上市房地產公司財務報表分析目錄1企業基本情況介紹11.1萬科集團11.2招商集團11.3保利地產集團22萬科、保利、招商財務報表分析32.1資產狀況分析32.1.1固流結構分析32.1.2流動資產的內部結構42.1.3應收賬款分析52.2償債能力分析62.2.1短期償債能力分析62.2.2長期償債能力分析92.3營運能力分析122.3.1短期資產營運能力122.3.2長期資產營運能力132.4盈利能力指標分析142.4.1資產收益率和凈資產收益率142.4.2經營指數與每股現金流量152.4.3營業毛利率分析162.4.4預收賬款分析172.5 成長性分析183總結191企業基本情況介紹1.1萬科集團萬科，全稱萬科企業股份有限公司，1984年5月成立，目前，是中國專業性住宅中最大的建筑企業，是股市里的代表性地產藍籌股，目前同時在A股和H股上市。1991年開始發展跨地域房地產業務，同年發行新股，A股在深交所掛牌交易，是首批公開上市的企業之一，總部設在深圳，至2009年，已在20多個城市設立分公司。2010年公司完成新開工面積1248萬平方米，實現銷售面積897.7萬平方米，銷售金額1081.6億元。營業收入507.1億元，凈利潤72.8億元。公司以中國大陸市場為目標、以房地產為核心業務，涉及進出口貿易及零售投資、工業制造、娛樂及廣告等業務。投資重點主要集中在上海、北京、天津、深圳等中國區域經濟中心。 率先成為全國第一個年銷售額超千億的房地產公司。過去二十年，萬科在發展過程中先后入選福布斯“全球200家最佳中小企業”、“亞洲最佳小企業200強”、“亞洲最優50大上市公司”排行榜，獲得過多次的投資者關系等國際權威媒體評出的最佳投資者的獎項。“目前，萬科公司積極響應國家號召，走低碳經濟的道路，大力推廣和發展綠色建筑的概念，把做綠色企業作為萬科的中長期的戰略目標和承擔的社會責任。1.2招商集團招商局地產控股股份有限公司(簡稱招商地產),是國家一級房地產綜合開發公司和中國最早的專業房地產開發企業之一。2011年底總資產高達797億元,是中央直接管理的國有重要骨千企業,亦被列為香港四大中資企業之一。于1993年在深圳證券交易所掛牌上市,股票代碼A000024, B200024。招商地產隸屬于招商局集團(簡稱招商局),為集團三大核心產業之一。目前,招商地產的市場格局以深圳作為中心,以長江三角、珠江三角和環樹海經濟帶作為伏線重點區域,在二十余年的過程中,招商地產秉承以人為本、以客為先的理念,做好房地產開發、物業管理,分別在深圳、北京、上海、廣州、天津、蘇州、南京、佛山、珠海、重慶、成都、潭州等多個大中城市擁有40多個大型房地產項目,累積開發面積超過1000萬平方米。總資產逾2000億元,管理總資產逾1.7萬億元,利潤總額近140億元,在中央企業的位置(按利潤總額排序)進一步上升至第8位,是中國民族企業參與世界競爭的重要力量。多年的發展讓招商地產積累了諸多的經驗、擁有了更多的優勢,提出了“綠色地產開發理念”和“社區綜合開發模式”,I2實現了住宅開發和商業發展的共進。公司一手抓商業住宅,一手抓商業租賃。公司最成功的租賃物業是集中在蛇口的海上世界商圈,面積大約70萬平方米,近年來,隨著蛇口地鐵的開通、深圳到香港交通一體化進程快速發展,方便了香港本地人到深圳購物,將為公司帶來了驚人的收益。這種模式也導致其他的公司紛紛效仿,因為這一方面可以拓展公司的商業地產業務,另一方面也增加了公司融資渠道,提高了公司金融創新的能力。招商地產除了傳統的住宅開發、還經營著供水供電、商業出租等多項業務,多元化的經營為企業分散了風險,因此公司被稱作“最具抗風險能力的房地產商之一”。在綠色建筑方面,招商地產更是在業內名列前茅,公司踐行綠色地產開發。