深圳可園物業管理實施方案(佳兆業)方案目錄A、 FANGANMULUu 方案編制說明1u 物業概況2u 物業管理思路5u 管理目標和分項指標8u 機構設置和人員配備10u 物質裝備計劃 14u 物業管理費用及相關測算20u 管理措施32u 急需解決的問題45費用測算表住戶手冊裝修管理規定前期物業管理協議及業主公約可園VI指示系統方案編制說明B、 FANGANBIANZHISHUOMING一、依據深圳經濟特區住宅區物業管理條例(以下簡稱條例)及其實施細則以及國家、省、市物業管理有關法律法規；二、根據委托方提供的及我公司目前所了解的關于“可園”建筑特點、物業規模、地理位置、使用功能等相關資料；三、我公司管理制度及ISO9000質量體系規定；四、我公司歷年豐富的物業管理從業經驗。物業概況 C、 WUYEGAIKUANG可園位于深圳市龍岡區布吉鎮木棉灣，占地面積100210.4平方米，總建筑面積266770 平方米，住宅面積248370 平方米，綠化率大于35%。共有住房 套，居住人口約 人。配套有地下停車場約 平方米共 個車位；有幼兒園、會所、社區健康服務中心文化動站、老年活動中心、居委會等多種配套設施。可園鋪設了先進的光纖通信系統，采用先進的局域網技術，實現寬帶高速上網服務。家居智能安防系統、燃氣遠程抄表、閉路監控、停車場和門禁“一卡通”、離線式電子巡更系統、電梯運行監控系統、可視樓宇對講系統等智能設施一應俱全。先進的智能化配套設施，使住戶盡享高科技、高標準服務帶來的安全舒適的生活。可園物業明細表類別序號項目名稱單位數量合計備注1小區占地總面積100210.4 小2住宅占地總面積區3住宅建筑總面積266770 規4住宅總面積 模5綠化面積33000 6住宅總套數套2500 7商業總面積12400 1辦公室576.00 2宿舍166.40 1+2+3+4=2045.6綜3食堂366.40 =管理用房面積4文體中心(管理自用房)936.80 合5居委會131.20 6直飲水、庫房配套用房171.40 樓7商業用房954.00 8超市 1472.00 7+8+9+10=5869.29地下超市1312.00 商業總面積10肉菜市場 2131.20 公共設施3幼兒園所1 5地下停車場個3 6停車位個1180 490007停車場出入口 個9 8戲水池個1 可園公共設施設備明細表類別序號項目名稱單位數量總計備注1崗亭個4四個出入口 2路口道閘個4四個出入口 3樓頂蓄水池個15298方1個/棟(在每棟樓頂)公4地下生活水池個2.00 400方C區2棟地下一、二層各1共5地下消防水池個4.00 900方C區2棟地下一、二層各2設6化糞池個7600方5X100+2X50施7交配電房個38電話機房個39有線電話房個310智能交換機房個11電梯臺28840 KW28 X 18.5 KW/臺2柴油發電機臺4800900KW2 X 200 + 1 X 4005003變壓器臺87500 KW5X800+2X1250+1X10004高壓開關柜臺115低壓開關柜臺71電6低壓電容柜臺67排水泵臺118289 KW108 X 2.45KW/臺8噴水泵臺4148 KW4 X 37 KW/臺9生活水泵臺4220 KW4 X 55 KW/臺10水幕保護泵臺2300 KW4 X 75 KW/臺11消防水泵臺2150 KW2 X 75 KW/臺12排風機臺26 KW2 X 3 KW/臺力13排風扇臺144.2 KW14 X 0.3 KW/臺14排煙風機臺1073 KW10 X7.3 KW/臺15送風機臺422 KW4 X 5.5 KW/臺16通風機臺115 KW1 X15 KW/臺17正壓風機臺20252 KW20 X 12.6 KW/臺18防火卷簾門臺76102.6 KW76 X 1.35 KW/臺設19消防報警主機,電腦,聯動柜臺324 KW3 X 8 KW/臺20壁燈盞76045.6 