第15期：商業地產投融資與資產管理商業地產專業講臺商業地產投、融資與資產管理 主講：鄂麗華 嘉億領國際商業地產投資開發管理機構董事長 鄂麗華：非常感謝新浪樂居商業地產頻道為我們組織了這次活動。各位網友好，首先介紹一下我本人，我是嘉億引領國際商業管理有限公司的董事長鄂麗華。現在簡單介紹一下這個公司，以及我們從事的行業。 嘉億引領公司主要是一家有國際資源商業地產運營商。我們的團隊是國際團隊組合，我們公司的主要服務平臺是為政府提供商業規劃，為金融機構提供投資開發的商業管理項目。我們公司與美國富頓集團做了國際戰略聯盟，達成了在中國商業地產的投資、開發以及投資開發管理的綜合合作。我們和韓國聯合金玉管理公司（樂天的運營商），我們做商業運營的合作。我們有14家國際國內的戰略聯盟公司。我們與國際團隊進行合作的是南京的世貿中心（與美國富頓集團合作）,這個項目在南京河西區，18萬平米的面積，我們與韓國團隊合作的無錫商業新城是一個6萬平米的商業，我們還為政府做商業規劃。現在開始跟大家正式交流。商業地產的發展空間在目前還是很有前景的，但是我們需要謹慎地把握時機。商業地產投資比房地產投資更加理性，投資回報的目標需要進行調整，我們需要從商業地產投資這個特性做出分析，采取正確的戰略戰術。我們將來會更多地關注商業地產的運營，以及后期資本管理以及操作。中國在商業地產發展方面提供了很大的發展空間，加快了國際化進程，比如深圳、上海、北京、天津等地，一些大的城市。與此同時，這些國際都市化進程對周邊城市有了一些輻射性作用以及影響。這種國際都市化的進程和輻射的必然性引起了商業地產的升級，刺激了商業地產的投資，提高了商業地產的需求潛力，以及未來要加強資產管理的標準化，促進商業地產的資本運作。今天我主要講的有三個內容。第一部分是商業地產投資；第二部分是商業地產的融資模式；第三部分講的是商業地產的資產管理。第一部分 商業地產投資下面咱們進行今天第一個主題，商業地產投資與資產運營，首先我們先講商業地產的投資。商業地產的投資目的就是為了資產運營達到資本的運作，這是第一個環節。我分幾個細節去跟大家解釋。首先，我們先講一下商業地產投資的幾個分類，大家都非常清楚，商業地產主要分兩種類型，一個是持有型，一個是出租型。持有型的商業地產包括各種類型：百貨業態、超市、家居、工業直銷折扣的工廠店、商業街以及各類專業市場，娛樂以及購物中心等。持有型商業地產的投資模式，這類地產是唯一類的經營模式，意味著開發商必須先通過金融操作籌備到足夠的資金，按照商業規劃去進行建設。通過投入運營，再依靠租金的收入提取回報的資本，獲取利潤。如果開發商不能解決項目開發前的資金問題，對后面的資本運作以及商業資產的維護，以及資產的提升，就會有一定的影響。持有型商業地產目前投資狀態是這樣的，中國商業地產正處在發展初期，而且至今為止資本市場還沒有形成一個有效的循環。雖然不少零售商已經在國內證券市場掛牌上市，但是資金的用途主要用于零售的經營，而不是專業進行地產投資。專業進行地產投資的很少有獲得掛牌上市的資格，很少有從事資金的運作。專門進行商業地產投資的機構沒有進行組合，而且普遍地缺乏驅動性。現在講一下出售型的商業地產。出售型商業地產有以下幾種類型：商業街、商鋪、各種類型的專業市場，特別是批發市場，也有餐飲業態，以及建筑底商的商業形式，他們一般以散售為主，開發商是為了盡快地回收資金。出售型的商業地產投資模式是以商鋪出售為特點，開發商在項目開發過程中因為資金壓力確實比較大，為了緩解投資的壓力，降低開發商的投資門檻，有利于項目的開發和運作。鑒于出售型商業地產投資門檻相對低一些，所以很多房地產商在規模超過10萬平米以內的項目大部分采取了銷售的形式，以及實現資金循環，增加收益。另外，這樣可以提升整體項目的綜合價值，為整個項目增加了一些賣點。目前，二三線城市許多開發商采取了一種新的投資模式，也象征著另外一種融資模式。開發商通過投資回報的產品，向民間融資，帶產品賣，帶回報率，這種出售型商業地產的投資也會給很多購房者造成一定經濟上的壓力以及損失。因為這樣銷售型的商業沒有整體運營，會對民間投資者有一定的影響。說說商業地產投資的特點。商業地產投資有抗調性和抗風險性。2008年經過金融危機的洗禮之后，我們特別顯著地看到商業地產，特別是綜合體的抗調性。價格的取向也不像住宅這么明顯。加上商業地產總量的聚集，這兩年有很多商業地產因為奧運會晚一些時間開業或者是延期開業，09年無論如何都會正常地推向市場。無論它是資金回籠的需要推向市場，還是從正常開發到開業，今年應該形成一個熱點。