房地產中介服務市場調研報告書應用技術學院房產班撰寫人：楊新振撰寫時間：2013年5月25日目錄：一摘要1. 報告目的2. 調研結果3. 結論4. 建議二正文1. 引言2. 調研方法3. 結果4. 結論和建議三附錄1. 調研提綱2. 調查問卷2. 統計表（圖）4.參考文獻1 摘要我國房地產市場日益成熟，使得房地產中介市場日益火爆,在中介市場繁榮的同時也還存在一些不規范的中介行為，導致房地產中介糾紛頻頻發生，這些問題讓消費者感到困惑和不解，也讓政府主管部門感到棘手。因此，進行房地產中介服務的調查是十分必要的。本次調研采用隨機性街頭問卷調查；走訪房地產中介服務公司，親身體會和感受。采用訪問法面談調查法問卷調查法，進而獲取第一手資料。通過本次對該地區的房地產中介服務市場的實際調研，我們得出以下結論：1.行業門檻較低。2.信息通道不暢，缺乏廣泛的交流合作與溝通。3.吃差價問題嚴重。4.房地產中介服務行業誠信不足。基于對該行業的現狀的調查認識，我們提出以下幾點建議：1.制定行業法律法規，加大監管力度和處罰力度。2.從業人員素質及信譽偏低，應提高規范誠信服務意識，加強市場監管及行業的自律的力度，引導市場建立有序的秩序。3.中介機構應該把誠信帶到工作中，把誠信做到日常生活中去，以誠信來面對顧客。4.建立資源共享平臺，并且實現區域網絡化。2 正文（一）引言：住房是關系國際民生的大問題，近年來隨著我國經濟的快速發展，房地產行業迅速崛起，而房地產中介在房地產發展過程中也得到了長足的發展。由于最近的經濟危機的影響，又導致中國房市狀況波動頻頻，進而也波及到房地產中介服務市場。這也讓更多的人關注這一行業的發展。于此同時有數據顯示，房地產中介服務行業在我國發展進20多年來，已經成長為一個具有廣闊的發展前景和高成長性的朝陽產業。2010年房地產中介服務行業百強企業經營收入和成長性有很大的提升，對綜合實力的貢獻率也分別提高了6.23和8.72。但同時，行業還存在很多問題，阻礙著行業的健康發展。2006年3月22日國務院常務會議將天津完整定位為“環渤海地區經濟中心，國際港口城市，北方經濟中心，生態城市”，并將“推進濱海新區開發開放”納入十一五規劃和國家戰略。2012年天津市常住人口總量達到1413.15萬，城鎮化率達81.55。高級城市型社會趨向成型，在常住人口中，外來常住人口總量達到392.79萬，較上年增加47.95萬，增幅為13.91，占全市常住人口年增長量的比重達到了81.87，較上年提高了11.57個百分點。本市城鎮化水平達到81.55，較上年提高了1.05個百分點。以上一系列的數據資料說明，天津市房地產中介服務行業的發展有著較廣闊的市場空間，房地產中介服務行業發展充滿了機遇。通過對天津市河東區房地產中介服務市場調研，深入了解該區域房地產中介服務市場的現狀，進而分析出該區域的房地產中介服務市場未來發展趨勢以及投資前景。（二）調研方法:此次調研屬于描述性調研，旨在了解該區域房地產中介服務市場的過去與現在的狀況。通過隨機性街頭問卷調查走訪房地產中介服務公司訪問面談等方法進行實地市場調研，進而獲取第一手資料。采用歸納法綜合分析法圖表法對調研所獲取的原始資料進行歸納分析。本次調研活動主要采用調查問卷的形式；主要調研對象為天津市河東區人群；活動共發出調查問卷50份，于5月17日下午與5月18日下午進行實踐活動，本小組共調查收回調查問卷50份，其中有效問卷43份，無效問卷7份；計劃本次調研活動參與人7人，實際參與人6人；計劃規定各小隊成員在完成該隊的調查問卷后，需在調查問卷上準確填寫調研時間和調研人員姓名，各小隊成員不得私自修改調查問卷上的已填信息。（三）調研結果：1選擇中介服務公司企業最看重的是什么？（多項選擇）經調查顯示顧客群對于中介服務公司的選責過程中最看重的分別為A企業信譽B企業實力C企業服務態度，這三項比重占調查總體比重的82.07。（見表1）表1選擇中介服務公司最看重什么？