房地產開發程序(濟南)第一節項目立項一、概述 開發項目立項，是房地產項目開發的第一步，即取得的政府主管部門（省市計劃發展委員會）對項目的批準文件。 在本階段的主要工作是：起草并向市計委或市房地產開發管理辦公室報送項目建議書,取得批準項目建議書的批復;依據項目建議書批復,編制可行性研究報告報計委審批獲準,并列入本年度固定資產投資計劃。（國家計委已取消了房地產項目立項制度，實行備案制。山東省及濟南市暫延續原立項制度。）二、實施程序1.工程建設項目立項審批（1）承辦部門：濟南市計劃發展委員會投資處（2）申報資料：書面申請；提供資金落實證明；土地使用權證明；由具有相應資質的工程咨詢單位編制的可行性研究報告。可行性研究報告應具有以下附件：規劃部門對項目建設選址的初審意見；土地管理部門對建設用地的初審意見；環保部門的環評報告；有關部門對供電、供水、供熱、供氣以及地震的審查意見；依法必須招標項目的招標總體方案；房地產開發公司的資質證明.（3）申辦程序：有行政主管部門的，由主管行政部門轉報項目立項申報資料；無行政主管部門的，可直接報市房地產開發管理辦公室，項目立項申報資料由該辦轉報市計委。納入土地收購出讓的項目，開發商在通過招標、拍賣方式取得開發土地使用權后，憑中標確認書或拍賣成交確認書和國有土地使用權出讓合同。與其它申報材料一起上報。市計委在收到申報資料后，根據具體情況，進行現場勘察，對符合條件的，市計委予以批復。對屬上級發展計劃部門審批權限內的項目，由市計委負責轉報。（4）辦結時限：在收到申報資料后，5個工作日內予以批復可研報告。（5）收費標準：如在開發辦辦理立項，須繳納2元/平方米的開發管理費。2.建設項目年度投資計劃審批（1）承辦部門：濟南市計劃發展委員會投資處（2）申報資料：書面申請；國家或省、市計委批復項目可行性研究報告；規劃部門出具的建設項目規劃許可意見；跨年度建設項目，需提供市計委上年度下達的年度投資計劃。（3）申辦程序：有行政主管部門的開發商，由主管行政部門轉報申報資料；無行政主管部門的開發商，可直接上報市房地產開發管理辦公室，申報資料由該辦轉報市計委。市計委在收到申報資料后進行審查，對符合條件的，市計委予以批復。（4）辦結時限：在收到申報資料后，5個工作日內予以批復可研報告。（三）項目立項審批程序圖（見程序圖一）第二小節 規劃許可證的取得（一）概述為加強城市規劃管理，保證濟南市整體規劃的實施，對新建、改建、擴建項目實施建設工程規劃許可證制度。開發商在辦理建設工程規劃許可證時，應持當年的建設計劃、土地使用證件、建設工程用地規劃許可證、建設工程擬建位置的地形圖、建設工程總平面圖、符合審定設計方案的施工圖及消防、設計質監部門對施工圖的批復意見、建設工程用地規劃許可證，向市規劃管理部門提出建設申請，經審查批準后，核發建設工程規劃許可證。（二）實施程序1.建設用地規劃許可證的取得(1)承辦部門：濟南市規劃局(2)申報資料：書面申請（含建設要求和內容）；計委年度計劃投資批文；1：500地形圖；已批準的可行性研究報告。(3)申辦程序：持所需材料向市規劃局提出申請；規劃局現場勘察，審查、核對相關規劃，在15個工作日內給予答復；規劃局對符合城市規劃的申請簽發建設用地規劃許可通知書，開發商憑該通知書向國土資源局申請辦理建設用地計劃批準手續；需制訂詳細規劃的，在7個工作日內簽發規劃設計要求通知書；委托有資質的設計單位作總平面規劃設計；規劃局審查規劃設計方案；到市規劃局規劃管理處辦理建設用地規劃許可證。對具備審批條件且符合詳細規劃的，7個工作日內核發建設用地規劃許可證和建設用地規劃意見。2.建設工程設計招投標程序（1）承辦部門：開發商或其代理機構（2）申報資料：建設項目計劃批文；建設工程設計規劃要求通知書及附圖；招標投標工作計劃及方案；設計任務書；招標人或代理機構工作能力證明材料及資格證書；委托代理協議或合同。（3）申辦程序：招標人或其代理機構按規定提交申報材料（包括：計劃批文、設計規劃要求通知書、設計任務書等）；填報工程設計招標投標申報表；審核項目情況及招標條件，登記備案；對發標、評標及方案評審等活動實施現場監督；中標方案確定后，招標人提交招投標情況報告；簽發工程設計招標投標意見書。（4）辦結時限：2個工作日。