_第二章 資產評估的基本方法一.成本法的基本計算公式： 被評估資產評估值=重置成本實體性貶值功能性貶值經濟性貶值被評估資產評估值=重置成本x成新率二、重置成本的估算： 1重置核算法：（1）按人工成本比例法計算： 間接成本=人工成本總額x成本分配率成本分配率=間接成本額/人工成本額x100%（2）單位價格法： 間接成本=工作量（按工日或工時）x單位價格/按工日或工時（3）直接成本百分率法： 間接成本=直接成本x間接成本占直接成本百分率2. 物價指數法： 資產重置成本=資產歷史成本x資產評估時物價指數/資產購建時物價指數 或： 資產重置成本=資產歷史成本x（1+物價變動指數）3. 功能價值法： 4規模經濟效益指數法： X表示是一個經驗數據，稱為規模經濟效益指數 統計分析法：K=R/R K-資產重置成本與歷史成本的調整系數R-某類抽樣資產的重置成本 R-某類抽樣資產的歷史成本三、實體性貶值及其估算：1.觀察法（成新率法）： 資產的實體性貶值=重置成本x（1實體性成新率）2.公式計算法： 總使用年限=實際使用年限尚可使用年限 實際已使用年限=名義已使用年限資產利用率三、功能性貶值及其估算資產的功能性貶值測算方法： （超額投資成本可視為功能性貶值|） 功能性貶值=復原重置成本更新重置成本四、經濟性貶值及其估算: :五、成新率及其估算1. 使用年限法：成新率=（預計尚可使用年限/實際已使用年限預計尚可使用年限）100%2. 修復費用法：成新率=1修復費用/重置成本100%六、收益法： 1.資產未來收益期有限情況： 評估值= Ri-未來第i個收益期的預期收益額，收益期有限時， Ri-中還包括期末資產剩余凈額。n-收益年期 r-折現率2.資產未來收益無限期情況：（1）未來收益年金化情況：資產評估值（收益限值）=年收益額/資本化率年等值收益額：評估值= 2. 未來收益不等額情形： 資產評估值（預期收益現值）=前若干年各年收益額各年折現系數+以后各年的年金化收益/資本化率前若干年最后一年的折現系數第三章一、機器設備評估的成本法：機器設備評估值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經濟性貶值1、重置核算法：（1）外購單臺不需安裝的國內設備重置成本 重置成本=全新設備基準日的公開市場交易價格+運雜費或=全新設備基準日的公開市場交易價格（1+運雜費率）(2). 外購單臺需安裝的國內設備重置成本：重置成本=全新設備基準日的公開市場交易價格+運雜費+安裝調試費或=全新設備基準日的公開市場交易價格（1+運雜費率+安裝調試費）（3）.外購單臺不需安裝進口設備重置成本： 重置成本=（FOB價格+途中保護費+國外運雜費）基準日外匯匯率+進口關稅+增值稅+銀行及其他手續費+國內運雜費或=CIF價格基準日外匯匯率+進口關稅+增值稅+銀行及其他手續費+國內運雜費其中FOB價格為離岸價，指裝運港船上交價格；CIF為到岸價，指離岸價加途中保險費和國外運雜費（4）. 外購單臺需安裝進口設備重置成本：重置成本=單臺未安裝進口設備重置成本+安裝調試費+人員培訓費+其他（5）.外購成套需安裝設備重置成本重置成本=單臺未安裝進口設備重置成本總和+單臺未安裝國產設備重置成本總和+工器具重置成本+安裝工程費+工程監理費+軟件重置成本+設計費+貸款利息（6）.車輛重置成本國內購置車輛重置成本=車輛價格+購置附加稅+證照及其他費用進口車輛重置成本=車輛價格（CIF）+進口關稅+消費稅+增值稅+證照及其他費用其中：進口關稅=車輛價格（CIF）進口關稅消費稅=【車輛價格（CIF）+進口關稅】消費稅率（1-消費稅率）進口增值稅=【車輛價格（CIF）+進口關稅+消費稅】增值稅率2. 