最新房屋資產評估報告資產評估報告是接受委托的資產評估機構在完成評估項目后，向委托方出具的關于項目評估過程及其結果等基本情況的具有公證性的工作報告，是評估機構履行評估合同的成果，也是評估機構為資產評估項目承擔法律責任的證明文件。下面是xx整理的的相關內容?！?】一、 委托方與資產占有方的簡介(或評估報告使用者)主要包括: 以機構代碼證為準或以企業的營業執照為準機構代碼或注冊證號機構名稱 地址(住所)法定代表人注冊資金機構類型(經濟性質)經營方式及經營范圍注冊證號以及登記有效期二、 評估目的委托方以本次委托評估的主要目的或評估報告的主要用途三、 評估范圍與對象主要涉及對估價對象的概括性描述,委估對象的資產概況.如涉及到土地的則以描述其位置、用途、面積等各項經濟技術指標;房屋建筑物的則需描述其區位、用途、樓層、戶型、結構類型、建筑面積、建筑類型等;機器設備的則需描述種類、型號、設備維修保養情況等.四、 評估基準日(通常描述如下)評估基準日是確認資產評估價格的基準時間,本項目所選取的評估基準日是依據經濟行為由委托方確定的一個特定會計期間的終止時點,這個時點能反映評估對象的整體狀況,而且評估基準日前后沒有可能導致被評估資產價值發生重大變化的影響因素,因此評估基準日的選擇是合理的.注: 一切取價標準均為評估基準日有效的價格標準五、 評估原則(按不同的評估目的、方法、對象取舍)A、合法原則 B、歷史成本原則 C、公開市場原則 D、持續經營原則 E、替代原則 F、供求原則 G、估價時點原則 H、獨立性原則 I、客觀公正性原則 J、 專業性原則 K、科學性原則 L、貢獻原則 M、預期收益原則 N、最高最佳使用原則六、 評估依據主要包括各種經濟行為文件、法律法規、采用取價標準的各種資料及其他參考資料.如:1、國家國有資產管理局國資辦發199236號國有資產評估管理辦法施行細則;2、國資辦發(1996)23號文件關于轉發資產評估操作規范意見(試行)的通知;3、財政部財評字199991號文件關于印發資產評估報告基本內容與格式的暫行規定的通知;4、*市建筑工程造價信息標準計價20XX年第1期;5、建筑附屬工程造價速算手冊;6、七、 評估的假設及限制條件(無形資產土地使用權評估時)八、 評估方法其中典型的就是重置成本法，一般描述如下:根據評估目的和委估建筑物的特點，從企業持續經營、資產持續使用為假設前提，采用重置成本法進行評估。(一)基本計算公式:評估價值 = 重置價值-實體性貶值-功能性貶值-經濟性貶值重置價值 = 建安工程造價+前期及其他費用+管理費用+資金成本+開發利潤式中:前期及其他費用 = 建安工程造價各費用系數之和;(二)重置價值的確定房屋建筑物的重置價值是根據*市現行的工程造價及取費調差文件，對其工程造價指標進行分析測算，結合現場核實及測量的建筑工程內容、建筑物特征(層高、跨度、主墻承重結構、施工方法、裝修情況、設備情況等)。 對所對應的工程造價指標進行調整，綜合確定建筑物的建安工程造價，并攤入建設過程中所發生的工程其他費用(如其他費用、管理費用、合理利潤、資金成本等)，確定建筑物的重置單價，再乘以核定的面積，得到房屋建筑物的重置價值。 重置價值中各組成項目按如下方式確定:(1)房屋建筑物的建安工程造價:評估人員根據房屋建筑物的結構形式、構件形式、跨度及其功能等方面，與同一地區同類建筑物進行比較，根據*市定額站發布的20XX年第2期*市建設工程造價信息經濟指標及有關材料價格計算出建筑物單位面積建安工程造價，并與工程結算書指標對比、分析調整，確定其單位面積建安工程造價。(2)前期及其他費用:根據*物價局制定房屋建筑工程適用的前期及其他費用，項目包括勘察設計費、工程招投標費、預算定額編制管理費、預算定額費、城建配套費、城市規劃管理費、教育附加費、工程質量監督費、消防配套費、白蟻防治費。(3)管理費用根據目前*市建筑施工企業一般收取的管理費占工程總造價的比例分析確定。(4)資金成本采用評估基準日適用的中國人民銀行公布的建設期貸款利率計算，計算項目包括建安工程造價、前期及其它費用、管理費用。設定投資在建設期內均勻投入。(5)開發利潤指為開發建設房屋而應獲得的平均利潤，對于工業用房，開發利潤一般為零。(三)綜合成新率的確定1、實體性貶值率根據房屋建筑物結構和使用用途，以現場勘察時房屋的外觀直觀現狀以及評估人員的評估經驗綜合分析后采用年限法計算實體性貶值率，從而確定房屋實體性貶值率。對其內在的結構性變化和質量變化未作技術測定。