1 目 錄 第 1 章 總 論 . 4 項目背景 . 4 項目概況 . 7 結論與建議 . 12 第 2 章 項目投資環境與市場研究 . 13 投資環境分析 . 13 房地產現狀分析 . 17 市場預測 . 24 項目 析 . 34 項目市場定位 . 38 第 3 章 建設規模與內容 . 41 建設規模 . 41 建設內容 . 42 第 4 章 場址選擇與建設條件 . 43 場址現狀 . 43 建設條件 . 46 第 5 章 建筑方案與輔助工程 . 50 建筑方案 . 50 輔助工程 . 54 第 6 章 節水節能措施 . 60 設計依據 . 60 節水與節能措施 . 60 第 7 章 環境保護與安全消防 . 64 環境保護措施 . 64 勞動安全與消防、安防 . 64 第 8 章 組織機構與人力資源配 置 . 67 2 組織機構 . 67 人力資源配置 . 67 人員培訓 . 68 第 9 章 項目實施進度 . 69 項目開發期 . 69 項目實施進度安排 . 69 項目實施進度表（橫道圖） . 70 項目實施過程控制措施 . 70 第 10 章 項目招投標 . 72 招標范圍 . 72 招標組織形式 . 72 招標方式 . 72 招標公告發布 . 72 第 11 章 投資估算與資金籌措 . 74 投資估算的范圍 . 74 投資估算的依據 . 74 投資成本費用估算 . 75 資金來源與運用分析 . 76 第 12 章 財務評價 . 78 項目評估依據 . 78 財務評價基礎數據的選擇 . 78 財務評價 . 79 第 13 章 風險分析 . 83 風險因素識別 . 83 風險評估方法 . 83 風險防范對策 . 85 第 14 章 結論與建議 . 86 結論 . 86 建議 . 87 3 附表： 附表 1 項目總投資估算明細表 附表 2 投資計劃與資金籌措表 附表 3 銷售收入與經營稅金及附加估算表 附表 4 損益表 附表 5 全部投資財務現金流量表 附表 6 資金來源與運用表 附表 7 資產負債表 附表 8 敏感性分析表 附 圖 ： 項目總平面圖 4 第 1章 總 論 項目背景 項目名稱 “百合御都” 建設項目 承辦單位概況 單位名稱： 單位性 質： 有限責任公司 注冊資金： 800萬人民幣 實收資本 ： 800萬人民幣 法定代表人： 單位住所： 水鄉星沙村 工商 注冊號： 經營 范圍： 房地產開發和經營 （憑 有效資質 證經營） 。 承辦單位簡介： 公司成立于 2009年 10月 26日， 自 成立以來，恪守 “自信、自立、自強 ”的經營理念，精心打造 X 品牌，使企業不斷發展壯大 。公司員工平均年齡在 25化程度絕大多數在大專以上，擁有一支具有雄厚實力和較強操盤能力的專業團隊，建立了較為健全的法人治理結構和經營管理體系，并逐步走向 實現了辦公自動化、管理規范化、經營市場化 。 可行性研究報告編制依據 5 與委托方簽訂的咨詢協議； 國家及地方有關 行業規范、規程、標準 ； 國家計委計辦投資 200215 號審定的投資項目可行性研究指南（試用版）； 國家發展改革委員會、建設部聯合頒發的建設項目經濟評價方法與參數（第三版）； 建設部 2000 年 9 月 18 日發布的房地產開發項目經濟評價方法（ 2000年版）； 九華工業園總體規劃； 其它相關文件、規范、規程及強制性條文。 編制范圍 依據國家有關政策、法律、法規，對項目建設的 概況、項目的市場狀況、項目建設規模及建設內容、場址選擇、工程方案、節能節水、環境影響評價、勞動安全衛生、項目實施進度、投資估算與資金籌措、財務評價等方面進行全面論證。 項目發展背景 及理由 于長株潭城市群中心腹地，是 型社會”建設的先行區，東臨湘江生態經濟風光帶，西靠 距 公里，北距長沙市中心區 27公里，境內上瑞高速公路橫貫東西，長潭西線高速公路連接南北，湘 6 江黃金水運通江達海， 其得天獨厚的區位和交通優勢引得 這塊投資熱土 。 