收房時應注意事項 一、注意及時接收入住通知書% g6 j: P1 R; T1. 這是收房的第一步，要注意期限。一般，開發商約定的交房時限在通知書寄出30天內，所以購房者要安排好時間。# b9 o $ r5 G5 T2. 接到入住通知書后，首先應判斷開發商是否如期交房。若逾期交房，則應提出處理意見，并根據開發商的答復決定是否前往收房，按通知上約定的時間前往收房。買房,購房,裝修論壇,房產論壇! pb: _- T5 T1 o3 S特別提示：買房,購房,裝修論壇,房產論壇1 $ F0 d5 U1. 要注意收房的期限，錯過收樓日期麻煩多 。5 c- i0 2. 收樓日期可提早不可推遲。若實際交樓日期超過了合同上約定的收樓日期，可考慮向開發商按合同索賠。新浪樂居論壇6 H5 r9 3. 有特殊情況不能如期到場的，可以書面形式委托親友、律師進行，也可及時與開發商聯系，商議另行約定時間，并以書面形式確認。: f9 O( _: j, _4. 若購房者在約定時間內沒有到指定地點辦理相關收房手續，從法律角度來說，則一般被視為開發商已實際將該房交付買家使用，買家應從通知單的最后期限之日起承擔所有購房風險責任及稅費。買房,購房,裝修論壇,房產論壇) y# j7 c* W& B/ a: k8 J買房,購房,裝修論壇,房產論壇 & R u x 2 m二、確定房屋是否達到交付條件新浪樂居1. 竣工驗收備案表 最重要( F5 0 D房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表是目前收房環節中最應該注意的文件。該表是建設部為規范工程竣工驗收備案的管理工作而制定的，它由設計、監理、建設單位和施工單位四方合驗后，在工程竣工15天內到建設行政主管部門竣工備案。% t, j* O0 Y$ f0 t房產論壇,裝修論壇,業主論壇竣工驗收備案表中的項目，只要送交主管部門備案后，發展商就必須對樓盤終生負責。所以竣工驗收備案表對房地產商有著嚴格的約束作用，按照有關規定，表上的每一項都必須報有關主管部門備案，缺少任何一項的話，這個樓盤就是“黑樓”，是不能入住的，購房者有權拒絕收房。& Q3 L* v& |房產論壇,裝修論壇,業主論壇2. 住宅質量保證書新浪樂居8 U3 S! h& M N- r住宅質量保證書是開發商針對房屋質量及保修期限、范圍作出的承諾，必須作為購房合同的附件，與購房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔細審查其中的具體各款，特別注意保修期限。1 ( i0 X S* l3. 住宅使用說明書( ?$ y. O房產論壇,裝修論壇,業主論壇住宅使用說明書是針對房屋設計、施工及驗收中的具體技術指標，如抗震指數、墻體結構類型等作出的相關說明和提出注意事項。) T s* m) r; r6 新浪樂居4. 建設工程質量認定證書房產論壇,裝修論壇,業主論壇6 e6 o0 1 v5. 房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證1 d. l+ v4 b7 s買房,購房,裝修論壇,房產論壇6. 實測面積登記表 房產論壇,裝修論壇,業主論壇7 ?5 z% l1 ?+ O3 C0 2 T特別提示：新浪樂居9 L/ z9 V5 M1. 只有具備上述文件，才說明房屋已經具體交付條件。所以收房時先要審查相關文件，確認房屋已經具備交付條件之后，才能進一步進行驗房、結算費用、交鑰匙等交接工作。所以要對這些文件給予重視，尤其提示您要看原件而不是復印件。/ m# z- k新浪樂居2. 建筑工程竣工備案表是最重要的文件，收房時不能只看開發商有沒有這張備案表，一定還要仔細察看各個分項有沒有都備案。它是收房的前提，即使開發商做得再好，如果沒有此表就說明它根本不具備交房的標準，您有權拒絕收房。新浪樂居論壇% i! Ot3. 對于這些文件，一方面要驗收它有沒有，另一方面也要看驗收這些文件取得的合法性。. j8 0 U0 R房產論壇,裝修論壇,業主論壇4. 如果開發商拒絕出示這些證明文件、或文件不全，您可按購房合同第十一條，要求開發商簽收“關于出賣人拒絕出示住宅質量保證書和住宅使用說明書、建筑工程竣工驗收備案表的責任確認函”。9 e& X! N買房,購房,裝修論壇,房產論壇5. 提醒您：住宅質量保證書、住宅使用說明書和管線分布竣工圖，您可帶走，作為證據資料保存。& $ n! X$ G5 T+ I. P6. 如果開發商不能提供上述相關文件，購房人有權拒絕收房，由此產生的延期交房的責任由開發商承擔。3 L& i6 _: H: f房產論壇,裝修論壇,業主論壇新浪樂居4 x) G. u G3 H三、房屋檢驗房產論壇,裝修論壇,業主論壇. J; ) c- e L& h收房過程中必須要掌握一個原則：“先驗后收”。