實體性貶值率采用年限法計算，根據建設部門頒布的各類結構房屋建筑物及構筑物耐用年限標準，根據建筑物使用狀況及現場勘察記錄，綜合確定房屋建筑物及構筑物的尚可使用年限，實體性貶值率計算公式為:已使用年限實體性貶值率=100%已使用年限+預計尚可使用年限預計尚可使用年限加實際已使用年限最長不超過國家規定使用年限，它的確定以技術鑒定作支持。2、功能性貶值的確定功能性貶值是由于技術陳舊、功能落后而導致的原有資產的相對貶值。本次評估的建筑物均不受上述因素的影響，故該項確定為零。3、經濟性貶值的確定經濟性貶值是指由于外部經濟和社會環境的變化而導致的資產的貶值。本次評估的建筑物均不受上述因素的影響，故該項確定為零。4、綜合成新率的確定綜合成新率= 1-實體性貶值率-功能性貶值率-經濟性貶值率亦可為:綜合成新率=(1-實體性貶值率)(1-經濟性貶值率)(1-功能性貶值率)、其他評估方法的使用1、成本逼近法計算公式為:土地價格=(土地取得費+稅費+土地開發費+投資利息+投資利潤+土地增值收益金)年期修正系數區位修正系數2、基準地價修正法計算公式為:基準地價系數修正法是利用城鎮基準地價和基準地價修正系數表等評估成果，按照替代原則，就待估宗地的區域條件和個別條件等與其所處區域的平均條件相比較，并對照修正系數表選取相應的修正系數對基準地價進行修正，進而求取待估宗地在估價期日價格的方法。其基本公式為:P=Pu(1+K)YIJH+L其中:K=KiP-待估宗地價格Pu-宗地所在區域基準地價K-待估宗地全部影響因素總修正值Y-期日修正系數I-容積率系數J-樓層修正系數H-使用年期修正系數L-土地開發程度修正3、假設開發法假設開發法是將房地產價格扣除房屋價格后的剩余價格作為地價，其測算是在正確估計房地產交易價格的基礎上，扣除建筑物建造費用和與建筑、買賣建筑物有關的專業費用、利息、稅收等費用后，以價格余額確定估價對象價格的一種方法。其計算公式為:估價對象地價=不動產價格-建筑開發費-專業費-不可預見費-稅收-利息-銷售費用-開發商利潤4、市場比較法在求取一宗待估土地的價格時，根據替代原則，將待估土地與較近時期內已經發生了交易的類似土地實例加以比較對照，并依據后者已知的價格，參照該土地的交易情況、期日、區域以及個別因素等差別，修正得出估價對象在評估期日地價的一種方法。其公式為:待估宗地價格=比價實例宗地價格(待估宗地交易情況指數/比較實例交易情況指數)(待估宗地估價期日地價指數/比較實例交易日期地價指數)(待估宗地區域因素條件指數/比較實例區域因素條件指數)(待估宗地個別因素條件指數/比較實例個別因素條件指數)5、收益還原法收益還原法是將評估房地產在未來每年預期純收益，以一定的還原率統一還原為估價時點總收益的一種方法。(1)基本假定:房地產每年收益額相同;資本化率每年不變且大于零(2)其公式為;土地價值=土地純收益土地還原利率土地純收益=房地總收益-房地總費用-房屋純收益房地總費用=折舊費+修繕費+管理費+保險費+稅費房地純收益=房地總收益-房地總費用房屋純收益=房屋現值房屋還原利率有限年期土地價格=土地價值待估地塊年期修正九、 評估過程(一)評估前期準備工作階段本階段是了解和明確資產評估目的和評估對象及范圍，收集資產評估有關資料，確定評估人員。(二)現場清查和評估階段1、現場清查階段該階段主要是對委估的資產進行了解核實、鑒定和收集有關資產評估參數數據資料。依據已掌握的申報材料，深入現場進行實地勘察，記錄和填寫評估現場勘察記錄。2、評定估算階段依據評估人員現場清查獲取的資料和結論，同時經過必要的市場調研和詢價工作，選取評估方法，遵循資產評估操作規范意見(試行)和有關評估慣例進行評定估算，得出資產評估價值。3、提交評估報告階段按照南寧市金正資產評估事務所關于資產評估質量控制制度和遵循資產評估操作規范意見(試行)要求，對資產評估結果進行審核，審核意見反饋后進行修正，于某年某月某日提交正式資產評估報告書。4、評估日期為*年*月*日至*年*月*日。十、評估結論通常表現為評估的目的、評估對象在評估基準日的公允市場價值，即能表達出本次評估的最終結果即可，如:在實施了上述評估程序和方法后，以確定委估資產的市場價值，為委托方辦理遺產繼承事宜提供市場價值參考依據為評估目的而涉及的資產在評估基準日*年*月*日的市場價值為*元，大寫為人民幣*元整(其中，房屋建筑物*元，土地使用權*元)。十一、特別事項說明即是對評估結果中，應該向評估報告使用者說明有關影響評估結果的某些因素，向報告使用者引導，使其能正確的使用評估報告書。