收購金融不良資產盡職調查工作方法金融不良資產收購盡職調查是收購方利用各種有效方法，包括借助中介機構，對擬收購的不良資產存續狀態、權屬狀況、資產質量進行審慎調查，其目的是判斷不良資產的價值，以便確定最終的收購價格并為以后的處置做準備。盡職調查主要包括資產權屬關系判斷、資產法律關系與狀態判斷以及資產價值判斷等。第一節 盡職調查工作流程盡職調查工作流程主要包括以下幾個方面（詳見附件一：盡職調查流程圖）：1、初步評估；2、制定盡職調查方案與立項；3、組建盡職調查項目組（包括聘請律師）；4、盡職調查工作的分配；5、閱檔；6、訪談；7、實地調查；8、討論、估值、匯總；9、提出處置預案；10、完成盡職調查報告。第二節 初步評價取得不良資產清單后，應對不良資產進行初步評估，例如總債權的規模（包括本金，利息的總額），資產的本息比（本金和利息的比，主要是判斷貸款發放的總體時間），主要放貸發生的時間，資產的地域分布，貸款企業的規模，貸款的企業性質（是國有、民營等），貸款的五級分類情況，整體抵押率和保證率，抵押物的品種，總體訴訟情況和執行情況，通常情況下，資產出讓方在招商時會提供帶有全部或部分以上數據的清單，這些數據可以讓投資者初步了解這些資產的基本情況、定價區間、價值彈性等。資產初評的目的是確定是否有必要進行進一步調查，并在此基礎上確定調查范圍、人數，對調查的大概時間做出初步判斷，為下一步調查打下基礎。如確定為擬收購目標即可啟動立項程序。第三節 盡職調查方案的確定和盡職調查工作的組織（一）立項1.立項報告。立項報告應包括應包括以下幾個方面的內容：資產初步評價情況；預計的投資金額區間；盡職調查的方案與工作組織；項目的時間進度初步按排與人員按排；結論。2.立項報告的審批。立項報告經公司主管領導和總經理審批后即可實施。（二）制定盡職調查方案盡職調查方案包括以下幾個方面的內容：1.資產初步評估情況概述；2.本次盡職調查的目的；3.本次盡職調查方法與步驟；4.盡職調查的人員按排；5.盡職調查的律所聘請；6.盡職調查的費用預估；7.盡職調查時間估計及盡職調查報告的提交時間。盡職調查方案應報上級批準或備案后方可實施。（三）抽樣與重點盡職調查項目的確定盡職調查的范圍可以分為全面調查和抽樣調查，并根據初步評估的結果確定盡職調查的重點項目。一般情況下，在資產包所含貸款筆數或戶數不多的情況下，需要進行全面調查，抵押類貸款或抵押物資產一律要進行調查，次級類資產需要全面調查。除此之外，都可以以抽樣的方式進行調查。無論是抽樣調查還是全面調查都須確定重點調查項目。1.企貸抽樣重點項目調查應遵守以下幾個原則：抽樣過程中按照每筆資產剩余本金大小的順序進行選擇，或者確定一個界限（例如剩余本金在500萬以上的項目），在該界限之上的資產都做為抽樣的樣本。企貸根據資產的分散和集中程度不同，調查的本金金額一般認為不得低于被調查資產總本金金額的80，最好能夠達到90以上。調查筆數的最終確定可以根據抽樣資產與總資產的比例的實際情況做適當調整。單戶多筆的貸款，或多筆關聯貸款，或關聯企業多筆貸款，只要按總額達到抽樣標準均應納入調查范圍，且一般情況下，作為一個整體應納入重點調查范圍。抽樣調查過程中，對于有抵押物的資產不論資產的大小，一律納入重點調查范圍。抵債資產一律要做盡職調查。抵債資產是指銀行依法行使債權或擔保物權而受償于債務人、擔保人或第三人的實物資產或財產權利。