房地產渠道計劃書共8篇計劃書渠道房地產房地產銷售工作計劃書房地產渠道計劃書范文線下渠道計劃書篇一外拓渠道計劃書外拓渠道計劃書隨著房地產行業的競爭越來越激烈，未來的房地產銷售模式也會發生變化。傳統的坐銷已經跟不上時代的變化，未來的銷售模式將是坐銷和行銷相結合。這幾年派單的經驗積累，告訴我們單純的派單掃樓，或者是掃街已經起不了太大的作用。盲目的派單首先是浪費人力和物力，而且很多時候還會降低整個樓盤的格調。所以接下來我們派單將是以駐點為主，掃樓為輔助。主要的幾個駐點為江陰幾個人流量比較大的超市，比如大潤發，樂天瑪特，家樂福等等。每個點上安排一個展位，有相關人員介紹，點位旁邊安排幾位外拓人員派單。接下來的掃樓我們也將根據項目的定位來安排一些比較重點的小區來進行。根據該項目的定位，客戶群體應該是屬于比較高端的，有一定購買力的。所以接下來我們將整理出一切江陰相對來說富人比較集中地小區來進行派單。比如城東的名雅居，麗都，鳳凰城等等。還有將是項目周邊即將拆遷的一些小區，也要進行全面的鋪開。以上是未來外拓的整個大概計劃，具體細節等貴公司方案定下來以后再根據實際情況再詳細擬定。1篇二房地產營銷渠道策劃1房地產營銷渠道策劃房地產商品投放市場進行交換需要通路，營銷學稱為營銷渠道。房地產發展商開發的房地產商品，如何以最快的速度、最佳的經濟效益、最低的費用支出流通轉移到顧客手中，營銷渠道的選擇和控制相當重要。房地產營銷在多種渠道并存的前提下，中間商（代理商、策劃商）的作用會越為越被重視。選擇房地產中間商可以采用招投標方法，但需公正規范。第一節房地產營銷渠道類型一、房地產直接營銷渠道房地產發展商自己承擔全部流通職能，直接將房地產商品銷售給顧客。在現行的我國房地產營銷渠道中，直接營銷渠道仍是主導的營銷渠道。1、直接營銷渠道的優點（1）房地產發展商控制了開發經營的全過程，可以避免某些素質不高的代理商介入造成的營銷短期行為，如簡單的將好銷樓盤單元銷售出去，造成相對難銷的樓盤單元積壓。（2）產銷直接見面，便于房地產發展商直接了解顧客的需求，購買特點及變化趨勢，由此可以較快的調整樓盤的各種功能。2、直接營銷渠道的弱點（1）一般來說，房地產發展商比較集中開發、工程等方面的優勢。房地產營銷是一項專業性非常強的工作。房地產發展商直接營銷，難以匯集在營銷方面確有專長的人才，難以形成營銷專業優勢，這樣在相當程度上影響營銷業績的提升。（2）房地產發展商直接銷售，會分散企業人力、物力、財力，分散企業決策層精力，搞不好會使企業顧此失彼，生產和銷售兩頭都受影響。二、房地產間接營銷渠道房地產發展商把自己開發的房地產商品委托給中間商如房地產代理商銷售，稱為房地產間接營銷渠道。間接營銷渠道和以下所述的“第三種”營銷渠道越來越被發展商所重視并積極嘗試。1、間接營銷渠道優點（1）有利于發揮營銷專業特長。房地產中間商如代理商往往集中了市場調研、廣告文案設計、現場銷售接待等各方面的營銷人才，便于從專業上保證發展商開發的房地產商品銷售成功。（2）有利于發展商集中精力，緩解人力、物力、財力的不足，重點進行開發、工程方面的工作。2、間接營銷渠道弱點（1）我國目前的房地產中間商良莠不齊，專業素養和職業道德水準差異很大。如果一些房地產發展商被一些專業素養和職業道德低下的中間商花言巧語所迷惑，放手讓他們代理銷售，會對房地產商品的營銷帶來很大的危害。