如:1、評估結果是反映評估對象在本報告所列評估目的依據被評估資產現在的具體狀況及評估基準日所表現的特定經濟環境前提下，根據公開市場原則，經評估而確定的現行公允市場價。評估過程中，評估人員沒有考慮稅款事宜以及特殊交易方式可能增加或減少的價格等對其評估價值的影響，也未考慮國家宏觀經濟政策發生變化以及遇有自然力或其他不可抗拒力對資產價格的影響，及短期內強制處分對資產價格的影響。2、評估機構對委估資產不做產權界定，只對其進行公允價格確定。委估資產的權屬由委托方作出承諾，負責解釋并承擔相關法律責任。3、本次評估土地使用權價值中已包含(或未包含)土地出讓金。4、有關建筑物及土地的面積，以委托方提供的相關筆錄記載(如國有土地使用證、房屋所有權證等)為依據。5、委估宗地寬只有4.35米，宗地一面臨街且為唯一出口處，如分割為前進、后進兩塊地，后進的通路權難以得到保障，因此本次評估對委估的房地產只作為單一一宗房地產進行評估。6、根據委托方提供的資料，假設委估資產將來辦理資產轉移時不存在任何障礙。當前述條件及評估報告中所遵循的原則之情況發生變化時，評估結果一般會失效。十二、評估基準日后的事項通常描述如下:本項目評估基準日與資產評估報告提出日期比較接近，評估人員在盡職的前提下未發現存在影響價格因素的重大事項變化并對資產評估價格產生明顯影響。如果在評估基準日后，價格產生變化時，委托方應及時聘請具有評估資格的評估機構重新確定評估值。十三、評估報告法律效力通常為:1、依據國家有關部門的規定，評估結果的有效期自評估基準日算起，有效期為一年(*年*月*日至*年*月*日)，超過一年需重新進行資產評估。2、本報告所稱評估價值是依據所評資產在評估基準日所表現的特定經濟環境前提下，根據公開市場原則確定的現行公允市場價值。本評估結果是對*年*月*日這一基準日被評估資產價值的客觀公允反映，本所對這一基準日后資產發生重大變化不負任何法律責任。3、本報告僅供委托方為本報告所列評估目的使用和送交財產主管機關審查使用，評估報告書的使用權為委托方所有，未經委托方許可，評估機構不得隨意向他人提供或公開。除依據法律需公開情形外，報告的全部或部分內容不得發表于任何公開的媒體上，也不得用于本報告所述評估目的之外的其他目的。4、對于委估資產產權的核實確定，評估人員主要依據委托方提供的評估資料進行現場清查核實，對委托方提供的有關資料的真實性有效性由委托方負責，評估機構不承擔因產權認定錯誤而產生的相關法律責任。5、本報告所含若干附件，與正文具有同等法律效力。十四、評估報告提出日本項評估報告提出日期為*年*月*日。評估機構負責人:_中國注冊資產評估師:_中國注冊資產評估師:_*資產評估事務所二0*年*月二十五日十五、附件主要是各種評估依據及各種經濟技術指標的復印件(國有土地使用證、房屋所有權證)，委托方的產權證明，以及身份證明復印件等(身份證、營業執照等)。受托估價方的營業執照、資質證明、職位證明(注冊會計師、注冊資產評估師、注冊土地估價師、注冊房地產估價師等)，各種明細表、匯總表等，以及其他相關的有用價值資料。相關閱讀-清查核實【2】評估機構對委托評估的企業所占有的資產(含應評估的相關負債)進行清查核實的情況，具體包括以下基本內容：1.資產清查核實的內容;2.實物資產的分布情況及特點;3.影響資產清查的事項;4.資產清查核實的過程與方法;5.資產清查結論;6.清查調整說明。(一)資產清查核實的內容寫明評估人員對委托評估聲明中確定的評估范圍進行抽查復核，介紹進行資產清查的具體內容：資產類型、賬面金額、形成及產權狀況(含應評估的相關負債)，實物資產應說明對其數量、品質、存放地點進行清查，并說明對可能影響資產評估的重大事項進行的了解。(二)實物資產的分布情況及特點簡要說明待評估實物資產的分布情況、特點。對于影響生產經營的重大資產項目應指明地點及特征。清查事項簡要說明可能影響資產查勘核實的有關事項，例如資產性能的限制、存放地點的限制、訴訟保全限制、技術性能的局限、涉及商業秘密和國家秘密等。對于不能直接清查資產，應說明原因及涉及的資產范圍，并逐一列示。過程方法1.說明資產清查的主要過程與使用的方法;2.清查過程應反映清查工作的組織安排、時間計劃、實施方案;3.清查方法應反映對主要資產清查核實所采取的措施，對待修理、待報廢、高、精、尖重要設備和特殊房屋建筑物進行檢測的技術，對變質的存貨進行鑒定的手段。清查結論1.概括說明資產清查結論;2.說明資產清查結果是否與賬面記錄存在差異，如存在差