以物抵債是指銀行的債權到期，但債務人無法用貨幣資金償還債務，或債權雖未到期后，但債務人已出現嚴重經營問題或其他足以嚴重影響債務人按時足額用貨幣資金償還債務，或當債務人完全喪失清償能力時，擔保人也無力以貨幣資金代為償還債務，經銀行與債務人、擔保人或第三人協商同意，或經人民法院、仲裁機構依法裁決，債務人、擔保人或第三人以實物資產或財產權利作價抵償銀行債權的行為。2.個貸抽樣調查應遵守的幾個原則：個貸抽樣應根據每個項目剩余本金的大小進行抽樣，這主要是針對住房按揭貸款或車貸中涉及同一房地產開發商或汽車銷售商擔保的情況。這種情況下一般按照同一個項目來劃分，按項目進行抽樣。一般認為個貸抽樣所覆蓋的本金應大于債權本金的80。如果項目過于分散，可以把抽樣的比例適度調低。個貸資產包中一般包含真實個貸和虛假個貸，虛假個貸可以都按項目進行調查，由于其本金相對較大，調查范圍比較容易確定。真實個貸一般每筆本金較小并且極其分散，可以根據檔案中預留的電話進行電話訪談，根據電話訪談的結果進行評估。（四）調查工作的組織1.成立項目組及調查工作人員的按排項目確定后應成立盡職調查項目組，確定小組成員，明確分工，并決定是否聘請律師事務所等中介機構協助工作。通常情況下都需要聘請律師事務所幫助進行法律調查。根據盡職調查的任務量和緊急程度確定人數和項目負責人，一般應有法務人員參加。律師事務所在盡職調查中的作用不可忽視，主要表現在：從專業角度查清資產的法律關系以及狀態；具有良好的社會關系，能提供有價值的信息和資產線索；具備專業素質，可以進行有針對性的分析。參與盡職調查的人員須熟悉盡調工作流程，熟練掌握各種調查方法，明確目標，認真負責，細致耐心，并善于與各種關系人進行溝通。盡職調查人員通過閱檔、實地調查、訪談、法律調查以及多方收集到的其他相關信息，力求調查準確、可靠客觀，并最終給出價值判斷。項目組要負責核實律師調查結論，并對此結論負責。由于不同項目的所在地及具體情況不同，盡調小組應根據盡調方案給進行法律調查的律師事務所提出明確盡調要求，這些要求應至少包括盡調目的，需要調查的事項等，并在相關協議中予以明確。律師調查通常應至少包括：閱檔、時效調查、權屬調查、工商登記調查、法律狀態（訴訟、執行等）調查。2.調查工作的分工調查工作由項目組負責組織與實施，包括工作分配，明確中介機構的任務和目標等。在分配任務時項目組要有明確的時間要求。項目組應指定項目負責人，成員應由熟悉盡職調查、法律、處置等專業人員參加。調查前應制定項目盡職調查方案，明確任務目標、抽樣、事先準備好需調查項目的信息采集表。項目組要對盡職調查人員進行分工，調查人員與中介機構要相互配合，經常討論，相互應證，以確保調查工作的完整、準確。律師的任務和工作目標應該在服務協議中有所約定，根據資產狀況的不同任務與目標有一定的差異，但至少應包括以下幾個方面的內容：閱檔。審閱目標資產的檔案資料，調查目標資產的法律狀況，進行相關法律認定，對于權屬關系、債權是否有瑕疵、時效等作出明確的判斷；工商登記調查。調查債務人（包括保證人）的工商登記檔案資料，確定債務人（包括保證人）的存續狀態，調查工商登記檔案記載的債務人（包括保證人）的財務、經營情況；權屬調查。查詢債務人（包括保證人）的房屋權屬登記信息及其它重大財產情況（對外投資等權益）。如果目標債權的保證方式為抵押，調查抵押財產的權屬狀況，其中主要關注抵押物的登記情況以及抵押期限，抵債物產權登記調查；訪談與實地考察。對債務人（包括保證人）進行電話了解以及現場實地察看；在訪談和實地考察過程中需要填寫訪談記錄或實地考察表，根據訪談或實地考察的實際情況進行填寫，填寫完成后需參與訪談或考察的人員簽字（一般至少需要雙人簽字）。