即購房者一定要先驗收房屋（包括驗收交房必須的文件），確認無誤后再簽署收房文件。9 a0 # |, T; g+ “先驗后收”不僅是符合商業慣例的，而且也是有法律依據的。房屋的對價是房款，消費者只要付清房款，或者按照合同約定支付相應比例的價款，就履行了合同的義務，開發商就應該交房。而在房屋交付以前，業主有權先驗收房屋：買房,購房,裝修論壇,房產論壇4 w$ Ju1. 檢測房屋面積：買房,購房,裝修論壇,房產論壇 n# Q; Z% F要求開發商出具實測面積測繪報告，根據房屋土地管理局所屬的專業測量單位對每一套房屋面積進行核定所得實測面積，核對其與銷售面積是否存在誤差，誤差率的范圍有多大；若實測面積誤差超出3%，可以中止收房。新浪樂居論壇, : 5 ?( x( K; G: d7 T2. 檢驗房屋質量：* 8 C/ k& d3 e/ y# ?新浪樂居論壇購房者進行房屋驗收時需仔細檢查商品房質量，主要可從以下幾方面入手：: U7 T6 8 I2 Y) ?（一) 房屋本身的質量3 1 xb5 O$ L- v房產論壇,裝修論壇,業主論壇（二）景觀綠化、小區配套、設施標準等配套設施是否符合合同約定。/ Z& r. j新浪樂居論壇（三）裝修質量 新浪樂居論壇5 W3 6 S) J特別提示：+ w( Q t! z新浪樂居論壇1. 一定要掌握“先驗后收”的原則。6 6 u/ T2. 如果開發商拒絕先驗房后辦理其他交付手續，則購房者可要求開發商簽收“關于出賣人拒絕交驗房屋的責任確認函”后中止辦理手續。+ e. 3 - 3. 購房者應了解公攤面積及相關知識，防止開發商侵占。 k& r) R! （應在交房現場公示其實測繪成果。具體的公示內容，包括三份表格。 一份是須上墻公示的商品房項目整體測繪情況表，其中應注明開發商和房產測繪單位的聯系電話；另兩份表格分別公示每一套房子具體的建筑面積、套內面積、分攤面積以及項目共有共用部位的分攤面積、分攤范圍等這兩份表格無須上墻，但必須放置在現場供購房者隨時查閱。）4. 若發現有質量問題，開發商應限期維修，購房者應要求開發商簽定書面函件，由此導致業主逾期入住的，開發商應承擔違約責任。9 C( Cc* - G5. 只要付清房款，按照合同約定購房者已經完全履行了合同的義務，開發商就應該無條件交房，否則應視為開發商違約，如果開發商拒不交房，應承擔逾期交房的責任。開發商無權以“未繳納相關費用”等任何理由而拒絕交房。2 & o- 8 D. p/ z買房,購房,裝修論壇,房產論壇6. 不要將樣板房標準作為現實標準，除非開發商將有關裝修標準按樣板間標準在合同中明確下來。& l3 U( q新浪樂居論壇/ Y# j6 y7 w o% $ O四、新房驗收的最終結果9 |4 v B 1. 房屋檢驗沒有問題的：按實際驗收情況填寫驗房交接表等相關文件。在這個記錄表上，應把檢驗情況逐一記錄，凡是無法確認的事項，則不記錄或寫上“暫不清楚”、“無法認定”等字樣。若發現問題，則如實記錄下來，并要求發展商限期處理。買房,購房,裝修論壇,房產論壇8 R! t* ! p5 k3 k& ! v% |2. 如有不滿意的地方，可提出意見并將意見填寫在驗房交接表中，作為書面依據，如發展商未準備有關表格，買家應另以書面形式將意見送交發展商。新浪樂居8 q$ F) % j3. 發現問題，買賣雙方可協商解決，如屬可整修內容，應協商并簽署有關整改維修文件，約定下次驗收時間（一般不超過30天）。4 ! D+ C( |新浪樂居4. 對發現的問題要詳細在驗樓表上予以注明，如果確實屬于不能收樓的，要詳細寫明不予收樓的原因并要求開發商簽字、蓋章。( f/ o |, ?, # Q3 U+ V4 $ V* m買房,購房,裝修論壇,房產論壇特別提示：1 |* F+ 買房,購房,裝修論壇,房產論壇1. 驗房后要堅持的原則：只要發現問題，不管大小，都要在相關文件或表格中記錄下來，而不管開發商陪同的收房人員如何花言巧語；如果樓盤根本就沒準備驗收登記表，則應自備紙筆，一一記錄。+ A8 J( A- K# S2. 物業公司的行為代表不了開發商（除非有明確書面授權），因此不要就房屋質量的問題與物業公司簽署文件。. q6 g z2 P3、驗收房屋發現問題時，一定要開發商蓋章確認，約定處理方案。# ?2 d& V4、如果開發商拒絕蓋章確認房屋存在的問題，一定要取得證據，證明不是買房人不按時收房，而是開發商擬交付房屋不符合合同的約定或法定條件。5 C4 0 c% S U- w5 k新浪樂居注意事項新浪樂居0 v6 J) E( O# K以下問題，購房者在買房、收房過程中會經常遇到，特別經常遇到此類的咨詢問題，把關鍵注意事項列出，提醒消費者予以重視，以維護自己的權益。