進口設備從屬費用1）國外運費可按設備的重量、體積及海運公司的收費標準計算或是按一定比例計取海運價=貨價海運費率 費率：遠洋一般取5%-8%，近洋一般取3%-4%2）國外運輸保險費的取費基數：貨價+海運價國外運輸保險費=（貨價+海運價）保險費率 費率可按保險公司費率確定，一般在4%左右3）關稅的取費基數為設備到岸價: 關稅=到岸價關稅稅率 4）消費稅的計稅基數：關稅完稅價+關稅 消費稅=（關稅完稅價+關稅）消費稅率（1-消費稅稅率）5）增值稅的取費基數：關稅完稅價+關稅+消費稅增值稅=（關稅完稅價+關稅+消費稅）增值稅率 注：減免關稅，同時減免增值稅6）銀行財務費的取費基數為貨價人民幣數 銀行財務費用=貨價費率 我國現行銀行財務費率一般為4-57）外貿手續費稱公司手續費，取費基數為到岸價人民幣數 外貿手續費=到岸價外貿手續費率 我國進出口公司的進口費率在1%-1.5%8）海關監管手續費僅對減稅、免稅、保稅貨物征收，取費基數為到岸價人民幣 對于免稅設備：海關監管手續費=到岸價人民幣數費率對于減稅設備：海關監管手續費=到岸價人民幣數費率減稅百分率 我國現行免稅、保稅設備的海關監管手續費費率為3%9）車輛購置附加費的取費基數為：到岸價人民幣數+關稅+消費稅+增值稅 車輛購置附加費=（到岸價人民幣數+關稅+消費稅+增值稅）費率2.非標準設備重置成本：P=(Cm1Km+Cm2)(1+Kp)(1+Kt)(1+Kdn)P非標準設備重置成本 Cm1-主材費（不含主要外購件費） Km-不含主演外購件費的成本主材費率 Cm2-主要外購件費 Kp-成本利潤率 Kt-銷售稅金率 Kd-非標準設備設計費率 n-非標準設備產量Cm1=（某主材凈消耗量該主材利用率）含稅市場價格（1+增值稅率）Cm2=某主要外購件數量含稅市場價格（1+增值稅率）二.物價指數法設備重置成本=設備歷史成本測算進口設備重置成本：重置成本=賬面原值中的到岸價格評估基準日外匯匯率/進口時的外匯匯率（1+進口設備生產國同類資產價格變動指數）（1+現行進口關稅稅率）（1+其他水費率）+賬面原值中支付人民幣部分價格（1+國內同類資產價格變動指數） 進口設備現值=站面原值（人民幣）中支付外匯部分設備進口時的外匯匯率（1+設備生產國從設備出口到評估時點的價格變化率）三、規模經濟效益指數法 x指統計得到的數據，稱為規模經濟效益指數法當x=1時，被評估及其設備的價格與生產能力呈線性關系；當x1時，機器設備的生產能力與價格呈非線性關系；當x1時，機器設備的生產能力與價格呈非線性關系四機器設備的實體性貶值機器估算： 實體性貶值=重置成本實體性貶值率=重置成本（1-成新率）1. 使用年新率：成新率=設備尚可使用年限/（設備已使用年限+設備尚可使用年限）100%2. 機器設備已使用年限：實際已使用年限=名義已使用年限設備利用率成新率=設備尚可使用年限/（加權投資年限+設備尚可使用年限）100%其中：加權投資年限=（加權更新成本）（更新成本）加權更新成本=已使用年限更新成本 貶值率=已使用量/總使用量100% 貶值率=已使用量/（已使用量+尚可使用量）100%五機器設備的經濟性貶值機器估算1.因生產能力降低造成的經濟性貶值：經濟性貶值=1-（實際使用生產能力/額定生產能力）X100%2.由于外界因素造成的收益減少： （P/A。r,n）為年金現值系數第四章 一土地使用權市場法：待估土地評估值=比較案例土地價格正常交易情況/比較案例交易情況待估土地區域因素值/比較案例區域因素值待估土地個別因素值/比較案例個別因素值待估土地評估基準日價格指數/比較案例日物價指數1. 土地使用年限修正時，修正系數可用下列公式：K=1-1/(1+r)m1-1/(1+r)nK-年限修正系數；n-比較案例禿頂使用權剩余年限；m-待估土地使用權剩余年限；r-折現率若容積率修正：容積率修正系數=待估土地容積率與低價相關系數/比較案例容積率與地價相關系數2. 基準地價系數修正法：K=（1+r）N-n（1+r）n-1/(1+r)N1 K-年限修正系數； N-最高出讓年限； n實際出讓或轉讓年限；r還原利率、收益法1. 在收益永續，各因素不變的條件下算式： P=A/r2. 