1,禹州華僑城項目市場部分,2,宏觀經濟分析 合肥整體市場分析 項目區域市場分析 區域成交客戶分析 合肥大盤案例分析,3,近年發展十分迅猛，已成為全國性城市，輻射力大大增強,經濟發展迅猛：2008年合肥多項經濟指標增幅在全國省會城市排名第一； 產業逐步壯大：合肥目前已成為全國重要的家電生產基地（2008年家電產值突破300億元，居全國第三）、汽車產業基地和高新技術產業基地； 全國交通樞紐：合肥是全國高速鐵路建設最密集的城市之一，新橋國際機場按照國內級干線機場標準建設； 一線房企搶灘：由于合肥的快速發展，已吸引了深圳深業、萬科、綠城、綠地、華潤、碧桂園、恒大、融科置地、大連萬達、深國投、長虹、海爾、廈門國貿等全國一線品牌開發商進駐。,孫金龍：合肥區位優勢正在升值,宏觀背景,4,總量提升：2009年合肥市gdp總量預計超2000億元，在中部六省位列中游； 增長迅速：2009年，合肥gdp增幅為17%，在全國省會城市中連續三年排名第一，合肥已經進入城市的高速發展期。 后發優勢：與東部與中部城市相比，合肥gdp總量處于較低水平，但增長迅速，發展潛力巨大，為房地產發展創造了良好的經濟環境。,合肥經濟進入高速發展期，表現出巨大的后發優勢,數據來源：各地各年統計公報等,宏觀背景,5,近年人均gdp持續高速上升，2004年以后，在加大城市基礎設施建設投入的“大建設”背景下，帶動人均gpd大幅上揚； 2008年人均gdp超過接近5000美元，房地產進入成熟期，房地產平穩增長。 預計2010年合肥人均gdp將超過6000美元。,數據來源：合肥各年統計公報,人均gdp接近5000美元，房地產市場進入成熟階段,宏觀背景,6,居民收入、消費、儲蓄額提升，房地產消費需求增加,數據來源：各地各年統計公報,收入消費水平提升：居民收入消費水平不斷提高，生活水平由溫飽型轉向富余型。 儲蓄增長：居民儲蓄存款逐步增加，民間資本充裕為房地產市場創造良好的發展環境。,宏觀背景,7,2008年合肥市總人口為486.74萬人，城鎮人口210萬人，城市化率達到43.1%，處于城市化進程加速階段。 截止到2008年底，合肥市戶籍人口486.74萬人，常住人口501萬人。 其中市區戶籍人口225萬人，常住人口312萬人。,數據來源：合肥各年統計公報 合肥市公安局戶籍管理科,合肥市目前處于城市化加速發展階段，住房市場需求旺盛,宏觀背景,8,宏觀經濟小結：,9,宏觀經濟分析 合肥整體市場分析 項目區域市場分析 區域成交客戶分析 合肥大盤案例分析,10,整體市場,2009年房地產投資額達601.34億元，同比增長6.4%，其中住宅投資432.77億元 上半年房地產投資增長明顯加快，個別月份投資增幅達到70%以上；下半年投資增幅有所減緩。,11,09年1-11月新開工面積1648萬平米，其中住宅新開工面積1353萬平米； 09上半年，市場回暖初期，以消化市場庫存為主，新開工面積并不大；自6月份開始，新開工面積快速提升，連續數月商品房新開工面積均超過200萬平方米，預計全年新開工面積超過1800萬平方米，其中住宅超過1500萬平方米。,整體市場,商品房新開工量在大幅增長，全年突破1800萬平方米,12,全年基本處于供不應求市場格局中，,2009年初，市場繼續受到去年樓市的影響，預售及銷售面積均處低谷；2月之后市場回暖， 銷售情況轉佳； 2009年合肥住宅市場銷售火爆，市場供需結構失衡，特別是在下半年市場需求量大為增加，而供應在經過8月份之后，出現下降態勢，供需矛盾更為突出 從銷售與預售的比較來看，1、2月份的比值最高，市場主要消化庫存，隨著供應的增加，該比值在3月份后出現下降趨勢。但仍然保持較高的比例，全年處于供不應求態勢之中,13,合肥房地產市場已實現成交“量”的飛躍,合肥的房地產業發展很快，僅僅四五年的時間，已實現了“量”方面的飛躍。尤其是2007年后，合肥市房地產業在拉大城市框架，城市向南擴張的同時搞好舊城改造，優化投資和居住環境，加快城市化進程，建設華東地區區域性中心城市的步伐中，各級市場、各項指標均快速發展，市場形勢較好。