股市的震蕩和全球經濟形勢的不穩定，讓投資渠道更加狹窄了。投資不動產可能在今年回歸，商業地產是可持久性發展的業態。但是率先反彈和反轉并走上上升的形勢必將是商業地產在這種金融危機中受到打擊最小的一次。如果住宅在當前樓市投資置業中是有目共睹的紅海，那么商業地產是柳暗花明的藍海。所以稱之為是“具有抗風險性和抗調性”一個非常好的投資熱點。商業地產投資的另外一個特點就是穩定經濟、刺激消費。因為商業地產的發展促進了經濟生活的重要條件，也是擴大消費和促進消費升級的一個啟動機器。目前在全國災難性危機的籠罩下，為了穩定市場保證就業，國家不斷推出就業政策，拉動內需，刺激消費。反過來不難理解刺激消費就是商業地產，就是救市經濟。市場上嗅覺比較好的開發商一定會抓住這個機遇，在今后的房地產市場上實現完美的轉身，投入商業地產。另外，就是國家的新政策非常有利于商業地產的投資。扶持中小型企業的政策有利于商業地產的發展，中小型企業就像滿天的星星一樣分散在全國各地。國家政策有助于協助中小型企業搭建創業平臺。國務院關于搞活流通擴大消費的意見，對商業地產的發展提供了政策的環境。這個政策環境指出的是要促進流通企業發展，降低企業經營成本和銷售價格，讓利于消費者。還有支持中小貿易企業的發展，扶持和促進中小型貿易企業的發展。實行商業與工業用水、用電的優惠政策，都是國家為商業地產開辟了新的投資條件。還有一個特點，投資商業地產符合市場的發展規律。從現在市場的狀況來看，隨著商品房的快速成熟，隨之而來的就是人們的就業需求，以及對就業需求產生經濟經營功能的產業地產，就是商業地產的發展。這是符合未來發展趨勢的。也是啟動商業地產的一個有利的客觀條件。我們再來分析一下商業地產的投資現狀。中國商業地產形勢一直在學習國外的模式，首先我們這家公司是跟美國富頓集團合作的，通過跟這個國際聯盟合作，我們充分體會到的是，在西方經濟世界里美國地產模式是比較容易被中國接受的，因為它的模式已經非常成熟，被認為是一種比較成熟的開發模式。美國模式是研究消費者的心里為中心，以消費者需求進行物業的開發和銷售。這是根據其土地私有制相關，因為美國的土地是持有在個人手里，中國土地一般都是在政府手里，通過招牌掛去取得土地。這樣國外的土地性質對于土地的開發有了一個開放性和決定性。美國商業地產是以商業運營組合為核心，這樣跟中國商業地產投資形勢和投資利潤目標分析是完全不一樣的。國外是以保證項目的運營為中心來進行整體產業鏈的設計，包括產品的設計、運營的設計以及融資渠道的設計。在美國大型商業載體，在規劃、投資、開發到出租經營的過程中，有很多該領域強勢的機構進行整合，進行把關。而我們中國是缺乏整合資源的能力。開發商的主要責任是將商業地產建成，通過整體出租，收取租金獲取投資回報，并由開發商自有的商業管理公司進行統一的經營管理。還有投資模式可以簡單分析如下。這個投資機構的組合包括投資商、開發商、運營商、房地產投資信托公司以及產業基金；經營模式包括物權整合、持有和統一經營，管理模式包括專業的商業管理公司以及各業態的專業管理公司進行整體統一經營。簡單說說中國目前存在的商業地產投資的問題。商業地產在中國來講，它的投資主要由開發商先通過招拍掛，從政府獲得土地，再做規劃報批，一般是進行貸款開發，以出租或出售為主，沒有意識在商業地產投資的價值上進行整合，由運營商和開發商共同承擔風險。還有一點，中國現在存在一個問題，國家發改委和商務部聯合分發了外商投資產業指導的目標，于2007年12月正式實施。根據這個新版的目標，高檔賓館、別墅、寫字樓的建設和經營，雖然國家政策對外資基金進入地產領域進行了相應的限制和控制，但是市場發展趨勢決定了商業物業必須與基金結合，才能延續商業地產的存在和它的生命力。可見，中國商業地產在實現國際化發展面臨很多的困難。可見中國商業地產也在實現國際化發展中面臨著很多困難。如何推動中國商業地產與國際接軌，實現中國特色的商業地產發展，是推動中國地產發展所需要考慮的問題。這是目前中國的現狀。目前我們通過跟國際團隊合作，我們總結出了我們嘉億引領倡導的一種方式，也是國際上現在最成熟模式的實施過程。一般在取得土地以后，國內主要流程是從政府手里進行招拍掛取得土地之后進行項目的研測，這是國內慣用的，先取得土地，再進行項目的定位和規劃，再進行施工，招商，開業。一般租金是這個項目最主要的一種回報方式。而國際成熟的商業地產模式，也是我們未來要先定向項目的定位，有了準確的定位之后，先組合投資經營者，這些經營者可能有酒店、酒店式公寓、寫字樓以及綜合性的商業，包括購物中心、超市、餐飲、娛樂業態。