- 1 - 建設 新村項目 一、呼和浩特市概述 呼和浩特（蒙古語意為“青色的城”），位于內蒙古自治區的中心地帶，自古以來就是我國北部邊疆的戰略要沖和邊陲重鎮。新中國成立后，成為內蒙古自治區的首府，是全區政治、經濟、文化的中心。改革開放以來，呼和浩特被國務院確定為國家歷史文化名城和我國北方沿邊開放地區重要的中心城市，是國家沿邊開放帶與黃河經濟開發帶的交匯點，是我國與蒙古、俄羅斯以及東歐各國貿易往來的重要窗口。 呼和浩特市位于內蒙古中部，坐落于土默川平原上。南臨黃河，北靠陰山，全市總面積 17224平方 公里，其中市區面積 2054 平方公里，建成區面積 120 平方公里，轄市內 4 區和 6 個旗縣區?？側丝?267 萬人，其中市區人口 158 萬人。是以蒙古族為主體，漢、回、滿、朝鮮、達斡爾、鄂溫克等 36 個民族聚居的地區。具有 400多年的建城史，歷史文化十分悠久。 近幾年來，呼和浩特市抓住西部大開發的歷史機遇，以經濟建設為中心，以建設現代化首府為目標，緊緊圍繞年初確定的四大工程十八個重點項目，不斷加大改革力度，擴大對外開放，國民經濟和各項社會事業得到健康發展，社會局面保持穩定。然而隨著我市經濟蓬勃發展，街區綜合實力明顯增強，社 會全面進步，人民生活水平不斷提高，農民的生活條件也在不斷得到改善，新農村建設越來越受到政府的重視和全社會的關注。 - 2 - 鎮 是從北京方向進入呼和浩特市必經的自然村，村容村貌十分重要！現在的村莊空間狹小，基礎設施匱乏，建房混亂，舊房危房較多，村內道路系統不完善，僅西側一條路可供村民出行，交通不便，村容村貌差，環境衛生差，村民的生活生產條件得不到保障。 鄉村一體化建設推動下的 ，有 300 畝“綠園科技無公害蔬菜”種植基地 2008 年已投入運營， 100 畝“康輝畜牧業養殖基地” 2009年已實施養殖， 213 畝“元和集團環保工業”一期建設已實施完成，已經具有了發達的第三產業鏈條，勞動力市場已形成，對于第三產業發展帶來的住房、教育、文化娛樂、休閑購物、餐飲等方面問題急需解決。村民擇址搬遷，創造鄉村生活新環境，提升村域環境形象，提升農村公共服務，完善鄉村治理機制，滿足城鄉一體化統籌協調發展，規劃建房的愿望十分強烈。 2011年我區新農村工作思路，把推進美麗鄉村建設作為總導向，。努力使各種資源要素向農村傾斜，結合鄉村村莊定位規劃要求，對近遠期拆遷村出臺相關整體拆遷或提前分類拆遷的城鎮化政策措施，對我鎮保留整合村、城鎮 改造村和風貌保護村配置相應激勵建設措施，同時，以抓好新型城鎮化和中心村邊線成片組團建設為契機，著力打造獨具特色的社會主義新農村建設。 1、加快推進惱包特色村建設，努力彰顯規劃科學布局美。堅持以科學規劃為引領，進一步完善村鎮布局規劃，推進土地整理置換，促進農村人口集聚，相導農民集中建房，提升農村公共服務。以景中村建設為重要抓手，加快推進呼和浩特市新農村建設；穩步推進景中村建設；積極爭創小康村，提升村域環境形象。 - 3 - 2、加快推進村莊環境營建，努力彰顯村容整潔環境美。以打造腦包村宜居宜業宜游新農村的發展要求，明確 重點，大力推進連片整治，推進分類整治，大力開展村莊綠化，加快建設農村公共設施。以片區組團建設為突破口，出臺配套政策，加強公共財政向 莊公共旅游環境建設整體投入傾斜，促進 域整體環境再出新形象，努力加快景中村建設，彰顯一片新城區 3、加快推進農村生態經濟發展，努力彰顯創業增收生活美。根據村莊發展定位和發揮自身優勢，要科學編制農村生態經濟發展規劃，大力發展高效農業，發展“農家樂”休閑旅游業，打造農民創業就業平臺，發展集體物業經濟，促進農民增收致富。依托腦包村周邊豐 富的旅游資源，積極引導農民參與旅游產業營建， 2011 年努力以爭創國家級旅游景觀村鎮為工作目標，提升旅游度假區整體資源整合和旅游綜合環境再造。鼓勵村民參與上規模的鄉村客棧建設，高品位創建省、市、區農家樂旅游示范點和農家樂旅游特色村，提升旅游要素綜合服務的層次和質量。加快傳統農業轉軌整合，大力發展觀光、休閑、生態農業園區建設。制訂科學合理的支農惠農政策，在財政扶持、金融服務、稅費減免、項目用地等方面給予投資者更多的優惠，對重點項目實行一項一策，激發投資者的積極性。鼓勵引進特色餐飲企業和休閑娛樂項目，積極打造新村 特色餐飲休閑一條街。以舉辦生態休閑采擷游節慶為媒價，大力發展引導鄉村旅游。加快景中村改造建設步伐，加強鄉村旅游營銷力度，促進特色鄉村旅游大力發展，增強村強民富。 4、加快推進農村生態文化建設，努力彰顯鄉風文明素質美。