法律狀態調查。對于已經進入訴訟程序、執行和解程序的債權，律師應當走訪相關的法院法官，對該訴訟情況進行了解；時效調查。應明確每筆被調查債權的時效狀況；配合其他盡職調查人員完成有關工作；盡職調查完畢后應根據要求出具正式的法律意見書。項目組根據所要調查的資產情況、工作量，將全部擬調查資產在成員之間作適當分配。項目組成員負責根據分配到的資產清單逐戶進行閱檔、走訪、實地考察、根據需要以不同的身份（如客戶）對債務人、擔保人經營狀況進行了解，摸清企業實際狀況，對抵押物、抵債物進行現場查看，了解當地房產的價格，對抵押物、抵債物進行初步評估。在整個調查過程中如果有必要可請律師協助。第四節 盡職調查的實施不同地區、不同規模、不同交易安排的項目盡調的時間要求會有不同，調查環境也不同。盡職調查首先應對參與調查的人員和律師提出明確的時間要求，盡職調查方案可以針對不同地區的特點在實施過程中略有調整，但以不影響盡調有效性為原則。如果是閱讀原始檔案，一般應按排項目組人員和律師同時進行，以免給資產出讓機構增加不必要的工作量（一）閱檔閱檔是盡職調查工作的第一步也是最基礎的環節，閱檔需要根據抽樣結果進行閱檔。閱檔過程是對資產進行了解的過程，閱檔需要判斷債權是否具有瑕疵，擔保是否繼續有效，初步了解各類資產所含的法律關系、狀態、權益等。我司人員應認真做好相應的記錄工作，填寫盡職調查信息采集表。律師等中介機構根據其自己的工作流程進行閱檔，最終雙方進行交流，可以減少差錯和疏漏。1.重點關注檔案要件。閱檔過程中需要關注的要件主要有借款合同、擔保合同、抵押情況、是否有和解協議、是否訴訟、是否有判決、裁定和執行情況。在有判決的情況下，關注的重點就應該放到執行方面。目前遇到的主要問題是，被執行人沒有可執行的財產無法執行，或者是法院裁定中止執行，這種情況下，后面盡調的工作重點應該放在被執行人財產的發掘方面。2.時效的問題。時效涉及到兩個方面：一是訴訟時效，二是執行時效。訴訟時效。根據我國民法通則第一百三十五條規定的：“向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為二年，法律另有規定的除外。”所以對于債務人的每次催收之間期限不得超過兩年，當然若超過兩年后債務人仍然簽收的仍讓符合時效的延續，所以在查看催收單時應重點關注最后時點簽收的催收單到目前的時間或最后時點簽收的催收單到轉讓到資產管理公司的時效是否有效。銀行公告催收1和公證催收均屬于時效的中斷，可以重新計算時效，根據規定國有四大資產管理公司一律可以采用公告催收來延續時效。對于保證人訴訟時效可以分為一般保證、連帶責任保證兩種時效2，現行擔保法第15、25、26條對保證期間的設置和效力作了規定“保證合同應當包括以下內容：保證的期間，一般保證的保證人與債權人未約定保證期間的，保證期間為主債務履行期屆滿之日起六個月；在合同約定的保證期間與前款規定的保證期間，債權人未對債務人提起訴訟或者申請仲裁的，保證人免除保證責任；債權人已經提起訴訟或者仲裁的，保證期間適用訴訟時效中斷的規定，連帶責任保證的的保證人與債權人未約定保證期間的，債權人有權自主債務履行期屆滿之日起六個月內要求保證人承擔保證責任；在合同約定的保證期間和前款規定的保證期間，債權人未要求保證人承擔保證責任的，保證人免除保證責任。所以對于保證人的催收為債務到期后的六個月內。