指標樣本數（個）比重（）排序A企業信譽3734.911B企業實力2927.362C企業宣傳43.775D企業服務態度2119.813E便捷度1211.324F其它32.836合計1061002.您認為中介服務公司提供的房源信息是否真實可靠？調查數據顯示，該區域的顧客群對于中介服務公司提供的房源信息，認為其真實可靠的占23.26.認為其有虛假內容的占67.44，對其信息持不敢相信態度的占9.3.（見表2）表2對于房地產中介服務公司提供的房源信息所持態度？指標樣本數（個)比重（）排序A真實可靠1023.262B有虛假內容2967.441C不敢相信49.303總計431003.您認為中介服務公司提供不真實房源信息的手段有哪些？對于中介公司提供不真實房源信息的手段調查中，亂報房價所占比重最大，占46.51；其次是隱瞞房源地點，占20.93。（見表3）表3中介服務公司提供假房源的手段有哪些？指標樣本數（個）比重（）排序A放假房源818.613B亂報房價2046.511C隱瞞房源地點920.932D其它613.954總計431004.您是否相信中介公司的業務介紹？被調查人群中，不完全相信中介服務公司的業務介紹所占比重最大，占86.05；其次持相信態度，占11.63；持不相信態度所占比重為2.32。（表4）表4是否相信中介公司的業務介紹？指標樣本數（個）比重（）排序A相信511.632B不完全相信3786.051C不相信12.323總計431005.據您了解中介服務公司欺騙手段有哪些？（多選）根據被調查人員反饋信息可以看出，中介服務公司欺騙手段排列前三位的是吃差價，口頭合同，霸王條款，其所占比重分別為28.00,19.00,16.00；三項占總比重的63.00。（表5）表5中介服務公司欺騙手段有哪些？指標樣本數（個）比重（）排序A吃差價2828.001B一房多賣1010.005C口頭合同1919.002D二房東問題1111.004E扣定金問題1010.00（5）F霸王條款1616.003G其它66.006總計100100注：（5）表示排序時因他們的比重相同所以與5是屬于同等級別（如下文再次出現此類數據，都理解為此意）。6.您在接受中介公司服務時，是否受到過中介公司的欺騙？在調查樣本中有過被欺騙的經歷的人群所占比重為41.86，沒有受過欺騙所占比重為58.14。（表6）表6是否受到過中介公司的欺騙？指標樣本數（個）比重（）排序A有過1841.862B沒有2558.141總計431007.如有受騙經歷，您是否愿意向大家講述您的受騙經歷？數據顯示，有62.79的被調查人愿意講述自己受騙經歷，也有37.21的人不愿意講述自己的受騙經歷。（表7）表7是否愿意向大家講述受騙經歷？指標樣本數（個）比重（)排序A愿意2762.791B不愿意1637.212總計431008.與房地產中介公司發生矛盾或糾紛，您會采取哪種方式解決？當與房地產中介服務公司發生矛盾時，采用與中介公司協商解決所占比重最大，占53.49，其次是向人民法院起訴，占23.25，再次向消費者協會投訴，占16.28。（表8）表8選擇解決矛盾或糾紛的方式？指標樣本數（個)比重（）排序A與中介公司協商2353.491B向法院起訴1023.252C向消協投訴716.283D向仲裁委員會仲裁005E自認倒霉36.984總計431009.您對中介服務人員及態度的滿意度及印象的滿意度？關于滿意度的調查，我們發現，持不滿意態度所占比重為34.88，持比較滿意態度所占比重為34.88，持滿意態度所占比重為30.24。（表9）表9對中介服務人員及態度的滿意度？指標樣本數（個）比重（）排序A滿意1330.242B不滿意1534.881C比較滿意1534.88（1）總計4310010.您覺得現今的中介服務公司的資信和服務水平？關于中介服務公司的資信和服務水平，約有74.42的被調查人認為一般。