以提高農 - 4 - 民的生態文明素養為核心，推進農村生態文化建設，舉辦豐富多彩自娛自樂的社區文化活動，保護特色文化村建設，積極開展農民教育培訓，全面提升農民生態文明意識，努力倡導健康文明的新型農民生活新方式。 二、 2011 年新農村建設的政策導向： 以建設美麗鄉村為總導向，全面提升 特色新農村建設新面貌 。 2011年新農村工作思路，把推進景觀特色區域的美麗鄉村建設為總導向，全面提升“千村示范、萬村整治”工程和農村住房改造建設。努力使各種資源要素向農村傾斜，結合東錢湖村莊定位規劃要求，對近遠期拆遷村出臺相關整體拆遷或提前分類拆遷的城鎮化政策措施，對我鎮保留整合村著力打造景觀特色的社會主義新農村建設。 1、加快推進景觀特色村建設，努力彰顯規劃科學布局美。堅持以科學規劃為引領，進一步完善村鎮布局規劃，推進土地整理置換，促進農村人口集聚，相導農民集中建房，提升農村公共服務。以中心村和景中村建設為重要抓手，完善提升新 農村建設、加快推進新農村建設；積極爭創象坎全面小康村，提升村域環境形象。 2、加快推進村莊環境營建，努力彰顯村容整潔環境美。以打造宜居宜業宜游新農村的發展要求，明確重點，大力推連片整治，推進分類整治，大力開展村莊綠化，加快建設農村公共設施。以片區組團建設為突破口，出臺配套政策，促進 村域整體環境再出新形象，努力加快中心村和景中村建設，彰顯具有顯著特色的幸福秀美新村落社區。 3、加快推進農村生態經濟發展，努力彰顯創業增收生活美。根據村莊發展定位和發揮自身優勢，要科學編制農村生態經濟發展規劃，大力發展高效農業，發展“農家樂”休閑旅游業，打造農民創業就業平臺，發展集體物業經濟，促進農民增收致富。 4、加快推進農村生態文化建設，努力彰顯鄉風文明素質美。以提高農民的 - 5 - 生態文明素養為核心，推進農村生態文化建設，舉辦豐富多彩自娛自樂的社區文化活動，保護特色文化村建設，積極開展農民教育培訓，全面提升農民生態文明意識，努力倡導健康文明的新型農民生活新方式。 第二節 編制原則及依據 一、編制原則 1、必須符合國家和有關部委的產業政策以及有關部委相關的技術規范和標準。 2、總體方案必須先進、成熟、可靠、使用安全方便。 3、必 須符合社會主義市場經濟客觀規律的原則，逐步實現老年服務行業的產業化經營，對促進當地社會經濟發展和提高老年人生活質量及健康水平起到積極的推動作用。 4、項目建設要充分利用好建設資金，滿足當前建設單位以為老年人服務為主的需求，并為今后的發展留有一定的余地。 二、編制依據 1、國家發展改革委員會、建設部頒發的建設項目經濟評價方法與參數（第二版） 2、中國國際工程咨詢公司編制的工程項目管理導則 3、建設單位關于編制項目可行性研究報告的委托書 4、國家和有關部委關于編制建設工程項目可行性研究報告的有關規定和標 準 5、國務院國發（ 2000） 33 號文國務院關于實施西部大開發若干政 - 6 - 策措施的通知 6、內蒙古自治區國民經濟和社會發展第十二個五年計劃綱要 7、國家計委頒布的投資項目可行性研究指南中有關可行性研究報告編制規范與標準 8、內蒙古自治區“十二五”衛生發展規劃 9、建設單位提供的有關資料和基礎數據 （ 1） 2008 年 10 月 12 日中國共產黨第十七屆中央委員會第三次全體會議通過中共中央關于推進農村改革發展若干重大問題決定 （ 2）、中共中央國務院關于切實加強農業基礎建設進一步促進農業發展農民增收的若干意見 中發 2008 1號 2007年 12 月 31日 第三節 項目建設背景及建設必要性 一、項目建設背景 本項目區位于位于呼和浩特市新城區東北部大青山前坡平原區，地處呼和浩特市東北部，地勢平坦，北有京包高速公路，南有 110 國道，東有呼和浩特市繞城高速公路，距白塔機場 里，距大學城東側 里，是呼市東大門重要的樞紐地帶，交通條件非常便利。水質良好，水、路、電均通，環境優雅，安全可靠，是理想的景觀農業建設用地。 二、項目建設必要性 1、推進新農村建設的必要性 （ 1）、推進新農村建設是全面建設小康社會的客觀要 求 - 7 - 經過 20 多年的改革開放，我國人民生活總體上達到小康水平，但我們的小康是低水平的、不平衡的、不全面的。所謂不平衡、不全面，主要是多數農村地區沒有達到小康水平，表現為農業農村基礎設施薄弱，農村教育、衛生、科技等社會事業發展滯后，農村臟亂差現象嚴重，農民素質參差不齊，農村舊習俗還普遍存在。黨的十六大確立了全面建設小康社會的奮斗目標，提出在本世紀頭 20 年要集中力量建設惠及十幾億人口的更高水平的小康社會。