,整體市場,14,住宅價格快速增長，全市均價4372元/，年底市區房價突破5000大關,2009年合肥住宅均價呈現不斷上漲勢頭，12月份達到住宅均價最高值為5016元/平米，比年初4065元/平米上漲23.4%。 2009年整體均價為4372元/平米，高于08年平均水平311元/平米。,15,住宅市場,產品結構，中小戶型依然是供應主力，豪宅市場份額增加,16,住宅市場,戶型配比，舒適戶型比例分布均勻，需求呈現多元化,17,住宅市場,成交客戶，剛性需求旺盛，投資性購房比重增加,18,各區價格差異不斷縮小，經開區仍為全市價格洼地,19,各區域成交量差異較大，經開區潛力未能達到充分發揮,20,經開區備受重視，成就09年總價地王，區域優勢愈加顯現,2009合肥總價地王列示：,09年經開區繁華大道與云外露交口的的hjq070地塊已超過26億的總成交價格被浙江綠城收入囊中，摘的09年合肥總價新地王；相隔不遠的政務區zwqtb034地塊也以接近11億的成交價被上海綠地獲得，位列09年土地成交總價第三； 新地王的出現，也標志著經開區的價值正在被發掘。其區域優勢也必將愈加顯現。,09年土地總價地王地塊（浙江綠城：玫瑰園）,09年政務區地王地塊（上海綠地：內森莊園）,本項目,21,小結,合肥住宅市場09年全年處于供不應求的狀態，成交放量，價格提升； 城市邊緣區域價格逐漸向中心城區拉平，經開區尚處于價格洼地明顯，未來發展值得期待； 主流產品面積集中在70-110平方米，客戶年輕化趨勢短期內不會改變，中小戶型受追捧。,22,宏觀經濟分析 合肥整體市場分析 項目區域市場分析 區域成交客戶分析 合肥大盤案例分析,經開區市場分析 政務區市場分析 高新區市場分析,23,經開區,本項目,高新區,政務區,現有鐵路,312國道,規劃中高鐵,24,合肥經濟技術開發區成立于1993年4月，1997年被列為中國首批行政管理體制和機構改革試點單位，2000年2月被國務院批準為國家級經濟技術開發區，管轄面積78平方公里，常住居民20萬人 合肥經濟技術開發區位于合肥市西南，瀕臨中國五大淡水湖之一的巢湖。經開區明珠廣場至市中心，通過高架橋驅車6分鐘可達，全程約7公里 在合肥“141”城市發展規劃中，經開區與肥西縣共同規劃為合肥西南組團，是合肥經濟副中心之一,經開區規劃：城市發展的“西南組團”，合肥經濟副中心之一,本項目,25,區域規劃,大學城 國際會展中心 民營科技經濟園 國際社區 金寨路高架橋 合九鐵路,商務文化區,中心工業區,南部工業區,江淮汽車 佳通輪胎 海爾電器 聯合利華,合力叉車 日立建機 長虹美菱工業園,本項目,西側規劃為商務文化區，東側注重工業發展,26,區域交通,金寨路,錦繡大道,芙蓉路,翡翠路,繁華大道,往市區方向,往大學城方向,往政務區方向,往高新區方向,往濱湖區方向,往包河區方向,往肥西方向,規劃中的高鐵線,現有鐵路,312國道,27,區域環境：翡翠湖、徽園有效提升區域環境,28,區域氛圍：在大學城等高校陸續進駐的帶動下，區域文化氛圍日漸濃厚，同時居住氛圍更是得到快速提升,芙蓉路,翡翠路,安徽大學,合肥工業大學,國際會展中心,29,經濟技術開發區：在售項目計15家,國耀一方城,東華園,南艷湖畔,長安薩爾斯堡,國耀大千世界,紫金山莊,一里洋房,百樂門悅府,中環城,禹州華僑城,青年城1號,金水童話名苑,東海精工社,多倫多花園,30,單盤推貨量為3.7萬方，銷售近九成,推貨情況,數據來源：合富輝煌（中國）安徽開發研究中心,全年經開區新推貨量66.5萬方，占全市的8.6%，共有18家樓盤推貨28次，單盤推貨量為3.7萬方； 其中中環城推貨量最大，年內推貨12.3萬方； 2009年下半年高端樓盤的入市使得經開區板塊板塊的價值迅速拉高， 銷售情況火爆，多數去化率在90%以上。,31,推貨情況,2010年初，在市場的刺激西下，整個經開區在售項目的售價都出現了較大幅度的提高； 目前，在推貨樓盤大多價格（售樓部對外報價）在5000元/以上，部份樓盤以超于5000元/。 