這些都來源于公司對城市合理規劃、地球可持續發展的認真思索,對人類居住環境和房地產模式孜孜不倦的探索。1.3保利地產集團保利房地產集團股份有限公司(簡稱保利)由保利集團控股,成立至今20余年，于2006年上市。是一家從廣州的區域性房地產開發企業迅速成長為全國大型房地產集團公司,現擁有國家一級房地產開發資質。公司多元化經營,業務涉及地產、酒店管理、貿易等,公司在保利集團的支持下,在激烈的市場競爭中,利用優質的土地儲備優勢艱苦奮斗,迅速樹立起保利的良好聲譽,形成了巨大的品牌價值,穩固了領先的行業地位。2006年3月23 口,公司名稱變更為保利房地產(集閉)股份有限公司。保利地產下轄保利科技有限公司、保利南方集團有限公司、保利(香港)控股有限公司、保利文化集團股份有限公司、保利民爆科技集團股份有限公司等專業子公司，旗下擁有保利房地產(集團)股份有限公司(股票代碼:S.H.600048)與保利(香港)投資有限公司(股票代碼:H.K.00119)兩家境內外上市公司。房地產項目主要遍及國內的北京、天津、上海、重慶、廣州、深圳、香港等50多個城市及地區,在十幾個國家設有子公司和辦事處。保利地產在全國的布局策略以北上廣為基點,向全國福射,現在的覆蓋城市達到23個，同時擁有80余家控股的子公司。在商品房方面，保利公司傾力推出了“尊享、珍品、康居、山水”等品牌的產品II，別墅、花園洋房、多層、電梯公寓等均涵蓋；在商業物業方面,公司大力打造超五星酒店、商圈、標志性寫字樓等。公司整體的業務從商品房開始拓展到上下游的建筑施工、物業、相關經營等。總的來說，保利地產基于住宅商品房的開發，進行有效的拓展,擴展到相關物業。公司落實的發展戰略是“三個中心,相對發散”，公司以大型城市為中心，發散到二級甚至三級城市;以房地產為中心,發散到上下游產業；以商品住宅的開發為中心，發散到相關領域。在20年的發展中,努力提高效益，適度控制開發規模，從而提高自己收益，同時企業高管亦重視公司的資金運作，在公司領導的帶領下，樹立了良好的行業形象，建立了卓越、務實的行業口碑。2萬科、保利、招商財務報表分析比較萬科、保利、招商地產的業績評價，主要通過財務報表分析。分析一家公司，不能獨立看待它的財務報表,更應看行業的特殊性。要看到房地產作為特殊的行業，由于房產多數為期房，故在交房前的一年、兩年，實際上開發商已經收到錢，故預收賬款比較多，在建工程比較巨大。根據會計準則,只有業主收房時，會計上才能確認收入。房地產行業上反映的收入，大部分都來自于前一年、前兩年的交易產生的收入，而并不是當期交易產生，故2011年利潤很多反映的是2010年、2009年交易產生的利潤，故筆者認為分析房地產企業，應著重于分析預收賬款、現金流,而不是著重看當期利潤。2.1資產狀況分析2.1.1固流結構分析表2-1固定資產/流動資產的比例年份萬科保利招商20090.00220.00230.007020100.00500.00220.004920110.00560.00500.0059 從上圖可以看出，萬科公司三年來流動資產不斷在增加，固流比率不斷下滑，(流動資產比例變大)，萬科保持企業的低風險性，流動資產增加，資金成本趨向低，成本得到控制和改善。但通過流動資產的結構表中，可以看出貨幣資金較2010年下降，應收賬款有大幅度的提高，而應收賬款的變現能力不如貨幣資金。通過應收賬款的賬齡中，1-2年和2-3年的應收賬款較去年增加，一方面由于萬科公司在2011年在二、三線城市如成都、重慶等地大規模建設，由于房地產的周期比較長，應收賬款的收回是個比較長的時間，但另一方面要對重大金額計提減值準備。考慮到應收賬款的問題，萬科還需要進一步力fl強應收帳款的管理，加速資金的流轉。 