,購物中心市場定位與規劃設計 涵宇聯合商業咨詢有限公司 深圳, 2010年08月31日,2,本文件是專門為我們的客戶書寫的。除非得到后續的詳細分析和口頭報告的支持，否則本文件不算完整。本文件不得透露給第三方機構，例外情況是事先得到涵宇聯合商業地產顧問有限公司的書面同意。,目錄,涵宇簡介003 商業地產的認識與開發流程035 商業地產規劃定位實操步驟077 市場代表性案例介紹116 項目設計（概念設計、詳細規劃設計）并舉例163 消費者研究183 不同類型租戶對建筑設計的基本需求202 商業地產的運營模式及發展方向 261,a、涵宇聯合簡介,涵宇聯合簡介,company profile,涵宇聯合機構是一家通過“咨詢+設計”和“招商+銷售”實施平臺，專注于為發展商、政府和投資人開發城市綜合體、商業、酒店、公寓等項目提供市場研究、咨詢、規劃、建筑設計、項目管理、招商、銷售和融資等全價值鏈解決方案服務的商業運營機構； 我們的愿景是成為中國真正意義的“城市運營商”的角色、成為行業領跑者，未來，涵宇聯合將以華南為核心，華東、華北、西南為基本面向全國發展的戰略布局； 涵宇聯合機構由三個主營業務公司和五個服務中心組成，分別為：涵宇聯合商業顧問有限公司、涵宇明泰酒店投資管理有限公司和美國c+d商業建筑設計咨詢有限公司； 涵宇聯合機構成立于2006年,目前在北京、上海設有分公司，公司總部設立于深圳，其中，北京公司專注于融投資業務，上海公司專注于商業建筑設計，深圳總部則主要以咨詢、招商、銷售和運營為主營業務； 涵宇聯合機構的合伙人和咨詢顧問具備豐厚的商業地產、酒店或相關專業背景，擁有豐富的國際化背景和行業專業知識和經驗，成功操作和設計過深圳、北京、上海、杭州等一、二、三線城市的大型城市綜合體項目，贏得了客戶的好評及信賴； 同時，與沃爾瑪、家樂福、麥當勞、kfc、蘇寧電器、國美電器、紅星美凱龍、服裝服飾等不同類型的租戶形成戰略聯盟，形成產品及產品組合，提供“訂制式”服務； 涵宇聯合機構建立了詳實的數據平臺和在設計、營銷、媒體等領域戰略聯盟平臺，為客戶提供創新、有價值的服務帶來保障。,涵宇聯合機構組織成員,涵宇聯合機構,涵宇明泰酒店 投資管理公司,涵宇鋒創 設計咨詢公司,涵宇聯合商業 咨詢公司,b. 商業地產的認識與開發流程 b1.商業地產的認識 b2.開發戰略及中國的開發流程建議,對商業地產的認識,商業地產開發,通過對商業地產的認識與開發，讓我們更清晰的了解商業地產,關系,定義,類型,主體,b1,b2,地產開發商進行商業地產開發的全方位、深層次的戰略規劃設計,第一步：確定開發商發展戰略 第二步：根據不同區域特點進行產品選型 第三步：對具體商業項目進行商業規劃實施,b1,8,c 商業地產規劃定位實操步驟 c.1 了解項目背景，明確項目的目標 c.2 項目內容、方法和交付品,項目的商業規劃要以開發商的背景和目標為根本出發點進行規劃設計,以開發商的背景及目標為根本出發點進行商業規劃設計,開發商以財務目標為核心的商業開發 開發商的目標為快速開發，快速變現，實現現金流,開發商以建設標志性建筑為核心的商業開發 開發商為提升自己形象，擴大在該區域影響力，進行的商業開發,開發商以戰略發展為目標的商業開發 開發商為了規模性的拓展商業地產業務，需要可復制性強，標準化的商業規劃設計,開發商其他的目標需求 根據開發商其他的目標需求進行商業規劃設計,項目商業規劃設計是根據客戶需求，對當地市場進行研究，通過供需測試，確定商業概念，細化商業概念，并對其進行后續服務,項目商業規劃設計流程,啟動階段,形成初步商業概念,確定商業概念,商業概念細化,項目交付及后續服務,商業規劃設計階段,d. 市場代表性案例介紹,涵宇聯合對案例分析研究的方法,案例研究1深圳萬象城購物中心,案例研究2上海大寧國際購物中心,方法應用：,e. 商業設計（概念設計、詳細規劃設計）及舉例,商業地產的建筑形態與設計緊密相連，表現形式趨于個性化發展,b1,項目設計目的主要為商業規劃提供支持，為消費者提供人性化購物空間同時符合城市規劃，具有地標性,商業設計主要包括建筑內部設計和建筑外部設計，具體內容詳述,無錫太科園項目終期報告-涵宇聯合,15,f 消費者調研 f.1 消費者調研研究內容 f.2 消費者調研研究方法簡介 f.3 消費者調研發現簡述,g.不同類型租戶對建筑設計的基本要求 g.1 中國零售行業發展趨勢 （1）零售業 （2）餐飲 （3）休閑娛樂業 g.2 購物中心主力租戶對建筑設計的基本要求 （1）購物中心不同功能租戶對項目建筑條件的特殊要求 （2）超市/大賣場租戶在工程技術各方面的特殊要求 （3）百貨租戶對物業條件和配套設施的特殊要求 （4）休閑食品類租戶、正餐類租戶、休閑餐飲類租戶、健身房租戶、影院租戶、美容院租戶、洗衣店租戶等的特殊要求,17,h. 商業地產的運營模式即發展方向,中國全新的商業地產市場格局正在逐漸建立的過程中 目前中國商業地產尚處于起步階段 隨著城市化和城市群的進程是商業地產總量增長，二、三線中小型城市綜合體發展的另一個契機 開發商逐步出現細分市場，產品