多層價值更加突出，且所剩余量有限，部分多層項目對外報價已經接近甚至超過6000元/平米,數據來源：合富輝煌（中國）安徽開發研究中心,32,可統計剩余貨量410萬方，余量充足，推貨壓力較大,后續貨量,數據來源：合肥市網上備案交易系統,經開區已推項目剩余貨量統計：,經開區未公開項目貨量標示：,經開區未公開項目貨量統計：,33,區域戶型比較,從2009年區域推出所有戶型中，80-90平米戶型最為充足，90-100平米也較為豐富，其次為50-60平米的小戶型； 相對于供應而言，80-100平米戶型最受該區域購房者歡迎，其次為60-70平米。,34,經 開 區,合肥市客源：以首次置業的年輕群體為主，相比周邊區域，經開區目前價格優勢依然存在，較低的價格受到年輕人的青睞。,外地客源：經開區客源很大一部分為肥西購房者，該區域為開發新區，為肥西地界，高性價比及區域屬性成為吸引該類客源的主要因素。,經開區客源演示圖,地緣性客源：經開區分布企業密集，從業人員眾多，就近購房占有很大比例，,高性價比房源受年輕人群青睞,客源構成,市區客源：以年輕人為主,市區客源：以年輕人為主,35,品牌開發商不斷進駐，區域房地產市場迎來新一輪的升級機遇,36,區域市場小結,經開區在經過一段時間發展之后，區域居住氛圍已經得到較好的提升，加之大學城的進駐，以及徽園、翡翠湖等人文、自然景觀的開發，區域成熟度得到提高，已具備高品質物業進駐條件； 在經過09年的市場發展之后，整個區域房地產市場在品質、價格、推廣上都獲得了較高的提升，特別是在09年底，隨著中環城等一批單位高端物業的推出，高層的價格已被拔到5700元/平米（對外報價），但與合肥其它區域相比，仍然存在較大可提升空間； 在09年該區域關注度得到明顯的提升，特別是綠城玫瑰園等地王的出現及之隨之而來的高端物業的進駐，區域的潛力正在被發崛，也預示著該區域即將迎來新一輪的發展提高機遇； 另外，本區域410萬平米的后續貨量也為市場帶來較大推貨壓力。,本項目在該區域即將迎來新一輪升級機遇,37,宏觀經濟分析 合肥整體市場分析 項目區域市場分析 區域成交客戶分析 合肥大盤案例分析,經開區市場分析 政務區市場分析 高新區市場分析,38,政務區,在售樓盤分布：近半數分布在匡河沿岸，多與本項目隔河相望,恒大華府,發能太陽海岸,融僑天駿,融科九重錦,御龍灣,岸上玫瑰,香榭水都,森林海,天鵝湖1號,習友路,中央宮園,亞華新城邦,華邦世貿城,水岸茗都,西湖花苑,頤園世家,三盛頤景園,祥源匯博名座,本項目,312國道,39,政務區,全年主要項目推貨量合計90萬平米，平均單盤退貨量近6萬平米，目前對外報價基本在6000以上，部分項目成交均價已近7500元/平米,40,政務區,銷售率統計,100-110戶型銷售率最高，去化率達82.38%，130-140的小戶型銷售同樣火爆，去化率為81.94%； 140-150以及200 以上戶型由于供應量相對較少，而市場存在一定的需求量，銷售率也較高； 80-100主力戶型由于供應量大，雖然銷量最大，但銷售率并不高。,2009年度政務區共成交一手住宅107.6萬方，占全市總銷售量的8.2%，同比增長261.1% 各月成交基本保持增長態勢，至9月達到最高水平，為18.9萬方；9月后，每月成交均超10萬平方米 2010年1月份政務區成交面積為93456，為去年9月份以來的 最低水平；,41,全年成交均價為4790.8元/，同比增長9.2%，在全市九區中區域均價最高； 政務區在4月份之后，價格呈現持續上漲勢頭，截至12月達5711元/，為歷年月度最高均價。,量價齊升，成交均價位列各區之首,成交情況,42,政務區,戶型配比統計,主力戶型：80-100戶型供應依然占政務區主導地位，占據總供應量55.63%； 其他戶型：60-80以及100-110戶型共占比21%，占據重要地位。同時200以上的戶型占比6.64%，且呈現增長態勢。