房地產開發成本明細科目一覽表成本全透視房地產開發商的開發成本一直是消費者心中的一個迷，在暴利的背后還有很多不為人知的，關注房地產就要關注開發成本，噓，誰看誰知道！（一）、土地獲得價款：為取得土地開發使用權而發生的各項費用。1、土地出讓金：向政府部門支付的土地出讓金，土地變更用途和超面積補交的地價。2、土地征用及拆遷補償費：有關地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及拆遷補償，農作物補償費等。A、土地征用費 B、耕地占用費 C、安置養老費 D、拆遷補償費 C、土地補償費 D、其他 3、合作補償款：補償合作方地價，合作建房分配的房屋成本和稅金。4、中介費 5、預提 6、其他：含契稅、初始登記費等。（二）、前期工程費：在取得土地開發權之后，項目開發前期的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費用。1、勘察設計費 A、勘察及丈量費 B、規劃設計費：含景觀設計C、競標設計補償費 2、三通一平費 A、臨時道路 B、臨時用電 C、臨時用水 D、場地平整 E、臨時設施費 3、可行性研究費 A、可行性研究編制費 B、市場調查費 C、項目建設咨詢費 D、其他 4、人防費 5、大市政配套費 6、預提 7、其他 A、招標代理及管理費 B、配套方案征詢費 C、測繪費 D、工程保險費 E、環境評估費 F、竣工檔案編制費 G、日照分析 H、審圖費 I、曬圖費 J、其他 （三）、基礎設施費：建筑物外紅線內。1、室外給排水系統 A、上水配套費 B、雨污水 C、直飲水 D、熱水 E、其他 2、室外電氣系統 A、供電配套工程費 B、其他 3、室外燃氣系統 A、燃氣配套費 B、其他 4、通訊系統：電話、寬帶、有線電視等。5、環衛設施 6、采暖系統 7、預提 8、其他 （四）、建筑安裝工程費：項目開發過程中發生的主體內列入預算的各項費用。1、建筑結構工程 A、基礎工程 B、主體結構工程 C、門窗工程 D、公共部位精裝修 E、室內精裝修 F、樣板房：主體內的樣板間的設計、裝修以及家具等費用。2、設備及設備安裝工程 A、室內水暖氣電管線設備 B、室內設備及安裝：空調、電梯、高低壓配電等。C、消防系統 D、智能化系統：保安、電信、衛星電視等。3、室外總體工程 A、道路系統：小區道路、圍墻、門衛、標識等。B、園林環境工程 綠化建設、建筑小品等。C、其他 4、工程管理費 A、工程監理費 B、咨詢費 C、施工合同外獎金 D、質監費、驗收費 5、預提 6、其他 （五）、公建配套設施費：開發過程中，根據有關法規，產權及其收益權不屬于開發商，開發商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施支出。1、會所、物管樓 2、兒童樂園 3、學校、幼兒園 4、游泳池 5、網球場 6、預提 7、其他 （六）、資本化利息：直接用于項目開發所借入資金的利息支出、匯兌損失，減去利息收入和匯兌收益的凈額。1、利息支出 2、利息收入 3、匯兌損益 4、金融機構手續費 （七）、開發間接費：與項目開發直接相關、但不能明確屬于特定開發環節的成本費用性支出；以及與項目推廣銷售有關但發生在樓盤開盤前的費用支出。1、工程管理費 A、行政管理費：直接從事項目開發的部門的人員的工資、獎金、補貼等人工費以及直接從事項目開發部門的行政費。五級明細參考“管理費用”明細科目B、在建工程抵押費:評估費、公證費、抵押登記手續費、財產保險費C、其他 2、營銷費用：項目開盤前發生的廣告、策劃、樣板間、售樓中心建設、售樓書、模型等所有營銷推廣費用。A、媒介廣告費：電視、廣播、互聯網、報紙、雜志、公交、電子屏、車站、路牌廣告。B、樣板間：臨時樣板間的建造、設計、裝修以及清潔、保安、維修費用。C、其他 3、預提 4、其他 5、結轉：項目建設期跨多個年度，反映已經結轉的開發成本。 房地產開發企業成本構成明細科目 商品住宅銷售價格由開發成本費用、期間費用、稅金、依法應當繳納的其他行政性事業性收費和利潤構成。（一）開發成本費用下列項目可列入住宅開發成本費用：1土地使用權取得費土地使用權取得費，為開發經營者依法獲得土地使用權時，所交付的土地使用權出讓、轉讓稅費、征地拆遷和安置補償費用。