KW760 X 0.06 KW/盞21扁圓吸頂燈盞94237.68 KW942 X 0.04 KW/盞22單管日光燈盞62024.8 KW620 X 0.04 KW/盞23三管日光燈盞160.96 KW16 X 0.06 KW/盞24雙管日光燈盞88070.4 KW880 X 0.08 KW/盞備25環境路燈盞20050 KW200 X 0.25 KW/盞26庭院燈盞701.4 KW70 X 0.02 KW/盞27樓層指示燈盞7000.75 KW700 X 0.0025 KW/盞28筒燈盞350087.5 KW3500 X 0.03 KW/盞29應急標志燈盞8003.6 KW800 X 0.0045 KW/盞30應急筒燈盞3904.29 KW390 X 0.01 KW/盞物業管理思路D、 WUYEGUANLISILU數字化社區 零距離服務可園物業管理思路可園是深圳市住宅局開發建設的一個高規格、高檔次的純高層、福利房住宅小區，居住的人員涵蓋了政府各級機構的公務員，具有較高的文化素養和生活品位。該小區規劃、設計、建筑上較之以前的微福利房均有新的突破，所以，在物業管理上，我們將根據可園的綜合情況，進行新的突破。“尊重業主需求和期望，提供業主期待的服務”是我們為業主提供服務的理念和質量方針，“數字化社區、零距離服務”是我們管理新思路的集中體現。建立服務平臺，為業主提供零距離服務建服務平臺，為業主提供零距離服務是公司針對可園獨特的智能化、網絡化、科技化硬件條件，而設計的獨特服務。一是在每棟樓大堂設置事務員崗位，讓每個大堂成為管理處的一個前端服務中心，每位大堂事務員通過電腦綜合布線與服務中心聯系，可以直接現場辦公，解決業主日常需要辦理的事務，為業主提供方便、節省時間，也提高了辦公效率；設置大堂事務員后大堂保安員取消，來訪接待事務由大堂事務員負責；同時大堂事務員代替管理處事務助理進行本棟樓的裝修、安全巡視檢查等綜合工作。大堂事務員集辦公、事務處理、大堂保安三者職能于一身，是管理處服務的前線指揮者和執行者。二是在管理處設置綜合服務中心，實施一站式管理，提供24小時服務，讓業主的入住裝修、日常費用繳交、投訴處理均可在綜合服務中心一次性全部完成。綜合服務中心與前端服務中心、一線服務人員、數字化網絡系統構成一個系統服務體系，是管理處服務的神經中樞。三是對各級服務人員實行“首問責任制”，管理處規定：管理處任何人員，接到業主的信息，不論時間、地點、事由，均要在最短的時間內給業主有效的解決或指引，否則責任均由第一個接到信息者負責。四是利用小區網絡增加服務、溝通渠道，通過社區網絡將我們的服務與業主的需求無時無刻聯系在一起，無論業主在任何場地，只要他愿意可隨時滿足他的物業管理服務需求。建數字化社區，實施數字化管理與服務可園是一個智能化設備比較齊備的小區，可園智能化設施主要由小區寬帶局域網、家居智能化系統、閉路監控、電子在線巡更系統、電梯運行監控系統、可視樓宇對講系統、LED電子公告系統、停車場智能管理系統和門禁“一卡通”等組成。良好的硬件條件是建立數字化社區的前提條件，管理處將利用現有的硬件條件，把可園建設成一個數字化社區，實施數字化管理。管理處利用小區網絡設備建立獨立的社區網絡，在單獨申請連入城市電信網絡后，由管理處進行運營和管理。業主在可以通過小區網絡高速地連接到Internet，也可以分享小區自有網站帶來的便捷的物業管理服務，如業主可以進行網上申報、查詢、繳費、投訴、建議和了解管理動態等。同時管理處利用網絡開展增值服務，低價提供VOD視頻點播，免費為業主提供巨大的娛樂和學習資源庫，開發網上購物、網上教育等網絡功能。利用小區智能化設備、設施，管理處在可園建立物業管理系統網絡，并通過公司辦公自動化系統的支持，管理處將實施數字化管理與服務。