,暢銷戶型：80-100戶型是政務區最暢銷戶型，其去化套數占總銷售套數58.38%，供應量的絕對優勢也為成交奠定基礎；100-110 以及200以上的戶型也取得了良好的銷售業績，分別占銷售總套數的10.39%和7.47%。,43,政務區,后續供應量合計為300萬平米，供應充足,政務區已推項目剩余貨量統計：,政務區未公開項目貨量統計：,政務區未公開項目貨量標示：,2009年底政務區已推項目剩余貨量為184萬平米，未公開項目貨量為118萬平米，合計300萬平米。但隨著2010年政務區土地供應的不斷推出，后期余量會顯著增加。,44,政務區在經過09年的發展以后，區域優勢得到顯著提升，成交活躍，價格高企，位居全市首位。同時政務區也為合肥較為高檔樓盤的主要集中區域之一，區域認知度高； 本項目與政務區隔路相望，但是受制于交通動線的制約（特別是312國道以及規劃中的高鐵線的阻隔），區域之間仍然存在明顯的隔閡； 由于共臨匡河，因此本項目在宣傳推廣時也存在某些借鑒意義。,政務區房地產市場的發展對本項目起到適當借鑒作用,區域市場總結,45,宏觀經濟分析 合肥整體市場分析 項目區域市場分析 區域成交客戶分析 合肥大盤案例分析,經開區市場分析 政務區市場分析 高新區市場分析,46,高新區：在售項目數量有限，區域市場正在逐漸稀釋,2009年高新區新推一手住宅貨量為16.9萬方，占全市的2.2%，僅銀欣花園、優活公寓為年內入市新盤，其余均為老盤再銷 受到鄰近的蜀山區價格的輻射，價格基本在4800元/以上 區域推貨緩慢，但多數已售罄，個別樓盤去化率不及50%,47,成交量最小，價格排名第四,2009年度高新區一手住宅成交量為33.9萬方，占總成交量2.6%，同比增長39.2%，是全市成交量最小的區域；這是由于高新區土地供應不足，導致區域房地產開發受到一定限制 和大多數區域一樣，9月是其銷售鼎盛期，單月成交量占全年的27.7%，而其余各月成交平均 全年有少數新盤入市，其余均為老盤銷貨；1-10月價格基本處于增長態勢，而11月新盤上鐵銀欣花園以低價入市，導致區域價格突降 全年銷售均價為4480.2元/，次于政務、蜀山和包河三個城市高價區域，為全市第四價格區,成交情況,48,區域總體余量僅80萬平米,圣泰雅典城,蜀山新天地,2009年高新區共有新盤6個,博時海岸星城,靈江錦城,好運理想城,未上市新盤,49,宏觀經濟分析 合肥整體市場分析 項目區域市場分析 區域成交客戶分析 合肥大盤案例分析,50,客戶來源,合肥及肥西占整個市場的主導地位,51,客戶年齡,區域購房群體年輕化程度明顯，30歲以下客群超過40%,52,客戶職業,企業職員與個體業主支撐經開區市場,53,獲知途徑,老帶新，客戶滿意度較高,54,購買用途依然以剛性需求為主,購買目的,55,客戶抗性,購房客戶對價格敏感始終一直位居首位,56,總結,客群來源：市區客戶成為主導； 客戶年齡：目前合肥依然以中青年置業為主，大多為首次置業者，又以26-30歲年齡段居多； 客戶職業：企業職員及個體老板占整個購房市場的主導地位； 獲知途徑：客戶獲知項目途徑主要來自朋介，報紙和網絡，由此可知朋介客戶的成交機率大于其他途徑而來的客戶，在項目操作中，泛銷售運用成為關鍵的一環； 購買需求：目前剛性需求依然強烈，純投資及帶有投資性客戶也占一定比例； 客戶抗性：客戶對價格的敏感度較高，價格必須保持適合增長，不然必定造成供求失衡。,57,宏觀經濟分析 合肥整體市場分析 項目區域市場分析 區域成交客戶分析 合肥大盤案例分析,58,合肥主要大盤開發解析中鐵國際城,59,注重形象導入，不斷強化品牌優勢,60,借助教育主題，擴大項目配套優勢,61,利用既有水景等資源，積極營造現場氛圍,音樂噴泉,號稱合肥最大售樓部,62,注重產品設計，主打市場暢銷戶型，以利于項目快速銷化,b3戶型 130m2 （舒適型） 三室兩廳一廚兩衛 南北通透 景觀視角佳 空間寬敞 明亮舒適,d1戶型 81m2（經濟型） 兩室兩廳一廚一衛 戶型方正 南北通透 兩臥朝南