可列入土地使用權取得費的項目有：土地出讓金，耕地占用稅，耕地開墾費，地價評估費，土地補償費，地上物補償費，墳墓遷移費，房屋拆遷安置補償費，勞動力安置補助費，征地超轉人員生活補助費（統籌金），房屋拆遷管理費，房屋拆遷服務費，新菜地開發建設基金，農田水利設施補償費，征地事務管理費，土地使用權注冊登記發證費，防洪工程建設維護管理費，場地清理費。2前期工程費前期工程費，為規劃、設計、項目可行性研究，水文地質勘察、測繪，環境評估，臨時水、電、路、場地平整費等支出。可列入前期工程費的項目有：建設項目前期工作咨詢費，勘察費，設計費，招投標交易服務費，招投標代理服務費，釘樁放線費，環境評估費，臨時水、電、路、場地平整費。3建筑、安裝工程費建筑、安裝工程費，為房屋主體部分的土建（含樁基）工程、水電安裝工程、裝修工程等建設發生的費用。可列入建筑、安裝工程費的項目有：建安工程費，建設工程許可證執照費，臨時占路執照費，臨時用地和臨時建設工程費，建筑節能與發展新型墻體材料專項基金，工程建設監理費，建設工程質量監督費，施工噪聲擾民費。建設、安裝工程費按照國家及各省市有關建設工程造價管理規定計算。4基礎設施建設費基礎設施建設費，為經規劃部門批準建設的住宅小區用地規劃紅線以內的道路、供水、供電、供氣、通訊、照明、園林、綠化、環衛、排污、排洪等工程發生的費用。此項費用按照政府的城市規劃定額指標，依據批準的詳細規劃和施工圖預（決）算造價按住宅面積和營業性面積所占比例分攤計入。可列入基礎設施建設費的項目有：基礎設施工程費，供用電建設承發包管理費，居住小區路燈維護費，地下水資源費，防空地下室易地建設費，供電貼費，建設項目共用電力設施代維護費，綠化補償費。5公共配套設施建設費公共配套設施建設費，為居住小區服務的公共設施和生活服務設施的建設費用，包括教育、醫療衛生、文化體育、商業服務、金融郵電、社區服務、行政管理、市政公用設施。凡是進行商業性經營的，要按有償使用的原則執行，不能計入居住小區公共配套設施建設費用。可以計入公共配套設施建設費的項目，應依據詳細規劃和施工圖預（決）算造價按住宅面積和營業性面積所占比例分攤計入。6開發間接費開發間接費，為開發經營者直接經營組織、管理開發項目發生的各項費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等項支出。開發間接費，按照房地產開發企業財務會計制度核算，并據實列入開發成本。（二）期間費用商品住宅開發期間費用，為管理費用、財務費用、銷售費用等與住宅開發項目有關的支出。管理費用，為企業行政管理部門為管理和組織經營活動而發生的各項費用。管理費用按照房地產開發企業財務會計制度核算，并據實列入開發成本。財務費用，為開發經營者為籌措資金而發生的各項費用，包括企業經營期間發生的利息凈支出、匯兌凈損益、調劑外匯手續費、金融機構手續費，以及企業籌資發生的其它財務費用。貸款利息與開發經營者預收購房款發生的存款利息相抵，兩者的凈值進入商品住宅成本。發生的其它財務費用據實列入。銷售費用，為開發企業在銷售產品或者提供勞務等過程中發生的各項費用，以及專設銷售機構的各項費用。銷售費用據實列支。（三）稅金稅金為依據國家稅收法律、法規規定應當繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加等。稅金按照國家規定的稅目和稅率執行。企業收到減免稅退回的稅金，作為減少銷售稅金處理。（四）商品住宅開發期間依法應當繳納的其他行政性事業性收費涉及商品住宅開發期間依法應當繳納的其他行政事業性收費，按照國家及各省市政府有關部門規定的收費標準執行。可列入商品住宅開發期間依法應當繳納的其他行政性事業性收費的項目有：城市基礎設施建設費。（五）利潤銷售利潤以（一）、（二）項之和為基數計取。實行市場調節價的商品住宅，其利潤率，由開發經營者自主確定。 五、本構成沒有列入的建設項目收費，原則上不得計入商品住宅價格構成。但在商品住宅建設開發過程中實際發生的且未列入的建設項目收費，需經政府價格主管部門核定后方可計入商品住宅銷售價格構成。