南方某房地產開發公司建筑方案設計任務書（轉帖）南方某房地產開發公司規劃建筑方案設計任務書項目概況一、 地理位置本項目位于XX市北苑街道，XX西路以南，XX西路以東，XX西路以西，為沿街a、b、c、d、e地塊，項目總用地面積為24783.601M²，規劃用地性質為商業、住宅。二、 整體區塊本項目所在的北苑街道位于XX市區西北部，毗領國際商貿城，緊靠XX新火車站、杭金衢高速公路XX出口，民航機場坐落區內，交通方便。北苑街道是XX的工業新城、商務新城、城市新區，街道面積36.6平方米公里，下轄4個社區、4個工作片、32個村(居)，常住人口3.8萬，流動人口11萬。北苑街道近年來大力加快舊村改造，推進新一輪新農村建設，以城帶鄉、以工哺農，繼續向農村傾斜，加大對新農村建設的扶持力度，促進城鄉協調發展。北苑已建、在建的大型住宅小區有東方國際村、名人花園、城市花園、芳草園、北苑商貿區、丹溪花園、時代花園等，屬于XX近郊居住氛圍最濃郁的區塊。三、 周邊介紹項目兩側的XX西路、城中西路是XX城區主要交通干道，還有東側的XX西路，通往XX城區、機場、火車站、高速路口非常便利。項目位于XX市農貿城的北面，與市民廣場、繡湖公園及生活購物中心相距2-3公里。周邊有好安居家居廣場、雪峰公園、北苑醫院、繡湖中學等公建配套，生活配套設施較成熟，區域生活條件較為完善。XX副食品市場將從賓王市場搬遷到農貿城（項目預計07年底動工），住房、商業的需求量將得到較大提升。規劃設計依據一、規劃依據1、義土拍【2007】第4號出讓公告2、土地出讓合同及用地紅線圖3、計委立項批文4、國家、省、市相關法規及標準5、本設計任務書二、地塊控制性規劃要求（以下內容為建設主管部門所定，須強制執行）區塊指標控制區塊性質 C2/R2 商住用地區塊面積 區塊總面積 24783.601M² a b c d e 8878.692m² 4196.655m² 7435.279m² 2566.978m² 1705.997m²建筑密度 40% 36% 46% 49% 53%容積率 3.1 3.7 4.5 2.7 2.8區塊限高 50M (其中C2地塊21m)(其中a地塊多層主體15m) 21M停車位 住宅按每戶配套1個停車位(含地面)。商業按每100m²建筑面積配套0.6個停車位（地面）。注：1、本圖尺寸單位為米；2、控制指標除停車位為控制下限外，其余均為控制上限。1、 該區塊為商住綜合用地，要求整體出讓。區塊住宅套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達到開發建設住宅總面積的70%以上。2、 abc地塊沿街建筑主樓應建9層以上，de地塊及c 地塊建筑層數不超過6層。區塊建筑一至三層為商業用房，四層及以上為住宅。裙房不超過三層，總高度不超過15米，單層層高不超過5.4米。住宅標準層層高不超過3.2米。3、 機動車出入口應設于允許路段上，規劃限制出入路段只允許市政服務車輛及特殊情況下通行。4、 在滿足消防要求的前提下，規劃建筑之間及與周邊已有建筑的間距應滿足日照間距要求及相關技術規范要求。5、 該區塊建筑布局結構和形態及造型風格應參照原地塊規劃建筑設計方案(附原方案文本)。并應與周邊地塊規劃及周邊已有建筑相銜接，建筑色彩與南方氣候相適應，宜親切淡雅。建筑外立面應采用高檔裝飾材料飾面，建筑設計應注意節能要求，符合民用建筑節能管理規定之要求。沿街商業應進行建筑與環境燈光設計。地塊建設尚應處理好與復興社區辦公樓及周邊建筑的關系。6、 區塊規劃應配置：物業管理（按照浙江省物業管理條例規定配套）、活動中心（建筑面積不小于200平方米）、變電室、公共廁所（建筑面積不小于60平方米且必須有出入口直接對外）、垃圾收集點、及城市居住區規劃設計規范(2002年版)要求配置的其它設施，各配套設施規模應符合相關技術規范要求。7、 人防按XX市民用建筑修建防空地下室若干規定修建人防地下室，結建地下停車場。