（表10）表10對中介服務公司的資信和服務水平的評價？指標樣本數（個）比重（）排序A較好49.302B好24.653C一般3274.421D較差49.30（2）E差12.334總計4310011.您覺得房地產中介服務公司收取您的費用？在被調查人員中有約占41.86的認為自己被收取較高的費用，有約占39.53的人員認為其被收取的費用高，這兩項比重高達81.39。（表11）表11房地產中介服務公司收取費用的高低？指標樣本數（個）比重（）排序A偏高1841.861B高1739.532C適中716.283D低12.334總計4310012.您認為中介服務合同中的條款是否公平？經統計顯示有約41.86的被調查人員認為中介服務合同中的條款不公平，有37.21人竟不清楚合同內容，只有20.93的人認為中介服務合同是公平的。（表12)表12中介服務合同中的條款是否公平？指標樣本數（個）比重（）排序A公平920.933B不公平1841.861C不清楚1637.212總計4310013.您和中介服務公司簽訂合同時，是否約定附加條款？關于約定附加條款，被調查人員中約有39.53的人沒有想到，有23.26的人不約定，有9.30的人認為無所謂，僅有27.91的人認為會約定合同中未提及的細節。（表13）表13是否約定附加條款？指標樣本數（個）比重（）排序A約定1227.912B不約定1023.263C沒有想到1739.531D無所謂49.304總計4310014.您認為中介服務公司還有那些問題？您有那些意見和建議？問題：交易時隱瞞一些細節，讓顧客感覺不真誠。建議：交易過程中更加真誠，努力提高服務質量。（四）結論和建議通過實際調研和數據分析，我們得出如下內容。結論：1.行業門檻較低。房地產中介服務機構較多，但大部分，規模小，實力弱，經營不科學。通過走訪調查，我們發現自己周圍各種中介機構越來越多，然而一些“黑中介”的事件讓人們對中介心生疑慮，我們自己也發現在街道邊那些關于房屋租賃信息的中介，僅僅一間小門臉還有不懂專業知識的一個人。試想，這樣怎能為顧客提供一個良好的安全的信息環境。2.信息通道不暢，缺乏廣泛的交流合作與溝通。在房源，顧客等信息被房地產中介服務機構視為“生命線”的情況下，部分房地產中介服務機構對房屋信息不負責的態度，造成了交易時出現房源信息不真實，不準確，重復信息多等情況，這既是在浪費住房信息資源也易引發交易矛盾和糾紛。3.吃差價問題嚴重。在買賣雙方信息不對稱的情況下，向交易雙方或一方隱瞞真實成交價格，采用“壓上家，瞞下家”的手段，將買賣雙方間的差額據為己有。對于這一現象，早在2006年10月建設部就發布中國房地產經紀執業規則明令禁止房地產中介“吃差價”，對這種違法行為應堅決予以打擊。4.房地產中介服務行業誠信不足。欺騙顧客或違規違法行為時有發生，影響行業形象。部分房地產中介服務機構為追求不當利益，不惜違規違法操作，欺瞞消費者，引發的交易糾紛層出不窮，使得房地產中介行業成為在媒體上曝光較高的行業之一，損壞了行業形象，降低了行業信譽。建議：1.制定行業法律法規，加大監管力度和處罰力度。如今在行業內有很多未經過房地場主管部門審批管理的“黑中介”，沒有相關方面從業證書，利用顧客求方便的心理，從中騙取錢財。同時房地產中介服務行業的法律法規還是相對的滯后，相應的規定過少或者規定的過于籠統。使得對于一些中介服務機構或人員的違規行為難以進行處理或無法處理。致使對房地產中介服務市場的監督力大打折扣。2. 從業人員素質及信譽偏低，應提高規范誠信服務意識，加強市場監管及行業的自律的力度，引導市場建立有序的秩序。其中提高行業門檻，規范房地產中介服務市場，其重點應是從業資格認證，制定一系列的就業培訓，提升的體系。并且對于從業人員在行業內建立行業信用，一經有信用污點，就要求其退出行業。從而，從從業人員身上提高整個行業的水準。3. 中介機構的發展離不開“誠信”二字，現今人們對中介組織的種種誤會卻都來自于個別的“黑中介”的不守信用。