新浪樂居論壇5 Z) R/ k: m7 V一、買房相關稅費5 t1 J! Xn+ |房產論壇,裝修論壇,業主論壇（一）商品房買賣應繳以下稅費：1 B( p. O1、契稅房產論壇,裝修論壇,業主論壇* y1 u0 J$ X2、房屋買賣交易手續費買房,購房,裝修論壇,房產論壇 B- : h8 e& b% G; g3、買賣合同印花稅8 5 X5 f; & ?房產論壇,裝修論壇,業主論壇4、公共維修基金房產論壇,裝修論壇,業主論壇 E0 y; + Q$ G5、房屋所有權登記費/ ? y, y- b3 s # K& I1 O6、房屋所有權印花貼稅- V2 I% m% n新浪樂居論壇7、權證工本費& J3 d- L& M房產論壇,裝修論壇,業主論壇（二）稅費問題新浪樂居論壇2 ) ( o8 C9 u特別提示：依據法律的規定和大部分購房合同的約定，繳納公共維修基金、契稅等費用均不能作為開發商交付房屋的前提。- o, U! N& . s 5 W買房,購房,裝修論壇,房產論壇1. 契稅 新浪樂居論壇6 z: I( E& ! K3 m契稅是業主取得產權證時向國家交的稅。新浪樂居論壇% J& $ h0 N! o: |% t8 L繳納時間：契稅只能在過戶時交納房產論壇,裝修論壇,業主論壇& ?8 M; l3 l) 8 I8 d* l特別提示：除稅務機關，任何單位無權代收。買房,購房,裝修論壇,房產論壇& X/ & |$ K實施：業主入住時不需要向開發商交納契稅，等房屋可以辦理產權證之前自己到稅務局直接辦理。買房,購房,裝修論壇,房產論壇9 U0 b; Z/ |# u( D2. 公共維修基金2 I4 ( S J4 O7 k此項基金不同于物業管理費，只用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。$ S7 B9 Q: X0 S稅率：房屋成交價 的2%。6 z9 z$ d4 r2 b特別提示：任何開發商、物業公司都無權收取或代收大修基金。該基金應該交給小區辦。如果您將大修基金交給開發商，您很可能無法要回。 J- C+ ?9 b房產論壇,裝修論壇,業主論壇3、面積測繪費6 zw) C- g5 H6 M面積測繪費收取原則為“誰委托，誰付費”，購房合同已規定開發商向購房人提供面積測量數據的義務，故此費用應由開發商交納。7 L) y) J i. W: 0 M4、物業費( e. v. 一年物業管理費、物業管理費和水電保證金) b5 x6 b特別提示：普通小區交一年以下物業費并不違規。- p1 P) & 物業管理服務收費實行明碼標價，收費項目和標準及收費辦法應在經營場所或收費地點公布。+ ; S, W0 ?L9 5. 產權代辦費, G7 D( L5 g新浪樂居論壇業主完全有權選擇自行辦理產權證，開發商無權強行向業主收取該筆費用。; a0 E. & E9 p& Q. X2 P二、面積問題& o8 e, d/ R# S新浪樂居& o( I7 H T; X新浪樂居論壇面積問題是消費者最為關心的內容之一，購房人買房時尤其是買期房時，一定要考慮到合同面積與實際面積可能出現誤差這樣的問題，并在簽訂合同時以附加條款加以防范。房產論壇,裝修論壇,業主論壇I3 D9 t. A（一） 存在的問題：新浪樂居論壇; ) A7 S8 3 N1. 商品房合同面積與實測面積存在誤差，這一直是個焦點問題。新浪樂居6 x& 8 消費者常常因面積問題出現糾紛而處于被動局面，建議購房人在購房合同中對相關可能出現的問題詳細進行約定，以維護自己的權益。( y* A x/ n p! aF新浪樂居論壇2. 開發商有時能利用公攤、面積測量侵占購房者的合法利益，還不易被發現。$ V, w2 R/ |3 , x) 買房,購房,裝修論壇,房產論壇正確測算房屋面積，是專業人員的工作，一般購房者根本無法完成。其次，面積測量的人工操作特點，正常誤差都難以避免，一些開發商在使之產生人為偏差侵占購房者一、兩米面積輕而易舉。再有，由于消費者相關知識掌握不夠，使得購房過程中信息不對稱，開發商很容易偷梁換柱，把非公攤的面積加入公攤之中。8 B) dW9 t! 2 v! M! ?（二）如何解決面積誤差？ N7 m0 M( z / U8 S面積誤差：根據有關規定，買賣雙方因設計變更造成的實測房屋套內面積或建筑面積（含公攤面積）與房屋買賣合同約定面積不符的，按照合同約定處理。合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在3以內（含3），按照合同約定的價格據實結算房款；（二）面積誤差比絕對值超出3，購房人可要求退房。開發商應在買房人提出退房之日起30日內退還已交房款，并支付已付房款利息。如購房人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3以內（含3）部分的房價款由購房人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3部分的房價款由開發商承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積在3以內（含3）部分的房價款及利息由開發商返還購房者，面積誤差絕對值超過3部分的房價款由開發商雙倍返還買受人。