全面建設小康社會，重點和難點都在農村，推進新農村建設，提高農民的收入，使大多數農村地區達到小康生活水平，全面 建設小康社會的目標才能夠如期實現。 （ 2）、推進新農村建設對于統籌城鄉發展、建設和諧社會具有重要意義由于受城鄉分割的二元經濟體制的影響，我國農業和農村發展大大落后于工業和城市，農民生活水平大大落后于城市居民， 20 世紀 80 年代中期以后，城鄉收入差距逐年擴大， 2005 年城鎮居民人均可支配收入為 10493元，農村居民人均純收入為 3255 元，二者之比達到了 1。城鄉之間發展的不協調制約著農村生產力的發展和農民生活水平的提高，同時也制約著城市工業產品市場的擴大和城市就業的增加，農村發展的滯后和農民收入增長的緩 慢成為影響經濟協調發展的瓶頸。因此推進新農村建設，增加農民收入，縮小城鄉差距，提高農村購買力，對于統籌城鄉發展，建設社會主義和諧社會具有重要的現實意義。 （ 3）推進新農村建設，是我國經濟社會發展新階段的必然選擇城鄉二元經濟結構在一定時期存在，是許多發展中國家在工業化進程中難以避免的一個發展階段。在十六屆四中全會上，胡錦濤總書記提出了“兩個趨向” - 8 - 的重要論斷：“縱觀一些工業化國家發展的歷程，在工業化初始階段，農業支持工業，為工業提供積累是帶有普遍性的趨向；但在工業化達到相當程度以后，工業反哺農業、城市支持農村， 實現工業與農業、城市與農村協調發展，也是帶有普遍性的趨向?！痹谟媱澖洕甏?，我國農業通過價格“剪刀差”支持了工業的發展，改革開放以來，通過農民工的低工資、農村土地的低價出讓，支持了國家工業化和城市化的發展；經過 20多年的改革開放，我國經濟快速增長，綜合國力明顯提高， 2004 年我國人均 000美元大關，財政收入也達到了 村人口占總人口的比重已下降到 58%，我國逐步改變城鄉二元經濟結構的條件已經具備，總體上進入了工業反哺農業，城市支持農村的新階段。 2、推進新農村建設的有效途徑按 照黨的十六屆五中全會提出的“生產發展、生活寬裕、鄉風文明、村容整潔、管理民主”的要求，新農村建設應包括推進農村物質文明、精神文明和政治文明建設三個重要方面，要通過新農村建設，逐步實現農村水電道路通達、基礎設施完善、生產日益發展、村莊衛生整潔、教育機會平等、文化生活豐富、村民自治管理，構建社會主義和諧農村。 （ 1）要加強農村基礎設施建設，改善農村生產生活條件 目前，全國還有 8%左右的行政村不通公路，全國 農戶中還有一半沒通自來水，有數千萬農村人口飲用水沒有達到衛生安全標準，無電人口也還有幾百萬戶。絕 大多數農村沒有生活垃圾和污水處理設施，村容村貌臟亂差現象嚴重。因此，建設社會主義新農村，首先要加強基礎設施建設，加快農村道路建設，解決農村飲水安全問題，積極發展適合農村特點 - 9 - 的太陽能、風能和小水電，為農業生產發展、農民生活提高創造外部環境。村容村貌的建設要合理規劃，搞好綠化，建設垃圾收集和生活污水處理設施，美化鄉村環境，農民住宅的建設既要有利于提高生活質量，同時也要能滿足農民生產和生活的需要。有些地方農民新村的建設，簡單照搬城市生活小區，結果新住宅建成后，農民因不方便不愿住，新住宅出現閑置，應避免這種現象的再 次發生。因此村容村貌的建設，必須堅持民主原則，通過村民大會討論，得到大多數村民的支持。 （ 2）加快農村教育、衛生、文化、科技等社會事業發展發展，提高農民素質農村教育發展落后，農民受教育機會大大低于城市，截止到 2000年，農村勞動力中文盲還有 8%，高中以下文化程度占 高中和中專文化程度占 大專以上文化程度僅為 農村勞動力受教育水平低，一方面影響農業科技的運用和農業生產的發展，另一方面也使農業剩余勞動力外出打工，只能夠從事體力繁重、工作辛苦、收入不高的工作，影響農民收入的增加。農村 衛生事業落后，全國 80%以上的公共衛生資源分配在城市，占總人口 60%的農村人口只享有不足 20%的公共衛生資源，不少農民看不起病因病致貧。為提高農民素質，要加快發展農村義務教育，加大對農民勞動技能的培訓，完善農民職業技能培訓制度；要建立和完善農村新型合作醫療制度，貧困農民家庭醫療救助制度，完善農村公共衛生服務；要搞好文化下鄉和科技下鄉，加快農村社會事業發展。 （ 3）要調整財政支出結構，增加財政對“三農”的支持力度我國農村基礎設施建設和社會事業發展滯后的重要原因之一，是我國長期以來重視工業和城市，財政和金融對 農村的支持不足。 2005年，我國第一產業增加 - 10 - 值占 農村人口占總人口的比重為 57%，而各級財政支農支出占國家財政總支出的比重為 農業貸款總額占金融機構各項貸款總額的比重僅為 與過去相比已經有所增加，但是和農村人口所占的比例、農業經濟在國內生產總值中的比重相比，力度仍然不夠，需要進一步加強。