所以中介機構應該把誠信帶到工作中，把誠信做到日常生活中去，以誠信來面對顧客，這樣才能換回中介服務機構的信譽，才能重新樹立形象，才能得到顧客的承認，才能使中介服務機構獲得長足的發展。4. 建立資源共享平臺，并且實現區域網絡化。中介服務公司存在的真正意義在于促成交易。通過建立共享平臺，使得區域信息更準確，消費者更放心。同時也應構建合理科學的資源共享，傭金分享結構。對于這一平臺的運轉應保證它的透明化，使顧客看到中介服務機構在其交易的背后的辛勤的工作與付出。使其愿意付出一定的資金來換取中介公司的服務，減少顧客的質疑與抱怨，減少事后糾紛等問題。3 附錄（一）調研提綱1.調查時間地點對象1)擬定在5月17日下午和5月18日下午對天津市河東區房地產中介服務市場進行調查。 )調查地點為天津市河東區房地產中介服務公司/機構附近。3) 調查對象為曾經歷過或正在經歷中介服務的顧客群；對中介服務有所關注的人群和房地產中介服務機構人員。（二）調查方法1.問卷調查：為了保證問卷回答的客觀性和真實性，本次調查采用不記名問卷形式，盡量使被調查者能根據自己的真實感覺和思考來回答問題。2. 觀察法通過調研員的觀察和親身去感受，中介服務的狀況。（三）調查目的意義1.通過對天津市河東區房地產中介服務市場進行調研，了解現今該區域中介服務市場現狀，分析尋找出其市場問題或市場空白，提出解決問題的辦法和改進的措施，為規范房地產中介服務提出合理化的建議。2. 通過對其市場顧客的調查，了解顧客對中介服務的態度，找出中介服務的不足，提出科學合理的解決方案，提高房地產中介服務質量，樹立全新的房地產中介服務新形象。3.為創辦房地產中介服務企業提供合理，科學的依據。（四）調查內容：詳情見調查問卷（五）調查結果分析及結論通過對調查問卷，觀察所得進行歸類，統計；形成以文字圖表來表達的調查結果，并對現存的問題進行分析，提出應對的措施，最終提交調研報告。2 調研問卷天津市河東區房地產中介服務問卷調查表您好：我是天津工業大學社會實踐團隊的采訪員，我們正在進行一項關于天津市河東區房地產中介服務的實踐調查，旨在了解天津市河東區房地產中介服務市場的基本情況，以分析房地產中介服務市場發展的趨勢和前景。你的答卷無所謂對錯，只要能真正反映你的想法就達到我們的這次的調查目的。希望您能積極參與，調查會耽擱您幾分鐘的時間，請您諒解。謝謝您的配合和支持。1.您選擇中介服務企業最看重的是什么？（多選）A：企業信譽B：企業實力C：企業宣傳D：企業服務態度E.便捷度F：其它2.您認為中介公司提供的房源信息是否真實可靠？A:真實可靠B：有虛假內容C：不敢相信3.您認為中介公司提供不真實房源信息的手段有哪些？A：放假房源B：亂報房價C：隱瞞房源地點D.其它4.您是否相信中介公司的業務介紹？A：相信B：不完全相信C：不相信5.據你了解中介欺騙手段有哪些？（多選）A：吃差價B：一房多賣C：口頭合同D：二房東問題E：扣定金問題F：霸王條款G：其他6.您在接受中介服務時，是否受到過中介的欺騙？A：有過B：沒有7.如有受騙經歷，您是否愿意向大家講述您的受騙經歷？A：愿意B：不愿意8.與中介服務公司發生矛盾或糾紛，您會采取哪種方式解決？A：與中介公司協商解決B：向人民法院起訴C：向消費者協會投訴D：向仲裁委員會仲裁E：自認倒霉9.您對中介服務人員及態度的滿意度及印象的滿意度？A：滿意B：不滿意C：比較滿意10.您覺得現今的中介服務公司的資信和服務水平？A：較好B：好C：一般D：較差E：差11.您覺得中介公司收取您的費用？A：偏高B：高C：適中D：低12.您認為中介服務合同中的條款是否公平？A：公平B：不公平C：不清楚合同條款內容13.您和中介公司簽訂合同時，是否約定附加條款？A：約定合同中未提及的細節B：不約定附加條款C：沒想到約定附加條款D:無所謂14. 您認為中介服務公司還有哪些問題？您有哪些意見和