最高額保證合同對保證期間沒有約定或者約定不明的，如果最高額保證合同約定有保證人清償債務期限的，保證期間為清償期限屆滿之日起六個月；沒有約定債務清償期限的，保證期間自最高額保證終止之日或自債權人收到保證人終止保證合同的書面通知到達之日起六個月。對于有擔保物權所擔保的債權的訴訟時效，該擔保物權所擔保的債權的訴訟時效結束后，擔保權人在訴訟時效結束后的二年內行使擔保物權的，人民法院應當予以支持3（最高人民法院關于適用中華人民共和國擔保法若干問題的解釋）。四大資產管理公司所持有的金融不良資產一般都不會存在接收之后的時效問題，重點應該關注在銀行剝離之前的訴訟時效問題，如查看銀行催收通知書的時間等。關鍵是時效的連續性，有的資產時效已喪失，但后期資產管理公司仍有公告或催收等形式，并未得到債務人認可，因而時效仍然喪失，這一點很容易判斷錯誤。執行時效。對于執行時效問題，根據民事訴訟法的規定，雙方或一方當事人是公民的，向人民法院提出申請執行的期限是1年；雙方當事人是法人或其他組織的，申請執行的期限是6個月4。這個期限，從法律文書規定履行期間的最后一日起算；法律文書規定分期履行的，從規定的每次履行期間的最后一日起算。對于有判決而沒有申請執行的部分項目，可能已經喪失執行時效，但不一定就喪失了訴訟時效。3.注意從放款時的調查報告和貸款維護過程中下戶記錄（指在貸款發放或逾期后銀行工作人員對債務人的走訪情況記錄）中尋找財產線索。調查報告一般都反應了放貸時的情形，可以從中得到部分可能的財產線索，另外很多檔案中有下戶記錄，下戶記錄一般都詳細記錄了不良產生的過程，可以從中發現一些可靠的線索，例如當時企業的經營狀況，企業的對外投資情況，是否有轉移財產的情況等。4.閱檔工作的安排。由于各公司、銀行規定不同，有些需要在資產出讓方規定的地點查看原始案卷，有些可以購買檔案資料的影印件自行安排閱檔。閱檔工作安排由小組視情況進行安排，一般在閱檔前與出讓簽署保密協議有時還需交閱檔費用。5.規范填寫盡職調查信息采集表。盡職調查信息采集表可分為企貸信息采集表和個貸信息采集表。企貸閱檔信息采集內容。例如債務人名稱、借款合同號、債務人地址和聯系方式、貸款銀行、合同金額、合同借款起止日期、保證人名稱、保證人地址和聯系方式、抵押物的權力證書號、是否有抵押登記、是否有和解協議及內容、是否有訴訟及判決情況、執行情況、每一次的催收記錄等。企貸有可能一個戶中有多筆借款，根據需要對于多筆借款合同，并且還可能有多筆借新還舊的合同，這些都需要填寫，對于企貸閱檔應該就一些有疑問的問題進行記錄，在以后的訪談或調查過程中應查找到相應的答案。詳見企貸盡職調查信息采集表。個貸閱檔信息采集內容。個貸主要特點是戶數多，同時每筆金額較小。個貸閱檔具有其特點，一般來說個貸都是批量放款，基本上所有放款的材料都是格式性較強，基本資料都一致，因此對于個貸的閱檔建議建立一個表格并在閱檔的同時填寫相關的信息，表格內容主要包括以下幾項：項目名稱；借款人基本信息：借款人姓名、借款人性別、借款人身份證號、借款人身份證上標注的地址、借款人住址、借款人工作單位、借款人手機電話等聯系方式；借款人配偶信息：借款人配偶姓名、借款人配偶身份證、借款人配偶聯系方式；房產及售價信息：所貸款房產的地址、預售許可證號或房產證號、房產面積、銷售單價、房產總價；合同及債務信息：放款銀行借款合同號、合同期限（放款日至到期日）、合同金額、剩余本金、催收利息、應收利息、放款銀行、還款情況；抵押情況：是否辦理抵押、他項權力證號；保證人情況：保證人名稱、保證人地址、保證人聯系方式、保證金額、保證期間；訴訟、判決及執行情況：代理律師事務所名稱、聯系人名稱和聯系方式、經辦法院和法官信息及聯系方式、判決情況和執行情況。