在收益年期有限，資本化率大于零的條件下算式： P土地使用權評估值；A土地收益；r-還原利率；n-土地收益年限；當n，P=A/r.即為土地所有權價值，成本法 評估值（土地價格）=土地取得費+土地開發費+稅費+利息+利潤+土地增值收益 利息=土地取得費土地開發期相應利息率+土地開發費土地開發期相應利息率50%1. 估算土地增值收益：土地增值收益=（土地取得費+土地開發費+稅費+利息+利潤）增值收益率其中：收益率一般在20%25%之間。按補交出讓金的40%計算假設開發法 地價=樓價-建筑費-專業費用-利息-利潤-稅費-租售費用專業費=建筑費i（i為一定的百分率）利息=（地價+建筑費+專業費）r（r為利息率）利潤=（地價+建筑費+專業費）P（P正常利潤率）；稅費=地價t （t為稅費）二建筑物評估方法1.成本法：建筑物評估值=建筑物重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經濟性貶值2.建筑物重置成本的估算：（1）預決算調整法：地材價差額=定額直接費地價價格指數 人工費調整數=工日時價差額/工時； 價差額/工時=評估基準日工日單價-預決算工日單價 調整后的機械費=定額直接費當定規定的取費系數 調整后的機械費=工程決算直接費評估基準日其他直接費取費標準 工程直接費=調整后的人工費+調整后的材料費+調整后的機械費+調整后的其他直接費2. 重編預算法： 建筑物重置成本=（實際工程量現行單價）（1+現行費率）+材料差價+按現行標準計算的各項間接成本3. 價格指數調整法：待估建筑物重置成本=待估建筑物賬面原值綜合價格指數綜合價格指數=評估時點價格指數/建筑物購建時價格指數100%綜合價格指數=（1+a1）（1+a2）(1+an)100%（a為建筑物竣工后第一年至評估基準日年度的各年環比價格指數）4. 建筑物實體性貶值率及成新率的估算：1) 使用年限法：建筑物實體性貶值率=建筑物實際已使用年限（建筑物實際已使用年限+建筑物尚可使用年限）100%建筑物成新率=建筑物尚可使用年限（建筑物實際已使用年限+建筑物尚可使用年限）100%2）打分法：成新率=結構部分合計得分G+裝修部分合計得分S+設備部分合計得分B G結構部分的評分修正系數；S裝修部分的評分修正部分；B設備部分的評分修正系數三、建筑物經濟性貶值的估算：經濟性貶值=建筑物年收益凈損失額正常資產收益率或：經濟性貶值= Ri-第i年的建筑物年收益凈損失額；r折現率；n預計建筑物收益損失持續是時間，通常已年為單位 市場法：評估值=（交易實例i交易行為的修正系數交易日期的修正系數區域因素的修正系數個別因素的修正系數）/n1.交易行為的補正：待估房地產的單位價格=修正系數交易實力房地產的單位價格 修正系數=1-補正值/交易價值2易日期的修正：估價期日價格=調整系數交易日期價格調整系數=估價期日價格指數/交易日期價格指數3.區域因素的修正：1）雙百分制比較法：待估房地產的單位價格=修正系數交易實力房地產的單位價格 價格修正系數=待估房地產總積分/交易實例房地產總積分2）環境成熟度修正法：房地產價格=調整系數交易實例價格 調整系數=1/（1+r）n r-折現率； n達到與交易實例同等環境成熟程度所需要的年度四殘余估價法 B=a-Lr1/( r2+d) =a2/( r2+d) a-建筑物及其基地所產生純收益；L土地價格；r1-土地的還原利率；r2-建筑物的還原利率 B-建筑物的收益價格；d建筑物的折舊率；a2建筑物的純收益第五章 無形資產評估一、無形資產評估中收益法的應用形式無形資產評估值 無形資產評估值K-無形資產分成率； Ri-分成基數，即銷售收入或銷售利潤；T所得稅率；i收益期限；r-折現率 .無形資產收益額=銷售收入（利潤）銷售收入分成率（1-所得稅率）因為：收益額=銷售收入銷售收入分成率（1-分成率）=銷售利潤銷售利潤分成率（1-所得稅率）因而：銷售收入分成率=銷售利潤分成率銷售利潤率 銷售利潤分成率=銷售收入分成率銷售利潤率1. 邊際分析法。