n- u S3 w$ x( m特別提示：. B2 S4 n( E9 4 B1 o新浪樂居1. 想測出您買的商品房的真實面積，首先購房者索要出建筑的竣工圖紙，請專家根據圖紙進行計算。房產論壇,裝修論壇,業主論壇. . * g/ S1 b 2. 簽定合同時應該細化條款，應該約定實際面積與產權登記面積發生誤差時的處理方式。如規定合同中未約定處理方式的，面積誤差比絕對值超出3時，購房人有權退房。房產論壇,裝修論壇,業主論壇- a* 0 g4 W（三）關于分攤面積- # D P6 Q6 H公用建筑面積分攤原則：, M6 7 z5 j: x( b& M新浪樂居1、商品房公用建筑面積的分攤以幢為單位。分攤的公用建筑面積為本幢內的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分攤到本幢房屋內。房產論壇,裝修論壇,業主論壇4 Q, z- B( G( Z2、為整幢商品房服務的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分攤；為局部范圍服務的公用建筑面積，由受益的各套商品房分攤。多次分攤公用建筑面積的，分別計算分攤系數。各套商品房應分攤的公用建筑面積，為各次分攤的公用建筑面積之和。, d, G& 1 w, ?3、公用建筑面積分攤后，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，但任何人不得侵占或改變原設計的使用功能。; ; T0 K- i) z房產論壇,裝修論壇,業主論壇0 Q. ?$ J分攤的公用建筑面積由以下兩部分組成：7 o. w9 m5 Y1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積；: p; M# x* a- r9 z* 2、套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建筑面積部分，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。$ y& n) 不應入的公用建筑空間：/ 1 G& z7 z1、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐等，作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間。9 n# p5 L! l% c新浪樂居2、售房單位自營、自用的房屋。& N5 U! b! D, 4 q% 2 W3、為多幢房屋服務的警衛室、管理（包括物業管理）用房。+ N0 M% Z4、對于半地下室，不論采光井的結構如何，都不計入建筑面積。2 |! ) V4 B3 G2 a) h房產論壇,裝修論壇,業主論壇特別提示：& 5 B8 u* 1. 簽訂合同時應明確約定公攤的具體項目。# I6 D( S: r4 ?新浪樂居論壇2. 售房單位在預售商品房前，應向商品房預售管理部門提交預售商品房的面積測量報告。預售商品房設計方案變更涉及預售房屋面積的，應重新提交面積測量報告。, u8 G& M& 售房單位在銷（預）售商品房時，在銷（預）售合同（含補充協議）中應明確商品房銷售面積、分攤的公用建筑面積及公用建筑部位。新浪樂居論壇3 n6 5 3. 其他購房人受益的其他非經營性用房，需要進行分攤的，應在銷（預）售合同中寫明房屋名稱、需分攤的總建筑面積。, S: a3 a5 P. Q/ o新浪樂居論壇房產論壇,裝修論壇,業主論壇 J7 n# X$ h+ k3 F三、審查銷售廣告 g% P! l2 新浪樂居論壇（一）出現問題5 L, L! b“我們的小區綠化率達到，我們小區配有小學、幼兒園、會所”) Y, y6 f買房,購房,裝修論壇,房產論壇購房者常常會被上面的優美辭藻所迷惑，但到實際收房時才發現與現實相去甚遠，現實當中虛假宣傳、改變小區規劃也是一些開發商慣用的一手；另外，裝修標準不符合合同的約定或開發商承諾。收房中其中一個重點就是要開發商如何兌現曾經的承諾。買房,購房,裝修論壇,房產論壇) x: Z7 |- d* l+ V- W買房,購房,裝修論壇,房產論壇（二）解決辦法買房,購房,裝修論壇,房產論壇6 # K4 d& 4 b1. 要注意平時的證據收集。. W/ Hf; J買房,購房,裝修論壇,房產論壇如買房時的樓書、廣告一定保存好，有條件購房時拍下售樓處沙盤，收房時應該對照小區平面圖看環境。根據相關的司法解釋，此類的廣告可以作為要約，在法庭上作為證據出示，要求開發商兌現承諾。