我國經濟已發展到了工業反哺農業、城市支持農村的新階段，因此必須下決心調整財政支出結構，增加財政支農支出，擴大公共財政覆蓋農村的范圍，同時要深化金融體制改革，完善農村金融服務，促進農業發展。 （ 4）、要努力發展農村生產力，促進農民收入持續增長我國農業的發展承擔著保障國家糧食安全和增加農民收入的雙重任務，因此新農村建設中促進生產發展，一是要培育優良品種，推廣先進農業技術，提高糧食生產能力，國家應完善農業補貼政策，保障種糧農民的收入，要加強農田水利建設，提高農業綜合生產能力；二是要實現農業產業化經營，根據市場需要調整農產品結構，發展高效農業；三是要促進土地承包經營權轉讓，實現土地規模經營，降低農產品生產成本；四是要加快發展農副產品加工業，增加農產品附加值，增加農民收入。 （ 5）、要把新農 村建設和農村人口逐步向大中城市和小城鎮轉移有機結合起來從世界各國的發展經驗來看，在農業現代化進程中，農業勞動力和農村人口不斷減少，人口向城市集中，是一個普遍規律。因為城市化水平提高，農業勞動力減少，一方面可以使單個農戶耕種的土地面積擴大，促進農業生產效率的提高，可以促進農產品銷售市場的擴大，增加農民收入；另一方面人口城市化水平的提高，能夠帶動第三產業的發展，增加就 - 11 - 業，促進一國經濟增長和發展。例如韓國從 1970 年開始進行“新村運動”，工業化、城市化也在同步推進， 1970年韓國城市化率為 2000 年提高到 同期城鄉收入差距從 1： 小為 1： 著我國經濟的發展，農村人口向城市和城鎮轉移的趨勢不可避免，推進社會主義新農村建設，要充分考慮這一發展趨勢對我國未來農村發展演變的影響。由于我國人口多、農民多，因此我國必須走符合國情的城鎮化道路，堅持大中小城市和小城鎮協調發展。對于那些在城市穩定就業、長期生活的農民工應創造條件逐步實現由農民向工人、村民向市民的轉變；對于在鄉鎮企業就業的農民，要引導鄉鎮企業適當集中，以獲取“聚集效應”，從而推進農村人口向縣城和中心鎮轉移，避免出現“空心村”和“ 無人村”現象；對于在城市就業不穩定、流動性大的農民，要通過加快新農村建設，改善農村生產條件和居住環境，使他們愿意留在農村，農民進城務工是增加農民收入的重要途徑，農民打工收入也成為新農村建設資金的重要來源，因此要善待農民工，提高他們的素質，維護他們的合法權益，也要為他們回鄉創業創造有利條件。 （ 6）、搞好農村文明建設、完善村民自治機制，培育和造就新型農民新農村建設既包括物質文明建設，也包括精神文明和政治文明建設。要通過發展農村教育事業，提高農民素質，發展豐富健康的文化體育活動，加強農村精神文明建設，在農村形 成良好的社會風貌。要發展基層民主，通過完善“一事一議”和村務公開等制度，保障農民依法行使民主權利，健全村黨組織領導的充滿活力的村民自治機制，為新農村建設提供體制和制度保障。受建設單位的委托，我公司組織有關專業技術人員做了大量的調 - 12 - 查研究，并進行了實地考察，對當地的經濟和社會發展情況進行了調研，并與有關部門和建設單位多次交換意見，在充分調研論證的基礎上編制了 腦包村新村建設項目可行性研究報告。 研究范圍 項目建設背景的分析。 投資必要性的論證。 建設規模和建設方案的選擇。 建設條件與建設地址的研究和選 擇。 項目的管理與實施計劃安排。 環保、消防、節能等措施的選擇。 項目投資估算和資金籌措方案的研究。 社會效益的分析和評價。 第四節 研究過程及研究范圍 農村的建設主要存在幾個問題：一、農村人居環境建設缺乏有效的規劃調控，功能布局不合理，功能和配套不完善，生態環境質量趨于惡化，景觀差的情況普遍存在。二、農村的公共設施建設和管理的資金來源和管理責任不明確，設施欠帳嚴重；公共衛生管理不落實，導致部分村莊垃圾成堆，臭水橫溢，人居環境惡化。三、布局散小，建設無序。自改革開放以來，我市農村住宅建設很快，但農村現有的規 劃許多都是為了“應景”，有的部門一個月能出幾十個村規劃，這樣的批量生產，體現不出個性，更談不上對農村建設的科學合理的引導。因此導致許多村莊建設無序、建設凌亂的現象，村莊布局“只見新房、不見新村”的現象，嚴重影響土地的 - 13 - 集約利用和農業的規模經營。四、住房功能落后，浪費嚴重。現在針對當地農村的建筑研究太少，許多圖紙過于簡單，沒有充分考慮農民的實際需求。不少地方依然沿用五六十年代的房屋格局，功能明顯不合理。