- 1 - “ 某 某房開 ” 項目可行性研究報告 第一部分 項目背景及開發企業概況 . 2 1 1 某 市概況 . 2 1 2 項目建設背景 . 3 1 3 開發企業概況 . 4 第二部分 項目市場投資環境和市場研究 . 4 2 1 項目概況 . 4 2 2 房地產市場綜述 . 5 2 3 周邊樓盤情況比較 . 6 2 4 市場需求調查分析 . 7 2 5 市場研究結論 . 7 第三部分 項目定位研究 . 8 3 1 項目分析 . 8 3 2 客戶定位 . 9 3 3 價格定位 . 10 3 4 戶型定位 . 11 3 5 項目開發構思與設想 . 11 第四部分 項目經濟效益分析 . 12 4 1 項目估算的各項設定 . 12 4 2 項目總體規劃指標 . 13 4 3 項目開發費用估算 . 14 - 2 - 4 4 項目盈利分析 . 19 4 5 項目現金流量分析 . 20 4 6 項目資金籌措計劃及銀行借款償還計劃 . 20 第五部分 可行性研究結論 . 21 第一部分 項目背景及開發企業概況 1 1 某 市概況 某 因城區位于境內貴山之陽而得名， 某 位于云貴高原東部，是貴州省省會，是我國西南地區重要的中心城市之一，是貴州省的政治、經濟、文化、科教中心和西南地區重要的交通通信樞紐、工業 基地及商貿旅游服務中心。 某 是一座“山中有城，城中有山，綠帶環繞，森林圍城，城在林中，林在城中”的具有高原特色的現代化城市，享有“森林之城，休閑勝地”的美名。由于 某 市 氣候宜人，一月最冷平均氣溫 5，盛夏七月平均氣溫 24，被譽為“第二春城”， 2005 年 某 被評為中國最適宜人居城市排名第四位， 2006 年被評為“中國避暑之都”。 某 市轄六區一市三縣（云巖區、南明區、白云區、烏當區、花溪區、小河區、清鎮市、修文縣、開陽縣、息烽縣），市域總面積 8034平方千米，市區面積 2403平方千米。“一市三縣”總面積 方千米，占全市面積的 - 3 - 1 2 項目建設背景 某 市老城區土地面積只有 56 平方公里，聚集 130 萬人口（不包括流動人口），每平方公里 人的人口密度，成為我國人口密度最大的城市之一。 某 市因城區三面環山，中心區（兩城區）可開發面積有限，兩城區邊緣樓盤逐步成為購房人群置業首選。此外， 商品房外銷一直占據著 某 市商品房銷售的較大比例，外來購房者成為支撐 某 市住房市場需求增長的重要力量。在全市商品住房銷售對象結構中（按銷售套數劃分）， 某 市城區占 某 市其他地區占 省內其他地區占 外 省及境外占 商品住房實際外銷比例達到 33%。由此可見，隨著 某 市城市經濟持續快速發展，市政基礎設 施日臻完善，無論是居住、經商、子女就學都十分便捷；加之城市功能的不斷完善，居住環境不斷改善，作為省會城市輻射、帶動全省的力度在不斷增強。 目前 某 市城市發展的策略是，控制城市中心區住宅建設，優化和盤活現有存量土地，中心城區著重進行環境整治和公益性配套項目建設，以疏散中心區人口密度，減少交通壓力，住宅建設重點向中心城區邊緣、金陽新區、小河、花溪、白云、烏當發展，加緊對中心區控制性詳細規劃的修編工作。 - 4 - 1 3 開發企業概況 貴州 某房開 房地產開發有限公司是 某房開 置業（控股）有限公司下屬的母系控股公司，主營房地產開發，業務范圍涵蓋房地產開發、銷售，物業管理，房屋租賃，市場管理服務，家居設計等。 某房開 置業旗下房地產開發了國際甲級寫字樓 某房開 大廈、國際五星級酒店廣州 某房開 威斯汀酒店、高尚豪華住宅 某房開 花園等，目前 某房開 置業也成為廣州最有實業的大型房地產企業之一。 貴州 某房開 房地產開發有限公司于 2008 年 1 月經有關部門批準成立，由 某房開 置業的子公司廣州 某房開 房地產開發有限公司與貴州協輝房地產開發有限公司共同組建， 通過招、牌 、掛在 某 市土地礦產資源交易中心舉行的國有土地使用權掛牌會競得 G（ 07） 38號地塊國有土地使用權，項目名稱為“ 某 某房開 ”。 公司擁有員工 31人，其中：中級職稱 8人，初級職稱11人，公司內部機構設置：董事長、總經理、副總經理、行政辦、財務部、銷售部、 開發 部、項目工程部等， 經營班子由總經理、常務副總經理、副總經理、財務總監 4 人組成。 