買房,購房,裝修論壇,房產論壇6 H e. v1 H( U( C2. 要隨時主張自己的權利。) % O% K: q一旦發現小區有規劃被變更的跡象，購房者一定要盡快跟相關部門和開發商交涉，以免形成事實，出現“贏了官司卻無法執行”的局面。, $ v# a0 l, 3 . k, 9 _/ # W- z買房,購房,裝修論壇,房產論壇四、法定退房條件：新浪樂居論壇4 c$ s* q 2 Q1 E在房屋驗收過程中，業主如果發現購買的商品房存在質量問題，是不是都可以退房呢？退房的法定條件，綜合起來包括以下幾種：買房,購房,裝修論壇,房產論壇. 1 Y, ?! o- Z- c1. 購房合同無效：. V5 N& R實踐中，造成購房合同無效的常見情形有：開發商無權處分該房產；開發商存在欺詐情形。; z7 N2 x: 3 J+ 9 m2. 套型誤差導致退房：3 U) Q% ?- : Z, t房產論壇,裝修論壇,業主論壇按套(單元)計價的預售房屋，套型與設計圖紙不一致時，或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中對此未約定處理方式的，購房人可以退房。房產論壇,裝修論壇,業主論壇 t4 ; c: h. h v# j3. 面積誤差導致退房：2 U( ?1 N. x房屋實際交付面積比原合同規定誤差比絕對值超過3（不含3）的。買房,購房,裝修論壇,房產論壇* / TM: w. k! N4. 變更規劃、設計導致退房：( t f/ H4 2 e2 R開發商未經有關部門批準，擅自改變房屋結構及合同中約定的配套環境的；開發商經批準改變房屋結構未經買家認可的。7 I X8 S: T) z5. 質量不合格導致退房：新浪樂居& P$ o8 房屋主體結構質量不合格并依照有關規定經委托工程質量檢測機構核驗確實的，買受人有權退房。! m% ? v- I( Z. K特別提示：- i) C1. 由于樓盤整體建筑未完成而根本無法驗收，未取得“三書一證一表”的樓房，買家可以不收樓。新浪樂居論壇% Q! x( L, N5 A2. 出現上述法定退房條件時，購房人在以上情況之一出現時選擇退房，相關違約賠償責任由發展商承擔，如果開發商不同意退房，購房人可向有管轄權的人民法院起訴。新浪樂居論壇% . F! ?/ 0 , _3. 如果不具備上述條件，但是房屋確實出現了質量問題，購房人有權要求開發商進行維修，因此造成損失的由開發商賠償。 |! rB5 n1 A買房,購房,裝修論壇,房產論壇買房,購房,裝修論壇,房產論壇( n# o; G; 五、特別建議：買房,購房,裝修論壇,房產論壇: ?( d& p- w! $ A新浪樂居論壇/ ?; ?# n可以考慮集體收房。買房過程中，常常會涉及到很多專業問題，只靠消費者個人的力量有時很難解決問題，在此，特別建議您可以考慮集體收房，人多力量大，結合專家的力量解決遇到的所有難題!房產論壇,裝修論壇,業主論壇& f t4 i! e& i% YP新浪樂居買房,購房,裝修論壇,房產論壇1 n. M# p% 新浪樂居* t7 N Pl% H-買房,購房,裝修論壇,房產論壇+ F! t) hI4 a+ k: I9 d- v& ) 0 g8 e( P收房需要帶的工具：3 # ; E) 3 t新浪樂居論壇1)1只塑料洗臉盆-用于驗收下水管道0 / K4 n( J新浪樂居論壇2)1只小榔頭-用于驗收房子墻體與地面是否空鼓, X& D) 3 房產論壇,裝修論壇,業主論壇3)1只塞尺-用于測裂縫的寬度X1 e4 d0 i- W. a4)1只5米卷尺-用于測量房子的凈高買房,購房,裝修論壇,房產論壇8 b9 U$ b) t1 K5)1只萬用表-用于測試各個強電插座及弱電類是否暢通 X, |9 F$ 6)1只計算器-用于計算數據( b1 S 0 Z% U7)1只水筆-用于簽字. v2 t. 1 S _ e r8)1把掃帚-用于打掃室內衛生. Q; b1 x1 d9)1只小凳子和一些報紙、塑料帶，包裝繩-用于時間長，可休息一下及預先封閉下水管道。% & K# p. B新浪樂居論壇新浪樂居, ?; r! Y F+ R正常驗收房子時間一般是持續2-3個鐘頭，建議早晨8：30去或下午2：30去。