保利公司2011年的固流比例比2010年有大幅度的提高，主要是固定資產規模變大，保利公司的固定資產增加的比例比較大，主要由于房屋等建筑物增加的比重比較大。 招商地產的圓流比例在2010年有大幅度的下滑，但是2011年又有所上升，這主要是由于房屋及建筑物增加比重比較大。2.1.2流動資產的內部結構表2-2 萬科流動資產情況會期期間貨幣資金應收賬款凈額預付款項凈額其他應付款項凈額存貨凈額流動資金合計200917.65%0.55%6.70%5.79%69.12%13032327944937201018.40%0.78%8.68%7.27%64.88%20552073220132201112.11%0.54%7.12%6.52%73.71%28264665485519 由上表可以看出，萬科的貨幣資金在2011年下降很大，主要原因宏觀調控政策促使樓盤的銷售遞減，回籠資金變慢，加強營運管理。同樣，存貨也在2011年大幅度提高，緣由受政策影響，還是樓盤銷售變慢。萬科應對旗下樓盤進行打折促銷等優惠活動，提高銷售，減低存貨。表2-3 保利流動資產情況會期期間貨幣資金應收賬款凈額預付款項凈額其他應付款項凈額存貨凈額流動資金合計200917.21%0.53%13.82%0.53%67.91%88504161242.03201013.06%0.40%9.12%2.50%74.93%146671656739.1020119.66%0.56%6.67%2.20%80.91%187991387510.53 由上表可以看出，保利的貨幣資金比例連年下降，保利應該加強銷售，及時出臺相關銷售政策，加強資金回籠速度，也同時看到存貨比例連年上升，這兩項比例與萬科相比，都不如萬科，應加強銷售管理。表2-4 招商流動資產情況會期期間貨幣資金應收賬款凈額預付款項凈額其他應付款項凈額存貨凈額流動資金合計200922.26%0.28%0.02%4.52%71.44%42636157171201018.05%0.19%0.01%7.73%72.19%53610970667201119.56%0.12%0.01%8.34%69.57%73942764475 由上表可以看出，招商的貨幣資金比例是三家最高且穩定的，只是在2010年略有下降，但2011年又上升了，說明在行業整個受調控的情況下，招商的資金管理的相當出色，但從另一方面來體現了盈余資金過多，資金的利用率有待進一步提高。再看，存貨比例逐年遞減，說明招商的存貨管理有所改善。其他應收款占的比例是三家最大，且逐年上升，其中大部分來自于關聯方交易，也許有利潤操控的可能。2.1.3應收賬款分析表2-5 應收賬款與收入比會計年度萬科保利招商20090.0150.0200.01220100.0310.0160.00720110.0210.0220.006 萬科的2011年12月31口的應收賬款的賬面價值為1,514,813,781.10, 2010年12月31日的應收賬款賬面價值為1,594,024,561.07，下降了5.2%，主要因為萬科加強了應收賬款的管理，應收賬款周轉率提高，且在收入增加的前提下，應收賬款繼續減少，應收賬款與收入比在2011年下降一定幅度。由賬齡分析可以得到，1年以內的應收賬款為91.61%，說明萬科公司的應收賬款質量非常好。保利的2011年12月31日的應收賬款的賬面價值為1,057,645,022.59 2010年12月31日的應收賬款587,179,871.06，上升了80.12%。主要公司報告期內收入增加所致。由賬齡分析可以得到，2011年的1年以內的應收賬款為76.61%，而2010年的1年以內的應收賬款為81.31%，說明保利公司應加強應收賬款的管理，提高應收賬款的周轉率。不過，同時可以看到應收賬款金額前五名單位情況中前兩名為招商銀行股份有限公司廣州分行、交通銀行股份有限公司廣東省分行，占10.09%，兩家公司都為銀行，信譽度比較好。