近年來，隨著大批項目和企業進駐九華工業園，工業園道路、天然氣、自來水、電力、電信等基礎設施不斷完善，超市、專業市場、醫院、學校等各類生活配套和商業配套已初具規模，社區環境不斷成熟，人口密度不斷增加， 也 無形中為園區房地產業發展提供了良好的基礎，同時地價也在不斷攀升。 作為 華示范區保持高速增長并領跑 2003年 11月成立以來，九華已迅速成長為 具發展潛力的園區，成為 今年 1去年同期增長 70%，收取各項規費 比增長 325%，代征房產契稅 比增長 236%，發放各類房產證 1012宗，同比增長 84%。 九華示范區總體規劃范圍為響水鄉所轄范圍，規劃區總面積 138平方公里， 2015年城市人口將達到 25萬人，遠期預計達 60萬人。隨著城市人口增長及高品質居住的需要，區域內房地產市場的剛性需求日益凸顯， 目前多家房地產開發企業都在九華開發立項 ， 九華正朝著產業新區、濱江新城的目標闊步邁進 。 在此背景下，位于本地地產開發公司， 望為家鄉經濟建設開發做出一 份貢獻，特提出建設九華 “ 百合御都 ” 項目 。本項目 集居住、商務、觀光于一體，項目的實施將 為推動城市化地建設步伐，促進房地產等配套服務業的快速發展， 展示 7 “兩型”理念，提升城市形象做出貢獻 。 項目概況 擬建地點 項目位于 洲路以東，奧迪路以北，樂塘路以西 的范圍內。 建設規模與目標 本項目主要建筑為住宅、商鋪和公共服務配套用房，總用地面積103,（ 總建筑面積 390,其中計算容積率面積 308, ， 包括 ： 住宅建筑面積 277, 商鋪建筑面積27,，會所建筑面積 幼兒園建筑面積 2,； 不計算容積率地下室面積 82,，包括 ： 地下車庫建筑面積 76,，公共服務配套用房 4,，加空花園面積 1,。 項目建設是為 推動九華示范區新型城市化地建設步伐配套開發的，最大程度優化利用景觀資源 集居住、商務、觀光為一體的綜合性 生態住宅 項目。 主要建設條件 符合城市總體規劃 本項目符合 徹了 市中心東移，沿江向北發展”， 加快九華 示范區 發展，促進長株潭“兩型社會”建設的城市發展戰略。 消費基礎和市場條件成熟 8 評價房地產項目的消費基礎和市場條件，主要評價目標消費群的人均可支配收入和人口規模。 2010年 8059元，2011年 上半年 ， 居民收入穩步增長，全市城鎮居民人均可支配收入達 10338元，農村居民人均現金收入為 5572元，分別增長 位居全省第三，預計 2011年 隨著九華 示范 區基礎設施和生活配套設施的改善，入駐園區的企業和學校不斷增加， 示范區 人口規模不斷擴大。另外，隨著交通條件的不斷改善以及長株潭城市群“兩型社會”建設進程的加快，九華與長株潭三個城市的距離將不斷縮短，為長株潭城市居民到本項目區購房提供了良好條件。本項目建設所需的市場條件和消費基礎已經具備。 區位和市政條件優越 項目位于九華組團南部住宅用地規劃區。九華示范區既是 是 頭堡”。項目場址經富洲路和長潭西線使得九華到長沙近在咫尺，富洲路直接與 位和市政條件優越 。 社會效益顯著 本項目貫徹了 市中心東移，沿江向北發展”的 城市發展戰略，加快了長株潭城市群中心腹地 九華地區的建設步伐，提升了示范區的整體配套水平，是打造九華宜居新城，提升九華的城市品位和現代化程度的需要，為市民創造了舒適、環境優美、設施完善的精品綠色居住小區，創造了新的城市景觀，大大提高了九華乃至長株潭城市群的居 9 住品質。本項目的實施并能為國家及地方增加稅收，帶動建材、商業服務、交通運輸等相關行業經濟的發展，商鋪開發可提供新的就業崗位，減輕政府安置城鎮待業人員及下崗職工的就業壓力。本項目建設對促進城市經濟繁榮，維護社會穩定具有積極意義，社會效益顯著 。 投資估算與 資金籌措 經 估算，該項目總投資為 168, 其中土地費用 23,期工程費用 16,元、房屋開發費 109,元、不可預見費 6,元、其它費用 3,元、項目開發費用8,銷售費用 3,理費用 3, 本項目建設所需資金 168,元，來源為自籌資金 47,元、銀行貸款 23,000萬元、銷售回款 98,元。 