第二部分 項目市場投資環境和市場研究 2 1 項目概況 “ 某 某房開 ”項目總占地 156,208 ， 用地 - 5 - 環境優美，三面環山 ,并有林帶氣候宜人，區位優越。 （一）項目地理 位置 “ 某 某房開 ” 項目 綜合用地位于 某 市中心環北線小關貓沖 （距主干道僅 20米） ，原軍事俱樂部處， 距 某 市市中心噴水池 4 公里，距 某 市市政府（金陽） 10公里，項目用地性質為商住用地，屬 某 市四類地段，該項目位于順海公園兩側，背靠小關湖，右鄰觀山公園， 項目周邊被林帶緊密包圍， 環境優雅，適宜居住。 用地范圍內場地規范平整，是 某 市老城區非常稀缺且能成規模開發的優質房地產開發用地。 （二）項目交通狀況 由于項目用地在 某 市中心環北線兩側，中心環北線是連接 某 市區和金陽新區的主要干道，交通十分便當，按 某 市城市規劃，連接 某 老城區與金 陽新區的主要干道 瑞金北路至小關的高架橋已在籌備中。 2 2 房地產市場綜述 據 某 市房地產管理局對 某 房地產總需求量作如下預測： 某 市目前人均建筑面積 20農業人口 160萬人， 2010年達到人均（城鎮居民）建筑面積 25宅需求量為 800年非農業人口盡增量 人計算，至 2010 年住宅量為 405 項目合計住宅總需求量為 1205年需求量為 200 - 6 - 某 市商品住宅遠期需求增量預測（ 2007 2010 年） 年 份 商品住宅 需求量（萬 商業用房 需求量（萬 寫字辦公房 需求量 合 計 （萬 2007 264 23 7 294 2008 279 25 8 312 2009 293 27 8 328 2010 308 30 9 347 1998 年至 2005 年， 某 市房屋銷售額增速與房地產投資增速基本一致，空置商品房比例正常，存量房市場初步啟動，房地產市場總量基本平衡，結構基本合理，價格基本穩定，某 市房地產市場的發展是平穩健康的。 總體上講， 某 市商品房開發和供應總體上是正常的，結構趨向合理，消費趨向理性， 可以預測， 某 市房地產業將會繼續支撐全市經濟社會的發展。 2 3 周邊樓盤情況比較 項目周邊主要的樓盤情況 項目 位置 銷售價格 （元 / 銷售均價 （元 / 銷售情況 中天花園 新 添 大道 4800 6500 5300 三期 欣歆園 蠻坡 4500 5500 5200 二手房價格 小石城 蠻坡 4500 6800 5300 已售罄 - 7 - 銀海 花園 大營坡 5200 6000 5400 已售罄 保利云山 小關 4800 6000 5300 已售 80 2 4 市場需求調查分析 針對 本項目對 某 市場客戶進行調查分析，客戶需求結論如下： 1、項目周邊房地產開發對區域形象的提高，以及對稀缺的自然資源的認同，客戶普遍對本項目感興趣，傾向于更舒適的環境，大部分以選擇自住為主。 2、客戶對產品及配套的要求高。客戶普遍對生活、教育等配套要求較高，在周邊尚未成熟的情況下，本項目需要通過建設自身配套實現便利的生活。 3、本項目輻射能力強。特別是商業街的投資價值，對于外來客戶具有較大的吸引力。 2 5 市場研究結論 根據對 某 市房地產發展情況、本項目的競爭格局以及客戶需求的分析，本項目 發展的市場機遇在于： 1、 某 房地產市場健康，目前處于快速發展期，本項目具有很好的發展局勢。 2、本項目區域競爭主要以本區域為主，項目可提升空 - 8 - 間大。 3、項目地理位置連接度好，且處于 某 市老城區內房地產開發最熱的區域，具有很好的區域優勢。 4、客戶對本項目的認可度高，本項目發展具有良好的客戶基礎。 第三部分 項目定位研究 3 1 項目分析 項目優勢分析 1、 云巖區作為主要老城區，中心區可供應的土地幾乎為零，項目區域內新增項目非常少，項目的升值潛力較大，投資風險非常小。 2、 緊臨黔靈公 園和省政府，是市區稀有的可成規模開發用地，區位和自然環境優勢明顯。 3、離 某 市老城區近，是受上班族歡迎的優良地段。 4、 目前已建立起良好的政企、銀企關系，結合項目啟動快的特點，有利于項目在短期內達到銀行融資條件。 項目機會點分析 1、隨著連接 某 至金陽新區主干道 瑞金北路至小關高架橋的修建，將使住戶更便于進入市區，也是本項目銷售的又一賣點。 - 9 - 2、區域內在售項目售出率均在 85%以上，且近年來價格上升趨勢明顯，近期內沒有高端樓盤推出，競爭放緩，有良好的市場空間。 