招商的2011年12月31日的應收賬款的賬而價值是91555827 2010年12月31日的應收賬款的賬面價值是102603093，下降了10.77%a 2011年的收入增加的同時，應收賬款也降低，說明招商銀行注重應收賬款的管理，加速了應收賬款的周轉率，并且比率是三家最低的，說明應收賬款做的最好。并且通過賬齡分析，可以看出2011年的1年以內的應收賬款為88%，說明應收賬款的質量非常好。2.2償債能力分析償債能力決定企業的生存，關注企業財務狀況就需要關注償債能力，償債能力分短期和長期。2.2.1短期償債能力分析表2-6 2011年年末流動比率速度比率現金比率萬科1.410.370.17保利地產1.910.360.18招商地產1.860.570.36表2-7 2010年年末流動比率速度比率現金比率萬科1.590.560.29保利地產2.130.530.28招商地產1.880.520.34表2-8 2009年年末流動比率速度比率現金比率萬科1.910.590.34保利地產2.310.740.4招商地產1.80.510.4圖2-1 2011年償債能力分析圖2-2 2010年償債能力分析圖2-3 2009年償債能力分析 償債能力關系到公司的可持續發展，因為，要是公司資不抵債或是沒有現金流來還款，那么公司就面臨破產的危機，所以償債能力是股東、債權人以及任何的利益相關者都非常關注的，影響一個企業是不是能夠可持續經營. 對于流動比率的最佳界定，不同的人有著不同的標準，對于債權人來說，肯定是希望該指標越大越好，這是公司可使用資金充足的表現，但對于股東來說，他們要權衡公司的經營性和財務費用，他們就會有不同的標準。通過上述表可以看出，三家公司的流動性都比較好，其中招商地產的流動性最穩定，并月_現金流動性最好。從三年的變化來看，由于2011年政策趨緊，導致整個行業流動性大幅度下降，三家公司的流動性均變差。存貨和在建工程在房地產行業中占用了大量的資金，且隨著這兩年國家對房地產調控日趨嚴厲，存貨的變現有著諸多的不確定性，因此，在這個特殊的行業中，筆者認為相比流動比率來說，速動比率有更高的參考價值。速動比率就是速動資產/流動負債，速動資產也就是流動資產中扣除了存貨的資產，像流動比率一樣，這個指標的標準也因人而異，參考整個行業的平均值后，這個指標具有更多的參考性。然而，三家的速動比率連續三年下降，結合公司的短期借款、應收賬款來看，筆者認為這三家公司的在擴大了經營規模的同時也增加了存貨的儲備，導致了公司銷售收入的下降。這主要是房地產企業是在封頂后開始銷售，但是此時收到的現金不能直接確認收入，而只能計入到“預收”中，當然也無法結轉成本。2011年，萬科的“預收賬款，相比2010年增長了165%， 2011年保利的預收賬款，相比2010年增長了154%，2011年招商的“預收賬款”相比2010年增長了124%。所以，2011年這三家公司由于預售商品房，實際的償債能力有一定的提高，但由于會計規定，沒有結轉成本導致三家公司的速動比率下降。對比其他的企業，三家企業的速動比率算比較好的水平。在財務上有種說法叫“現金為王”，如果說流動比率受存貨的影響，速動比率受其他資產變現的影響，那么現金比率就“實在”更多了，它是公司現金類資產/流動負債，公司的這類資產幾乎沒有變現的風險，或是風險很小，從另一個角度上反應了公司的償債能力，但是該指標不能太高，因為我們都知道公司占用現金是有成本的，如果公司現金過多，就容易造成資源的浪費，成本上升。在慣例中，大家認為現金比率在20%左右較合理。由于受政策趨緊影響，三家公司的現金流動比率都下降一定幅度。招商地產的現金比率比較穩定，萬科的現金比率較差，低于20%，其現金償債能力較弱，三年來連續下降。