地下室限建兩層，用于停車及其他輔助設施。地下車庫出入口設在地下室控制紅線范圍內。8、 地塊內污水須經統一收集后排入城市污水排放管網，規劃與建筑設計中預留燃氣管道位置。并應考慮臨時氣化站設施，氣化站、燃氣調壓站的位置應滿足相關技術規范要求。氣化站可設置在城中河兩側綠化用地內。9、 區內公共設施應按城市道路和建筑物無障礙設計規范（JGJ50-2001）進行設計。10、 規劃、建筑設計方案由北苑街道審查,市建設局審核后,報市政府審批。方案設計要求一、 項目定位突出“創新”“舒適”“實用”三大概念，引導XX地區中小戶型的居住潮流。二、 總體規劃要求1、 規劃方案應功能分區明確，與周圍環境協調，充分考慮江浙建筑特色和各項技術要求。能夠體現城市規劃及城市設計要求，并具有獨特的設計品質和理念，方案涉及到的消防、環保、園林綠化、人防、水利、電力、交通等問題，應符合各專項規劃要求。2、 本項目各地塊比較分散、比較狹長，對今后的物業管理有較大影響，設置的組團出入口應充分考慮物業管理的便利。3、 充分挖掘綠化空間，著重處理好ab連接處、bc連接處、裙房屋面的綠化設計。4、 場地豎向設計應充分考慮小區與外圍市政道路的標高關系，小區內部給排水管網、電力、綜合管網等應與外圍城市管網相協調。5、 小區交通組織著重處理好與外部市政道路的銜接、汽車庫出入口的布置、人車分流、物業管理。6、 受限于地塊本身所在位置及控制性規劃，建筑總體布局已定，應通過技術措施如調整建筑平面、調整門窗的位置及大小、設置遮陽系統等來優化建筑的日照與通風問題；沿街建筑噪音問題比較突出，應采取良好的建筑措施使戶內的隔音效果達到規范要求。三、 單體規劃要求1、地下空間：a、b地塊開挖地下室并聯成一體，a塊西側四個單元處兩層地下室為人防兼地下泊車，東端商業區域兩層地下室作為上部商務配套使用；b塊開挖一層地下室為地下泊車；c1地塊開挖二層地下室作為地下停車，c2、d、e地塊開挖地下一層地下室，開挖面積與一層商鋪面積等同，與地上一層相連，形成地下倉儲商務空間，每間商鋪室內樓梯通往各自的地下室。報批文本必須滿足控規車位要求（包括商鋪車位），如果余地較少，可采用立體式車庫報批。實際使用按照拼接后的總戶數與地下車位的配比1：0.8來實施，loft商務用房按照1：0.3考慮地下停車位，區域分配盡量保持平衡。地下室南側邊線可以與用地紅線平齊。2、裙房商業：a、b、c1地塊商鋪開間3.8米4.2米，進深21.5米，有效進深15.5米，后6米分割成兩層，底層2.2米以下為住宅車庫兼儲藏用房，車庫開間采用合理尺寸，上層部分與前面15.5米相連，一層總層高5.0米（報批時按照4.8米，底部20cm虛設）；二、三層為居住考慮的LOFT商務房，層高各4.99米，每戶考慮衛生間、廚房、客廳、餐廳、臥室等居家功能空間。c2、d、e地塊商鋪開間3.6米，進深14.2米，底層層高4.9米，二、三層層高3.4米，每間商鋪設計室內樓梯上二、三層。a地塊東側上部無主樓的裙房規劃一個相對獨立的消費中心，分割成幾塊，從地下一層到地上三層考慮商業整體用途，相對獨立于a地塊裙房商業，沿繡湖西路側可考慮布置店面。c1c2圓弧的轉角處裙房可規劃成三大塊商業，分別設計三個室內樓梯上二層、三層，同時應當能夠方便三塊商業合成一體。a塊西側、b塊西側、c塊東側的建筑控制線可以適當突破，建筑密度滿足控規要求。3、住宅：層高3.0米。a塊西側、b塊西側、c塊東側的建筑控制線可以適當突破。30%的90平米以上戶型要做足，單套面積控制在140左右（盡量位于邊套）；小戶型中盡量考慮6080、6090平米的拼接戶型（組合戶型總面積控制在150左右）；頂層在滿足容積率前提下可設計躍層復式，180平米以上。C2、d、e地塊戶型可規劃成單身公寓，層高3.0米；c2塊可考慮垂直樓形式，單身公寓宜采用內廊形式，注意與底部柱網協調，設置電梯。