房地產開發成本明細科目有哪些1土地費用1.1土地征用費1.2土地出讓金1.3土地購置（拍賣、招標）費1.4拆遷補償費1.5拍賣傭金1.6土地交易費1.7土地契稅1.8其他土地費用2前期費用2.1七通一平費2.1.1臨時施工道路費2.1.2臨時施工用水接入費2.1.3臨時施工污水管接入費2.1.4臨時施工用電接入費2.1.5臨時施工用氣接入費2.1.6臨時施工辦公電話接入費2.1.7臨時施工辦公網絡接入費2.1.8場地平整2.2臨時設施2.2.1臨時辦公室費2.2.2臨時廁所費2.2.3施工場地圍墻及門衛室費2.2.4臨時場地占用費2.2.5臨時借用空地租費2.2.6其他費2.3可行性研究2.4設計費2.4.1規劃(方案)設計費2.4.2管線設計費2.4.3施工圖設計費2.4.4幕墻專項設計費2.4.5裝飾專項設計費2.4.6智能化專項設計費2.4.7景觀專項設計費2.4.8其他專項設計費2.4.9規劃設計模型制作費2.4.10制圖、曬圖費2.4.11方案評審費2.5行政規費及規劃報建2.5.1項目報建費2.5.2施工許可證費2.5.3規劃管理費2.5.4拆遷管理費2.5.5審圖費2.5.6價格評估費2.5.7渣土費2.5.8施工噪音管理費2.5.9散裝水泥費2.5.10工程質量監督費2.5.11工程造價管理費2.5.12安全監督費2.5.13勞動定額測定費2.5.14招投標管理費2.5.15房屋所有權登記費2.5.16綜合開發管理費2.5.17房屋所有權登記工本費2.6大配套費2.6.1基礎設施配套費2.6.2白蟻預防費2.6.3地方教育附加費2.6.4新型墻體材料專項費2.6.5人防易地建設費2.7水文地質勘察2.7.1地質勘察費2.7.2地下障礙物探測2.7.3環境評測費2.7.4水準測量工程測量2.7.5日照分析合同2.7.6工程波速測試2.7.7建設項目日照分析工程測量2.7.8交通分析費2.8測繪2.8.1面積測繪2.8.2地形地貌測繪2.9其他前期費用2.9.1專家評審費2.9.2工程擔保費2.9.3咨詢費3建安工程費3.1建安工程費3.1.1土建工程3.1.1.1基礎工程3.1.1.1.1土方工程3.1.1.1.2地基加固處理費3.1.1.1.3樁基礎3.1.1.1.4圍護及支撐費3.1.1.2 主體工程3.1.1.2.1土建(結構)工程3.1.1.2.2土建(建筑)工程3.1.2安裝工程3.1.2.1照明電氣(強電)工程3.1.2.2弱電智能化工程3.1.2.3給排水工程3.1.2.4消防安裝工程3.1.2.5火災報警工程3.1.2.6煤氣安裝工程費3.1.2.7綜合布線系統3.1.2.8避雷接地工程3.1.2.9空調及通風工程3.1.2.10供暖供熱工程3.1.2.11電梯及自動扶梯3.1.2.12航空燈3.1.2.13停車設備3.1.2.14室內停車交通設施3.1.2.15其他安裝工程費3.1.3裝飾工程3.1.3.1室內精裝飾施工3.1.3.2室外精裝飾施工3.2樣板房/售樓處裝修3.2.1樣板房裝修3.2.1.1樣板房建筑及裝修3.2.1.2樣板房內家具3.2.1.3樣板房內家電3.2.2售樓處裝修3.2.2.1售樓處建筑及裝修3.2.2.2售樓處內家具3.2.2.3售樓處內家電3.2.2.4售樓處景觀3.3建安監理費3.3.1建設監理費3.3.2安全監理費3.4檢驗檢測3.4.1基坑監測3.4.2樁基檢測費(靜載)3.4.3樁基檢測費(小應變)3.4.4樁基檢測費(高應變)3.4.5工程主體沉降觀測費3.4.6其他3.5景觀工程費3.6工程造價咨詢費3.6.1工程施工招標代理費3.6.2工程設備招標代理費3.6.3工程預算編審咨詢費3.6.4工程結算編審咨詢費4市政基礎設施費4.1電力基礎設施費4.1.1供電貼費4.1.2交納的電增容費4.1.3設備安裝及電纜鋪設費4.1.4電源建設費4.2給排水基礎設施費4.2.1水增容費4.2.2供水管網建設費4.2.3雨(污)水管網建設費4.2.4防洪管網建設費4.2.5消防給水基礎設施費4.2.6中水基礎設施費4.3燃氣基礎設施費4.3.1燃氣增容等規費4.3.2煤氣管道的鋪設費4.3.3煤氣配套費4.4電視4.4.1入網費4.4.2有線電視(閉路電視)的線路鋪設4.5通訊工程費4.5.1電話配套費4.5.2電話增容費4.5.3電話電纜集資費4.6通訊線路及設備安裝4.6.1寬帶網接入費4.6.2智能化系統4.7供熱基礎設施費4.8小區道路工程4.8.1小區道路4.8.2小區路燈4.9環境景觀工程4.9.1環衛4.9.2垃圾站(箱)4.9.3滅