商業地產招商經營管理指南是中國第一部總結商業地產招商、經營管理、自營主力店、品牌與行銷成功經驗的實戰力著，前瞻性地提出了當代中國商業地產招商的多元模式和最科學的經營管理元素組合一起有效實現項目品牌與行銷增長目標的系統操作手法。本書特別適用于房地產開發商、物業顧問公司和商業地產相關服務研究機構，是當代中國最具深度的商業地產招商運營戰略全案。中國商業地產經營管理實戰指南我們的觀點時代的發展使過去的那種寬松的市場環境不復存在，換之以市場競爭的激烈和消費者的日益理性化，迫使我們在操作過程中更加講求理性化和系統性！企業的成敗并在于擁有多少資源，而在于其對資源的整合能力，整合營運現已成為當今商業社會中決勝商場的重要手段！激烈的競爭使夸張的利潤指標成為夢想，片面追求利潤最大化只會導致項目發展的后繼無力，追求利潤的合理化才是企業長遠發展的基礎！一個商場的成長過程也就是一個企業的成長過程，必須經歷一個痛苦的培育過程，如何縮短這一過程，關鍵在于操盤過程中的理性化和系統化！商場經營的成敗沒有秘訣，眾多商場經營失敗的經驗告訴我們，經營的手法沒有好壞之分，經營的模式是多樣的，經營的招數更沒有高低之分，關鍵在于實施，一個行動比一個方案要好，沒有實施的方案等于沒有方案。一味地為追求理想的方案而進行論證，只會讓商場走向死亡，在中國，眾多的商場經營失敗的關鍵在于沒有行動！序學習歐小衛，做一個“嚴厲”的商場管理者！建設一支有效率和盡量廉潔的團隊二零零陸年十一月的一天，在廣州電信廣場二十樓惠潤商業經營管理公司的辦公室，我問歐小衛老師：“歐老師，請問一個成功的購物中心的經營管理有什么秘訣？”歐小衛老師說：“建設一支有效率和盡量廉潔的操作團隊，嚴格控制招商和經營過程中的炒鋪等投機現象，對待每一個經營管理過程中發生的問題進行精心的處理，具體問題具體分析，始終維護商場的長遠利益和發展商的根本利益，用三至五年的時間，就能打造一個成功的購物中心，鍛煉一支有戰斗力的經營管理團隊！”歐小衛老師說的話是有層次的，但具體的意思大體如此。他的話大致有以下幾個關鍵詞：1）一支有效率和盡量廉潔的團隊是關鍵，在當前的中國社會，一支團隊的執行力和工作效率與它的廉潔程度有直接的關系。談到廉潔，雖然看似與商業關系不大，但由于受到整個社會環境的影響，商業運作過程中的廉潔現象同樣對商場的經營管理過程造成致命的傷害，它足以毀滅整個團隊和商業運營體系；2）嚴格控制招商和經營過程中的投機現象，投機產生的直接后果就是提高了經營者的成本和門檻，而投機利益既沒有被消費得到，也沒有被發展商得到，也沒有被經營商家得到，而是被投機者得到。促長這樣的行為將增加商場經營的不穩定，對此，應該予以嚴格控制，絕不姑息；3）商場在經營管理的過程中會發生無數多的問題，這是必然的一個過程。這就要求發展商在遇到困難的時候，既不要慌亂，也不要失望，而是精心對待每一個經營管理過程中發生的問題。遇到了問題時不要籠統解決，商場運營本來沒有什么秘訣，也沒有什么統一的標準，而是要做到具體問題具體分析，針對性解決；4）無論在任何時候，都始終要維護商場的長遠利益和發展商的根本利益，商場的利益有短期利益和長遠利益，發展商的利益有草皮利益和根本利益，但經營管理者要維護的一定是商場的長遠利益和發展商的根本利益；5）運作成功一個商場需要時間。一般來說，用三到五年的時間運作成功一個購物中心是正常的，如果希望在很短的時間里就能打造一個成功的購物中心，那只是一廂情愿的想法，運營購物中心一定要有捱三到五年時間的打算，當然，如果時間能夠提前一些就更好，但那取決于項目的地段優勢和商業機會；6）一個商場在沒有旺場之前似乎的物業價值是很低的，但一個成功的商場的物業價值卻是不可估量的。而且隨著中國經濟的高速增長，城市化進程的推進而定格中國城市的發展展格局，一個好的商場價值可以在數十年內呈現十倍速增長。