但是深入分析萬科的流動負債，其中“預收賬款，占了很大一部分，故J滋的夾著，萬科的伴債能力不算弱。三家公司的短期償債能力分析來看，招商地產的三項比率最穩定，財務數據最好，萬科的比率低于其他兩家公司，主要原因由于萬科這幾年的不斷開發新的地產項目，但可以看出流動負債中預收賬款增長較多，沒有太大的償債壓力，但三家公司都應重視現金流量，尤其萬科的現金比率很低，應加強現金流的管理。2.2.2長期償債能力分析公司總資產的總額、結構、企業經營狀況、資產流轉的穩定性等都會影響到公司的長期償債能力。一方面公司的持續經營是公司利潤的源泉，反映了公司穩定現金流的情況，另一方面公司的所有者權益總額反映了投資者對該公司的可承受風險和未來的預期，當然負債也從另一方面反映了另一類利益相關者對公司的評價。所以，我們通過資產負債率、權益負債比率、利息保障倍數等指標來分析企業長期償債能力。表2-9 2011年末資產負債率有形資產凈值債務率權益負債比率權益系數債務償付比率利息保障倍數保利0.784.340.235.530.99-23.69萬科0.774.350.235.590.99-23.69招商0.702.710.373.901.14-17.50表2-10 2010年末資產負債率有形資產凈值債務率權益負債比率權益系數債務償付比率利息保障倍數保利0.753.670.274.881.1271.98萬科0.794.050.255.131.04-5.37招商0.652.120.473.291.01-8.69表2-11 2009年末資產負債率有形資產凈值債務率權益負債比率權益系數債務償付比率利息保障倍數保利0.672.470.413.681.039.96萬科0.72.510.43.581.16-54.91招商0.621.820.552.941.064.195 由于杠桿效應的存在，公司的投資者更希望通用負債經營來獲得更多的好處，但是負債一旦增加，債權人的風險就會越高，他們又不愿意，他們都希望借出去的錢歸還能有所保證。所有者權益比率是資產負債率的變式，都是對公司長期償債能力的衡量，不過是從不同的角度出發。從資產負債率、有形資產凈值債務率來看，保利地產均是最大。這兩個比率，尤其是有形資產負債率，排除了不能立刻變現的無形資產，遞延所得稅等的影響。更能說明企業長短期資產支撐企業資產的能力。一般來說，企業資產負債率不應大于70%，否則債權人會承擔較大的風險，2011年末，A股房地產行業上市公司平均的資產負債率為63%，其中15家公司的資產負債率高于80%，這反映出我國房地產行業高負債經營的特征。近年來，萬科和保利都進行了大規模的融資行為(包括股權融資和債券融資)，在2011年末，萬科和保利地產資產負債率都大于70%，兩者都保持著穩健的資產負債率，為公司進一步利用財務杠桿打下了基礎。另外，可以從上述的表格看出，萬科的有形資產凈值債務率之前一直不大，2011年大幅度的提高，究其原因，主要由于地產行業不景氣，資金回籠狀況不好，依賴更多的外部資金。 償債保障比率等于負債除以經營活動產生的的現金流量凈額。在企業穩定、持續經營的情況下，經營活動產生的現金流量比較穩定，負債總額除以平均每年經營活動產生的現金流量凈額就反映了企業在正常經營的情況下，償還目前的債務所需要的時間。從表格中，可以看出三家公司的這一比率變動都很大，跟房地產的行業周期有關，較長的經營周期導致企業經營活動產生的現金流量分布很不均勻，有些年如萬科的10年就很高，但是有些年如11年就很低為負值。 利息保障倍數是衡量企業償付到期利息的能力，常用于評價企業用效益支付利息費用的能力和債權人投資的安全性。一般來說，利息保障倍數越大，說明債權人越安全，若此比率小于1說明企業有債務危機，不僅無法還木金，甚至支付利息都存在困難。