（5）應注意的事項：單體10000平方米以上的建筑工程，必須進行設計招標，行政監督部門為市建委設計處。3.施工圖設計消防審批（1）承辦部門：濟南市公安消防分局建審科（2）申報資料：計委立項批文；市規劃局建設工程設計規劃要求通知書、定點紅線圖、建設工程設計方案規劃審查意見書；有關部門審核意見表（加蓋開發商公章）；施工圖1套（含建施、結施、設施、電施）；室內裝飾工程需正式裝飾設計圖紙1套；設有自動消防設施的建筑物應備有圖紙光盤。（3）申辦程序：開發商領取并填報建筑工程設計防火審核申報表、自動消防設施設計防火審核申報表或建筑內部裝修設計防火審核申報表，并將申報表連同設計圖紙向市公安消防分局送審辦理建筑消防設計審批手續。（4）辦結時限：自收到圖紙資料之日起，一般工程10個工作日內；國家、省重點工程20個工作日內審核完畢。（5）收費標準：執行魯政發200116號的有關規定，按建筑面積計，收取消防設施設備費2元/平方米。4.施工圖設計質量審查（1）承辦部門：濟南市建設工程勘察設計質量監督站（2）申報資料：施工圖設計文件2套（含建施、結施、設施、電施）；計委立項批文；市規劃局建設工程設計規劃要求通知書及附圖；工程勘察、設計合同（原件）；地質勘察報告2份（原件）；設計招標的相關證明；結構計算軟件名稱和熱工計算書；房屋鑒定報告（僅限于加層、改造項目）。（3）申辦程序：開發商領取、填報開發商報審施工圖設計文件登錄表；將登錄表連同施工圖及其它申報資料送勘察設計質量監督站進行技術性審查，并出具審查意見；勘察、設計單位對審查意見進行答復；勘察設計質量監督站向市建委提交技術性審查報告；核發施工圖設計文件審查批準書。（4）辦結時限：自收到圖紙資料，并繳納設計質量審查費用之日起，15個工作日內，提出圖紙審查意見。（5）收費標準：執行國家計委、建設部計價格200210號文件和省物價局、魯價費發200245號文件的有關規定，按建筑面積計，分為住宅、商住樓、辦公寫字樓、醫院、托幼、中小學教學樓、高等院校教學樓、綜合樓、商場、賓館、酒店、超市、工業項目、倉庫等9類建筑按不同標準計取。收費標準詳見附表一。（6）應注意的事項：該項審查的該項辦結時限是15個工作日內提出圖紙審查意見，然后由設計、勘察單位根據其意見對施工圖作相應的修改。整個手續辦理通常需要30個工作日。5.地下人防工程設計與審查（1）承辦部門：濟南市人民防空辦公（2）申報資料：施工圖設計文件2套（地下人防部分）；計委立項批文；市規劃局建設工程設計規劃要求通知書及附圖；人防結建手續證明。（3）申辦程序：地下人防工程的設計應由具有相應資質的設計單位來承擔，如由濟南市人防設計院或省人防設計院來設計，達到人防保護等級，并辦理了人防結建手續證明，則無須再繳納人防易地建設費。如為人防系統以外的設計院設計，則須經過市人防辦設計處的審查后方可通過。（4）辦結時限：如辦理了人防結建手續證明，則無須辦理人防設計審查手續；如未辦理人防結建手續證明，圖紙審查時限在10個工作日以內。（5）收費標準：根據魯價費發（2001）181號關于調整人防建設收費的通知和濟價費字（2001）259號市物價局、財政局、人防辦轉發省物價局、財政廳、人防辦關于調整人防建設收費的通知的通知的規定，人防易地建設費的標準為，按總建筑面積計，30元/平方米計取。6.規劃許可證的辦理（1）承辦部門：濟南市規劃局（2）申報資料：申請階段：書面申請（含建設要求和內容）；1：500地形圖；已批準的詳細規劃；取證階段：建設工程規劃許可證申報表一式兩份；建筑工程總平面圖（加蓋工程設計單位證書專用章）一份；建筑和結構施工圖的主要部分、室外工程平面圖，裝訂成冊，一式兩套；當年年度投資計劃；有關部門的審核手續；已取得建設用地規劃許可證的，須附土地使用權批準文件。涉及房屋拆遷的，須附拆遷驗收證明；按規定由專業主管部門審查的，應附其書面審查意見。（3）申辦程序：申請階段：持申報材料向市規劃局提出申請；到市規劃局規劃管理處辦理建設工程設計規劃要求通知書；省會規劃專家組評審；到市規劃局規劃管理處辦理建設工程設計方案規劃審查意見書。取證階段：開發商領取、填報建設工程規劃許可證申報表，并將申報表連同施工圖及其它申報資料送規劃局辦理審批手續。資料審核完畢，執由規劃局開具的濟南市城市建設基金管理辦公室收費聯絡單，到基金辦繳納市政設施配套費。