大門與停車場開發經營方案（草案）一、大門與停車場項目土地所有權關系、建成收益預算與成本回收（一）土地所有權關系大門與停車場項目所用土地所有者為 ，各項產權證書 是/否 齊全，經濟背景是 。目前該土地屬于工業用地，已有建筑物 座，價值約 萬元，所有權歸 所有。（二）建成收益預算2011年度全區旅游人次達 人次；2012年度全區旅游人次達 人次，年增長率達到 %。預計2013年全區旅游人次可達 人次，門票約 元/人次,可創造年收益約 萬元。停車場建成后預計共 個車位，其中大車（如大巴、貨車等）共 個車位，按 元/次車位計算，預計年車次達到 次；小車共 個車位，按 元/次車位計算，預計年車次達到 次。年度創收預計可達到 萬元。根據上述計算，大門與停車場項目建成后，共計年度營業總額可達 萬元，除去經營費用（人工、管理費用等） 萬元，年凈收益約 萬元。（三）成本回收該項目預計投資總額 A 萬元，項目進程從2013年 月 日動工，至2013年 月 日完工，開始正常營運。由于該項目在各期使用情況大致相同，各項支出費用也沒有顯著的變化，經營收入也相對穩定，因此選擇平均年限法即直線法比較合理。若預計 B 年收回成本，則每年需從凈收益中扣除 A/B 萬元，剩余凈收益用于景區維護和財政輔助等。 二、開發經營方案及其利弊分析 （一）政府以購買方式收購土地，自建自營，自負盈虧政府對土地進行價值估算后，一次性收購土地所有權和使用權，再根據規劃開展建設，并成立管理隊伍對其進行經營管理，實行財政統收統支。1、此方案存在的利弊：（1）政府自負盈虧，可以獲得最大效益，同時也伴隨著最大的風險，政府需一次性花費大量金錢獲得土地所有權，并負責項目建設，容易造成政府財政負擔，影響其余項目的開展。（2）政府可能將景區作為政府的財政來源，忽略景區的經濟效益，導致人浮于事，或被內部人吃光利潤，或成為接待景區。（3）政府可以全面協調各職能部門，負責整個景區的規劃、開發和管理，避免出現“分而治之”，各自考慮局部利益、重復建設的弊端，全面整合社會資源，使景區快速發展。（4）土地所有者不需要或不愿意出賣土地，導致購買成本增高，并且土地價值估算存在時間差異，當前土地的價值不能代表開發后土地的價值。2、可采取方法（1）定制一個收購標準，確定一個適中的價格范圍，再與所有者進行談判。（2）收回土地所有權后，以招標、承包的方式，委托其他企業、公司進行投資建設。（3）建設完工后，以招標的形式，委托專業的物業管理公司進行經營管理，政府進駐財務監督專員，按經營收益支付物業公司一定的管理費用。或者物業管理公司自負盈虧，每年上繳固定的承包費用。（4）通過物業管理公司培養專業的管理人才，在與物業公司合作期滿并且自主的管理隊伍能夠勝任管理工作后，結束與物業公司的合作關系進行自主經營管理。 （二）政府以租賃形式獲得土地使用權，自建自營，自負盈虧政府通過估算項目年收益總額，除卻成本后的凈利潤確定租賃價格的適合范圍，通過與土地所有者協商，訂立租賃協議，獲得土地使用權。1、此方案存在的利弊：（1）政府自負盈虧，可以獲得較大效益，但前期建設投資同樣是一筆巨大支出。而且租賃期限的長短和價格對經營成本影響較大，因為土地價值會隨著景區開發程度大幅提升，每到一次租賃終止期再行延續時，便是所有者上漲租金的機會，所有者處于有利地位，隨意叫價，政府容易被掣肘。（2）政府可能將景區作為政府的財政來源，忽略景區的經濟效益，導致人浮于事，或被內部人吃光利潤，或成為接待景區。（3）政府可以全面協調各職能部門，負責整個景區的規劃、開發和管理，避免出現“分而治之”，各自考慮局部利益、重復建設的弊端，全面整合社會資源，使景區快速發展。2、可采取方法（1）可以適當提高租賃價格以換取更長的租賃期限，設想不能低于 年。（2）獲得土地使用權后，以招標、承包的方式，委托其他企業、公司進行投資建設，減少政府人力投資。（3）建設完工后，以招標的形式，委托專業的物業管理公司進行經營管理，政府進駐財務監督專員，按經營收益支付物業公司一定的管理費用。或者物業管理公司自負盈虧，每年上繳固定的承包費用。（4）通過物業管理公司培養專業的管理人才，在與物業公司合作期滿并且自主的管理隊伍能夠勝任管理工作后，結束與物業公司的合作關系進行自主經營管理。 （三）土地所有者自建自營，自負盈虧所有者根據政府提供的規劃圖紙和規劃要求，自行籌資建設，所獲收益歸私人所有。1、此方案存在的利弊：（1）私人按個人考慮建設，工程進度和質量沒有保證，可能影響整個規劃設計的效果。（2）私人經營容易鉆管理漏洞，或者不懂經營，沒有相應的管理經驗，導致景區市場秩序混亂，游客滿意度不高，損害景區形象，長期會影響整個景區的經濟收益。（3）私人建設資金出現問題，容易造成建設質量不達標或工期延誤。（4）政府雖然能夠減少大部分的投資建設，減輕財政負擔和人力投入，但預期收入也會大幅減低，只能獲得一定的輔助管理費用。2、可采取方法（1）政府投入一定的監管人員負責項目質量和進程的跟進。先行與私人簽訂建設和經營標準協議，用于規范和監督其經營操作，避免出現損壞景區和游客利益的情況發生。（2）建設完工后，由政府牽頭，以招標的形式，讓私人與專業的物業管理公司簽訂托管協議，保證經營管理的科學性和先進性。私人與物業管理公司的利潤分配由雙方自行協商，政府只收取一定的輔助費用。 （四）所有者以土地入股，政府出資建設和經營，共同參與利潤分配 私人沒有能力或不愿承擔建設費用時，采取土地入股的形式，參與利潤分配。政府根據土地價值總額和項目投資總額確定土地所有者所占股份的比例，雙方按所持股份比例共同承擔經營盈虧。1、此方案存在的利弊：（1）私人與政府共同承擔經營盈虧，可降低市場風險，避免旅游市場遭受沖擊時，政府所承受的虧損壓力。（2）政府可以減少土地使用方面的投入，但建設費用同樣是一筆巨大的支出。（3）私人土地價格隨景區開發逐漸增長，占有股份也逐步增加，參與分配利潤也逐年增多。需明確土地價值變動的期限，即土地經多久才需重新估算價值，并相應的改動利潤分配比例。2、可采取方法（1）訂立較長期限的股份合同，設想年限不低于 年，以保證土地價值和利潤配比的穩定。（2）以招標、承包的方式，委托其他企業、公司進行投資建設，減少政府人力投資。（3）建設完工后，以招標的形式，委托專業的物業管理公司