0 u, a6 g. d- U z+ J& d9 L; h7 C$ P 新浪樂居最佳收房流程:8 U# c- D2 R0 s* D6 I & v k4 # n買房,購房,裝修論壇,房產論壇核驗業主材料+ O6 F# O) f8 |4 u; g( P新浪樂居W: v* x( Q新浪樂居業主領取竣工驗收備案表、房屋土地測繪技術報告書、住宅質量保證書和住宅使用說明書并由開發商加以說明- p1 J. M+ c: O$ U新浪樂居論壇新浪樂居論壇, ; Z8 B0 b7 B6 G& s) F交納剩余房款% h0 tm新浪樂居論壇業主領取鑰匙并簽署住宅鑰匙收到書買房,購房,裝修論壇,房產論壇: k9 M4 n9 V業主做綜合驗收新浪樂居 & _8 F新浪樂居論壇. o, P7 v9 v9 H- X6 y# f業主就驗收中存在的問題提出質詢、改進意見或解決方案+ _u# A) r% u開發商與業主協商并達成書面協議新浪樂居論壇9 k/ F: Z T1 Y: q房產論壇,裝修論壇,業主論壇5 o& S9 W$ 根據協議內容解決交房中存在的問題，無法在15日內解決的，雙方應當就解決方案及期限達成書面協議新浪樂居+ k, M+ q( D6 h2 |1 p0 . y( m業主簽署入住交接單房產論壇,裝修論壇,業主論壇6 $ X: ; R; YQ7 7 / R% u9 o, B6 $ e買房,購房,裝修論壇,房產論壇對發現的問題要在驗樓單上予以注明，如果確實屬于不能收樓的，要詳細寫明不予收樓的原因并要求開發商簽字、蓋章。新浪樂居論壇9 V# A2 6 M g# r2 c6 7 cya+ q! e買房,購房,裝修論壇,房產論壇【提示】：開發商在交房時向業主提供的竣工驗收備案表、住宅質量保證書和住宅使用說明書必須為原件而不是復印件。9 t9 m2 M4 j: s/ W新浪樂居論壇新浪樂居論壇, B2 X+ J2 v5 d: o3 R# M8 H驗房、填寫驗收記錄和做房屋交接：! m! p( Z/ j2 K, P, A房產論壇,裝修論壇,業主論壇- Y2 L/ G驗完樓后，業主應按實際驗收情況填寫住戶驗房交接表，同時將水表、電表底數抄在指定表格(一般附在驗房交接表中)；符合政府規定和合同約定的，通 過驗收；如有不滿意的地方，可提出意見并將意見填寫在樓宇驗收記錄表中，作為書面依據，如發展商未準備有關表格，業主應另以書面形式將意見送交開發商。根據業主意見，合同雙方協商解決辦法，如屬可整修內容，應協商并簽署有關整改維修文件，約定下次驗收時間(一般不超過天)。不能整改的，應給予經濟補償；問題嚴重，對房屋使用功能影響重大的，可依法追究開發商相應責任，甚至退房。/ & X1 2 m+ j1 Q0 8 o3 B+ W; y買房,購房,裝修論壇,房產論壇交費筆筆算清：8 O1 b, A買房,購房,裝修論壇,房產論壇0 Z4 F- 檢查完這些工作，如果沒問題的話，那就交錢去吧；換正規發票及繳交各項相關費用與錢銀有關，更要筆筆算清。房產論壇,裝修論壇,業主論壇( 2 s i( n新浪樂居論壇, D( _ H9 R 簽物業合同，拿鑰匙，辦理入住手續：1 w: M7 x新浪樂居房產論壇,裝修論壇,業主論壇9 c$ v1 A: e驗完樓后，開發商一般要求業主填寫住戶檔案表、入住協議、消防責任書等協議書，同時領取住戶手冊、服務指南等各種入住手冊及各種贈送物品。3 H) w5 G! r/ S$ 8 b9 W2 P% G1 A- O+ d房產論壇,裝修論壇,業主論壇具體過程如下：: h3 j3 # D+ E5 y# C; N1. 去物業部門查看資料部分，分別有以下幾份資料需要查驗：房產論壇,裝修論壇,業主論壇 M* W2 p3 y ; c5 S, N; : d+ ?新浪樂居1) 房屋的住宅質量保證書-可帶走房產論壇,裝修論壇,業主論壇- Jx X# i0 AZ) b2 y3 Y房產論壇,裝修論壇,業主論壇2) 住宅使用說明書-可帶走$ o, HQ& MX| H新浪樂居論壇房產論壇,裝修論壇,業主論壇3 L2 h! j# u3) 竣工驗收備案表買房,購房,裝修論壇,房產論壇 Y3 4 0 Y3 C+ q& L: 9 $ t% _4) 面積實測表新浪樂居1 ? l/ R p5 Q買房,購房,裝修論壇,房產論壇) P$ H# B/ N5) 管線分布竣工圖(水、強電、弱電、結構)-可帶走K1 h; m4 i房產論壇,裝修論壇,業主論壇 z+ r( q$ |如果房產商準備充分的話，一般10分鐘即可查看完資料。1 4 J! e房產論壇,裝修論壇,業主論壇7 T3 v! E* D% i新浪樂居2. 核實面積、合同及價錢多退少補問題。9 w: h. A6 y; 確認售樓合同附圖與現實是否一致，結構是否和原設計圖相同，房屋面積是否經過房地產部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。(先查看售房合同，看之 間的誤差為多少，一般為3%，3%之內不考慮，超出部分進行處理，建議定合同為2%誤差，但是不超過5%比較好)以雙方簽定合同為準。一般這個時間因人而 變，時間為30-40分鐘3、7 _! c: 2 S1 q+ H房產論壇,裝修論壇,業主論壇驗收房子房產論壇,裝修論壇,業主論壇 b2 O7 X, y3 s A看完那些資料后，基本就可以去驗收房子了，小魯提示您:暫且先不要交付一些物業費用及相關費用，此時物業會催促你來交付，可同他們交流，驗收好后，再交付費用.