先把有投資能力的投資商和經營商進行組合，在這時候解決一部分融資的過程，再做投資開發的測算，再取得土地，再根據業態的配比做規劃再進行施工，再通過項目的運營自行開發經營，自己去經營自己主項的業務，這樣就規避了開發商的經營問題，同時解決了一種新的投資開發模式。下面再講講商業地產投資操作的重點與難點解析。首先要明確商業地產投資目的，隨著近幾年來商業地產的快速發展以及政府給了許多政策的支持，投資商業地產的目的已經非常清晰。投資商業地產的目的相對單純，而且使投資目的與資本行為還未形成倒置。尤其是對于沒有商業地產開發經驗的開發商，以及一些缺少前期調研和精準定位的商業地產項目，失敗的案例很多。因此，開發商在明確了投資目標之后再考慮取得土地，這樣是非常重要的一部分。認清商業地產投資的特點，也是要在投資商業地產時充分考慮的。商業地產開發的面積比較大，投資總價比較高，培育時間會比較長。對資金鏈有一種依賴性，相對住宅投入周期也比較長，收益會更高，需要理性和專業的分析。解決商業地產投資和融資途徑是大家應該重點考慮的一個問題。商業地產是一個典型的資金密集型行業，開發期需要巨大資金投入。因為融資成了開發商最關心的一個問題，目前我國商業地產融資方式比較單一，最傳統的方式就是自有資金加銀行貸款。但隨著國家貨幣政策穩定的發展趨勢來看，加之金融危機對投資的影響，銀行體系縮緊了對商業地產的放款。因此，如何拓展融資渠道，解決融資瓶頸是未來商業地產投資開發需要重點考慮的一個問題。下面是一些難點的分析，如果不去整體持有商業物業，產權不統一的時候就很難進行統一管理，這樣就會對資產的提升和維護造成影響。由于部分發展商商業地產經營經驗不足，經營能力又沒有，商業地產在設計的時候本身就存在一些問題，對提高經營水平造成了一些障礙。商場最重要的是客流，客流是靠動線進行疏導，如果設計本身將客流分散，停留時間不進行科學的分析，就會造成資源的浪費和消費力的降低。比如北京和深圳在商場特別注重內部景觀和外部景觀的設計，但缺乏實際運營的考慮。因為我們在項目運營的過程中，確實遇到過這樣的情況。我們意德法家現在跟兩家基金進行合作，他們收購了成熟的物業之后幫助他們做資產的創造和提升。如果在前期這方面不注意的時候，它的運營成本就會增加，比如衛生間的水，有的是感應式的，有的就是腳踩的，或者是手動的，如果在設計不合理的時候就會增加運營成本。包括通風系統以及空調系統都會增加運營成本。在最初考慮運營的時候，在這里面投資也要分析到運營成本的問題，這是未來在投資商業地產時要解決和規避的一個問題和難點。商業項目運營團隊目前的現狀是不夠專業，未來投資商業地產一定要注重專業團隊的整合和運營能力的規范化，這是非常重要的幾點。國內開發商投資環境。我們根據目前大家比較熟悉的案例做了一些分析，比如說富力轉型的代價，富力轉型商業地產導致資金鏈問題的傳言，富力高層也在頻頻辟謠，說資金鏈不僅僅是他們的問題，也是整個行業的問題。這種情況都影響到了目前商業地產投資的因素。比如世茂在目前為止是做股份控制，擁有全國數個住宅的開發和酒店物業。商業物業已經有相對專業的團隊在運營，在持有這些商業物業的時候做了一些平衡發展策略。從眾多案例可以看到，大多數開發商是沒有經過前期專業論證以及自身能力的把握，和資源整合、管理運營能力整合的情況下，在選擇商業地產投資的時候出現了一些不理智的行為。我們覺得萬科始終關注住宅類型物業的發展，它的發展相對比較穩定，選擇的投資也是比較理性的。商業地產投資未來發展趨勢我們認為在2009年是機遇與挑戰并存的年代。全國經濟低迷影響中國市場是有限的，投資與壓力仍然是不減的。根據我們跟美國和國內幾家基金合作來看，他們一下子選擇了六個項目進行收購和投資開發，說明國內和國外的資金還是看好了中國商業地產投資發展的趨勢以及它的潛力和空間。2009年住宅應該是有宏觀調控沖擊的，但是商業地產而言受到的政策影響相對小一些。客觀上推動房地產企業向商業地產進行戰略性轉型。對于一些有資金實力和融資渠道的企業會加緊和主動地進入商業地產的投資開發領域。隨著很多房地產公司的戰略性轉型，進入商業地產已經是必然了。其目標和目的是大型公司明確了自持商業地產和組建自己商業的專門投資機構，以及商業管理公司和運營公司，資產提升的必要性是未來他們投資的主流，也是他們投資的方向和目標。受到城市進程加速的因素驅動，在中國城市規模和建設面臨新的需求，還有城市新城的改造，這對商業地產的發展是非常迫切的，需要資金和各方面專業團隊的支持。