3、云巖區系 某 市主城區，遵照 某 市兩城區規劃管理 文件 “只拆不建”，“拆違建綠”、“拆舊建綠”的規劃指導原則，區域內已無成片的可開發用地，高尚、高品質物業的后續開發具有稀缺性。 3 2 客戶定位 1、近、遠期客戶定位 （ 1）近期目標客戶：老城區客戶為主，輻射 某 市周邊新區部分客戶，以二次置業的中高端客戶為主。 （ 2）遠期目標客戶：因 某 市屬貴州省省會城市，集教育、文化、政治、經濟為一體， 周邊市區的企事業單位中高層管理人員、公務員、高校教師、私企老板等，輻射周邊各市各區的自住客戶。 （ 3）由于 某 市氣候宜人，有“中國第二春城”、“ 中國避暑之都”、“爽爽的 某 ”之稱， 因此省外住戶的購買力也有相當的數量。 （ 2）、目標客戶背景描述： 年齡： 35置業能力： 40萬以上 - 10 - 年收入： 5職業范圍：公務員、企事業中高層、高校高級教師、專業技術人員、個體戶、私營企業主等，以有換房需求、二次置業、自住的企事業單位中高級人員和公務員、生意人為主力。 目前生活狀況：多數有房（福利房或單位房），部分有車，改善居住環境愿望較強，為二次置業需求。 心理品性：在貴州深厚的歷史文化背景滋養下，有著強烈的優越感，表現為追求價值感，喜歡都市時尚生活，強調置業不離城，同時渴望休閑生 活，對自然生態、親水環境向往。 3 3 價格定位 1、靜態價格預估（通過市場比較法）： 4500元 /平方米 2、價格動態預估 近年 某 住宅價格年均增長 8總體呈平穩上升趨勢， 2005年房地產新政影響下，房價增幅仍平穩上升，反映房地產市場投機行為少，受宏觀調控影響少，保守估計 2010年增幅為 5%。 以兩個增幅來預測動態價格： 1、 5%的保守增幅。 2、 10%老城區板塊的快速增幅。 - 11 - 3 4 戶型定位 首期戶型配比： 根據 某 市場供應情況、中高端客戶市場需求，結合本項目的客戶和檔次定位，首推的部分戶型配比為：小 于 90 左右的小三房型（三房兩廳一衛）占 大于 90 的大三房型（三房兩廳兩衛）約占 3 5 項目開發構思與設想 項目開發條件： 本項目地塊建設指標：總占地 156,208際可用地面積 136,447積率為 建筑面積 584,中 :計容積率總建筑面積 477,不計容積率總建筑面積 106,本項目地形較好，容積率適中，地塊可塑性高，適合建設具有良好綠化景觀環境的大型社區。 物業類型設想： 本項目的居住規模預計約 4,950戶。根據項目用地建設條件及項目中高端的形象定位，預計本項目物業類型將全部為高層。社區的停車方式主要是地下停車，兼顧少量地面停車，總車位數預計將達約 4,950個。 商業開發構思：項目商業為購物、休閑，布置在項目物業高層的一至四樓。 - 12 - 第四部分 項目經濟效益分析 4 1 項目估算的各項設定 （ 1）項目說明 1、項目用地 ,土地出讓金按 畝，土地出讓合同契稅和土地交易傭金按 3%計算。 2、在本項目中，拆遷補償費按一次性支付 ,中土地成本 4,100 萬元，拆遷補償費 啟動資金 5,000萬元。 3、貸款年利率按 08年 12月 基準利率上浮 20%)。 4、預售條件為工程施工至四層。 5、銷售費用按銷售收入的 。 （ 2）各項稅費說明 根據 某 市政府相關部門的有關規定： 1、房地產銷售稅金及附加為銷售收入的 2、土地增值稅 (預征 )為銷售收入的 1%。 （ 3） 項目開發銷售周期說明 通過對 某 市房地產開發銷售狀況的詳細了解以及與公司相關部 門負責人的全面溝通，對本項目的開發銷售周期做如下計劃：從 2008 年 4 月至 2012 年 12月。 - 13 - （ 4）各項成本費用的設定 根據 某 市房地產開發的實際情況，本項目各項成本費用可以歸納為：開發成本（包括土地成本、拆遷安置費、前期工程費、建安工程費和其他工程費、開發期間稅費）和開發費用（包括項目管理費、銷售費用、財務費用）。結合我司的經驗數據資料以及與各職能部門溝通的成果，對項目的土地成本、工程成本進行估算，各項稅費標準按政府有關規定進行估算。 4 2 項目總體規劃指標 項目總體指標： 項目總建設期為 60個月 1. 總用地面積 、 156,208 2. 市政道路面積 19,761 3. 實際用地面積 136,447 4. 總建筑面積 584, (含地下車庫 94,) 5. 