不少農民的建房觀念還比較落后。一般的農戶待孩子長大要成親就得建新房，這樣一輪輪地拆建，浪費大量農田，增加了經濟 負擔。五、農村規劃建設有兩個“軟肋”，一是基礎設施缺乏有效的投資主體?；A設施是農村建設最頭疼的事，城市的基礎設施依靠政府投入來解決，而對許多經濟不太富裕的農村來說，內部基礎設施建設靠村集體、農民自身力量很難解決。二是缺乏對農村建設有研究的設計人員，由于農村規劃設計投入大、報酬低。 產生這些問題的主要原因有：村莊建設規劃編制工作滯后，大多數村莊沒有規劃就進行建設；村莊建設規劃和土地管理不銜接，造成村莊建設規劃實施困難；村莊基礎設施建設主體和管理的主體不明確，資金不保障，管理不到位。解決方法，首先，應該設立專 門機構，因地制宜，精心編制農村村莊規劃。村莊體系規劃很大程度在于村莊布點規劃，要明確哪些村要作為中心村，統籌安排區域道路網絡和基礎設施、公共服務共享。農村村莊規劃，不能簡單看做是農居點的規劃和老村莊的改造，使它既能反映鄉村的特色，又要適應區域的產業結構。其次，應多渠道、多形式支持農村基礎設施建設。以中心村建設為重點，創新和完善農村基礎設施建設的管理體制和運行機制。做好農村住房個性設計，引導農民科學的建房觀念。要根據農村自然分布狀況，既尊重農戶住房習慣，又方便耕作，還要因地制宜設計建筑風格。根據村莊和農戶家庭 狀況確定造房類型，使農戶建房有選擇，改變他們住宅拆了建、建了拆的觀念。 - 14 - 建設全面新農村，要堅持以下基本原則： 一是規劃先行、以點帶面、穩步推進的原則。新農村建設規劃要在市域城鎮體系規劃、市城城市總體規劃、旅游度區總體規劃及各鎮城鎮總體規劃的指導下進行編制，從而形成市城 鎮 村“三位一體”的城市化規劃體系。村莊規劃要在服從大的總體規劃的前提下，堅持實用性與藝術性相統一，歷史性與前瞻性相協調，充分體現地方特點、文化特色和時代特征，融田園風光、人文景觀和現代文明于一體。好的村莊規劃是凝固的藝術，是歷史的畫卷。 在 搞好規劃的基礎上，我們要堅持典型引路，以點帶面，力爭規劃建設幾個具有較高水平、能夠流芳百世的名村莊。瑞金市歷史文化底蘊非常濃厚，非常值得我們自豪，我們也對前人充滿著仰慕之情。我們這一代人，就應當在歷史文化底蘊非常深厚的環境中，在歷史文化底蘊非常深厚的基礎上，做幾件讓后人也稱道的事情。我們應當有這樣一種信念。我們不這樣做，就對不起我們的祖先，也有愧于我們的后代。瑞金市的歷史文化不應該在我們的手上出現一個斷層。要把硬件建設與軟件建設結合起來，把村莊整治與農村新社區的建設結合起來，用城市社區建設的理念指導農村新社 區的建設，努力把試點村建設成為經濟繁榮、環境優美、政治民主、社會文明、生活富裕、服務配套的社會主義新農村、新社區，為全市建設探索路子，提供樣板。 二是城鄉統籌、互促共進、集聚集中的原則。這次新農村建設，目的縮小城鄉差別，必須堅持城鄉統籌，致力增強城鎮對農村的帶動作用和農村對城鎮的促進作用。城鎮是區域經濟社會發展的龍頭。要拉大市城框架，繁 - 15 - 榮城鎮經濟，擴張城鎮規模，提升城鎮功能，增強城鎮的集聚力和帶動力，促進農村工業向開發區、工業區和工業園區集中，促進農業勞動力向非農產業轉移，促進農村人口向城鎮集聚，讓更多的農 民到城鎮務工經商、安居樂業。 要把中心村作為全面新農村建設的重點，把推進農村人口和居住地的適當集中，作為新農村建設的核心來抓。這次新農村建設，如果還是到處布點，漫山遍野布點，那是不符合要求的。行政村規模調整后，要盡最大可能，使居住向某一個原來的小村集中；在一個鎮的范圍內，要最大可能地向幾個中心村集中；在集鎮的建成區范圍內，要最大可能地向建成區的功能區塊集中。只有集聚起來，才能統籌起來，才能使城鄉互相促進。 三是因地制宜、分類指導、注重特色的原則。建設全面小康新農村，涉及面廣，任務繁重，沒有現成的模式和經驗可 以借鑒，必須經過艱苦的探索和長期的努力。我市自然差異和經濟差異較大，因此，在工作中，不能盲目崇洋、崇大、崇快，勞民傷財；不能盲目照抄照搬，千篇一律，不重特色。經濟比較富裕的一些地區和市城周邊地區，要以中心村建設為重點，高起點規劃，高水平建設，高層次推進。其他地區，要根據各自的區位優勢和經濟條件，充分發揮各方面的積極性和創造力，著力體現區域特點和地方特色，積極探索不同風格、不同特色的建設路子。要正確處理經濟發展與村莊建設的關系，樹立經營村莊的新理念，把發展特色農業、特色工業、特色觀光休閑業與建設特色村莊結合起 來，把農村特色經濟、綠色產業發展提高到一個新的水平。