63.19 61.81 82.41 61.81 269.22 2.4防洪工程維護費75.83 74.17 98.89 74.17 323.06 2.5交易管理費210.63 206.03 274.71 206.03 897.39 2.6印花稅21.06 20.60 27.47 20.60 89.74 3土地增值稅421.26 412.06 549.41 412.06 1794.78 表 52 損益表 （單位：萬元）序號項目合計1121324253636421銷售收入179478.36 0.0042125.6096146.9341205.832總成本費用149565.29 89962.2333906.5721520.944175.553利潤總額29913.07 -89962.238219.0374625.9937030.284所得稅9871.31 0.000.000.009871.315稅后利潤20041.76 0.000.000.0020041.766盈余公積金2004.18 0.000.000.002004.187可分配利潤18037.58 0.000.000.0018037.58表53 宗地現金流量表與動態盈利分析 （單位：萬元）序號項目建設經營期1121324253637421現金流入0.00 42125.60 96146.93 41205.83 1.1銷售收入0.00 42125.60 96146.93 41205.83 1.2其他現金流入0.00 0.00 0.00 0.00 2現金流出87911.05 32276.65 20431.23 4461.17 2.1建設投資87911.05 29230.97 13479.81 1481.99 2.2土地增值稅0.00 421.26 961.47 412.06 2.3銷售稅金及附加0.00 2624.42 5989.95 2567.12 3凈現金流-87911.05 9848.95 75715.70 36744.66 4累計凈現金流-87911.05 -78062.10 -2346.40 34398.27 5折現現金流-81399.12 8443.89 60105.56 28070.79 6累計折現凈現金流-81399.12 -72955.23 -12849.67 15221.12 評價指標FNPV(I=8%)15221.12 財務內部收益率IRR16.24%投資回收期（靜態）3.03 投資回收期（動態）3.20 表54 財務效果指標比較項目地價為74931萬時地價為87416萬時內部收益率（IRR）（%）20.0812.48財務凈現值（FNPV）（萬元）207609199.87投資回收期（靜態）（年）2.953.12投資回收期（動態）（年）3.13.45.2 項目不確定性分析5.2.1 盈虧平衡分析假定本宗地開發建設投資不變，且售價和回款速度如基準方案所設，則由計.本可行性研究報告由上海乾忱商務咨詢有限公司提供，更多信息請點擊乾忱官網：上海乾忱商務咨詢，擁有8年項目可行性研究報告撰寫經驗，擁有高素質可行性研究報告編寫團隊，專業提供可行性研究報告編寫服務。編制可行性研究報告價格【文案類型】標準型項目可研報告【編制時間】即時更新（交付時間約6-10個工作日）【編制定價】word中文版￥2888.00元起，PPT設計制作費1688元起【編制機構】上海乾忱商務咨詢有限公司【報告格式】PDF版WORD版、PPT版（編制費用另計）【售后服務】六個月，免費提供內容補充，數據更新等服務。【資料來源】【數據來源】 乾忱咨詢長期監測采集的行業數據資料；行業協會公開信息，國家統計、工商、海關、年鑒部門官方數據與資料；行業企業及上、下游企業的季報、年報和其它公開信息； CNKI中國知網、萬方數據平臺、維普資訊等知名文獻數據庫，汲取美通社、彭博社、時代周刊等國際權威信息平臺數據行業重要行業展會、論壇公開發表的觀點；乾忱咨詢簡介上海乾忱商務咨詢有限公司是一家優勢顯著的綜合性、多向型商務咨詢服務商