從表格上看，三家的利息保障倍數都大十1，尤其萬科的利息保障倍數很高，而招商利息、保障倍數很低，存在一定的債務危機。 資本結構的合理性是保證公司長期負債能按時償還的一個重要條件。下面筆者將從資本資產結構的角度來分析只家公司。下圖均以萬為單位。圖2-4 資產結構圖2-5 資本結構從上圖來看，三家的資產中流動資產比重大，高于行業平均比重;三家的籌資方式主要由短期籌資方式構成，萬科的短期籌資方式占籌資方式將近80%屬于平穩型組合策略，是指對臨時性流動資產，用短期資金解決;而對永久性資產，包永久性流動資產和固定資產，則用長期資金解決，以使資金的使用期間和資金來源的到期期限能相互配合。招商地產業屬于平穩型組合策略，但保利地產的流動資金大部分由長期借款組成，相對穩定，風險也不大，屬于穩健型資本資產結構。萬科地產的資產規模是三家之中最大的，招商地產的資產規模最小。2.3營運能力分析營運能力反映了公司劉一資產利用的效率，即用多少的資產來獲得多少的收益，筆者將從短期資產營運能力和長期資產營運能力兩方面來分析三家公司的營運能力。2.3.1短期資產營運能力存貨是企收核心的價值，是企業競爭的籌碼，是企業經營活動的基礎，對于房地產企業，存貨何時變現，如果變現受國家政策的影響巨大，所以存貨的管理尤為重要。加快存貨的周轉，也是房地產企業的經營成敗的關鍵。表2-12 存貨周轉率萬科保利招商2011年末0.250.230.162010年末0.270.280.242009年末0.390.290.22 從2009年2011年，萬科、保利、招商這三家公司的存貨周轉率有下降的趨勢，這主要是由于一方面公司不斷拿地蓋房子導致存貨的增加，另一方面從2011年以來，房地產行業的銷售并不樂觀，銷售的增長沒有跟上。從上述表格可以看出，在2011年三家公司的存貨周轉率都降低，萬科的前三季銷售仍然比去年同期銷售增加了31%，銷售規模也保持了較快的增長，同時存貨的增長帶來的壓力就變小，為三家企業最好。由于2011年房地產的調控政策相當嚴厲，招商地產的前三季的銷售收入比上年同期增加了3 0%，雖然存貨周轉率為三家公司最差.保利地產的前三季的銷售收入比上年同期增加了26%，而存貨周轉率的降低幅度較大，也顯示了公司銷售狀況出現一定的困難，積壓在手里的項目較多，容易有發生跌價損失的風險較大。隨著公司業務的增加，存貨也相應的增加，當然公司的存貨量是公司賴以生存和發展的基石。存貨的結構也體現了公司在資源配置上的策略。所以，一方面在建產品應該保持合理的數量，另一方面存貨周轉率只要在一定的范圍內都是正常的。但是公司還是應該從優質資產入手，盤活資產、提高資產的利用效率，最大限度地發揮公司的規模效應，使存貨的增長和銷售的增長都保持在合理的水平。同樣三家公司應加強對存貨的管理，并且調整銷售政策，以便及時回籠資金，提高存貨的周轉率。2.3.2長期資產營運能力表2-13 固定資產周轉率萬科保利招商2011年末50.9974.5043.352010年末39.38135.6649.172009年末37.3116.4237.71表2-14 總資產周轉率萬科保利招商2011年末0.280.270.222010年末0.290.30.262009年末0.380.320.24 萬科在2011年下降一定比例，總資產周轉率取決于每一項資產周轉率的高低，萬科的2011年存貨周轉率和應收賬款周轉率都下降一定比例，導致總資產周轉率下降，應加強存貨和應收賬款的管理。保利地產2011年固定資產周轉率大幅度降低，主要由于固定資產增加了7084萬。但總資產周轉率也下降幅度比較大，由于保利的2011年存貨周轉率和應收賬款周轉率都下降。招商的固定資產周轉率很穩定，說明招商保持了高度的固定資產利用率和管理效率，并且該年度固定資產變動幅度不大。