最后將所有記錄的信息匯總成一個總表。詳見個貸盡職調查信息采集表。在閱檔和填寫個貸信息采集表的同時應對真假個人住房按揭貸款進行初步識別。對假個貸的判斷一般有以下幾點經驗可供參考：如果是假個貸，在閱檔過程中很容易看出同一個項目下很多貸款人的收入證明都由一個或幾個單位開出，或者來自于同一個地區同一單位，其本人一般都無法聯系上，并且所留的聯系人電話也是幾個人的電話，并且檔案材料極為規范；從閱檔的統計表中可以看出，同一個項目貸款的發放時間集中在幾個月之內，一般一天發放很多筆，然后隔幾天又發放很多筆；同一個項目借款人不繳納月供的時間非常統一，一般表現在所有貸款人從某個月份開始不再繳納月供；在同一個項目中，用貸款額除以房產總價可以發現該數值基本集中在7880之間，這主要是因為以前有規定房貸的首付不得低于總房款的205。一般來說真實個貸的個人一般或多或少會多付一點，不可能每一個人都恰好支付房款的20作為首付款；從另一個角度判斷，同一個項目的按揭貸款中用合同金額除以剩余本金所得出的系數非常接近，這主要是因為放款的時間和還月供的時間基本同步，所以該數據也極為接近；從統計的數據中可以發現，所有的貸款時間都為20年或30年，這個期限是每個項目規定的最長期限，一般個人真實的貸款，每個人的貸款期限都有可能不同，例如有的人以其買房的年齡至其到60歲的年限作為貸款的年限，不可能所有貸款人的貸款期限都相同。在假按揭中因為期限越長開發商所要支付的月供就會越少；合同中簽訂的房產單價比同期同地段的房產單價高出很多（一般高出30左右）6。抵債物的信息采集。主要包括法院判決抵債或協議抵債，抵債物的地點情況，權屬的狀況，抵債物的面積或數量情況，抵債物的瑕疵情況，權屬情況以及過戶或變更面臨的障礙和費用情況，該抵債物是否涉及到其他糾紛情況，該抵債物目前的使用情況，抵債物的出租情況等。（二）訪談盡職調查的訪談可以視情況請中介機構參加訪談，一般包括對三個方面人員的訪談：一是訪談資產出讓方項目經理；二是訪談原貸款銀行客戶經理或資產保全經理；三是訪談債務人、擔保人、抵押人。1訪談資產出讓方項目經理。一般資產出讓方都有相應的項目經理，通過對項目經理的訪談能夠從中得到很多信息，對其提供的信息進行核實跟蹤對于盡職調查是非常有效的。在訪談過程中應注意以下幾個方面的問題：訪談過程中應首先讓項目經理介紹資產情況。一般項目經理都會有意識地重點介紹資產質量較好、有清收線索、財產線索等的資產，即所謂資產的“亮點”。但訪談人員要特別注意對這些信息的核實，這些信息有相當部分并無材料證明，需要核實其可靠性。對于閱檔過程中所發現的疑問可以向項目經理進行咨詢。在訪談前應該做好充分的準備工作，閱檔和訪談本身可以起到相互核實的作用。需要注意的是盡職調查中影響價值判斷的重要信息需要有材料的支撐，同對方人員的口頭交流不能作為依據。對于相關有抵押或查封的房產一定要求提供復印件作為依據。對于資產出讓方近期與債務人等的聯系及處置工作現狀，要求其將有關情況做全面介紹，并要求留下有關聯系人的電話、公司地址、名片等聯系方式。2.訪談原貸款銀行客戶經理或資產保全經理。對原貸款銀行客戶經理或資產保全經理的訪談可以得到很多線索，包括當初貸款發放及催收情況，目前存續狀況，財產情況，各關系人情況，企業的主要控制人，主要控制人的其他財產，財產是否有追償價值，哪些需要重點追查等。