商業地產投資規模會進行一個放量擴展階段。總結起來就是這樣的，層次會多元化；消費需求以及市場的需求會推動商業地產整體的發展。受國家金融危機和信貸政策的影響，必定會對商業地產造成新的壓力。中小型商業地產開發商會逐步受到影響，還有可能進一步去改變或影響到周邊的邊緣化。這是未來的發展趨勢。商業地產的融資模式因為我們主要是做商業地產的投資開發管理。融資我們雖然不是專業，但是我們通過跟國際團隊合作的項目，確實也接觸到了融資這個環節。我們通過實際遇到過的項目和運作過程中出現的問題進行了一些分析。商業地產是中國的新興商業地產，已經成為了商業地產行業的快速發展的分支。商業地產資金回收主要來源于商鋪租金以及對商戶提供物業管理等附加的服務收取的一些費用。因發展的需求，和發展過程中貸款、開發、銷售、還貸及贏利，對資金快速回收的模式進行簡單的復制，商業地產的收益必須保持長期穩定的回收，對資金鏈有較高的依賴性，需要對資金鏈進行更專業的管理。我們分析有幾種模式。首先說說商業地產融資的特點。商業地產不同于住宅地產，銷售并不是盈利的主要模式，商業地產資金回收主要是靠租金以及運營中的其他管理費用。這樣開發商在商業地產開發過程中，對住宅地產的貸款、開發、銷售、還貸及盈利的快速回收的模式進行了簡單復制。目前商業地產收益必須要保持長期穩定的回收，對資金鏈有更高的需求。那么，要完善處理好商業地產的開發融資已經成為了商業地產發展中的重要環節。國際商業地產的主流融資方式有四種形式，主要體現在股權融資，項目貸款，房地產投資信托和商業地產抵押證券的形式。股權融資是指資金不通過金融中心的機構，借助股票載體，直接從資金盈利部門流向資金短缺部門。資金供給者（股東）享有對企業控制權的融資方式，這是股權融資方式。因此我國在商業地產融資過程中使用了較少的銀行貸款。項目融資在我國房地產仍處于初級階段。項目融資一般指項目在承辦人，也就是股東，為經營項目成立一個項目公司，以項目公司作為接待人，籌備貸款，并以項目公司本身的現金流收益作為還貸來源。相對以自身的資信狀況和還款能力為審核標準，項目開發完成后，以不動產進行抵押而取得的抵押貸款。目前融資對商業地產項目本身考核比較少，也具有風險性。追求僅僅限于項目公司的一個優點。現在這四種形式中，REITs是從2005年以來被我國地產和金融業以及經濟學家們非常關注的資本市場。它的融資模式是西方國家中應用最廣泛的。資產證券化是一種方式，只是通過發展股票和證券的一種資產收益憑證，以這種方式集合公眾投資者的資金，對房地產項目進行投資開發以及之后的不動產出租管理，由此產生的收益和資產受益由憑證的持有者享有。嚴格來講REITs只適用于商業地產，而非住地產使用。第四種，商業抵押證券型的，是以傳統抵押貸款匯集到一種組合的貸款中，通過證券形式向投資者發放的一種融資方式。CMBS是投資銀行根據評級來確定發行價格，向投資者發行。商業地產同時保持未來的增長潛力以及資產負責是一種表面的融資方式。國內商業地產主流融資模式經歷了十多年房地產經營，進入了商業地產運營的新時代。包括以下幾種，就是內部融資，運用自有資金和預租預售款和定金進行地產融資。這是商業地產的一種內部融資模式。外部融資是通過銀行貸款，上市股票，以及信托，并購，以購買出讓方的股權，以及債券的融資。我們通過跟我們基金公司進行合作的時候，基金可以為政府去融資，政府幫助開發商控制資金的使用。這也是一種新的融資模式。國內的融資方式存在的幾個問題，體現在下面幾個環節。一，依法環境尚未完善；相關法律法規尚未與國際投資慣例和投資機制接軌，特別是我們和美國公司進行合作的一些項目中，中國的評估機制和流程與國外模板完全不同，造成了投資資金到位非常緩慢。這是我們在實操當中確實遇到的問題。外資的投資收益轉移出境受約束，限制了海外基金投資的積極性。另外，在投資透明度上還未能達到一般投資者和國際投資者的要求，很難實現目前的融資途徑。我國的資本市場的發展速度還難以滿足商業地產發的需求，融資途徑缺乏，目前還沒有形成產業基金和抵押貸款證券發行暢通的市場，民間資本和海外資本在投資變現的能力上受到了制約和限制，商業地產的融資方式比較單一。還有，商業地產的盈利模式不是很透明，令投資商不敢冒然進行投資，限制了民間資本和海外資本投資的渠道。這也是我們通過項目操作和國際團隊合作中確實體會到和遇到的。種種因素使投資房地產開發不確定性大大提高，投資風險高。很多測算公式不同，很多投資商不明確開發商測算的回報值和回報和利潤點。