建筑密度 6. 綠化率 項目公建區經濟技術指標： 該地塊公建區綜合規劃指標如下： 建筑面積 30, ： - 14 - 含 商業服務 12班小學 4,801 8 班幼兒園 2, 衛生站 600 其他配套設施 2,210 社區服務等 2,015 4 3 項目開發費用估算 項目整體總投資估算： （一）土地成本 本項目 以招拍掛出讓方式進行，地塊內被拆遷安置單位為 某 云巖鄉村體育俱樂部有限公司，通過與被拆遷單位溝通，其拆遷補償安置費用為 地出讓金為 4,100萬元，契稅 270萬元，交易傭金 1,340萬元 。 土地成本合計： 55,210 萬元 （二）前期工程費 （含勘查費、規劃設計費、三通一平、各項規費等費用）： 584, 40 元 / =2,337萬元 前期工程費合計： 2,337萬元 （三）基礎設施費 (含供水電氣、道路、排水排污、綠化等 ) 584, 110元 / =6,428 萬元 基礎設施費合計： 6,428萬元 - 15 - （四）建筑安裝費 （含土建、安裝等）： 住宅部分： 446, 1,250元 / =55,874萬元 公共建筑部分： 30, 1,200 元 / =3,668萬元 車庫、設備房部分： 96, 1,300元 / =12,576萬元 架空層部份 :10, 1,300元 / =1,303萬元 建安安裝費合計： 73,349 萬元 （五）開發間接費 （按 1,2,3,4項之和的 ） ： 137,397萬元 =824 萬元 （六）不可預見費 （按 1,2,3,4,5 項之和的 3計） ： 138,221萬元 3% =4,146 萬元 開發成本合計： 142,368 萬元 （ 1,2,3,4,5,6 項之和） （七）期間費用： 管理費用： 142,368 萬元 2,136萬元 銷售費用： 237,989 萬元 4,045萬元 期間費用合計： 6,181 萬元 （八）財務費用 (建設期利息 )： 財務費用 ： 30,000 萬元 =4860萬元 項目總投資合計： 153， 409萬元 （九）總收益估算： 銷售總收入 ： 住宅部分： 446, 4,500元 / 201,148 萬元 - 16 - 商業部分： 18, 10,000 元 / 18,634萬元 車庫部分： 4,552 個 40,000元 /個 =18,208 萬元 銷售總收入合計： 237,989 萬元 （十）項目收益估算： 項目可實現銷售收入 237,989 萬元，開發成本費用142,368萬元，期間費用 6,181萬元，財務費用 4,860 萬元，土地增值稅 2,380 萬元，銷售稅金及附加 13,446 萬元（按銷售收入 算）。 項目稅前利潤總額 68,754 萬元，繳納所 得稅 17,188萬元，稅后利潤 51,565 萬元，實現稅后投資利潤率 其中二期開發費用估算： （一）土地成本 某房開 計入容積率面積為 方米，其中二期計入容積率面積為 分攤比例為 則 55210 13,814 萬元 土地成本合計： 13,814 萬元 （二）前期工程費 （含勘查費、規劃設計費、三通一平、各項規費等費用）： 158, 40元 / =634萬元 前期工程費合計： 634萬元 - 17 - （三）基礎設施費 (含供水電氣、道路、排水排污、綠化等 ) 158, 110元 / =1,743 萬元 基礎設施費合計： 1,743萬元 （四）建筑安裝費 （含土建、安裝等）： 住宅部分 (含小學幼兒園 )： 116, 1,250元 / =14,514萬元 公共建筑部分： 3, 1,200 元 / =408萬元 車庫、設備房部分： 36， 1,300 元 / =4757萬元 架空層部份 :2, 1,300元 / =309 萬元 建安安裝費合計： 19,988 萬元 （五）開發間接費（按 1,2,3,4項之和的 ） ： 36179萬元 =217萬元 （六）不可預見費 （按 1,2,3,4,5 項之和的 3計） ： 36396萬元 3% =1092萬元 開發成本合計： 37,488 萬元 （ 1,2,3,4,5,6 項之和） （七）期間費用： 管理費用： 37,488 萬元 562 萬元 銷售費用： 56,249 萬元 956 萬元 期間費用合計： 1,518 萬元 （八）財務費用 (建設期利息 )： 財務費用 ： 20,000 萬元 =2970萬元 - 18 - 項 目總投資合計： 41,976 萬元 （九）總收益估算： 銷售總收入 ： 住宅部分： 108, 4,500元 / 48,959萬元 商業部分： 10,000 元 / 742萬元 車庫部分： 1637個 40,000元 /個 =6,548萬元 銷售總收入合計： 56,249 萬元 （十）項目收益估算： 項目可實現銷售收入 56,249萬元，開發成本費用 37,488萬元，期間費用 1,518萬元，財務費用 2,970萬元，土地增值稅 562 萬元，銷售稅金及附加 3,178 萬元（算）。 