存貨周轉率的下降導致了總資產周轉率的降低，所以公司需要在存貨的管理上下功夫。從以上的分析看來，招商地產對其應收賬款的管理更精細、對固定資產的管理更細致，由此導致了其資產營運能力在三家公司中最好。但是從2010年開始，國家從宏觀上開始調控房地產市場，導致其不得不拿地后迅速建房，完工后又因為資金的壓力，不得不讓利促銷。三家公司管理層都應該對存貨做好精細化的管理。2.4盈利能力指標分析 盈利是公司得以生存和發展的動力，是投資者選擇投資目標的原因，是債權人回收債權獲取利息的保證。2.4.1資產收益率和凈資產收益率表2-15 資產收益率萬科保利招商2011年末0.030.030.032010年末0.030.030.032009年末0.040.040.03表2-16 凈資產收益率萬科保利招商2011年末0.180.190.132010年末0.160.170.112009年末0.140.140.1 從上表可以看出，萬科、保利、招商資產收益率和凈資產收益率都很穩定，充分說明管理層對于資產營運管理能力很卓越，在外界環境波動的情況下，及時調整發展方向。對于未來的發展趨勢，首先要看房地產行業的發展趨勢，目前調控政策沒有松動的跡象，交易量和房價不斷下降，中共中央政治局強調將繼續實行當前政策，使房價回歸“合理水平”。過去18個月期間，中國政府實施了越來越嚴厲的限購措施，包括提高首付款要求、提高抵押貸款利率，甚至在某些城市的限購政策一刀切地禁止非本地居民或已經有房的家庭買房。考慮到公司的種種問題，三家公司的未來走向并不明朗。2.4.2經營指數與每股現金流量 經營指數等于經營現金凈流量/公司凈利潤，該指標一方面體現了公司盈利的水平，另一方面也體現了公司盈利的質量。表2-17 經營指數萬科保利招商2011年末-0.03642-1.8683-1.00122010年末0.2531-4.0634-1.79002009年末1.4391-0.28562.5764 從表格可以看出，三家公司的經營指數變動幅度都比較大，尤其保利和招商的變動特別大，這些指標都反映出公司資金有著一定的不確定。房地產行業的特殊性決定，十年的黃金期導致地產公司前兩年瘋狂拿地。造成公司現金回流的困難主要也在于此，而在今年商品房存量較高，存貨沒有及時銷售，造成一定的積壓。這是保利和招商共同面臨的問題，也向兩者的管理當局提出了問題如何將存貨合理變現，加強現金流的管理。為此，這兩家公司在銷售上也采取了有效的措施，消化庫存，采用不同的策略進行租售，同時對不同的項目采用不同的考核方式，重新擬定項目計劃以降低現金流出，需要持續的促銷。表2-18 每股現金流量萬科保利招商2011年末0.31-1.33-1.232010年末0.2-4.89-2.592009年末0.84-0.334.11 一家公司的每股現金流量越高，說明這家公司的每股普通股在一個會計年度內所賺得的現金流量越多;反之，則表示每股普通股所賺得的現金流量越少。公司現金流強勁，很大程度上表明主營業務收入回款力度較大，產品競爭性強，公司信用度高，經營發展前景有潛力。從上述表格可以看出，保利、招商的11年底的現金流量均為負數，截至10月26日，共有70家房地產上市公司披露了第三季度財報，七成房企經營性現金流為負，超過四成房企凈利潤下滑甚至虧損，80%以上房企負債同比增加。整個地產行業面臨的是中國實體經濟下滑，地方財政緊張，政策調控力度加強。萬科的每股現金流量最好，雖然目前的每股現金流量比2010年也有一定程度增加，而保利和招商的每股現金流量比較低，保利連續三年每股現金流量為負數，應加強現金流的管理，10年保利的每股現金流量變動特別大，主要由于2010年4月27日，10轉3，總股本增至457563.743萬股以及2010年7月14日，公司非公開發行限售股份35033.168萬股卜市流通，總股本為457563.743萬股。