項目 開發計劃 本項目 計劃分 4期開發， 每期銷售 周期 3年， 交叉進行，從項目前期拿地開始， 整個開發周期從 2011 年 8 月 到 2017 年 10 月 結束，整個項目開發銷售歷時 5年 3個月 。具體每期 開發計劃安排如下： 一期工程進度計劃 (2011年 8月 0月 ) 總用地面積 29, ，其中：建筑占地面積 4, 、綠地占地面積 12, 、道路占地面積 9, 、其他設施占地面積4, ；總建筑面積 49, ，其中：住宅 23, 、商鋪 14, 、 地下車庫建筑面積 11, 。 二期工程進度計劃 (2012年 8月 0月 ) 總用地面積 56,，其中：建筑占地面積 14,、綠地 10 占地面積 23, 、道路占地面積 6, ,其他設施占地面積11,；總建筑面積 263,，其中：住宅 160,、商鋪 28,000 ，地下室建筑面積 75,。 三期工程進度計劃 (2014年 8月 月 ) 總用地面積 86,，其中：建筑占地面積 23,、綠地占地面積 35, 、道路占地面積 8, 、其他設施占地面積19,；總建筑面積 402,，其中：住宅 267,、商鋪 8,、地下室車庫建筑面積 126,。 四期工程進度計劃 (2015年 11月 0月 ) 總用地面積 92,，其中：建筑占地面積 21,、綠地占地面積 37,、道路占地面積 11,、其他設施占地面積22,；總建筑面積 420,，其中：住宅 278,、商鋪 10,地下室車庫面積 131,。 表 1期開工面積、開工竣工及 銷售 時間計劃表 項目分期 開工面積 開工時間 竣工時間 開盤時間 售罄時間 一期 29,985 2011 年 8 月 2012 年 10 月 2012 年 2014 年 二期 56,713 2012 年 8 月 2013 年 10 月 2013 年 2015 年 三期 86,644 2014 年 8 月 2016 年 1 月 2014 年 2016 年 四期 92,747 2015 年 11 月 2017 年 10 月 2015 年 2017 年 合計 266,089 主要技術經濟指標 11 表 1目主要技術指標 序號 項目 單位 合計 1 期 2 期 3 期 4 期 一 主要技術指標 1 總用地面積 266,9,6,6,2,筑物 占地面積 63,4,3,1,地占地面積 108,2,3,5,7,路占地面積 36,1,他設施 占地面積 57,1,9,2, 總建筑面積 1,136,9,63,02,20,算容積率 建筑面積 790,8,88,75,88, 其中：住宅 （高層） 729,3,60,67,78,鋪（多層） 61,4,8,0, 不計算容積率 面積 345,1,5,26,31,中：地下車庫 建筑面積 345,1,5,26,31, 總停車位（個） 個 8,中：地上 停車位 個 下車庫 停車位 個 8, 居住戶數 戶 5,住人數 人 17, 容積率 綠地率 % 7 建筑密度 % 表 1目主要經濟指標 序號 項目 單位 合計 1 期 2 期 3 期 4 期 一 財務數據指標 1 項目總投資 萬元 168,2,4,0,1, 資金籌措 萬元 有資金 萬元 145,9,127 24,653 40,173 51,553 自有資金率 行融資 萬元 23,000 3,000 10,000 10,000 銀行融資率 3 年平均收入 萬元 44,8,6,2, 年平均稅金及附加 萬元 2, 年平均利潤總額 萬元 16,0, 年平均所得稅 萬元 4, 年平均稅后利潤 萬元 12, 財務評價指標 1 項目財務內部收益率 % 12 2 項目財務凈現值 萬元 39, 3 項目投資回收期 年 4 投資利潤率 % 5 資本金利潤率 % 結論與建議 結論 本 項目作為九華示范區完善居住配套的綜合性地產開發項目，各項基礎條件已經具備，市場進入時機已經成熟，符合城市整體規劃和國家相關法規、政策規定。項目能推動城市化建設，提高九華工業園的居住 水平，提升九華乃至長株潭城市群的品位和形象，具備較強的市場競爭力，社會效益和經濟效益明顯，是一個效益好風險低的地產開發項目。