3.訪談債務人。一般情況下企貸債務人能夠積極配合訪談的債務人并不多，對債務人訪談的難度較大。如果債務人不配合，可以試圖通過不同的身份對債務人進行走訪。真實個貸的債務人一般都非常積極地配合訪談，虛假個貸的債務人一般都不配合，很多人都以沒有記憶搪塞，這種情況下一般應設法找到開發商進行訪談。（三）實地調查盡職調查的實地調查主要包括對債務人、保證人的實地調查和對抵押物、抵債物的實地調查。1.對債務人、保證人的實地調查。要求對債務人、保證人辦公地點進行實地走訪，查看企業的辦公場所、實際經營狀況等，在盡可能的條件下拍攝其辦公場所的照片，供盡職調查小組討論。2.對抵押物、抵債物的實地調查。實地調查過程中應有實地調查記錄，要對被調查的物品做詳細的描述。對于所有物品應進行拍照，照片應作為調查的資料留存。（四）討論與交叉核實1.盡職組應強化討論機制。盡職調查組應根據調查的進度適時進行內部討論或與律師進行討論，遇到問題及時尋找解決辦法。沒有引起重視的問題可能會在討論中引起重視。對于討論過程中提到的問題，應該繼續落實，在下一次討論之前把有疑義的問題弄清楚，不斷地調查和討論。2.交叉核實。在調查過程中，難免會有成員對于材料閱檔過程中存在遺漏或理解偏差，所以對于重要（影響資產價值判斷）的資料需要進行交叉核實。具體的交叉核實辦法由工作組組長同組員協商后根據實際情況進行分配。3.調查過程中應根據調查情況隨時填寫盡職調查信息采集表，并根據調查的不斷深入進行修正、完善。（五）實施中的若干實務問題1.律師執行調查應注意以下幾個方面問題。銀行信貸資產轉讓所對應的一系列權屬關系是不良資產盡職調查中關注的重中之重，律師要對資產權屬的合法性、有效性、存續性予以確認。由于閱檔過程中不可能得到完整信息，所以不能簡單地判斷時效的有效性，還應在盡職調查的實施過程中綜合其他信息予以判斷。對債務人和擔保人的基本情況進行調查。企業基本情況盡職調查的內容包括：企業基本情況，包括企業發展歷史及結構、法定注冊登記情況、股權結構、分支機構、控股或參股子公司情況、重大的收購及出售資產事件、經營范圍等；公司的不動產、重要動產及無形資產包括土地權屬、房產權屬、車輛清單、知識產權及專有技術、資產抵押擔保情況、資產的評估價值等；公司債權和債務：債權基本情況明細、債權有無擔保及擔保情況、債權期限、債權是否提起訴訟、債務基本情況明細、債務有無擔保及擔保情況、債務抵押、質押情況、債務期限、債務是否提起訴訟及或有負債；公司涉訴及執行情況（包括公司可供執行的財產線索）；公司股東、董事及主要管理者是否有違規情況、公司有無重大違法經營情況、上級部門對公司有重大影響的事宜等；查詢工商登記情況，因貸款企業經過多年的經營很可能目前的經營場地和原始檔案上存在差異，這可以給調查小組成員走訪提供重要的信息。調查抵押物的抵押登記情況。律師應到房地產管理部門查證抵押物登記、查封情況。其他抵押品應到相應登記機關查詢登記情況，以查明權屬的有效性。對于涉訴項目應查明訴訟的進展，走訪相應的法官。對于已判決的項目，很多由于企業沒有可執行財產而中止執行，律師應該根據經驗盡可能發現線索，對執行的可能性作出判斷。若是個貸則需要分清是真實個貸還是虛假個貸。若是虛假個貸要查清目前房產是否還在該貸款人名下，查清保證人是否還承擔保證責任，若保證人還承擔保證責任則還需要查清保證人的基本情況（參照企貸），房產是否辦理抵押登記。2.