要正確處理保護歷史文化與村莊建設的關系，對有價值的古村落、古名居和山水風光進行保護、整治和科學合理地開發 - 16 - 利用，切實保護好名人故居、古代建筑和歷史文化遺跡，做到傳承歷史文化與融入現代文明的有機統一。 這次新農村建設中，對古建筑、古樹名木，一定要很好地保護起來。一般的規劃要服從于這些古樹名木、古建筑的保護，不能簡單地說是規劃需要而把這些東西統統搞掉。要非常慎重地對待這些事物。 這次新農村建設中，絕不能夠對山水風光、對整個自然造成破壞。要特別重視水系的保護。我們 千萬不能圖一時之快樂、圖一時之輕松、圖一時之利益而破壞這個水系，對水污染意見很大，水污染有很多原因，與工業偷排、生活污水沒有收集、河道蓄水量大大減少有關。我在這里大聲疾呼，要珍惜河道，保護好河道，這是我們這座城市的靈魂所在！這次新農村建設過程中也要注意這一點。 四是整合資源、節約用地、持續發展的原則。新農村建設不是以大量占用土地、浪費土地為代價的。必須以經營城市的理念來經營農村、經營土地。一方面，要通過聯立式、公寓式住宅的建設來節約土地。另一方面，要通過環境的改善，使土地資源大幅增值。所以，新農村建設，其實 就是對土地資源進行盤整優化的過程。要讓群眾知道，這次新農村建設，不是亂占濫用土地，而是要體現集約利用，體現可持續發展。 五是政府引導、社會參與、群眾自愿的原則。建設全面小康新農村，靠一村一戶解決不了問題，必須充分發揮政治優勢，動員各方廣泛參與。市里主要管大政方針，鎮街主要做發動指揮，村兩委會是直接的組織實施者，三級都要各司其職，密切配合，做好工作。與此同時，要積極探索建立以政府投資為引導、農民和集體投入為主體、社會力量多方參與支持的多渠 - 17 - 道、多層次、多元化的投資機制。農民是全面新農村建設的最具體參與者和最直接 受益者，要充分尊重群眾意愿，堅持群眾自愿。村莊整治的規劃和建設方案都應經村民討論，民主決策，切實防止簡單從事、強迫命令。要大力激發農民建設自己美好家園的熱情，使全面新農村建設真正成為廣大農民的自覺行動。 我們特別要處理好政府引導與群眾自愿的關系。建國幾十年以來，在對待農民的問題上面，最大的失誤，就是對農民搞行政命令，搞強迫。這次新農村建設，一定要充分地尊重群眾意愿，堅持群眾自愿。一定要耐心、細致、深入地做好群眾的宣傳思想工作。做群眾工作，一定要苦口婆心，以情動人，仁至義盡，不要搞強迫，不要搞動手動腳。不要把 我們自己看成英雄，實際上我們都是非常渺小的，真正的英雄是人民群眾。我們既然是為群眾做好事，就不要以我們的意志為轉移，就不要去為難群眾，一定要堅持在政府引導、社會參與下的群眾自愿。 今后工作的主要思路和對策 一是加強村莊建設規劃工作，堅持“規劃、土地管理并重”。村莊建設規劃和土地利用規劃要同時編制、同步落實、相互銜接。規劃和國土兩部門應就如何確定村莊建設用地的發展方向、用地范圍、農村建房和基礎設施布局以及公用事業、基礎設施的用地指標等政策和技術標準進行充分協調，切實解決好道路、房屋間距、綠地、給排水、垃圾收集 等公共設施的用地指標問題，確保農村的各項建設納入規劃并嚴格按規劃實施。 二是必須改變農村傳統的觀念和管理模式，研究解決提高農村規劃編制水平、拓寬基礎設施建設投融資渠道等問題。各級財政要對村莊規劃經費給 - 18 - 予一定的補助。轉變村民不愿意投資公共服務設施建設的觀念，積極探索運用市場機制完善公共服務設施、改善農村人居環境的有效途徑。有條件的地區對農民建房要實施統建、聯建，積極鼓勵建設農民公寓，改變單家獨院的建房方式，提高土地利用效率和建設水平，降低公共服務設施建設成本。 三是遵循城鎮化發展的大趨勢，控制農村農民宅基地規 模擴張。逐步實行農村住房的繼承權制度，固化村民住宅用地規模，嚴格控制新增農村住宅建設用地指標。同時積極推行舊村改造，挖掘原有用地潛力。 四是要規范和加強農村建設規劃的實施管理。切實改變農民建房無規劃、不報建的局面，嚴格執行有關規劃許可制度。大力推進村鎮規劃建設管理的培訓工作，著力提高管理人員的水平。 村莊改建工作要按“統一規劃，統一設計，統一建設，統一配套，統一管理”的原則進行，改變傳統的一家一戶各自分散建造為統一的社會化的綜合開發的新型建設方式，并在改造原有居民單院獨戶的住宅基礎上，建造多層住宅，提高住宅 容積率和減少土地空置率，合理規劃村莊的中心村和基層村，搞好退宅還耕擴大農業生產規模，防止土地分割零碎。我市農村還很落后，經濟基礎很薄弱，我認為傳統的農村在城市化過程中應該有一個過渡階段，那就是中心村的建設，而基層村則主要是農民的生產生活場所，應考慮按農場的形式設計。