通過家庭數據控制終端（NDT）對可園所有家庭進行安全監控、自動抄送水電氣三表數據；通過電子在線巡更系統的模擬圖示方式，隨時了解保安人員的執勤情況，以便服務中心進行調控；通過可視對講系統可以直接觀看來訪者并與之通話、提供不在家時的來訪者圖像和語音留言；通過小區閉路電視監控系統對小區大門、電梯、公共場所、地下停車場等處進行全天候監視，并將數據進行存儲處理；通過停車場管理系統的IC卡和車輛圖像自動識別，對出入小區車輛實行智能化管理；通過使用具有住戶身份識別、車輛進出識別、門禁開啟、銀行業務、社區消費功能的小區“一卡通”，實施個性化管理；通過小區網絡、電子對講室內顯示器、小區室外LED電子顯示器發布各類通知、信息和小區公益宣傳，包括對業主的收費信息和日常需告之的內容等。實施“數字化數區，零距離服務”是一個系統管理工程，在采取以上管理方式和措施外，實施規范管理是基礎保障。我公司是較早通過ISO9000國內國際雙認證的企業之一，通過六、七年的運作，公司的管理體系已相當科學、完善，在可園的日常管理上，我們將嚴格按公司ISO900質量管理體系進行運作。為讓可園的物業管理契合物業管理的發展趨勢，在可園實施ISO9000質量管理體系的同時，將在社區逐步推行實施ISO14000環境管理質量體系、OHSAS18000安全管理質量體系，讓可園的業主享受更高檔次的服務管理。除此之外我們將在可園實施更多的特色服務：生活垃圾采取分類收集、電瓶車集中清運和最后的生化處理；車輛管理采取人車分流、IC卡和車輛圖像自動識別；社區文化挖掘傳統功能，突出多樣化、個性化，增加網絡文化，引進家政、培訓、健身等服務等功能。E、 管理目標和分項指標F、 GUANLIMUBIAOHEFENXIANGZHIBIAO一、總體目標在管理合同期內把可園管理成“安全、文明、優美、舒適”的住宅區。根據委托管理事項和國家、省、市物業管理分項考核標準，在可園住宅區達到硬件指標后，承諾：管理合同生效后，可園住宅區所有建筑物及配套設施完善、全部正式竣工驗收交付使用一年內達到深圳市物業管理優秀小區的管理標準，并獲得有效證書；三年內達到省級或國家級物業管理示范小區的管理標準，并獲得有效證書。二、分項指標序號指標名稱國家標準指標測定依據管理指標實施措施1房屋及配套配設施完好率98%深圳市物業管理考核評比標準全國城市物業管理優秀住宅小區達標評比細則采用分區管理與管理中心控制相結合的工作方法，責任到人。建立完善的分區事務助理巡查制度，嚴格裝修審批管理，健全檔案記錄。2房屋零修、急修的及時率99%深圳市物業管理考核評比標準全國城市物業管理優秀住宅小區達標評比細則建立嚴格的修繕制度，要求維修人員接到維修單后攜帶工具3分鐘內到現場，零修工程及時完成，急修工程不過夜。并建立回訪制度和回回訪制度。以優質服務為本，實行24小時值班制度。3維修工程質量合格率100%深圳市物業管理考核評比標準分項監督，工程技術部嚴格把關，按照工序一步到位，杜絕返工，并及時回訪確保功效。維修工程質量回率100%深圳市物業管理考核評比標準建立維修回訪制度，及時征求住戶意見，保證反饋渠道暢通，以確保維修服務質量。序號指標名稱國家標準指標測定依據管理指標實施措施4清潔保潔率99%深圳市文明住宅小區、文明住宅組團評比標準區內保潔落實到人，進行24小時保潔工作，巡查記錄完善，監督檢查得力，嚴格考核制度，實行10%淘汰制。5道路完好率及使用率95%深圳市物業管理考核評比標準全國城市物業管理優秀住宅小區達標評比細則落實責任到人，堅持對道路、路燈及停車場等到公用設施進行日常巡視檢修和定期維護保養，由工程技術部監督執行，各分共事務助理配合檢查落實。并建立建立健全檔案記錄，完善規章制度，確保公共設施完好并正常使用。停車場、單車棚完好率95%6路燈完好率及使用95%7小區內治安案件發生率0.1%以下深圳市文明住宅小區、文明住宅組團評比標準全國城市物業管理優秀住宅小區達標評比細則實行24小時保安巡查制度,分快速、中速、慢速巡查，由管理中心24小時值班，接受報警及實施調度，根據實際情況，確立入住期“人防為主，技防為輔”，日常期“技防為主、人防為輔、全面防范”的治安思路。