從物業處拿鑰匙，分別應該有樓層鑰匙、進戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表(若有遠程抄表另)等幾把。接著就可以同物業人員一起去房子里了。(記 得拿那些工具哦) 新浪樂居論壇0 N9 E: r房產論壇,裝修論壇,業主論壇& a+ u- c) z# X4 b+ C1) 詳細檢查房屋質量，包括門窗、陽臺等部位有無開裂現象；(陽臺裂縫危險大) + U. N7 w! B8 U$ v+ E【提示】：由于新房子空關時間較長，在門窗軌道里會有一些灰塵和建筑垃圾，所以切不可很沖動，用蠻力推拉門窗，一感覺有阻塞感的時候，仔細查看一下，用掃帚清楚后就可以看了6 x5 n/ ?7 X5 # X9 B新浪樂居買房,購房,裝修論壇,房產論壇. k2 O1 d9 Z2 . F2) 檢查墻體平整度、是否滲水、是否有裂縫 【提示】：特別是查看一些墻體是否有水跡，特別是一些山墻、廚房衛生頂面、外墻等地方，如有的話，務必盡快查明原因。) O4 P% g- n. O0 F新浪樂居論壇3) 仔細檢查地面，仔細檢查地面有無空殼開裂情況?！咎崾尽浚喝缬锌展模欢ㄒ煶膳阃飿I人員盡快修復，否則在裝修中會很容易打穿樓板，妨礙鄰里關系。以上2-3項可用工具小榔頭和塞尺。 VK4 G7 G; S) ?1 Y0 mt買房,購房,裝修論壇,房產論壇6 X+ o E, v* . L, M房產論壇,裝修論壇,業主論壇4) 水電煤暢通情況和能否正常使用。大開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二、來試試排水速度。(一般新房子會配一個簡易龍頭給業主)。用萬用表測量各個強弱電是否暢通?！咎崾尽浚宏P閉分閘，檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。# ( P7 n, : B買房,購房,裝修論壇,房產論壇 S! 5) 驗收下水情況，先用面盆盛水，再向各個下水處灌水，分別是臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛生及陽臺地漏等，基本是每個下水口應灌入兩盆水左右，應聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水?！咎崾尽浚鹤龊眠@些后，確認沒問題，要盡快將這些突出下水(如臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水)拿一塑料袋罩著水口，再加以 捆實，而象地漏等下水需要塞實(記得留一可拉扯掉的位置)。9 i; 4 Y* q% F/ Z! E; H新浪樂居6) 驗收地面下水情況。在廁衛放水，淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業主在24小時后查看其家廁衛的天花。【提示】：在全部用完水后，應再打開水表，看清楚水表數字，記錄下來，同時要記錄電表數字。新浪樂居論壇 X; V# g6 w! ?房產論壇,裝修論壇,業主論壇: ?3 8 O; p( v7) 核對買賣合同上注明的設施核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏、品牌、數量是否相符；【提示】：通常在這方面，應該沒什么大問題，但是確實要仔細核實。 P! d; ?8 , L( ?! _新浪樂居+ E& L; $ C& f# e: |房產論壇,裝修論壇,業主論壇8) 測量一下樓宇的層高，用5米卷尺即可，采樣數據來源地點與具體數據，最好把水表、電表數字、樓高、馬桶坑距、浴缸長度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記在一個自己的小本子上，同時把一些驗收房子的數據和問題寫在物業公司提供的紙張上。買房,購房,裝修論壇,房產論壇( H/ U3 n t最后好了，檢查完這些工作，如果沒問題的話，那就交錢去吧；若有問題，需要同物業人員確定解決方案和解決日期，看解決結果是否影響收房，若影響，需要進行交涉了) T9 I6 I4 h( f$ U. 5 M0 Wa/ v- c買房,購房,裝修論壇,房產論壇作為業主，還需要對房屋本身細節進一步把關，及時讓有關部門修理和完善。以下是細節把關的小竅門（包括精裝修的房屋驗收）：9 N6 q2 p6 I房產論壇,裝修論壇,業主論壇核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏，品牌、數量是否相符。 新浪樂居論壇: m; g* k7 t M) R門窗 z5 Y# J, 4 j新浪樂居1試試門窗開啟是否靈活，目測門與門框、窗與窗框的各邊之間是否平行，關上門窗聽聽隔音效果，同時也了解它們的密封程度。