同時，在市規劃局繳納城市規劃技術咨詢服務費和建筑放線費。在繳納上述費用后，方可領取建設工程規劃許可證。（4）辦結時限：批準辦證申請，15個工作日內；辦理建設工程設計規劃要求通知書，7個工作日內；辦理建設工程設計方案規劃審查意見書，7個工作日內；辦理施工圖審查，20個工作日內。（方案或施工圖修改時間不計入辦結時限內）（5）收費標準：根據濟價非字（1996）154號文的規定，市政設施配套費的收費標準為：自建自用項目，111元/平方米；房地產開發項目，180元/平方米；根據魯建規字200133號文的規定，城市規劃技術咨詢服務費的收費標準按建筑類別的不同，分別計取不同的費用。（詳見表三）；根據國家測繪局測繪產品價目表，建筑放線費的收費標準為649元/點。（6）規劃許可證辦理程序圖（見程序圖三）（7）應注意的事項：涉及到跨年度的工程，要在年底到投資計劃批復部門辦理年度結轉計劃。第三小節 施工許可證的取得字節第三小節施工許可證的取得一、概述申領建設工程施工許可證,是在辦理建筑工程規劃許可證后,需要進行的驗證工程建設符合開工要求的最后法定程序,該證是申辦開工的必備文件。在市建委辦理報建證后,開發商可在濟南市建筑有形市場辦理施工、監理招投標、質量監督、安全監督、造價、勞保統籌等手續后，向市建設管理部門提出開工申請，經審查批準，核發施工許可證。二、實施程序（一）項目報建1.承辦部門：濟南市建設委員會2.申報資料：計委批準的當年投資計劃；市規劃局建設工程設計規劃要求通知書、定點紅線圖、建設工程設計方案規劃審查意見書；工程建設項目報建申請表。3.申辦程序：到市建設行政主管部門領取報建申請表，根據投資計劃填寫清楚并加蓋單位公章。持投資計劃及申請表報市建設行政主管部門，取得工程建設項目報建證。4.辦結時限：1個工作日。5.收費標準：報建證工本費：10元。（二）濟南市建筑市場需辦理的手續1.建設工程施工、監理招投標（1）承辦部門：招標代理公司或開發商、市招標辦（監督職責）（2）申報資料：計委計劃批文；市規劃局建設工程設計規劃要求通知書、定點紅線圖、建設工程設計方案規劃審查意見書；建設用地規劃許可證；建筑工程規劃許可證；報建證；施工單位應當具備營業執照、資質證書、安全資格證書等證件；從事招標代理、工程造價咨詢及經濟咨詢業務的中介機構具有相應資格，持有有關證明、證件。（3）申辦程序：招標單位提出招標申請；市招標辦審查招標單位資格及招標文件；發布建筑工程招標公告；投標單位提出投標申請；招標單位預審投標單位資格并優選投標單位；確定評標和定標方法；向投標單位發放標書；確定評標組織；投標單位投遞標書；開標、評標、定標；發布中標公告、取得中標通知書；簽訂、審查鑒證合同；核定工程定額取費標準；分別辦理注冊登記施工隊伍、審查其他事項；集中收繳有關規費；按照招投標法的有關規定，在市招標辦登記備案。備案資料包括招標情況說明、開發商的招標文件、中標單位的投標文件、評標的原始記錄、中標通知書。（4）辦結時限：審查招標單位資格、招標申請書和招標文件，在三日內完成；評標、定標，一般工程在三日內完成；大、中型工程在七日內完成，特殊工程可適當延長；審查合同，在收到送審文本后三日內完成。（5）收費標準：招標完成后，應繳納下列費用：工程招標管理費,中標價的0.55；招標公證費，2000元/中標單位。（6）應注意的事項：如開發商自行招標，需提前向招標辦申請，經該辦同意后方可實施。2.造價、勞保、質量監督、交易信息手續造價、勞保、質量監督、交易信息手續在建筑有形市場僅須交納費用即可。辦結時限，1個工作日。其標準分別為：（1）質量監督費1.4（2）造價管理費0.9（3）交易信息費0.6以上費用的計算基數是：建筑面積*收費基數（收費基數的標準參見濟建工字2002第16號文，詳見附錄五）（5）勞保統籌費該費用由濟南市建筑工程勞保費管理辦公室收取，收費標準為建安工程總造價的26。工程造價3000萬元以內的須一次繳清，3000萬元以上首次須繳付50%以上，分期緩交不超過兩次。（三）施工許可證的辦理1.承辦部門：濟南市建設委員會2.申報資料：報建證；計委立項批文；市規劃局建設工程設計規劃要求通知書及附圖；施工合同備案登記表；質監委托書；監理合同鑒證；施工單位安全報監書；總包單位中標通知書；建筑工程質量責任卡；施工許可申請表。3.