明確保安職責，層層防衛,以確保小區居民人身財產安全。單車、摩托車、汽車被盜率0.1%以下8火災發生率0.1%以下深圳市物業管理考核評比標準全員義務消防員制，定期培訓和演習，加大宣傳力度，由保安進行日常巡視，發現隱患及時處理，確保小區安全。9違約發生率0.5%以下參照國家建設部及深圳市有關規定,依據蓮花物業公司物業管理企業標準建立交叉巡視制，跟蹤管理，及時發現及時處理，加強宣傳工作，杜絕違約發生并建立相應的回訪記錄。違約處理率90%以上10住戶有效投訴率、住戶設訴率、投訴回訪率0.2%以下95%以上95%以上全國城市物業管理優秀住宅小區達標評比細則深圳市物業管理考核評比標準按照政策規定做好做細各項工作，采取措施，加強一住戶的溝通，定期走訪住戶，征求管理意見，強化服務意識，提高員工素質，及時為住戶排憂解難。投訴處理有結果、有記錄和回訪。11居民對物業管理的滿意率95%以上全國城市物業管理優秀住宅小區達標評比細則深圳市物業管理考核評比標準采取現代化的科學管理手段，開展溫馨服務、親情服務、助殘服務，完善社區服務，在日常工作中注意收集住戶的廣泛意見，加強住管雙方的溝通交流，以確保業主對物業管理工作的滿意。12綠化完好率、綠地率95%30%深圳市物業管理考核評比標準建立專業化管理養護隊伍，責任到人，分區負責與巡查制度相結合，發現問題，及時修復，確保小區公共綠化無破壞、無踐踏、無黃土裸露。13大型及重要機電設備完好率95%全國城市物業管理優秀住宅小區達標評比細則深圳市物業管理考核評比標準完善機電設備的運作制度和維護保養制度，配備專業工程技術人員，所有維修人員全部持證上崗，實行24小時專人值班。出現故障及排除。機構設置和人員配備G、 JIGOUSHEZHIHERENYUANPEIBEI一、機構設置根據可園的實際情況，成立了可園客戶服務中心，具體的機構和人員安排如下：主任1人副主任1人事務管理組28人工程技術組16人公共秩序組107人環境管理組52人設備管理組6人事務助理4人網絡工程師1人隊長1人助理2人班長 3 人隊長1人電梯技術員2人電器技術員2人給排水技術員2人事務員6人出納1人大堂事務員14人食堂管理3人機電運行7人網絡維護2人維修6人車管24人治安巡邏73人值班人員4人綠化8人保潔43人二、人員配備及素質要求（一） 管理人員(28人)崗位人數工作職責文化素質專業素質主任1全面負責小區物業管理工作本科工程師副主任1分管小區物業的各項工作大專經濟師事務助理41. 小區內住戶服務共2名，負責對各專業隊監督、協調、服務各項事務和對內、對外協調處理業主建議、投訴等工作。2. 分管內務1名，負責接待、辦公室事務、社區服務、后勤管理等。3. 分管工程技術1名，負責機電正常運行和公共設施的維護。本科2人專科2人經濟師1人工程師1人助工2人事務員61. 2名，協助事務助理，分擔住戶服務、對各專業隊的工作監督、協調、服務和對內、對外協調處理業主建議、投訴等工作。2) 2名，負責前臺接待、收費、業主咨詢等工作。3) 1名，協助內務事務助理，負責物品保管、食堂、宿舍、公共水電抄錄等。4) 1名，負責社區活動、電腦資料處理、社區文化等。本科1人大專2人中專3人助工1人助理經濟師2人大堂事務員14負責大堂現場辦公，來訪接待事務，對本棟樓的裝修、安全巡視檢查。大專助工10人出納兼資料員1負責管理處的財務收支、辦理住戶托收、管理業主檔案和住宅技術檔案資料管理等工作。大專助理會計師飲事員3負責管理處膳食和食堂的管理。高中二級廚師注：以上人員全部持物業管理上崗資質證書。（二） 工程技術組人員(16人)崗位人數工作職責文化素質專業素質網絡工程師1分管小區計算機網絡系統、小區網站和家庭智能化系統建設、維護、運行等工作。本科工程師網絡管理員2負責小區網站和家庭智能化系統建設、維護、運行等工作。