1、 計劃運營體系需要激勵、權責、流程等體系的支撐，否則即使有計劃，有跟蹤計劃的人還是執(zhí)行不了。2、 項目成功的標尺（龍湖）第一層面：項目成功 項目銷售凈利潤率20% 財務視角（收益類指標） 項目內部收益率IRR69% 財務視角（投資效率指標） 一次性交房成功率98% 運營視角（質量指標） 項目一級計劃達成率80% 運營視角（進度指標）第二層面：項目管理成功 形成PMO制度下高標準的項目運作模版（包括但不限于，項目啟動會綜合模版、別墅項目建造標準模版、樣板區(qū)建設計劃管理模版、報批報建流程模版） 學習視角 （知識管理） 鍛煉出能打硬仗的項目團隊：項目建設過程中，向公司其他項目團隊輸送人才不少于5人 學習視角（人才培養(yǎng)）第三層面：公司成功 奠定在地區(qū)內地產界的口碑及領先地位：項目品牌知名度進入前5；單項目年度銷售額進入前5. 客戶視角（項目品牌，客戶滿意度）項目評價指標：財務視角、運營視角、客戶視角、學習視角3、 龍湖項目啟動會成果（拿地后20個工作日）：A、 項目定位報告-營銷B、 售樓處、樣板房選址、定位及開放計劃（選址、景觀概念、交通組織流線、周邊環(huán)境處理、方案、費用測算）-營銷C、 成本敏感分析、價值分配、目標成本預設報告-成本D、 項目一二級計劃-項目負責人E、 投資分析模型-投資分析專員F、 方案設計任務書-設計G、 景觀方案設計任務書-設計H、 精裝房定位、限價、建設實施方案-設計、造價及工程 我司對售樓處、樣板房選址、交通組織流線、周邊環(huán)境處理重視度不夠，建議以后加強這方面的重視度。對龍湖啟動會的8項成果，除投資分析模型外，我司均可以借鑒，作為我司項目經營責任書這一關鍵節(jié)點的輸出成果。 龍湖等公司的關鍵性成果我司可以借鑒，建議我司關鍵性輸入成果側重于定位方案之類。4、 項目經營目標責任書附表1：項目經營定位（萬科）附表2：項目經營決策（萬科）附表3：項目經營目標責任書（標桿企業(yè)） 經營目標責任書的內容主要包括項目定位、營銷策略、產品定位、產品配置標準等。一般也是項目啟動會的輸出成果。5、 對計劃跟蹤提倡自下而上和自上而下的雙向預警機制。各部門要根據工作進度情況，對計劃節(jié)點預期滯后的工作項提前向計劃管理部門發(fā)出預警，并提出糾偏措施；計劃管理部門也要根據項目進展情況向相關部門提前預警。每個月計劃運營部門要根據各項目、各部門的計劃運營情況形成運營管理月報，內容涉及到各項目關鍵計劃、主項計劃和階段性成果的完成情況。范例：萬科運營管理月報提綱一、月度計劃項 1、里程碑關鍵節(jié)點計劃完成率（含未達標計劃列示、原因分析） 2、按項目統計，主項計劃完成率（項目完成率）（含未達標計劃列示、原因分析） 3、按部門統計，部門計劃完成率（部門完成率）（含未達標計劃列示、原因分析） 對未達成的計劃項除進行原因分析外，還應提出趕工措施。 二、下月預報 重點計劃列示：關鍵計劃提醒、主項計劃提醒 三、階段性成果完成情況（完成比例，完成列示、對未完成的要說明其原因） 我司目前計劃跟蹤也可采取此種雙向預警模式，但對于計劃節(jié)點預期滯后的工作向主要以計劃管理部門向相關部門提前預警為主，例如：若售樓處施工進度可能會滯后15天，則售樓處開放時間也相應滯后15天，此時，計劃管理部門應向項目公司總經理發(fā)出預警信號，請項目公司提出糾偏措施。 6、 計劃的考核考核方法：按照計劃的重要程度根據延誤時間長短加減分序號類別分值扣分原則1A類：直接影響銷售和結算重大節(jié)點，包括：規(guī)劃方案通過審批，基礎開始時間，銷售開放時間，銷售開盤時間，竣工備案時間，交付使用5分一旦延誤，扣5分2B類：直接影響下個專業(yè)的關鍵節(jié)點（詳見里程碑計劃）3分延誤7天，扣1分30天延誤7天，扣2分延誤30天，扣3分3C類：除上述節(jié)點的其他節(jié)點1分一旦延誤，扣1分 萬科對計劃的考核：根據每個月應完成的關鍵性成果的節(jié)點及完成情況進行考核評分，并對應到季度考核指標中。附表1：項目經營定位戰(zhàn)略目標客戶模型項目系列產品方案單一創(chuàng)新成熟標準化產品組合項目多層系列創(chuàng)新成熟標準化小高層系列創(chuàng)新成熟標準化中高層系列創(chuàng)新成熟標準化高層系列創(chuàng)新成熟標準化花園洋房創(chuàng)新成熟標準化TH系列創(chuàng)新成熟標準化項目開發(fā)速度加速項目非加速項目營銷策略銷售規(guī)模、利潤率、銷售速度、營銷策略：側重規(guī)模側重利潤利潤與規(guī)模并重項目開發(fā)決策優(yōu)先權速度品質成本產品需求清單1、用料標準：2、全面家居解決方案：3、公共設置（住戶大堂與會所設置）：4、園林：5、新技術運用：6、服務軟件：附表2：項目經營決策一、 開放/開盤/備案/交付節(jié)點銷售開放銷售開盤竣工備案交付使用二、 年度經營目標年度簽約面積（）： 年度結算面積（）：1、 銷售價格均價： 總價： 07年銷售金額：2、 銷售速度年度銷售周期： 速度參考（套/月）：3、 銷售面積戶均面積（）： 07年銷售面積：高層銷售整體參考項目4、 銷售比例整體面積（）： 07年銷售比例：5、 裝修標準06版（元/）：三、 進度、成本、開發(fā)風險等關鍵事項說明：四、 項目開發(fā)控制計劃1、 里程碑計劃表2、 項目運營圖3、 首期示范區(qū)流線圖4、 項目運營計劃5、 質量目標6、 成本目標附表3：項目目標經營責任書1. 項目經營決策指導意見1.1. 項目戰(zhàn)略目標：1.2. 項目開發(fā)策略（由運營部審批）：1.2.1. 項目評價指標：1.2.1.1. 財務指標：a. 銷售收入b. 凈利潤c. 累積稅后利潤d. IRRe. ROIC1.2.1.2. 面積指標a. 銷售面積b. 新開工面積c. 竣工面積d. 結算面積1.2.1.3. 管理性指標：a. 管理費用率b. 銷售費用率1.3.