比如，我們現在跟太原政府做了一個市地標性質的項目，在土地拆遷完成之前，國外基金是很難介入這種項目的。因為從慣例上來講，他們最怕國有土地的拆遷程序，通過這種拆遷程序會造成他們資金投入很難按期回收，取得利益。商業地產融資中遇到的問題，就是商業地產的開發商專業性不夠強。現在開發商都在不斷地提高和學習，但是商業地產不是短時間就可以使一個開發商具備經營商和管理商的能力。從開發建設到運營要有一個規范的技巧和技能，這是與住宅完全不同的一種開發的區別。在大型商業地產中造成融資困難的一個重要因素就是對大型地產項目的專業分析以及投資分析能力比較弱，沒有相應的經驗，又不容易完全能接受國內的模式。他覺得這里面風險非常大，不想去接受這種新的運營模式和投資模式。對于項目的風險，許多外資和基金對于正處在國內的運營公司不專業，也是不能幫助中國商業地產融資發展的問題。以后在商業地產投資和融資渠道中，跟國際化對接的途徑要給它普及和擴大。商業地產的融資發展趨勢未來商業地產融資渠道會出現新的變化，會多元化格局。商業地產企業會紛紛尋求新的融資模式，比如說REITs會作為一種比較理想的商業地產融資形式，比如REITs，它會普及，也會被資金方逐步接受。但由于海外上市門檻較高，REITs的成功在中國還屬于個別案例。在未來通過對接口的擴展和國外開發流程和模式的規范化，中國的融資渠道也會不斷擴大。其中，購買商鋪以及寫字樓的模式對于未來已經不是一個新的融資渠道。摩根斯坦利、美林、高盛集團和花旗銀行先后涉足房地產投資領域，國際投行也在關注中國資本市場，將中國市場作為一個新的選擇。以國內傳統房地產企業，除了競爭有了基本的合作，加大做蛋糕的同時，也會加深蛋糕的切分。海外資本大舉進入咱們國內和縱深的發展，將使商業地產有更多的機會，競爭也會越來越多。我們總結了三種商業地產融資模式，就是整體持有模式、物業散售和資本運作，下面將各自的優缺點簡單說一下。自持的金融貸款形式，它的優點是可以獲得商業物業的長期收益，變現部分有資金的使用。缺點是對物業要求比較高，對應的優質商業物業。物業散售型的是商業街，它的優點是能夠快速回籠資金，缺點是后期運營可能會出現一些問題，影響整開發商的聲譽。它的物業類型主要是臨街的商鋪、底商以及鋪面比較小的。資本運作市場的優點是可以一次性把資金回籠，實現資本運作的目的。缺點是對物業的綜合要求比較高。這種物業類型是指大型優質集中性的商業地產。資產上市公司的優點，是加強上市公司的資產和穩定收益的操作比較簡單，缺點是沒有REITs高。這個物業類型是質地較優良的商業。REITs的優點是能夠快速回籠資金，要求回報率比較低，收益相對比較大。它的缺點是對資產規模、商業質地要求比較高，操作程度比較復雜，時間也會比較長。它針對的類型是大型優質集中的商業物業。商業地產的資產管理下面開始講第三部分，也是最重要的部分。我們在第一環節講到了商業地產的投資目的。商業地產的資產運營是真正投資商業地產的目的，商業地產的運營核心主要分四大塊，營銷、運營、招商、資產的運營和維護。資產運營是項目的維護過程，通過經營績效評估，重大翻新、改造和提升，市場價值的提升，通過經營改善、繁簡措施，實現資產的保值和增值，尋找合適的投資商以及適合的機會實現價值變現過程。資產管理運營應該是當前商業地產開發商必須重視的環節。因為在商業物業變現的時候，還需要項目的變現評估。資產運營管理是商業地產最重要的一部分。由于我們研究商業地產是持有型的產品，我們把這些項目看作是資產，這是無可厚非的。而對于這些項目的運營可以納入到資產運營管理的范疇。但大多數人認為運營就是一個商場、一個購物中心的開業，以及開業之后的正常的經營管理和物業管理。其實這種觀點考慮得還不夠周全，這是導致中國大部分商業物業中心投入運營以后被消費者津津樂道的沒有幾個的原因。反而大部分商業和中小型商業的空置率會越來越多，而且目前逐漸在提升。所以出租收益會降低，因為投資回報完全與成本投入不成正比。所以資產運營是對資產投資和資產提升的最重要環節。我們下面通過幾個環節和大家一起分析和探討資產運營的重要性。我先講第一個，商業地產資產運營的概念。主要分三個層次。第一，是物業管理，是房地產開發過程中的一個延續。物業管理，我們指的商業地產有很多種類型，除了持有和出售型需要物業管理，它要通過這個物業管理做一些日常的維護，保護商業物業和資產正常的運行。第二個層次就是資產管理。通過制定資產運營策略控制物業運營成本，監控物業運營績效，并要定期進行投資與運營狀態分析，實現商業地產目標。要設定目標和實現目標。