打造一個成功的購物中心，鍛煉一支有戰斗力的經營管理團隊，它是的價值是無限的；作為廣州道本最尊敬的商業地產一代宗師歐小衛老師始終以他嚴謹、負責任、正直的行事風格，行走在商業地產的中間和邊緣地帶。說這是中間地帶，那是因為商業地產的核心競爭力本來如此，說這是邊緣地帶，那是因為在一個浮躁、狂熱的時代，理性和冷靜的思維往往是容易被忽略和不被重視的。打造一個成功的購物中心真的這么難嗎？導致商業地產失敗首先是思想上出現了問題做非常之人，行非常之路，做非常之事！打造一個成功的購物中心，本身并不復雜，而導致商業地產項目失敗最根本的問題在于我們的思想出現了問題。中華廣場在第一次招商開業的時候，曾經幾乎滿場的商家可以在一剎那之間全部撤場，三個團隊共幾十人的招商隊伍在束手無策的同時，又各有心思。而力挽狂瀾的策略卻十分簡單，那就是：全面裁撤三個招商代理公司，將幾十人的招商隊伍全部解散，改由發展商自己聘請的招商團隊進行招商，而招商員只有三個人幾個月后，居然成功！王志綱工作室曾經全面負責東莞第一國際的整合營銷策劃工作，王志綱老師送給第一國際八個字城市動力，財富引擎，但這八個字并沒有能啟動這個項目。令人想要探討究竟的是：誰將第一國際一個完整的好地塊在規劃上硬生生地分割為五個相對獨立的部分，致使商場的單層面積和層高都出現了問題，主力店招商困難，造成第一國際在開業一年后不得不感嘆：“神仙也難搞好這個商場”一個大型購物中心開業后，所有招商員幾乎都賺得盆滿缽滿，一個傳說的數字是：賺得最少的招商員都有五六十萬，賺得最多的招商員據說有上千萬招商員有什么樣的神通，可以在一個商場的招商過程中賺到幾十萬、上百萬、上千萬而在此事實的背后，就是被害慘了的發展商。但發展商又能怪誰呢，這些招商團隊不就是發展商自己請過來的嗎？面對種種現象，面對種種在當前國情下衍生的具有中國特色的商業現象，歐美的商業地產專家琢磨不透，港臺的商業地產專家琢磨不透，他們想出的辦法和具備的技術能力無法解決中國商業地產發展過程中出現的種種現象。這樣，具有中國特色的商業地產悲情劇目，就這樣一而再、再而三地驚險上演！當大多數人把商場的運營失敗歸結于技術問題的時候，我們說：商業地產的失敗第一是思想問題，其次才是技術問題！商業經營管理是實現偉大戰略的前提我們這是一本探討商業地產經營管理技術方面的書，我們在展開這本書之前首先談到了思想和現象，那是因為我們想正本清源，而不想誤導大家只要掌握了商場經營管理的技術，就可以解決商場的一切問題。事實應該是：一個成功的購物中心在具備成功的外部條件之后，內部問題首先要解決好思想和人才的問題，其次才是技術的問題。關于成功的購物中心的經營管理，我們的定義是：做一個“嚴厲”的商場管理者！做一個“嚴厲”的商場管理者當然不會像說的這樣簡單，但概而言之，它又幾乎囊括了中國成功的商場經營管理思想的精髓。確切地說，以歐小衛老師為代表的中國南派商場經營管理體系，它對運作一個商場的成功把握，中國無出其右。做一個“嚴厲”的商場管理者，其精髓不僅在于建設經營管理團隊的廉潔自律精神，而且在于對“炒鋪”等經營商家投機現象的嚴格控制，對競爭對手惡意搞事的防危杜漸，對經營管理中出現的各種問題的理性分析和耐心解決這些問題說來簡單，但做起來卻難上加難！做一個“嚴厲”的商場管理者這當然是一種關于技術的論斷，它的立腳點在于：很多的商業地產開發商都長于戰略、弱于執行，長于公共關系，弱于細節管理，對最細致、最繁瑣的商業經營管理層面缺乏應有的認識和了解！同樣，很多商業地產開發商擁有很好的思想，建成了世界一流的購物中心，卻不擅長商業經營和商場管理，缺乏對現代商業一些基本的認識，這些都導致了購物中心運營的失敗！商業的經營管理是中國商業地產開發商和這條產業鏈上的服務機構迫切需要補上的一節課，這些技術的工作雖然無助于解決商場操作團