大專助工機電運行人員7負責小區機電設備、消防設施的正常運行，監察運行狀況和及時處理設備的一般故障。本科2名大專5名工程師1人高級電工3人中級技工3人維修工6負責小區公共設施的維修養護及業主室內有償維修服務，前期主要是負責保修服務。 大專1人中專5人中級電工4人中級技工2人（三）公共秩序組人員(107人)崗位人數工作職責文化素質專業素質隊長1全面負責小區的治安和車輛管理。大專助理經濟師助理2協助隊長負責小區的治安和車輛管理。中專15人高中92人均有專業上崗證書班長3負責當班小區的治安和車輛和理。(1人/班)道口24負責小區四個出入口的治安和車輛進出(發卡等)。(2人/口)大堂28負責14棟大樓大堂的人員和貨物的進出和檢查等(1人/棟),白班由大堂事務員負責。樓內巡邏21負責樓宇內各層的公共安全巡視等，(1人/2棟)地下停車場巡邏12負責ABC區地下停車場的巡視和車輛管理(夜班抽調出來加強地面和道口，1人/ B、A區，2人/ C區) 地面巡邏12負責小區(分成4個區域)的巡視和治安。(1人/區)值班室4監控中心值班,負責安防、消防、機電運行的監控和調度（四）環境管理組人員(52人)崗位人數工作職責文化素質專業素質隊長1全面負責小區的清潔、消殺、二次供水。高中助理醫師1人園藝技工2人室內保潔員28負責小區公共走廊、二邊樓梯、室內公共設施、電梯內外、天面日常保潔。高中15人初中36人室外保潔員10負責小區綠化帶、公共走廊、路面、散水波、雕塑、廣告牌、地下室、地下停車場、裙樓、管理處辦公室的保潔。玻璃保潔員2負責14棟大堂、各層門窗玻璃清潔和不銹鋼的保養。垃圾清運及消殺員3負責14棟室內、地下室、外圍除“四害”工作，二次供水水池清洗、加藥。綠化工8負責小區綠地修剪、除草、養護（五）機電組人員(6人)崗位人數工作職責文化素質專業素質電梯技術員2負責小區全部電梯的驗收和檢測，定期進行維修和搶修工作。大專中級電梯工2人電器技術員2負責小區全部供配電設備和消防設施的驗收和檢測，定期進行維修和搶修工作。大專助工2人給排水技術員2負責小區供水設備和設施的驗收和檢測，定期進和維修、清洗和搶修工作。大專助工2人物質裝備計劃H、 WUZIZHUANGBEIJIHUA一、現代化管理設備類序號名稱數量單價合計(元)用途或備注1計算機7臺700049000辦公自動化2筆記本電腦1間斷電源UPS8臺50040004交換機1臺150015005雙絞線300M26006打印機A4幅面3臺100030007打印機A3幅面1臺400040008網絡相關軟件1套20000200009物業管理軟件1套10000010000010非接觸式IC卡車輛管理系統1套車輛管理11全自動攝像跟蹤識別系統1套自動監控12垃圾生化處理機2部250000500000環保小計二、辦公用品序號名稱數量單價合計(元)用途或備注1辦公桌、椅33套500165002主任辦公桌、椅1套300030003會議室會議臺1張300030004折疊椅50張6834005主任辦公室沙發1張600060006辦公大堂沙發1張300030007樓宇大堂沙發7張1500105008分體空調5臺2000100009柜式空調2臺60001200010電話6部300180011傳真機1部3000300012保險柜1個1500150013點鈔機1臺1300130014驗鈔機2臺90180序號名稱數量單價合計(元)用途或備注15復印機1臺100001000016業主資料柜6個630378017文件柜12個630756018資料柜自做400019文具一批1000020業主檔案袋2100個2420021投影儀1部1500015000社區文化活動用22數碼攝像機1部150001500023數碼相機1部5000500024音響1套200002000025彩電29寸1臺3000300026交通車1輛10000027宿舍寢具150套5007500028廚房裝備用具1套