經充分的比選論證，本項目無重大工程技術問題，經濟、財務、社會、環境均可行 。 建議 項目主辦方應積極做好各項前期工作，抓緊落實相關配套資源，認真開展施工前的設計、招標等工作。引入競爭機制，通過招投標形式擇優選擇施工企業、監理單位等，以保證工程項目的質量和進度，使投資按預期計劃進行，并滿足可研報告中預期的目標。 制定系統化的運行管理制度，保證項目有序運行。 項目實施方應拓展其融資渠道，確保 項目的順利實施。 13 第 2章 項目投資環境與市場研究 投資環境分析 X 市社會經濟發展狀況 1) 主要經濟指標 X 市在行政區劃上為中國的一個實質二級行政區劃單位，即地級市，總面積 5015平方千米，總人口 283萬。 湖 2市區，面積 280k ，其中建成區面積 78k 。 2010年 6萬，為湖南省第 4大城市。與長沙、株洲兩市實際城區直線距離均在 20公里以內，是長株潭城市群的組成部分 。 2010年 年實現地區生產總值 均地區生產總值 25876元。經濟結構繼續改善，三次產業結構為 全市全年完成財政總收入 全年 城市建設投資 鎮化率達 全年完成全社會固定資產投資 中城鎮以上固定資產投資 區經濟不斷做大做強。目前全市擁有國家級高新區 1個，省級園區和 “ 兩型 ” 建設示范區 5個，入園企業達 841家。 2010年，全市園區規模工業企業實現工業增加值 全年共實現進出口總額 比增長 其中出口總額 長 進口總額 長 共接待國內外旅游者 現旅游綜合收入 比分別 14 增長 園區正成為 2) X 市人文、地理、交通狀況 氣候宜居，環境優美 大陸型中亞熱帶季風性濕潤氣候 ” ，雨量豐沛，光、熱、水基本同季，非常宜居。市區擁有和平公園、雨湖公園、菊花塘公園、岳塘公園等多個生態公園，白石廣場、東方紅廣場環境優美，是市民休閑娛樂的城市客廳。 文化底蘊深厚 ,人文資源豐富 韶山是紅色旅游的重要景區。烏石鎮 是彭德懷的故居所在地。隱山是尚未開發的文化景點，周敦頤、胡安國胡宏父子都曾定居于此，被稱為湖湘文化的發源地。 市區的雨湖公園、白石公園、東方紅廣場是市民休閑及戶外娛樂運動的主要場所 ,其他歷史古跡還有關圣殿、魯班殿、望衡亭以及湘鄉云門寺等。 教育配套良好 有綜合性國家重點大學 及湖南科技大學、湖南工程學院、 南城建職業技術學院等 5所全日制高等學校。 水陸空立體交通網絡，非常便捷 公路方面， 07與 320兩條國道及京珠、上瑞兩條高速公路的交匯點。 長潭西線高速、潭邵高速已經開通。全市公路路網密度為 5 公里 /百平方公里，平均每萬人占有 大高于全國平均水平，居湖南省第一位。 鐵路方面， 湘黔鐵路通過，京廣鐵路掠過市境東北，與樞紐株洲站（鐵路 30公里）以及湖南省會長沙站（鐵路 50公里）很近，所以火車客運一般需要到株洲站或長沙站轉乘。市行政中心離規劃中的湖南鐵路客運樞紐新長沙站直線距離 37公里，離新株洲站直線距離 12公里。 航空和航運方面， 珠、長沙機場三段高速公路連接長沙黃花國際機場，距離僅 50公里。水運發達，湘江具有千噸級貨輪通 行能力。 3) 長株潭一體化和“兩型社會”建設 在長株潭 一體化建設 中， 湖南省的科教副中心，生態式的現代工業城市。屬于長株潭規劃的一級開發軸，隨著長潭西線的拉通，城市輕軌和湘江風光帶的規劃，長株潭 30分鐘經濟圈已基本形成， 射面更大。 長株潭城市群 是 “ 兩型社會 ” 建設綜合配套改革試驗區 ， 將成為我國中西部地區具有綜合優勢和強大競爭力的主要城市密集區之一 ， 成為輻射與服務中南地區的經濟引擎之一 ， 成為湖南省經濟發展的核心增長極、高新技術產業集聚區 。 業發 展良好，發展潛力巨大 。 在今后，長株潭 “兩型社會” 建設將傾向于居住設施齊全等大型開發項目，這意味著土地將得到更大化地利用，環境配套將會更加優美。長株潭城市群快速發展的新契機，也將帶來房地產行業全新發展機會。 16 4) X 市社會經濟環境對本項目投資的影響 濟增長的質量和效益穩步提升，是房地產業健康發展的重要保障； 房地產發展奠定了良好的市場基礎 。 