為了實現這個短期和長期的目標，要進行資產管理，良好的資產管理是提升項目價值和項目資產的重要的工作環節。它不僅可以實現商業物業的凈收益值的最大化，還可以實現保持商業資本的發展潛力。第三種，組合投資管理。是通過房地產多種經營方式進行組合，以實現組合投資收益的最大化，其中包括的內容是以投資者溝通，并制定組合的投資目標和投資準則，制定并執行組合的投資策略，調整資產結構，負責策略資產配置以及延伸工具的運用，監督物業的購買、處置以及資產的維護和再投資的決策。這里面我們提的再投資是非常重要的，因為你在資產維護和資產運營中是有一部分收益的，是不在你投資測算和投資回報之中的。資產管理再次投資這個策略是非常重要的，評估組織的投資績效也都是非常重要的。我們的資產運營服務的對象是直接投資者和經營者，這個經營者包括我們招商引進來的商家和承租者。還有一個間接的投資者，就是國際資金、股權投資合作者。金融投資人，有的是指信托、REITs、購買者。我們服務對象主要針對這幾類人群。資產運營管理中為什么要強調它的必要性和重要性？是從商業地產的特性開始分析，和價值量大的情況，和管理的專業性強的必要性來分析的。商業地產是物業資產管理類型的首要領域，最主要的原因是商業房地產以獲得物業資產投資收益或增值為主要目的。它比住宅型的物業更具需要專業和普遍容易廣泛執行的意識，因此物業資產管理人更容易，更有機會讓商業地產通過市場化的手段來實現物業資產使用價值與交換價值，投資價值與市場價值的最大化。這是必要性。那么，商業物業管理的重要性是通過商業資產運營管理，達到資產運營管理的目的。首先，投資意味著擔當風險，規避風險就是運營的一個最重要的目的。要創造最佳的收益回報，是商業地產項目資產運營的一個核心工作。資產運營管理的使命是從商業項目開始，這個商業項目是除了住宅以外的都屬于商業項目。任何商業項目開始的時候，是商業地產資產運營的開始。資產管理的目的是通過商業地產的資產運營，有效地提升商業物業的資產價值，提早進入資本運作市場。資產運營管理的重要性，是可以帶來商業物業的保值和增值，穩定的開發資金流，良好的品牌信譽度。這種資金開發流是在我們運營了幾個項目之后，幫助開發商，通過你的運營要改變以前僅僅靠出租來獲取的回報。現在我們在北京有運營的合作項目，我們跟美國富頓集團合作的項目，是幫助開發商運用現金流，進行再投資的使用。我們再講一下為什么資產運營在商業地產中是非常重要的。資產管理是對商業地產投資發揮著重要的作用，因為商業地產投資無論是在開發投資還是物業建成后的投資，從置地、規劃設計、營建、銷售、收回投資都需要經歷一個時期，最短的也要兩年，長達五年或者更長的時間，這就要看這個項目的投資標的以及投資性質。如果沒有強有力的專業資產管理人員進行服務，有可能會延期投資回報周期或者是達不到投資者預期的效益。資產管理的專業服務包括了投資分析、交易管理、資產價值評估、交易過程的風險控制，以及如何通過資本市場進行商業地產的金融投資、銀行信托以及證券化的資本運作，來實現商業地產的價值。也就是說，資產管理等于物業管理加資產運營，加財務管理。這是非常重要的。由于商業地產投資性強，收益性持久，以及使用價值與投資價值并存等特點，商業地產應作為資產管理的首選物業類型。如果資產經營與資產管理到位會提升商業地產的項目品牌，從而影響整體的租賃收益和租賃價格。在新的一輪商業招租或者商鋪轉讓的時候，商業地產物業價值會明顯地體現出來。不是所有的資產都能稱為優質的資產不是所有的商業地產項目都能稱為優質的資產。國內資產項目不是不多，但是除了體量，衡量一個商業地產的品質特征，我們沒有一個權衡的標準。我們通過分析這幾點可以判斷一個商業建筑是不是優質的資產，就是建筑的外型、輪廓的設計，建筑布局的表情等級，基本雷同。比如說一些能夠形成品牌差異化的幾乎沒有。在商業內部動向以及商業空間的使用上都缺少一些東西，主題不明確，比如燈光的設計，地圖地標，購物手冊等等，很少有一些綜合性的創意和系統性的指導，大部分比較雷同。為什么不能做到優質資產？就是因為忽略了內部空間建設上的使用和共享空間的互動，比如說內部交通的動線和外部交通動線如何結合，中庭的設計要鮮明，讓消費者能有一些眼球發亮的感受，我們目前的資產中都缺少這些東西，嚴重存在各種業態比例失調，特別重零售、重百貨，重購物中心，娛樂、體驗、消費的體量配比不夠。這是影響我們優質資產的普遍問題。資產運營過程中的問題隨著商業地產的發展，客戶消費趨于理性的，雖然有更多的資產運營公司出現，但是，真正能實現資產良好運營，則需要規避幾個問題：第一，就是選址測算。