村莊規劃設計過程應因地制宜結合地方特色和自然地理位置，注意保護文化遺產，尊重風土人情，重視生態環境，立足當前利益并兼顧長遠利益，量力而行。 心村的位置應靠近交通方便地帶，要能方便連接城鎮 - 19 - 與基礎村，起到紐帶作用。中心村要以農副 產品生產、加工、經營為中心，服務于農業生產，并適當發展適合本地區其他產業，形成具有自己特色的綜合型經濟結構，從而帶動農村經濟發展，使中心村向著小城鎮方向發展。中心村的住宅應從提高容積率和節約土地的角度考慮，提倡多層住宅，如多層農村公寓。政府要統一領導農民設計建設，不再批土地給農民私人建造單家獨院住宅，政府應把這項工作納入自己的目標任務，加大力度規劃引導中心村的建設，逐步實現中心村住宅商品化，并適量控制價位。 層村應與中心村有便捷的交通，其設置應以農林牧副漁等產業的直接生產來確定其結構布 局。鑒于農業目前的生產關系，可將各零星的自然村集中調整成為一個新的自然行政村，盡量讓一些有血緣關系或親友關系或有共同語言的農民聚在一起，便于形成農村規模經濟?；A村應以農場建設為主來實現農業的產業化和現代化，促進農村經濟發展?；鶎哟宓淖≌陨a生活為目的，最好考慮聯排形式，可借鑒郊區的聯排別墅建成多層農房，并進行功能分區，底層用作倉儲，為生產活動作準備；其他層為生活居住區，這樣將有利于生產生活并節約土地。 舊村莊的改建過程中，必須下大工夫讓不符合規劃的村莊和散居的農戶分批遷移，逐 步退宅還耕，加強新村的規劃設計。在遷移過程中要考慮農民的經濟能力，各地政府不要操之過急，這應是一個長期逐步的過程。對于確有困難的農民可以允許推遲或予以政策支持，同時要給遷移的村民予以一定的補償。政府在改建的過程中不能再批土地給農民私自亂建房，同時要對那些私自建房卻不符合要求的予以限制與處罰。 - 20 - 宅改造離不開基礎設施的配套與完善，村莊改建工作要以基礎設施為先導，以生產設施為主干，以住宅為中心。在今天這個科技發達的社會里，沒有完善健全的郵電通訊、法治金融、道路運輸和文化教育衛生等基礎設 施功能，就不會更好地促進農村經濟發展。尤其是道路運輸建設，更要方便農民日常生活生產的交通活動和滿足貨物運輸的需要。為了避免重復建設，可以按一定的人口規模就近建設規劃學校、醫院、商業區以及休閑娛樂場所等公共設施。 應該在鎮的轄區范圍內對經濟發展做一個統籌的安排，包括居民點的分布問題，我們現在村莊建設非常散，尤其在我們南方，這不利于基礎設施的建設。 其次，應當對社會各項事業，涉及社會進步的精神文明、物質文明方面有一個通盤的考慮，不能讓農村過著原始狀態的生活。要考慮怎么通過行政手段，把有限的資金在農村更好地應用。 對村莊的規劃，限制哪些地方發展，鼓勵哪些地方發展，村莊怎么布點，要在一定區域內實施，不能遍地開花。 第五節 主要技術經濟指標 經過對 新農村建設方面有關政策、技術方案和經濟效益等方面的分析和研究，本項目符合國家、自治區和呼和浩特市有關政策精神，建設規模適當，建設條件和依托條件較好，建設方案先進、成熟可靠，經濟、社會、環境效益較好，總體方案切實可行。 - 21 - 主要技術經濟指標一覽表 序號 項目名稱 單位 數量 備 注 一、 建設規模 1 總建筑規模 24600 2 總用地面積 公 頃 二、 戶數 戶 3000 三、 建設期 年 3 四、 項目總投資 億元 13 5 1 工程直接費 億元 2 建設期利息 萬元 3 其它費用 萬元 500 4 預備費 萬元 400 5 固定資產投資方向調節稅 萬元 6 流動資金 萬元 500 五、 資金籌措方式 1 合資 億元 2 貸款 億元 3 自籌 億 第二章 市場分析 2010年 1呼和浩特市房地產市場形勢分 析 - 22 - 房地產開發市場情況 一、房地產開發投資情況 1、房地產開發投資分析 2010 年以來呼和浩特市房地產開發投資持續增長， 1完成投資額997726 萬元，與上年同比增長 比 1增長 增幅比上月回落 比 1（見圖 1） 圖 1 2010 年 1完成投資額與同比增長 5 . 6 32 1 . 9 54 0 . 0 25 7 . 3 97 6 . 8 49 9 . 7 72 8 9 . 8 88 2 . 3 2 8 7 . 36 2 . 3 24 0 . 1 50204060801001204月 5月 6月 7月 8月 9月億元050100150200250300350%房地產開發投資（億元） 與去年同比環比增長（% ）從投資構成看，商品住房和辦公樓占完成投資的比重比去年有所下降，其他略有增加。商品住宅下降 公樓下降 百分點，商業營業用房和其他用房分別增加 百分點。