4000040000小計三、清潔綠化工具序號名稱數量單價合計(元)用途或備注1吸塵機1臺150015002剪草機1臺340034003綠籬修剪機1臺180018004機動噴霧器1臺200020005手動噴霧器2臺501006不銹鋼垃圾車12部2500300007綠化清運車2臺1653308分類垃圾桶（箱）8套36028809樓層垃圾桶364個2509100010果皮箱80個30240011清潔工具30套300900012綠化工具5套5002500小計四、維修工具序號名稱數量單價合計用途或備注1電焊機2臺80016002切割機1臺150015003手提砂輪機1臺2602604疏通機2臺3507005沖擊鉆2臺150030006手電鉆2臺50010007潛水泵2臺1200240084M鋁合金梯1部15015092.5M鋁合金梯1部120120101.5M鋁合金梯2部11022011電工工具4套600240012管道工工具2套9018013木工工具3套30090014瓦工工具4套20080015高空作業工具2套1000200016空調工工具3套1000300017常用材料備件1批2000020000小計五、治安、交通、消防管理裝備序號名稱數量單價合計用途或備注1無線對講系統1套20004000020機2警棍20根6012003警示牌25塊20050004車輛減速駁16塊1000160005消防云梯2套150030006推車式1211滅火器5套100050007消防斧頭14把507008專用消防扳手14把304209防毒面具30套120360010鋼盔30套100300011消防靴30套80240012手提式1211滅火器396支2007920013訓練器材1套1000010000小計物業管理經費及相關測算I、 WUYEGUANLIJINGFEIJIXIANGGUANCESUAN一、可園物業管理經費收費原則：1、嚴格按照深圳市物業管理行業收費指導標準收取；2、按照管理費“收支平衡、略有節余”原則收取；3、定期公布管理費收支狀況，接受業主監督。二、可園物業管理經費來源：管理服務費、智能化維護費、公用設施專用基金、住宅維修基金（本體基金）、商業用房租金、物業管理有償經營收入等。1、管理服務費在對可園實行“數字化社區、零距離管理”，保障服務質量的情況下，以深圳市微福利房物業管理費用標準作為取可園物業管理收費標準，具體標準暫擬為：住宅物業： 2.60元/平方米月商業物業： 6.50元/平方米月2、智能化維護費： 16元/戶月3、公用設施專用基金按照條例及其實施細則以及市住宅相關規定，市住宅局在可園物業移交時，應一次性向業主委員會劃撥專用基金。基金標準為：開發物業除地價以外的建設總投資的2%。此基金由福田區住宅局設立專帳管理，專款專用于住宅區內重大設施改造。需使用時，由物業公司申請，經業主管理委員會核準后執行。（具體執行及相關細節均遵照以上政府文件及法規）4、房屋本體維修基金 按照條例及其實施細則規定，此項收費在物業入住一年后（即保修期滿后），由管理處向業主收取。標準為：0.25元/月。5、車輛保管費、車輛場地使用費按條例規定，停車場按照產權分離的原則，即由物業管理公司對轄區停車場進行管理，同時按照相關規定收取車輛停放費用，所得收入計入管理經費，用于管理開支。按照深圳市住宅區車輛停放費用收取最新規定，收取標準為：地下車庫：250元/月.車；6、向業主(住戶)提供多種有償便民服務費及其它政策規定應收取的費用。三、管理虧損的解決方法在保持本方案優質物業管理服務水準的情況下，根據目前測算，可園每月管理費用總收入為86.151萬元，總支出為94.167萬元，每月實際虧損約8.016萬元。為解決管理虧損，保持可園高水準物業管理良性循環，擬提出如下解決方法：1、管理單位強化內部管理，采取增效節能措施，降低管理成本。2、市住宅局按條例規定，切實保證“兩房、一金”落實到位。