盡職調查項目組應綜合運用多種手段開展調查通過閱檔結合與資產出讓方的訪談查明債務人、擔保人的基本情況以及現狀。一般情況下，資產出讓方會在很大程度上對其出讓資產中的重點項目進行詳細或者重點介紹，對于資產出讓方的介紹盡調人員需要進行認真核實。上網搜索該企業，查看是否有相關企業的報道。網上搜索到的信息不能作為判斷一個企業的依據，但也經常能夠提供一些相關線索，能給盡職調查帶來很大幫助。調查與該不良資產有重要關系的人物。某些不良資產的產生完全是由于非正常貸款或非正常運用所造成，經過很多年的運作，可能實際控制人已經具備了還款能力，只是沒有人去追或者沒有能夠掌握某些證據，只要掌握這樣的證據就能夠產生意想不到的回款效果。也有有關人當初涉及違法違紀等問題的情況，查清楚也有利于今后的清收。抵債資產的調查。重點是要對該抵債資產進行實地調查，以及到有關主管部門核實，了解資產的產權狀況，包括資產是否存在產權上的瑕疵、是否涉及其他抵押、產權是否已轉移、產權的實際轉移還有哪些障礙、是否拖欠工程款、稅款、土地出讓金及其他費用，是否涉及其他法律糾紛，如果是協議抵債的是否被司法機關查封、凍結，是否屬限制、禁止流通物等情況。對于抵押物是房地產的，應調查相關的房地產市場情況與價格，要注意區別不同資產的性質以及相對應的價格信息（如工業用地，商業用地，基礎地價），要了解項目周邊景觀，項目基地現狀，區域產業結構及社會發展水平，區域房產供應狀況，物業租售狀況，周邊的商務圈，遮擋物及其可能對景觀造成的破壞，污染源，大型交通樞紐和公交配套等。重點是要準確了解房地產等的市場價格，房產的最終價值評估應該以不高于市場價格的70估價。機械設備，車輛等抵押物，因個體存在較大的不確定性，其價值的評估對于非專業人員來說較為困難，可以請專業人員進行評估。3.個貸調查應注意的問題。個貸主要以房貸為主，其余還包括車貸和信用卡不良等。在此我們只討論房貸問題。首先要判斷是假個貸還是真個貸，如果是假個貸一般都是開發商融資，對此主要應調查開發商目前實力狀況、抵押房產的現狀、有沒有住人、是否有過二次出售、現在在誰名下、預售登記或抵押登記的情況等。如果是真實個貸，需要引起注意的是，要了解開發商的階段性擔保有沒有解除，要了解該房產是否辦理抵押登記和查封，要了解借款人的實際經濟狀況和收入水平，債務人的還款意愿。目前真實個貸存在一個執行的問題，如果借款人只有一套房產并實際居住，作為借款人的基本生活資料的房產可以查封但不得拍賣，因此存在暫時無法回現的可能，盡職調查時應該把這個因素考慮進去。4.盡職調查人員身份問題。在盡職調查人員如果和債務人直接接觸，部分債務人不予配合的情況下，調查人員可以以客戶的身份對企業進行走訪，了解企業的產品和銷售情況，企業經營情況等。5.怎樣看待判決和執行中的財產發掘問題。很多債權都存在著執行難的問題，其中主要是因為沒有可執行財產而中止執行。無可執行財產有兩種情況：一種是企業經營失敗而導致還款能力喪失，另一種是殼企業將財產轉移，但又很難找到有效證據。后一種機會也同時會隱藏在這種資產中，這種資產往往評估都很低甚至為零，但不排除有很多為零的資產最終能夠變成有一定償還或償還率較高的資產。6.非財產線索的掌握對部分債權的回款也可能有很大幫助。例如在某些資產中部分同某些企業或個人有很大的關系，有關的證據也可能幫助查找還款來源，或把債務鏈連接上，或是促使第三方代為償還。第五節資產估值資產估值是盡職調查的一個重點，要從處置角度進行價值分析并估值。資產估值是盡職調查小組討論后達成共識的估值，不能僅僅依靠某一個調查人員進行估值定價。