11年保利的每股現金流量變動主要由于2011年5月17日，10轉3，總股本增至594832.8659萬股。2.4.3營業毛利率分析 營業毛利率等于營業毛利額/營業凈收入。該指標不僅反映了公司的經營水平和經營效率，營業毛利率是公司可支配利潤的來源，該指標越強，能抵消的成本越多，每一產品產生的利潤就越多。圖2-6 營業毛利率 三家公司在2011年的毛利率都有一定的增長，由十房地產都是交房后才確認收入，托去年和前年房地產銷量的福，今年房地產企業可以維持全年業績.11年毛利率最好的是招商地產，而萬科11, 10年的毛利率比較穩定，盈利保持穩定增長，保利二年間盈利的波動最大，10年底比09年底指標有一定程度的下降。但是我們要看到這一指標更多反映的以前年度的銷量實現的收入。2.4.4預收賬款分析表2-19 預收賬款萬科11110171.817440519.733173480.12保利7092822.635154432.852983043.30招商1688230.201126865.48949846.13從該圖，可以看出，三家企業的預收賬款都有所增加，然而仔細分析，可以看出萬科地產2011年預收賬款增幅由2010年的134.45%一卜降到49.32%，保利地產2011年預收賬款增幅由72.79%下降到37.60%，招商地產2011年預收賬款增幅為49.82%比2010年增幅增加了31.18%。 由于房地產的特殊性，多銷售期房，在交房的前一年、前兩年都己經收到了款項，直到業主收房后，才能確認為收入。筆一者認為，我們要分析房地產的現狀，不能看利利潤代表的是去年、前年交易實現的收入，而不是當期的收入，要側重看預收賬款。 萬科、保利的預收賬款增幅都下降很大，可以看出兩家企業的銷售開始困難，不如以往年份的增長快，需要調整發展方向，多元化經營，開發商業地產等地產新模式。而招商雖然在銷售如此嚴峻的情形下，預收賬款仍然迅猛增加，表示招商的社區綜合開發模式、商業地產模式很成功。 從盈利能力分析上看，招商地產的資產和凈資產收益率都很穩定，相比較萬科和保利變動較大，主要由于兩家公司的資產規模比較大，受整個行業波動影響比較大。從經營指數和每股現金流量來看，萬科是好于保利和招商，指標比較穩定一些，從毛利率來看，萬科毛利率近兩年都很穩定的增長，說明萬科擁有較強的獲利能力，且這種獲利能力有很好的穩定性，保持了穩健狀態。在政策嚴厲調控的形勢下，萬科仍能將自身的盈利維持在一個高位，這不能簡單地歸結為房地產市場的巨大需求，而跟萬科本身高水平的管理和靈活的決策機制有莫大的關系，當然，管理層對于“以人為本”的價值觀的始終貫穿對其盈利也起了很大的作用。當然，招商地產具有很強大的后勁，2011年的毛利率為三家最高，尤其需要看到招商地產在2011年末有預收賬款168億元，對2012年公司的資金鏈穩固形成了保證，預收賬款的增長勢頭良好。同時，在2011年招商地產以5409元/平米的成本價，擴充土地儲備106萬平方米，更是良好的消息。保利的毛利率波動相對比較大，預收賬款的增長幅度下降很快，需要更多的推進銷售，推進精確化管理。目前三家公司的預收款金額龐大，可以應付經營性現金流缺口。2.5 成長性分析表2-20 主營業務增長率萬科保利招商2011年末0.420.310.102010年末0.040.560.362009年末0.190.481.84表2-21 凈資產增長率萬科保利招商2011年末0.200.190.122010年末0.180.180.122009年末0.170.780.1表2-22 總資產擴張率萬科保利招商2011年末0.200.190.122010年末0.180.180.122009年末0.170.78