查看密封膠條是否完整牢固。 q6 z L0 O/ c: Q2門插是否插入得太少，門間隙是否太大？（特別是門鎖的一邊） 1 b+ p. 3門四邊是否緊貼門框，門開關時有無特別聲音？ ! s- S6 C新浪樂居4大門、房門的插銷、門銷是否太長太緊？ ( M) g& W) j P: f新浪樂居論壇5窗邊與混凝土接口有無縫隙？窗框屬易撞擊處，框墻接縫處一定要密實，不能有縫隙。 新浪樂居! K) ?4 5 D+ z6窗戶玻璃是否完好？ ! A9 l L* z: Z$ 新浪樂居論壇7窗臺下面有無水漬？如有則可能是窗戶漏水。 % X k1 ; 房產論壇,裝修論壇,業主論壇地板 買房,購房,裝修論壇,房產論壇 ; q. * D+ d1地板有無松動、爆裂、撞凹？行走時是否吱吱作響？ 新浪樂居3 $ S9 J+ j2地板間隙是否太大？3柚木地板有無大片黑色水漬？4地腳線接口是否妥當，有無松動？5地面是否有裂縫，是否有起砂現象？新浪樂居論壇5 % x n1 C/ q; B+ 9 p0 j9 V1 U1 T$ T: v7 H9 p+ e$ I房產論壇,裝修論壇,業主論壇 8 P, m- 8 V4 F頂棚 - : U- u- D: P! W3 T房產論壇,裝修論壇,業主論壇1頂上是否有裂縫？沒有裂縫最好，有裂縫得看是什么樣的裂縫。一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，屬眼下的質量通病，雖有質量問題，但基本不妨礙使用；如果裂縫與墻角呈45度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態，那么就說明房屋沉降嚴重，該住宅有嚴重結構性質量問題。 k( g4 / o( t& t( R2看頂部是否有麻點。這種麻點專業稱“石灰爆點”，是石灰水沒有經過足夠時間的熟化所致。如果頂部有麻點，對室內裝潢將帶來很大的不利影響。 . Z, D7 v$ k y房產論壇,裝修論壇,業主論壇8 y m6 * t g& Z3頂棚有無水漬、裂痕？如有水漬，說明有滲漏之嫌。如果你是住頂層房子的住戶，那么觀察一下頂層是否滲漏是絕不能忘記的。 買房,購房,裝修論壇,房產論壇6 P% mu6 T: jQ1 ?9 g4特別留意廁所頂棚有否油漆脫落或長霉菌。 & & a2 s6 2 V9 H0 ; / i新浪樂居論壇5墻身頂棚有無部分隆起，用木棍敲一下有無空聲。 u F8 W1 新浪樂居論壇新浪樂居4 E. z. o! % p8 r! b6墻身、頂棚樓板有無特別傾斜、彎曲、起浪、隆起或凹陷的地方。 , S. Q/ O- J& g買房,購房,裝修論壇,房產論壇7墻身、墻角接位有無水漬、裂痕？8內墻墻面上有否石灰爆點？ * J. ?5 Z# w, Z1 i+ K; h# k m8 h廚廁 買房,購房,裝修論壇,房產論壇- X q8 k( G4 v& U9 V9 W4 U1檢查衛生間地面是否滲漏，地面是否存水？ H& J5 k% D( q! L; * , Z Y+ U2放置洗衣機位置的地面應有防水措施？3衛生間門的上下冒頭是否刷油漆？ h5 , C4 |9 d! q 買房,購房,裝修論壇,房產論壇- Q. y4 h X新浪樂居論壇4已經安裝衛生器具的，衛生器具的下水軟管與排水管的交接處應有封堵措施，還應設置返水彎。 * O/ I( V2 f# $ J8 N/ x% y$ a9 3 B房產論壇,裝修論壇,業主論壇5距離地面30厘米高的插座必須帶保險裝置，廚廁應與通風道就近安裝，洗手盆的上方不應有插座，衛生間內用于洗澡的電源插座應是防潮插座并有防濺措施。 * J0 V( a: w* G7 q2 f新浪樂居論壇8 % . W$ B新浪樂居論壇6衛生間的照明燈座必須是磁口安全燈座。 新浪樂居/ NI& q5 v) b0 $ f. 1 H新浪樂居 , b- k7 7廚廁潔具有無裂痕？包括浴缸、抽水馬桶、洗臉池等是否有滲漏現象。裂痕有時細如毛發，要仔細觀察。 % l, G9 H買房,購房,裝修論壇,房產論壇& g) n+ q新浪樂居8坐廁下水是否順暢，沖水聲響是否正常，沖廁水箱有無漏水聲？ 新浪樂居+ c+ W: E. B( b8 H2 e3 |3 v9浴缸、面盆與墻或柜的接口處防水如何？ 1 gm& Y4 J$ p/ . H; J1 b! m# H10廚房瓷磚、馬賽克有無疏松脫落及凹凸不平？廚房、衛生間墻面瓷磚砌筑是否合格，磚塊不能有裂痕，不能空鼓，必須砌實。 - f2 G4 S/ x買房,購房,裝修論壇,房產論壇- p4 c% V0 p+ |0 X, ( o買房,購房,裝修論壇,房產論壇11磚縫有無滲水現象？ 新浪樂居論壇7 I! b/ e: # E) t$ O2 ?# N9 n6 E4 R1 12廚具、瓷磚及下水管