申辦程序：開發商領取、填報濟南市建設工程施工許可申請表、工程質量責任卡、質監委托書；將上述三表連同其它申報資料送建筑有形市場市建委窗口辦理審批手續；交納墻體材料節能費和散裝水泥保證金后，領取施工許可證。4.辦結時限：自收到申辦資料，并繳納墻體材料節能費和散裝水泥保證金之日起，5個工作日內，核發建設工程施工許可證5.收費標準：在此階段，需交納墻體材料節能費，10元/平方米；散裝水泥保證金2.5元/噸。6.應注意的事項：施工許可證實行一個單項建設工程，實行一份施工許可制度；施工許可證分為正本、副本，正本由開發商保存，副本由施工企業保存，作為竣工驗收資料。7.施工許可證辦理程序圖（見程序圖四）第四小節 房屋預售許可證的取得字節第四小節房屋預售許可證的取得一、概述我國實行商品房預售許可證制度，開發商進行商品房預售，應當向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記手續，取得商品房預售許可證。二、實施程序1.承辦部門：濟南市拆遷管理辦公室2.申報資料：商品房預售申報表；土地使用權證書；按提供預售的商品房計算投入建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期的證明材料；開發資質等級證書和開發經營許可證；工程施工合同；預售商品房分層平面圖。3.申辦程序：拆遷辦收到申請后3日內對申請材料進行初審，并進行現場查勘。2.初審和現場查勘合格的，辦理預售許可。4.辦結時限：收到申報表和申報資料后，7日內辦理完畢。第五小節房屋權屬證書的取得一、概述我國實行房屋所有權登記發證制度，房屋權屬證書是房屋所有人依法擁有房屋并對房屋行駛占有、使用、處分、收益權利的唯一合法憑證。工程竣工驗收合格后，即可辦理新建房屋確權登記手續。二、實施程序1.承辦部門：濟南市房產管理局各區房管局2.申報資料：營業執照或法人代碼證；土地使用權證；建設用地規劃許可證；建設工程規劃許可證；建設工程施工許可證；建設工程（質量）竣工驗收證明；房屋平面圖（房屋坐落平面圖、房屋分層分戶平面圖、房屋分戶平面圖）。3.申辦程序：開發商到房屋所在區房管局填寫房產登記申請書，提供規定的資料進行登記；區局房管局對申報資料進行初審，并委托市房屋測繪中心到現場勘測丈量、繪制平面圖；符合登記要求的將全部資料一式兩份（原件一份，復印件一份），圖紙一式三份（有共有權人的按共有人數增加圖紙）報市房屋產權登記中心審批簽發房屋權屬證書。房屋產權登記中心委托區房管局將權屬證書發給開發商。4.辦結時限：辦理各種房屋權屬登記，負責初審、復審、審批的區房管局、市房屋產權登記中心等職能部門，應在5個工作日內完成所承擔環節的工作事項。對符合規定條件的申報件，權屬證書應在15個工作日內辦理完畢。5.收費標準：房屋初始登記費80元/套，住宅平房及別墅按每證80元計收。每增加一本權屬證書加收10元，地下室不收取登記費。如為自建自用，則不需交納交易手續費；如進行交易買賣，則須按成交價的0.5%計取交易手續費。第六小節兩書制度房地產開發商在商品房交付時，應當向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。住宅質量保證書用于明確開發商應承擔的保修責任，住宅使用說明書的作用是向業主提示合理使用住房的注意事項。住宅質量保證書的內容：1.工程質量部門核驗的質量等級；2.保修范圍；3.保修期；4.用戶報修的單位；5.答復和處理的時限。住宅使用說明書的內容：1.開發單位、設計單位、施工單位，委托監理的應注明監理單位；2.結構類型；3.裝修、裝飾注意事項；4.上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說明；5.有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項的說明；6.門、窗類型，使用注意事項；7.配電負荷；8.承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項說明；9.其他需要說明的問題；10.住宅中配置的設施、設備，生產廠家的使用說明書。應注意的事項：1.“兩書”的交付時間為：商品房交付的時間；2.