利潤分成率=追加利潤現值利潤總額現值2.投資分成法。 3. 無形資產評估中成本法的應用：無形資產評估值=無形資產重置成本成新率1） 財務核算法：無形資產重置成本=物質資料實際耗費量現行價格）+（實耗工時現行費用標準）2） 物價指數法：無形資產=無形資產賬面成本評估時物價指數/購置時物價指數3） 3）成新率估算：二、專利權評估方法1.收益法：第一種原因形成的超額收益可以用下式計算： R超額收益；P2使用專利權技術產品的價格；P1-不使用專利權技術產品的價格；Q-產品銷售量（此外假定銷售量不變）；T所得稅率第二種原因形成的超額收益可以用下列公式計算： R超額收益；Q2-使用專利權技術產品的銷售量；Q1-不使用專利權技術產品的銷售量；P產品的價格；C產品的單位成本；T-所得稅率費用節約型無形資產，是指無形資產的應用，使得生產產品中的成本費用降低，從而形成超額收益。可以用下列公式計算為投資者帶來的超額收益。 R超額收益；C2 -使用專利權技術產品的單位成本；C1-未使用專利權技術產品的單位成本； Q-產品銷售量（此外假定銷售量不變）；T所得稅率三、商標權評估方法： P-商標評估值；n-收益年限；r折現率；Ri-第i年商標產品的超額收益四、商譽評估（1）割差法： （2）超額收益法 1超額收益本金化價格法： 或： 式中：被評估企業預期收益率=企業預期年收益額/企業的單項資產100%2超額收益折現法： 商譽的價值 Si-第i年企業預期超額收益；r-折現率；1/（1+r）i-折現系數 資產收益率=資產收益率/（1-資產負債率）流動資產評估一、低值易耗品的評估：在用低值易耗品的評估=全新成本價值成新率 成本法：1）按價格變動系數調整原成本：某項或某類在制品、自制半成品評估值=原合理材料成本（1+價格變動系數）+原合理工資、費用（1+合理工資、費用變動系數）2）按社會平均工藝定額和現行市價計算評估值：某在制品評估值=在制品是有數量（該工序單件材料工藝定額單位材料現行市價+該工序單件工時定額正常工資、費用）3）按在制品的完工程度計算評估值： 在制品評估值=產成品重置成本在制品約當量 在制品評估值=產成品重置成本在制品完工率二、產成品及庫存商品的評估1.成本法：1）評估基準日與產成品完工時間接近產成品評估值=產成品數量單位產成品賬面成本2）評估基準日與產成品完工時間間隔較長 方法一： 方法二： 3. 市場法： 三、債權類及貨幣類流動資產評估：1.應收賬款及預付賬款的評估：應收賬款評估值=應收賬款賬面價值-已確定壞賬損失-預計壞賬損失2壞賬比例法: 4. 應收票據的評估： 應收票據的評估=本金（1+利息率時間）應收票據的評估=票價到期價值-貼現息 貼現息=票價到期價值貼現率貼現期 第七章 長期投資及其他資產評估(二)非上市交易債券的評估1 到期一次還本付息債券的價值評估：P-債券的評估值；F-債券到期時本金和利息之和；n-評估基準日到債券還本付息的期限；r折現率1）采用單利率計算時：F= Po -（1+mr） P0債券面值或計算本金值；m-債券的期限或計息期限；r-債券利息率2）采用復利率計算時：F=po(1+r)m2每年支付利息、到期還本的債券評估： n-債券年限P-債券的評估值； Po-債券的面值； Ei-債券在第i年的預期收益（利息）； r適用是折現率；3.優先股的評估： P優先股的評估值；Ri-第i年的優先股收益；r折現率；A-優先股的等額股息收益4普通股的價值評估（1）固定紅利型股利政策下股票價值評估。 P=D1/r 式中：P股票評估值； D1下一年的紅利額； r折現率或資本化率。（2）紅利增長型股利政策下股票價值評估。 P=D1/ (r-g) （rg） 式中：P股票的評估值； D1下一年股票的股利額；r折現率； g股利增長率。第八章 企業價值評估 一、企業價值評估中的財務分析：1.企業償債能力：流動比率=流動資產流動負債 （流動資產對流動負債以2：1為宜） 速動比率=速動資產流動負債 （速動比率以1：1為宜） 2.