許多湘籍外地人士回鄉置業的主要原因 。 一部分湘籍外地人士考 慮到小孩的教育在 便捷的交通系統，縮短了長株潭之間的距離，同時使長沙和株洲客戶來 長株潭一體化成為 長沙、株洲實現交接，接受長沙和株洲的帶動效應將越來越大，必將擴展到各個產業鏈，作為熱門產業的房地產業必將進入融城戰略，未來 建設宜居城市、文明城市和生態園林城市，成為 于提升人居環境是一大利好，將促進住宅產業的發展。 沿江風光帶的實施將帶動房地產市場發展?？v觀各水畔城市，臨水地產價值均高于其他版塊。 湘江沿江地產依托風光帶成熟，有利于帶動房地產市場的價格走勢和開發品質。 房地產市場發展現狀 1) 中國房地產市場現狀 17 2011年上半年，中國政府對房地產市場的調控政策頻出，本輪調控屬于結構性調整，“有保有壓”，重點在于使房價漲幅可控。上半年的調控政策，對于居民的剛性需求影響不會太大。上半年中國房地產市場表現為：面對消費者，品牌是提供優質產品、履行服務承諾的信心；面對政府，品牌是承擔社會責任、提升城市價值的信心；面對 投資 者，品牌是具有良好經營業績和獲得較高投資回報的信心。因此品牌鑄就了企業的獨特競爭力，成為中國房地產企業在這一輪深度調整中獲勝的關鍵 。 對于土地市場而言， 由于土地財政的重要性依然不減，為實現供地計劃的完成率，相對而言，二線發展中城市的市場表現較為穩定，優于發達城市 ， 下半年各地有望迎來土地供應的增加。 2) X 市房地產市場現狀 2010年上半年， 屋施工面積、新開工面積和房屋竣工面積等較同期有較快增長。 2011年上半年， 發展態勢，商品房供應充足，銷量穩健。國家不斷出臺的房地產宏觀調控政策，促使開發商從一線城市向二、三線城市轉移，促進了我市房地產市場繁榮。九華房地產市場十分活躍，成為市民購房置業新的熱點 。 房地產 現狀分析 住宅市場整體運行情況 1)住宅開發投資增長較快 2010年， 全市房地產開發投資 長 商品房屋施工 18 面積、竣工面積、銷售面積分別為 別增長 由此可見， 原因在 于住宅剛性需求的支撐。 2)住宅市場供求基本平衡 2010年上半年， ，供求基本平衡，供應量小于銷售量。從數據中可以發現，住宅產品相對于其他房地產產品而言，供銷比相對更小。說明住宅產品的供給與市場需求的差距相對較大，住宅開發的市場空間比其他房地產產品更大。 3)商品房供應 和銷售同比均為增長的態勢 從下圖可見，今年上半年 品房批準預售面積為 記銷售面積為 需比為 ，供應量大于需求量；在 1間， 1月和 4月尤為明顯，供需比分別為 和 。而在 2010年底， 需比為 。 圖 2 市上半年商品房供應情況 19 數據顯示，上半年 供應增長的幅度遠遠大于銷售增長的幅度，廣大消費者面對供應充足的市場，購房熱情并未出現高漲，究其原因是頻頻出臺的樓市新政，抑制了剛性消費，抬高了投資門檻，不斷上調的存款準備金率凍結了大量的銀行資金，增加了融資難度 。 4)商品住房 供應量較大 ，住房消費 者 受契稅政策調整 ， 十分理性 。 受 國家不斷出臺的房地產宏觀調控政策 及 不斷上調的存款準備金率影響，上半年 宅 房 成交量 在 2月份出現下降，但 3月份以后逐漸上揚。商品住房 成交量 則呈現平穩的上升趨勢。說明盡管房地產市場處于樓市調控政策背景下，但居民對住宅產品的剛性需求依然堅挺，這種需求剛性將長期支撐住宅市場的發展。 圖 2 市上半年商品 住宅 房供應情況 2011年 1 ，其中商品住房銷售均價為 ，與去年全年均價（ 2853元 / ）相比，同比增長 5月， X 市商品住房銷售均價為 。 住宅價格的穩 20 步上升體現了 相對其它同類型城市，房價還是很低的，這說明 分戶型 價格 來看， 2011 年上半年， X 市共銷售商品住宅 7418 套，銷售主力價位段為 3000平方米，共售 2494套，占總量的 其次是 3500 /平方米以下的價位區間，共售 2199 套， 圖 2 市上半年商品 住宅 房 戶型價格 供應情況 從戶型來看， 在 2011年上半年 間， 90850套，占 65%；其次， 60升溫 ，共售