（一）抵、質押資產的估值對有抵押或質押資產的評估可以從兩個方面來考慮，首先應考慮抵押或質押資產快速變現的價值，其次要考慮企業的經營狀況。若企業經營狀況較好，某些企業可能會通過協商了結該債務，一般在這種條件下訪談過程中企業都會表達相應意愿，此時可以用一個區間來判斷該項目的價值，以抵押或質押物快速變現的價格做為底價，以企業訪談過程中愿意償還的金額作為最高價進行評估。（二）保證、信用貸款的估值對于保證和信用兩種放款方式的評估區別是，信用放款只涉及到主債務人的價值估值，保證方式涉及到主債務人和一個或多個保證人的價值估值。對于企業價值的估值主要從以下幾個方面入手：1.查看企業的存續狀態。在盡職調查過程中經常遇到被調查企業是注銷或吊銷，對于注銷企業一律按照無回款計算，除非有特別可以證明回款的情況。對于吊銷的企業需要進一步查實其資產狀況，吊銷是一種工商行為，企業法人被吊銷營業執照后，企業內部組織機構依然存在，對于吊銷的企業并不是沒有財產，需要進行查找。2.查找被調查人名下干凈的固定資產。如企業目前名下存續的未被抵押或查封的房產等都可以作為可實現回現的依據。在查找此類資產的同時要了解企業是否有其他較大債務人，是否有被其他債權人執行的可能性。3.查找被調查人的對外投資。對外投資是企業的權益，可以通過查封等方式執行，要對對外投資的金額和目前的市場價值做評估，最終應由調查小組討論定價或請專業人員定價。4.查找被調查人賬戶情況。每個企業都會在銀行有賬戶，并且很多企業除了基本戶之外還有多個一般戶，查找賬戶可以查看其現金流情況，可以做為凍結賬戶并回現的一個參考依據。5.查看企業的經營情況。通過實地走訪或訪談等，可以大概了解企業的經營情況，企業經營情況的好壞也是判斷的一個重要依據。一筆債權的債務人在正常經營的情況下，只要債權繼續有效就可以通過各種手段進行追償，但要視情況判斷回收的比例。（三）全面調查和抽樣調查的估值若是全面調查，將所有調查企業的估值累計即可，若是抽樣調查，則可以根據抽樣調查資產的估值除以抽樣調查資產的總本金，用該系數乘以總資產的本金，可以初步得出對總資產的估值，再根據一些特殊情況進行調整，最后得出整個資產包的估值。對于整個資產包的估值可以是一個絕對數，也可以是一個區間。第六節 處置預案處置預案的目的是為了未來處置的方便，也可以測試和提示估值的準確性。處置預案可以只是一個概括性的預案，只要說明總體的處置思路、辦法，預計回收金額、時間就可以，不需要具體的處置細節。但重點項目或大項目必須逐戶提出處置預案。處置預案包括主要以下內容：1處置思路。如通過和解、訴訟或查找財產執行、變賣等總的處置思路。2處置時間和回收金額預估。資產處置時間和回收金額的預估對于資產處置很重要，對企業資金的按排可以起到預測作用。第七節 盡職調查報告（一）法律意見書律師應根據其調查的結果分戶出具正式的法律調意見書。法律調意見書應包括（但不限于）以下幾個方面的內容：1.調查的時間，參與的人員，調查走訪過的機構或部門；2.主債權、擔保、抵押、轉讓情況包括以下內容：主債權借款合同簽訂的時間，合同號，借款合同雙方當事人，借款合同金額，借款合同期限，利率的約定（包括逾期利率的約定），放款會計憑證顯示的放款日期，債權余額情況,主債權是否合法有效；保證合同簽訂的時間，合同號，保證合同雙方當事人，保證金額，保證期間，保證方式，保證范圍，保證合同是否合法有效；抵押合同簽訂的時間，合同號，抵押合同雙方當事人，抵押金額，抵押物的數量