我們做一個商業地產，一定要分析它的周邊情況。做未來的商業地產特別是綜合體一定要考慮到周邊的產業鏈，產業鏈對你的商業支持是非常重要的，還有就是城市規劃和區域規劃，對于選址也是非常重要的因素。盲目地相信商家，經營者的意向，這也是一個問題。第三就是規劃設計對商業綜合體的互動功能缺少考慮。比如商業綜合體必須有三種以上的組合才能稱為綜合體，這樣三種以上的綜合體就需要有一個共享空間和互動，在之前的項目中考慮不周全，在未來和設計投資這種商業地產綜合體的時候要考慮這個因素。還有一點，就是建筑物本身沒有什么特別的顯著性和特色，沒有視覺沖擊力，這是普遍現象。大部分都是方方正正的，沒有一些情景，沒有一些新的環境的感覺。營銷模式存在很大的統一性，很大的商業經營風險和法律風險，包括分割的銷售，售后的返租，統一管理都存在著一些問題。接下來通過一些案例我們做一下說明。隨著萬達、新光天地這些大型高端商業綜合體的出現，CBD這個區域，我們分析還是覺得沒有完全走出同質化高端消費品的區域。這個區域里面缺少一種具有文化底蘊的商業，或者是對該區域的產業鏈支持的商業。位于銀泰的雙子座是捱著長安街，這個位置的選擇也是出現了一些問題。有人說由于CBD這個地區地產供應量過大，造成招商不利，很多人認為是因為國貿商圈的租金很高影響了招商，其實不是。通過我們分析，我們了解到兩個區域里面等著排隊入住的商業是非常多的，衡量一個商業的成功與否主要看它的銷售額。只要銷售額夠高，即使租金水平再高也不會使招商受到影響。我們認為品牌入住不夠的原因是商業地產經營從一開始的定位就出現了問題，招商策略出現了問題。說說商業資產運營的重點。根據我們的經驗，有以下幾個特別重要的問題需要關注：一，不要相信品牌的戰略同盟。比如我在投資之前會告訴你我可能有多個主力店跟我是戰略聯盟的。可是這些主力店，你不要相信心他永遠跟著你走，有可能他會受到大環境的影響和他開店區域的拓展目標實施問題，你選擇的這個項目他不一定永遠跟著你走。所以不要相信這個。二，項目選址一定要專業化。商業地產綜合體是一個多業態的整合，要整合多業態的管理公司是最重要的，因為只有多業態的管理公司才能管理你這個綜合體里面的各個業態，它會對你的資產進行專業的維護。開發商自己不能做這種運營管理，因為它需要的是在這個行業里面最有優勢和最有專業性的機構來整合這種能力，去為他創造資產。第四點就是購物中心的“血管”。我們說的“血管”就是動線，是直接影響項目價值提升的最重要的一點。使用最大價值的出租率，而且有效地把客流導入到所有的動線里面，這是一個技巧，是資產運營中一個最重要的環節。五，客戶需求研究要透徹化。現在的客戶需求就是消費者的需求以及商家的需求，是我們未來資產運營中最重要的部分。未來商業地產的經營絕對不是品牌與品牌之間的競爭，和面積大小、體量的競爭，而是你要對客戶的需求和你引來的經營者的需求進行分析，為他們提供真正的服務之后跟你共同創造商業地產的資產價值。第六點就是空間設置的人性化和建筑形式的特色化。這一點也是需要考慮的問題。第七點就是品牌招商的差異化與業態搭配的合理性。我們要還是強調一點，大家在做商業地產項目的時候，很多年就在提這個差異化，如何去實現這個差異化是未來資產運營首要考慮的問題。第八點，購物中心的運營管理和專業商業運營管理的信息化平臺的搭建。我們從八個方面分析了商業地產資產運營的重要性。下面我們把每一個重點進行詳細的分析。開發商和供應商總是存在有效供應不足的問題。選址的原則是非常重要的，剛才我們講到選址要根據周邊項目實際需求和產業需求，和規劃需求，去研究最終端的需求，要細化和細分這個商業業態和商圈氛圍，這是非常重要的。我們認為投資需求最終決定的因素，是商業經營需求，也就是投資回報的要求。在很大程度上反映租金回報率或者是經營業績，在這幾方面專業化的體現。一定要分析城市的規劃，這里面就有很多因素。目前在開業的有很多需要跟市政做規劃，跟大的交通做規劃，比如軌道交通，交通樞紐型的商業，如何利用它的交通樞紐的功能產生商業最大化，這是非常重要的。我們同時也要考慮城市建設規劃，包括短期和長期規劃。有的地方是從當前分析最佳位置，但將來可能不太合適，所以在設計和選址中要考慮到未來的規劃。反之，有些地區看來不是特別理想的，可能是在未來城市發展中和新城發展中變成一個非常好的位置。因此，對于未來發展空間要有一個明確的關注。我們分析了專業選址，包括7大指標，42個因素。會用不同的分值量來標準化地考慮這個商業的價值，包括城市分類。