房地產(chǎn)抵押預(yù)估報告估 價 項 目：位于金州區(qū)中長街道碧海尚城0-A號1層1號的房地產(chǎn)委 托 方：大連XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司估 價 方：大連*房地產(chǎn)土地估價有限公司估 價 作 業(yè) 期：二零一四年五月二十四日至二零一四年五月二十六日估價 報告 編號：報告號本預(yù)估報告抵押無效，敬請報告使用方注意位于xxxxxxx0-A號1層1號的房地產(chǎn)預(yù)估報告一、 委托方委托方全稱：大連XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司二、估價機構(gòu)估價機構(gòu)全稱：大連*房地產(chǎn)土地估價有限公司法定代表人：劉偉資質(zhì)等級：一級證書編號：建房估證字2012011號地址：大連市中山區(qū)學(xué)士街44號三、估價對象估價對象為位于金州區(qū)中長街道碧海尚城0-A號1層1號由大連XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所屬的房地產(chǎn)，于2007年建成并投入使用，共計房產(chǎn)1處，建筑面積18304.3平方米，房屋總層數(shù)25層，估價對象位于第1層，建筑結(jié)構(gòu)為框剪，設(shè)計用途為非住宅，現(xiàn)實際用途為商場，產(chǎn)別為股份制企業(yè)房產(chǎn)，至估價時點房屋所有權(quán)人為大連XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。此次估價對象所在房地產(chǎn)開發(fā)項目所占土地使用權(quán)總面積為44713平方米，土地使用權(quán)類型為國有出讓，土地用途為住宅用地，地號為231512，圖號為1376，土地使用權(quán)終止日期至二零七五年六月二十一日（其中商業(yè)用地使用期限至二零四五年六月二十一日），至估價時點止該土地使用權(quán)人為大連XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。本次評估結(jié)果僅包含估價對象所分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)價值。四、估價目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。五、估價時點二零一四年五月二十四日。六、價值定義根據(jù)GB/T50291-1999房地產(chǎn)估價規(guī)范第6.4.2款“房地產(chǎn)抵押價值評估，應(yīng)采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)”的規(guī)定，本報告對估價對象評估采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。本次評估的房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款、已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。七、估價依據(jù)1、委托方與本公司簽訂的房地產(chǎn)價格評估委托協(xié)議書；2、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法；3、中華人民共和國土地管理法；4、中華人民共和國物權(quán)法；5、中華人民共和國擔(dān)保法；6、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法；7、房地產(chǎn)估價規(guī)范（中華人民共和國國標(biāo)GB/T502911999）；8、關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知（建住房20068號）；9、政府及其他有關(guān)部門頒布的有關(guān)法律、法規(guī)和政策性文件；10、評估人員現(xiàn)場查看記錄資料；11、房屋所有權(quán)證：大房權(quán)證金單字第2007012112號；12、國有土地使用權(quán)證：金國用（2005）第0623015號；13、委托方提供的其他資料；14、本公司掌握的同類區(qū)域房地產(chǎn)交易情況及造價成本資料。八、估價原則本次估價遵循下列原則：合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價時點原則、謹(jǐn)慎原則以及公開、公平、公正等科學(xué)原則。九、影響因素分析根據(jù)委托方的要求，本報告所評估的估價對象的價值為，在本次估價目的下，在估價時點二零一四年五月二十四日時的客觀市場價值。故對該時點條件下的各種因素進(jìn)行分析，以期對估價對象作出客觀分析。（一）區(qū)域因素分析 1、估價對象區(qū)域范圍估價對象位于金州區(qū)中長街道碧海尚城0-A號1層1號及20-1951號-1層部分，其四至情況為：北臨其他公建、南臨公建、西臨斯大林路、東臨住宅。2、區(qū)域特征及變動趨勢估價對象位于大連市金州區(qū)斯大林路和五一路交匯處，屬碧海尚城小區(qū)，北側(cè)即為金州體育場。附近有實驗小學(xué)、先進(jìn)小學(xué)、五一路小學(xué)、南山小學(xué)、117中學(xué)、南山醫(yī)院、第一人民醫(yī)院、金州區(qū) 213醫(yī)院等多所教育和醫(yī)療機構(gòu)為該區(qū)域的生活提供保障，另外周邊以大商新瑪特為代表的多家購物、餐飲娛樂設(shè)施能夠滿足人們休閑購物的需求。該區(qū)域交通便捷，金州火車站、汽車站，在建的輕軌車站近在咫尺。隨著金州新區(qū)的建立，將帶動該區(qū)域的發(fā)展，該區(qū)域未來的發(fā)展趨勢是商業(yè)、服務(wù)設(shè)施更加齊全，集聚程度更高的商貿(mào)、居住混合區(qū)。3、道路交通狀況估價對象所處區(qū)域鄰近五一路、斯大林路，有701路等多路公交車經(jīng)過該區(qū)域，道路通達(dá)，交通便利。