因今年呼市臨街改造和一些商鋪的竣工等，加之去年以來的住宅樓基本都有車庫，因而使商業營業用房和其他用房漲幅較高。（詳見圖 2） 圖 2 2009 年 1010 年 1完成投資構成 % - 23 - 公樓 商業營業用房 其它%2 0 0 9 年1 - 9 月2 0 1 0 年1 - 9 月2、房地產開發資金來源結構分析 2010年 1地產開發到位資金（包括上年結轉資金）為 1769941萬元，與完成投資的比例為 。資金來源中自有資金和定金及預售款占比較多，分別占全部資金 國內貸款增長幅度較高，但是占全部資金來源比重略有下降。自籌資金和其 他資金漲幅也較高，主要是自有資金和定金漲幅較高的結果。具體情況見表 1、圖 3。 表 1 房地產開發投資資金來源結構表 項 目 單 位 2009年 1 2010年 1同比增減 % 本年資金來源合計 萬元 1102851 1769941 中：上年末結余資金 萬元 211488 272841 年資金來源小計 萬元 891363 1497100 中：國內貸款 萬元 78111 241293 本年資金來源比重 % 籌資金 萬元 449923 659442 本年資金來源比重 % 它資金來源 萬元 363329 596365 本年資金來源比重 % - 24 - 圖 3 2010年 1從表 1、圖 3 來看，房地產開發資金來源與去年同比增長幅度較大，表明了資金到位良好。今年房地產市場的飆升，銀行貸款增幅較高，使得開發企業自籌資金 增長幅度明顯高漲。 二、土地購置和開發情況 1購置土地面積 1026190 平方米，同比增長 漲幅比 1百分點；土地成交價款 109306 萬元，同比增長 增幅比 1提高 百分點；完成土地開發面積 1142880平方米，同比增長 增幅比 1提高 百分點。（詳見表 2） 表 2 2009 年土地購置開發情況 項 目 單 位 2009年 12010年 1同比增減 % 本年完成開發 土地面積 平方米 510558 1142880 開發土地面積 平方米 1753698 1816752 年購置土地面積 平方米 487258 1026190 年土地成交價款 萬元 32080 109306 5%4%9%12%26%24%9%0%1%上年末結余資金 國內貸款 銀行貸款 非金融機構貸款 自籌資金自有資金 其他資金來源 定金及預收款 個人按揭貸款 - 25 - 到三季度無論購置土地、完成開發土地及成交價同比均呈大幅上漲，特別是成交價漲幅 240%以上，表明土地價格漲幅較大。同時也表明隨著房地產市場的持續升溫，房價沒有出現下降，而是上漲。 三、房地產開發施工與竣工情況 到 9 月房屋施工面積 平方米，其中新開工面積 平方米；房屋竣工面積 平方米。與去年同比施工和新開工呈增長態勢，分別增長 竣工面積下降 但下降幅度比 1百分點。與上月環比均呈增長態勢，施工面積增長 新開工面積增長 竣工面積增長 但是增長幅度均低于 1別是新開工面積下降幅度近 30個百分點。（見表 3、圖 4） 經濟適用房下降幅度較大，同比呈下降態勢，且下降幅度較大。此外，其他同比全部呈大幅增長，特別是新開工漲幅均 130%以上。同時，環比均呈增長態勢，特別是經濟適用房漲幅 159%。（見表 3） 表 3 房地產施工、新開工增長情況 項 目 單位 2009年 12010年 1同比增減 (%) 環比增長（ %） 房屋施工面積 平方米 14969979 18825831 中：新開工面積 平方米 2742407 4724831 宅施工面積 平方米 11788443 14444187 中：新開工面積 平方米 2365236 3702339 濟適用房施工面積 平方米 3360000 1338312 - 26 - 其中：新開工面積 平方米 730000 259116 墅、高檔公寓 平方米 486736 751449 中：新開工面積 平方米 56195 200707 公樓施工面積 平方米 722844 963539 中：新開工面積 平方米 43651 202686 業營業用房施工面積 平方米 1494476 2294699 中：新開工面積 平方米 250078 576682 它施工面積 平方米 964216 1123406 中：新開工面積 平方米 83442 243124 4 房地產竣工面積同比增長情況圖 - 27 - 01 0年1- 9月同比增長201 0年1- 9月環比增長隨著房地產市場升溫，到 9 月新開工面積漲幅較大，同比無論商品房還是住房漲幅均較高。 四、商品房供給和銷售分