4、地下車庫控制合理層高，在滿足規范要求下通過各項措施降低層高；控制合理柱網尺寸，滿足汽車庫規范要求下提高車庫利用率，平均每車位建筑面積指標不應大于45平米/每車位（包括人防等地下區域所有功能空間面積與停放車位數的比值）；停車位的數量及位置應綜合考慮，保證分布合理，滿足每個地塊的不同需求；地下車庫頂板應注意景觀布置及市政道路通行要求；地下空間應注重創新，采光、通風及豎向設計應有所突破；注重平戰結合，地下室的送排風口應考慮與外部環境相協調。5、a、b區塊的商業裙房屋面考慮相連通，屋面設景觀。6、商業與住宅盡量考慮脫開，包括人流的區分、結構的轉換、管線的處理、樓梯的轉折等。7、建筑平面的設計應充分考慮戶型平面、管道井、室外空調機位、公共區域、公攤面積等各種因素，組合戶型應充分考慮方便今后業主改造的問題。8、應充分考慮建筑入口、建筑屋頂、建筑色彩這三項主導建筑可標識性的因素。9、建筑外立面管線盡量考慮隱蔽，保證外立面的干凈、整潔。10、小區廢氣（廚衛排放、汽車排放、地下室排煙）、廢水、廢渣（生活垃圾）、噪音（汽車、商業活動）等涉及到環保的各項處理措施應著重闡述，以保證小區環境影響評估報告的順利編制及環保順利驗收。11、對外墻、門窗、屋面選用性價比及安全性能較高的節能材料及技術，合理控制建筑體型系數、窗墻比等設計參數；采用外墻面磚、外平開窗等設計需考慮防墜落措施；維護墻體材料及建筑材料的選擇應注重經濟、節能、環保。12、結構：建筑設計階段需初步規劃結構布置、基礎選型、轉換層、荷載選擇、覆土深度等各項結構參數，充分考慮其經濟性。13、安裝：重點解決樓地面及分戶墻的隔音、排水管道噪音、電梯井道隔音的技術處理措施；重點闡述新風系統、太陽能利用、無機房電梯使用可行性的技術分析；對環境燈光照明進行充分考慮。14、環境：小區道路系統動、靜態交通組織合理，通達性好，對居民不造成干擾；小區應結合基地條件，盡可能為居住區居民提供親水環境，同時考慮設置水景景觀的工程造價和維護費用；小區內應提供不同年齡階段居民活動的場所，加強鄰里之間的交流；住區環境應考慮用優美輕快的背景音樂來增強居住生活的情趣；小品設計時應避免采用大面積的金屬、玻璃等高反射性材料，減少住區光污染；戶外活動場地布置時，其朝向需考慮減少眩光；兒童活動區周圍應保持好的可通視性，便于成人對兒童進行目光監護。四、戶型設計1、戶型平面應總體布局合理，動靜分區，各功能空間采光通風良好，使用功能互不干擾。2、戶型平面設計應注重創新，給業主以較多的附加值、較高的得房率，應結合結構、設備及室內裝修的各項要求。3、戶型面積指標應計算準確，臨界戶型確保滿足90平米、144平米的要求。4、每戶保證一個南側陽臺和一個朝南臥室。5、考慮到業主今后室內裝修，設計應采用模數制，尤其是衛生間、廚房，開間及進深必須采用凈尺寸，并滿足相應建筑模數。6、衛生間應考慮盥洗與淋浴、如廁分開，干濕分離，有利于提高衛生間使用效率；設置單一衛生間的中小戶型，應考慮淋浴盆與浴缸互換的可能。7、強調戶型的可變性（要有彈性空間），內部空間可以靈活重組，尤其針對舒適型兩房戶型，要能滿足業主不同時期的小三房需求。8、戶內空間應避免狹長走道，房間開間與進深的比例要保證擺放家具的空間。9、廚房的洗滌盆應位于窗位；戶型宜盡量保證明廚明衛；衛生間不應正對入戶門、廚房門及用餐區域；廚衛面積應與戶型面積相匹配。10、客廳的背景墻盡量避免開設房間門，背景墻寬度應滿足規范要求。11、戶型平面中注意控制凹口的深寬比。12、戶型的布局應考慮建筑一般禁忌的要求。設計成果要求一、規劃建筑方案成果（1）設計說明（2）規劃總平面圖（含技術經濟指標）1：500（3）日照分析圖；通風分析圖（4）鳥瞰圖（5）主要街景彩色立面圖，反映設計意圖的透視圖，不少于3張（6）總體首層平面圖（7）總體地下室平面圖；（8）道路系統分析圖（9）景觀綠化分析圖（10）所有建筑平面圖（含戶型指標）、立面圖、剖面圖以上設計成果縮印成A3格式方案文本，提供數量為8本，加蓋單位公章、法人章及注冊建筑師章；A1彩色展版一套；設計成果電子文檔一套（全部設計成果均制作