項目 稅前利潤總額 10,139 萬元，繳納所得稅 2,535 萬元，稅后利潤 7604 萬元，實現稅后投資利潤率 備注 ： 1、收入中未考慮每年市場房價 8%增幅。 2、成本中也未考慮未來材料及人工上漲等因素。 3、隨著市場的發展，未來項目完成時預計的整體利潤會隨著每年市場房價增幅有所提高。 - 19 - 4 4 項目盈利分析 項目靜態盈利分析表 序號 項 目 數 值 計量單位 單價(元 ) 金 額 (萬元 ) 1 一、銷售總收入 242,207 2 其中 住宅部分 452, 4,500 203,668 3 商業部分 11,451 10,000 11,451 4 車庫部分 4,509 個 40,000 18,036 5 二、總投資 158,971 6 （一）開發成本費用合計 583, 2,438 142,281 7 1、土地費用 583, 946 55,210 8 2、前期工程費 583, 40 2,334 9 3、基礎設施費 583, 110 6,419 10 4、建筑安裝工程費 73,349 11 其中 住宅部分 452, 1,250 56,574 12 公共建筑部份 25, 1,200 3,047 13 車庫設備房部分 94, 1,300 12,309 14 架空層部份 10, 1,300 1,418 15 5、開發間接費 137,313 824 16 6、不可預見費 138,136 3% 4,144 （二）期間費用 6,098 17 1、管理費用 142,281 2,134 18 2、銷售費用 233,155 3,964 19 （三）財務費用 30000 4860 三、稅金 15,505 20 1、土地增值稅 233,155 1% 2,422 21 2、銷售稅金及附加 233,155 13,173 22 稅前利潤 64,412 23 稅前投資利潤率 24 所得稅 (25%) 64,412 25% 16,103 25 稅后利潤 48,309 26 稅后投資利潤率 - 20 - 項目整體稅后利潤為 48,309 萬元， 通過上面的靜態財務分析，項目盈利能力較強，項目可行。 4 5 項目現金流量分析 序號 項目 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年及以后 合計 1 一、現金流入 59,940 93,857 70,352 64,708 34,239 323,095 2 1、股東投入 59,940 59,940 3 2、股東及關聯方借款 0 4 3、新增銀行貸款 30,000 30,000 5 4、銷售收入 63,857 70,352 64,708 34,239 233,155 6 二、現金流出 66,595 37,900 42,525 17,876 3,848 168,743 7 1、工程直 接投入 64,513 28,923 33,176 10,957 568 138,137 8 2、管理費用 147 833 924 215 15 2,134 9 3、銷售費用 0 1,086 1,196 1,100 582 3,964 10 4、不可預見費 1,935 868 995 329 17 4,144 11 4、支付銀行利息 0 1,944 1,555 972 389 4,860 12 5、營業稅金及附加 0 3,608 3,975 3,656 1,935 13,173 13 6、土地增值稅 0 639 704 647 342 2,332 14 三、累計稅前利潤 95 38 11 34,021 64,412 64,412 15 7、所得稅 0 0 0 8,505 7,598 16,103 16 8、可用于還貸現金流 55 5