4、基礎(chǔ)設(shè)施配套情況該區(qū)域給排水、電力、供暖、煤氣及通訊等配套設(shè)施齊全。5、自然條件該區(qū)域自然條件較好，地勢平坦，無污染源。（二）個別因素分析估價對象為位于金州區(qū)中長街道碧海尚城0-A號1層1號由大連XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所屬的房地產(chǎn)，于2007年建成并投入使用，共計房產(chǎn)1處，建筑面積18304.3平方米，房屋總層數(shù)25層，估價對象位于第1層，建筑結(jié)構(gòu)為框剪，設(shè)計用途為非住宅，現(xiàn)實際用途為商場，產(chǎn)別為股份制企業(yè)房產(chǎn)，至估價時點房屋所有權(quán)人為大連XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。具體功能分區(qū)和裝修情況如下：估價對象位于金州區(qū)中長街道碧海尚城小區(qū)，碧海尚城0-A號1層1號建筑面積為18304.30平方米，約于2007年建成并投入使用，所在房屋總層數(shù)為25層，估價對象位于1層，產(chǎn)別為股份制企業(yè)房產(chǎn)，建筑結(jié)構(gòu)為框剪，設(shè)計用途為非住宅，現(xiàn)實際用途為商場，所在建筑外立面干掛理石（部分玻璃幕），白鋼地彈門，室內(nèi)地面鋪玻化磚，墻面經(jīng)大白處理刷乳膠漆，天棚格柵網(wǎng)裝飾，二部電梯提供垂直交通，消防通道花崗巖樓梯踏步，白鋼扶手。此次估價對象所在房地產(chǎn)開發(fā)項目所占土地使用權(quán)總面積為44713平方米，土地使用權(quán)類型為國有出讓，土地用途為住宅用地，地號為231512，圖號為1376，土地使用權(quán)終止日期至二零七五年六月二十一日（其中商業(yè)用地使用期限至二零四五年六月二十一日），至估價時點止該土地使用權(quán)人為大連XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。本次評估結(jié)果僅包含估價對象所分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)價值。估價對象給水、電、暖等基礎(chǔ)配套設(shè)施齊全，均為市政供給。參照原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部頒發(fā)房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)（試行）法規(guī)，根據(jù)估價對象的其自身的維護(hù)及保養(yǎng)狀況并結(jié)合估價人員經(jīng)驗，經(jīng)估價人員現(xiàn)場查看，確定估價對象綜合成新率為九成新。（三） 最高最佳使用分析最高最佳使用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上可行，并經(jīng)過充分合理的論證，能夠使估價對象產(chǎn)生最高價值的使用。根據(jù)委托方提供資料顯示，估價對象在本報告估價時點時的合法批準(zhǔn)用途是非住宅。根據(jù)估價原則中的合法性原則為前提，以估價對象所處區(qū)域等級、區(qū)位條件及其所處地區(qū)的經(jīng)濟(jì)地理位置，城市建設(shè)和土地資源優(yōu)化配置的長遠(yuǎn)發(fā)展來看，經(jīng)綜合分析判斷，估價人員認(rèn)為以現(xiàn)用途為最高最佳使用。十、估價說明1、本估價報告結(jié)果僅為中國銀行中山廣場支行審貸提供價格參考，不得作其他用途。未經(jīng)本估價機構(gòu)及委托方的書面同意，任何人都無權(quán)將估價報告的全部或任何部分使用于公開的文件、通知或報告中，也不得以任何形式公開發(fā)表，凡因委托人使用估價報告不當(dāng)引起的后果，估價機構(gòu)及估價人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。2、按估價時點用途在未來持續(xù)使用。3、估價對象的抵押、擔(dān)保情況只依委托方提供的證明為依據(jù)，未經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)。4、本報告認(rèn)為委托方提供的所有估價資料是真實可靠的，并以此作為估價的重要依據(jù)之一，若因委托方提供的資料有誤而引起的責(zé)任，估價方不予承擔(dān)；即本次估價范圍內(nèi)的估價對象的具體地址、產(chǎn)權(quán)人或租賃人以及土地使用權(quán)人、具體部位及建筑面積、房屋類型和房屋用途、土地用途等均以委托方提供的資料為依據(jù)，并由委托方負(fù)責(zé)解釋。5、本次估價是基于估價對象未被轉(zhuǎn)讓、抵押或出租，且無相應(yīng)的債權(quán)、債務(wù)，并存在估價對象權(quán)屬完整的假設(shè)前提條件下進(jìn)行的。6、我們僅對估價對象物業(yè)作一般性的查看，并未對結(jié)構(gòu)等內(nèi)在質(zhì)量進(jìn)行測試，故不能確定其有無內(nèi)在缺陷，本報告以估價對象內(nèi)在質(zhì)量附合國家標(biāo)準(zhǔn)并足以維持其正常運轉(zhuǎn)為前提。7、本報告為對估價對象的市場價格的預(yù)估報告，為委托方在銀行貸款提供價格參考，不具任何法律效力，待銀行貸款審批通過后出具正式房地產(chǎn)估價報告。十一、估價方法選用1、估價方法的選用根據(jù)評估目的和估價對象所處的社會、環(huán)境狀態(tài)和估價對象自身的特殊情況本次評估方法采用市場比較法進(jìn)行評估測算。2、估價方法定義市場比較法定義：市場比較法是指將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r對象客觀合理的價格或價值的方法。十二、估價結(jié)果本公司根據(jù)本次報告估價目的，在遵循估價原則、按照估價程序、采用科學(xué)合理的估價方法、以及認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，并結(jié)