3、市住宅局適當增撥商業用房，由管理單位合理經營以填補費用缺口。四、可園管理費用測算表可園管理費用測算匯總表序號項 目月費用(萬元)數據來源(附后)1總收入86.151收入測算表2總支出94.167=(1)+(10)(1)人員工資33.285人員工資測算表(2)辦公費用4.965辦公費用測算表(3)公共設備設施維修養護費11.619公共設施設備維修養護費測算表(4)清潔衛生費3.161清潔衛生費測算表(5)綠化養護費0.842綠化養護費測算表(6)公共秩序管理費5.012公共秩序管理費測算表(7)公用電費21.891公用電費及其它費用測算表(8)其它費用1.702公用電費及其它費用測算表(9)物業管理傭金8.248公用電費及其它費用測算表(10)稅收3.442公用電費及其它費用測算表3結余-8.016=總收入-總支出收入測算表類別：收入（萬元/月)）序號項目測算依據測算式測算結果占總%備注1住宅管理費面積197000M2,每平米2.6元,入住率97%1970002.6元97%49.683 57.7 2住宅空置管理費面積197000M2,每平米2.660%元,空置率3%1970001.56元3%0.922 1.1 2.6元60%3商業用房管理費面積5869.2M2,每平米6.5元5869.26.5元3.815 4.4 2.6元上浮150%4管理處商鋪租賃費總建筑面積291219.22 =582.4M2,每平米租金65元582.465元3.786 4.4 5停車位費總車位1180個,每個車位250元,收費率80%1180250元85%25.075 29.1 相關部門免費車位約100個6臨時停車位110位/天1105元30天1.650 7戲水池經營綜合測算9000元/月9000元0.900 8有償服務綜合測算3200元/月3200元0.320 總收入1+886.151 注：空置房管理服務費是根據深住199716號關于住宅區物業管理接收程序和管理收費有關事項的通知第六條第(二)項制定。 商業用房管理服務費是根椐深物價1997141號關于下達我市物業管理服務收費指導標準的通知第七項。 根據深圳經濟特區住宅區物業管理條例第二十條，高層住宅區總建筑面積的千分之二的比例提供部分商業用房人員工資測算表類別：支出（萬元/月）序號項目測算依據測算式測算結果占總%備注1主任、副主任主任1人,副主任1人,每人月總工資6500元6500元21.300 1.37 2事務助理4名事務助理,每人月總工資3500元3500元41.400 1.47 3事務員6名事務員,1名出納,每人月總工資2400元2400元71.680 1.77 4機電運行技術員7名,每人月工資2000元2000元71.400 1.47 5維修工6名,每人月工資1600元1600元60.960 1.01 6炊事員3名,每人月總工資1000元1000元30.300 0.32 7清潔綠化人員52名,每人月總工資900元900元524.680 4.92 8保安人員正副隊長3名,每人月工資2000元,保安118名,每人月工資1000元2000元3+1000元11812.400 13.04 9工資附加費人員工資總額的40%=社保18.5%+福利基金14%+工會2%+教育1.5%+加班2%23.72萬元38%9.165 9.64 按相關法律制定一、人員工資小計202人（總人數為211人，其中3名網絡人員，6名設備維護技術員工資已算在相關的維護費中，此處不計）33.285 35.00 注：工資標準按行業從業人員中等水平測定。