我們嘉億引領最近成立了商業地產研究院，我們會在這方面做出模板，在這個行業中我們先提出一個基礎的模板，為這個行業做一些實實在在的基礎工作，因為我們在全國做了這么多項目，又和國際項目進行合作，我們從中國商業地產的實際需求，結合國內一些地產項目中出現的一些問題，我們做了一套選址標準流程和模板。我們會通過新浪樂居商業地產頻道提供給大家作為參考。我們分析一下多業態組合的商業的運營重點。我們先比較一下它的因素。物業性質，城市綜合體會有什么優勢？就是收益加消費型，它跟單一型物業相比就有一定的競爭性。而且投資商業綜合體和未來的城市發展是有一種需求的，我們覺得商業綜合體的多業態組合是非常重要的。不同的發展模式成功驅動的因素是不同的，城市型綜合體的五種發展模式我們簡單分析一下。第一種，均衡發展型。典型案例比如北京的華貿中心、香港的太谷廣場。規模二，住宅驅動性，主要以住為主，不是純居住性，是商業公寓型的，建外SOHO等。城市綜合體的發展模式有五種。第三種模式就是商務驅動性的，比如高科技，創意產業園，會議會展等，成功的案例就是廣州的中信廣場。第四種模式就是以酒店為主的，如上海商城。第五種是以休閑娛樂、餐飲為主，還有一些景觀的觀光，比如深圳的華潤中心，日本的福岡博多運河城，都是比較典型的案例。綜合體的物業相互支撐，比如綜合體里面的公寓、酒店、商業的互助關系，是通過專業的物業管理和資產運營管理公司進行整合、互動，達到一個統一的物業管理標準和資產維護標準，去運作整個綜合體的。整合多業態的資產管理公司，去專業的運營，這是為什么？什么是城市綜合體？城市綜合體是都市多種物業，集文化，包括商務、居住、酒店、娛樂以及一些會議集中在一起的綜合性的業態，或者由其他幾個實業組成。一個城市綜合體需要有多個專業的運營公司跟他一起去做運營，現在酒店的運營管理公司比較多，而且酒店的投資管理模式也基本逐步成熟。國際化的酒店管理已經進入中國很久，這種城市綜合體里的酒店運營管理不是一個最重要的問題。而城市綜合體的管理屬于商業物業管理是最復雜的，需要統一互助。這就是資產運營水平一定要達到標準化，這是一種需求。國際上的綜合體是用物業運營管理分工合作。通過各業態的無縫連接成為一個和諧的整體。所以我們未來開發商投資商業地產的時候，一定要有意識整合多個資產運營管理公司，去運營這個商業綜合體和商業地產投資。在資產管理當中最重要的一個環節就是動線，剛才我們強調了幾次動線設計，就是要符合每一個項目本身的結構。要求人流系統要根據建筑物本身的物理因素設計，包括樓層的垂直設計，交通，立柱、中庭、大堂、應急出口要從基本需求上進行設計，達到統一，特別是導識系統。還要考慮到顧客心里上的需求，緩解顧客在商業體里面的視覺感受和身體感受。商鋪要采取玻璃圍墻為主，而寫字樓的管理一定要考慮它的電梯。電梯是寫字樓人員每天上下班人員流通的高峰，如何解決電梯的問題是非常重要的。資產管理運營里需要的是運營技巧，我們可以看到一些成功的案例，我這里有一個北京西單大悅城的六層直達電梯，方便了顧客的可達性，顧客可以直達5層，這樣對它的餐飲起到了一個比較好的推動作用。因為餐飲業態也是瞬間聚集人流的一個業態。我們來看一個案例，這是最現代的百貨公司的設計動線，就是青島海信廣場。為什么在資產運營當中，我們要強調動線？正常的做法是在建設前進行人流系統的規劃，我們也在其中做了考慮和設計。特別是在設計動線的時候，要考慮到未來的人流發展空間。為了優先考慮，有的需要做一些補充的議案。整體商業的使用價值和商業組合缺乏導識系統會嚴重影響項目的運營成本，無論是前期還是后期，所有人流導識系統的建立都是優先于地產的營銷，這絕對不是現有雞再有蛋的問題，這是優先考慮商業還是地產的問題。我們舉一些案例，包括中庭、公共空間的使用，外立面如何對接的使用。中庭的主要元素不僅是一個主題的表現，同時也擺脫了中庭設計雷同，沒有視覺感的難堪。以購物中心為例，購物中心最大的空間場所就是中庭，它會給消費者第一個直觀印象，而且它也是消費者購物會聚的一個交流點和中點。中庭能有效地告訴消費者這個購物中心的企業形象，告訴消費者他是在什么樣的氛圍里進行消費體驗的。天津的海信廣場是超大挑空的設計，從視覺和空間感上給人的感覺很舒服。再說說外立面。建筑設計方面，現在很多開發商都有意識去請一些國外的設計公司和專業商業設計公司跟我們一起做商業地產設計，包括建筑設計，景觀設計以及商業設計。如何設計是未來商業地產資產運營以及資產維護當中最重要的一部分，因為它關系到資產運營的成本。尤