商品房的保修期以將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算；3.兩書制度執行1998年建設部頒布的商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定。第三節與市政設施的接駁一、概述房地產開發項目在項目立項，列入固定資產年度投資計劃后，即可與自來水公司、供電公司、熱電公司、煤氣公司、市政養護部門進行接觸商洽，起草協議，辦理供水、供電、供熱、供氣、排污的手續，并按規定支付有關費用。此外，在建設施工過程中，還會涉及到道路挖掘和道路占用等方面的問題，在此一并說明。二、實施程序1.與自來水設施的接駁（1）承辦部門：濟南市自來水公司（2）申報資料：用水申請報告；總平面圖；施工現場周邊地形圖。（3）申辦程序：用水申請報告，到生產技術科辦理申請開戶手續；申請手續批復后，到規劃設計室辦理勘察、設計事宜；簽訂協議并繳納自來水增容費、勘察設計費。等待工程公司安排施工。（4）辦結時限：執行雙方協議的有關規定。（5）收費標準：用于銷售的房屋所用水表按生產標準收取增容費，自來水公司根據建筑物的性質和體量，配備總表，收費標準以總表表徑的大小確定。詳見附表三；勘察費50元/表；設計費可協商解決，自來水公司內部標準為取接水工程造價的4.5%；施工費用按自來水工程公司出具的施工結算值計取。（6）應注意的事項：開發商用于居民回遷的水表按生活標準收取增容費；批準開戶的用戶申請只在當年有效，跨年度的需重新辦理申請；對用戶規定：一個門牌號只能裝一塊水表，樓房住房只能以單元為單位安裝水表；由自來水公司總水表供水的用戶，以進戶總水表為界，水表以外的管道及設施歸自來水公司負責維護、管理；水表以內的管道及設施歸用戶或產權單位負責維護管理；對進戶總水表及表井，用戶有責任進行保護。2.與天然氣（管道煤氣）系統的接駁（1）承辦部門：濟南市管道煤氣公司（2）申報資料：申請開戶書；標準層1：100平面圖、剖面圖；1：500地形圖及用氣建筑2個坐標高程點（市測繪院測定的坐標高程點）。（3）申辦程序：申請報告，注明開戶的地址、用氣性質、戶數、聯系方式，到用戶處理處辦理申請開戶手續；完成開戶手續后，簽訂天然氣（管道煤氣）工程協議，由煤氣公司進行現場勘察和設計；工程施工由煤氣公司負責，在規定的工期內完成施工任務；工程竣工后，由管道煤氣公司安檢人員進行通氣點火。（4）辦結時限：執行雙方協議規定的有關條款。（5）收費標準：開戶費：1980元/戶，另外還有總額約為50元/戶的點火通氣費和保險費。此費用通過協商可減免。3.與供電系統的接駁（1）承辦部門：濟南市供電局（2）申報資料：項目的立項批文；有關的用電資料，包括用電地點、電力用途、用電性質、用電設備清單、用電負荷、保安電力、用電規劃等；按市供電局規定的格式填寫的用電申請。（3）申辦程序：到市供電局服務大廳提交用電申請及其它申辦資料，辦理手續。簽訂供用電合同（協議）簽約、繳納相關費用。（4）辦結時限：供電企業對已受理的用電申請，確定供電方案，在下列期限內正式書面通知用戶：居民用戶最長不超過五天；低壓電力用戶最長不超過十天；高壓單電源用戶最長不超過一個月；高壓雙電源用戶最長不超過二個月。若不能如期確定供電方案時，供電企業應向用戶說明原因。用戶對供電企業答復的供電方案有不同意見時，應在一個月內提出意見，雙方可再行協商確定。（5）收費標準：新裝增容供電工程貼費用戶新裝或增加用電，在供電方案確定后，向市供電局繳納供電貼費。2002年初，國家計委經貿委聯合下文取消供（配）電工程貼費（參見供電行業信息第182期，中國電力企業聯合會供電分會秘書處編），濟南市供電局目前的做法是對10KVA以下的，全部取消；10KVA以上，全部緩交；特殊用戶（雙電源、臨時用電）須與市供電局簽訂協議，待正式文件下來后，再按規定執行。（6）應注意的事項：新建受電工程項目在立項階段，開發商應與供電企業聯系，就工程供電的可能性、用電容量和供電條件等達成意向性協議，方可定址，確定項目；供電方案的有效期，是指從供電方案正式通知書發出之日起至交納供電貼費并受電工程開工日為止。高壓供電方案的有效期為一年，低壓供電方案的有效期為三個月，逾期注銷。用戶遇有特殊情況，需延長供電方案有效