辦公費用測算表類別：支出(萬元/月)序號項目測算依據測算式測算結果占總%備注1交通通訊交通車1部2500元/月,電話6部,每部400元/月,傳真機500元/月,差旅費、通信費人均50元,共30人2500元1+400元6+500元1+50元300.690 0.73 2低值易耗,辦公,水電,業務費,培訓費綜合測算30名管理人員人均月消耗220元220元300.660 0.69 僅統計管理層3服裝費30名管理人員冬、夏裝綜合測算2400元/人年2400元30120.600 0.63 4廣告,宣傳,書報,標識標牌,社區文化綜合測算5500元/月5500元0.550 0.58 5辦公自動化維護費管理處的辦公局域網絡、計算機硬件和軟件維護費綜合測算1000元/月1000元0.100 0.11 6開辦費及辦公固定資產折舊交通車10萬,辦公設施及物品31.919萬,裝修30萬,入住資料印刷6.3萬,標識牌8萬,籌備期人員工資30萬,宿舍及食堂裝修12萬,入住現場5萬,不可預見費8.7萬共分5年折舊10+31.919+30+6.3+8+30+12+5+8.7 共計141.919萬 141.919萬(512)2.365 2.49 二、辦公費用小計1+64.965 5.22 公共設施設備維修養護費測算表類別：支出（萬/月）序號項目測算依據測算式測算結果占總%備注1電梯維修保養、年檢費每臺維護費每月2000元,年檢費每臺1000元,共28臺(2000+100012)285.833 6.13 2供配電系統低壓配電柜檢修費1.5元/KVA月,共7500KVA1.575001.125 1.18 3柴油發電機維護費每臺1200元，共3臺120030.360 0.38 4公共照明系統日光燈管9元/支,日光燈2428根(雙管2880+單管1620+三管316),半年換一次,整流器15元/只,共2428只,2年換一次,日光燈架25元/個,共1516只(880+620+16),4年換一次,節能燈泡3元/個,約6000個，半年換一次,燈頭2元/個,約6000個，2年換一次,應急標志燈，250元/盞,共800盞,每年更換15%.242896+24281524+15162548+ 600036 +6000224+8002500.1512 1.195 1.26 6消防系統消火栓1元/臺月,1150臺(3254+32710+ 40) ,防排煙風機5元/臺月,38臺風閥1元/個月,400個(1254+12710+30),噴淋頭0.05元/個月,5000個,防火卷簾門10元/臺月,76臺,煙溫感每年更換5%,每個800元,共4000個,模塊每年更換15%,每個250元,共600個11501+385+4001+50000.05+7610+40005% 80012+6005%25012 1.671 1.76 7供水系統生活、消防泵檢修費40元/臺月,共10臺,管道油漆1.5元/米,每年一次,15000米,閥門每年更換30個,平均每個300元,水池清洗,1598方，12元/方年,水池檢驗費1200元/個年,共15個。4010+(150001.5+30030)12+15981212+120015120.612 0.64 8排水系統排水泵檢修費10元/臺月,共118臺,排水管、下水道每年更換10%,每米6元,共10000米.11810+(1000010%6)120.168 0.18 9公共道路、雨污水井蓋詳細數據不明，綜合測算暫定為1200元/月12000.120 0.13 10戲水池綜合測算每年租金、維護保養,水電費、藥費和人員(季節工),60000元/年6120.500 0.53 11社區雕塑小品綜合測算每月3503500.035 0.04 三、公共設施設備維修養護費小計1+1111.619 12.22 注：設施設備明細詳見附表三可園公共設備設施明細表清潔衛生費測算表類別：支出(萬元/月)序號項目測算依據測算式測算結果占總%備注1服裝費冬裝100元/套442，夏裝90元/套442(100442+90442)120.139 0.15 2工具費垃圾塑料桶200元450個,2年折舊,垃圾袋每天每層2個0.3元(364層),不銹垃圾車10部,2500元/部,5年折舊,每部維護費月50元,機