（2）如果代理商銷售業績和發展商自己銷售預計的業績基本持平，在這種情況下發展商支付的銷售費用會“得不償失”。發展商支付給代理商的銷售費用如傭金，希望代理商能取得較高的銷售業績，這樣即使利潤分流也理所當然。三、“第三種”營銷渠道由于房地產直接營銷渠道和間接營銷渠道優點和缺點共存，實際操作中房地產商和中間商的配合也存在著種種問題，所以業內人士探索第三種渠道，如聯合一體銷售。房地產發展商對銷售也有較大的關注和投入，代理商則發揮自己的特長作全程深度策劃，優化營銷渠道。聯合一體營銷渠道的建立旨在集中發展商和代理商的優勢，避免單純直接營銷和間接營銷的不足，其成功的操作關鍵在于發展商和中間商真誠相待，利益共享，并且依賴于中間商高超的專業素養和優良的職業道德。第二節房地產中間商面面觀房地產中間商指處在房地產生產者和消費者即發展商和顧客之間，參與房地產商品流通業務，促進買賣行為發生和實現的企業或個人。房地產中間商對于間接營銷渠道的建立，對于營銷渠道的擴展優化起著相當重要的作用。一、房地產中間商的種類1、房地產包銷商。房地產包銷商指一次性或分期付款買斷整棟、整片發展商開發的商品房，隨后再分單元出售給顧客。房地產包銷商以賺取買入價和賣出價的差額為利潤（扣減經營成本），經營風險大，銷售利潤回報高。2、房地產代理商。房地產代理商業務是針對全案樓盤（整棟、整片樓盤）。銷售處主要在樓盤現場，房地產代理商應該具有整盤策劃能力，現場銷售能力。房地產代理商是房地產間接營銷渠道的主要通路形式。房地產代理商往往要和發展商共同承擔營銷風險，包括對廣告費的墊支。房地產代理商以獲取樓盤銷售單元傭金（扣除經營成本）為利潤。3、房地產中介商房地產中介商業務是針對零散樓盤（個別單元樓盤）。銷售主要是采用店鋪式營銷，或上門推銷。房地產中介商對樓盤只有基本的信息介紹和簡單的包裝，成交很大程度上依靠于銷售人員的個人突破。房地產中介商獲取利潤方法和代理商相同。4、房地產經紀人房地產經紀人指具備經紀人條件，經工商行政管理部門核準登記并領取營銷執照從事房地產經紀活動的組織和個人。這里所說的房地產經紀人主要指上述房地產經紀人含義中的個人，他們為商品房的買方尋求賣方，為賣方尋求買方，進行居間介紹，以買方賣方的成交收取傭金。5、房地產策劃公司房地產策劃公司業務是為樓盤銷售提供市場調研、營銷（廣告）策劃、銷售人員培養、顧問服務等。一些房地產策劃公司可以承擔包括建筑策劃的房地產營銷全程策劃。房地產策劃公司可以是代理商（公司）的一種類型，也可以以策劃公司名義注冊。房地產策劃公司一部分以工作室形式出現。上述五種房地產中間商中，經銷商、代理商屬于間接營銷渠道類型，一般采取總經銷、總代理或獨家經銷、獨家代理的方式。中介商可以作為直接營銷渠道或間接營銷渠道即發展商或代理商銷售的分銷商。房地產經紀人（個人）可以作為發展商或代理商銷售的補充渠道。房地產策劃公司屬于房地產中間商的范疇，它和發展商的合作仍屬于直接營銷渠道，但在優化營銷渠道乃至樓盤整個營銷過程中具有不可忽視的作用。二、房地產中間商的選擇房地產發展商自身營銷力量不足時可選擇中間商如代理商，進行間接渠道的銷售；也可以選擇中間商、經紀人或策劃公司，作為直接營銷渠道的分銷、補充或策劃。房地產中間商的選擇直接關系到銷售渠道的優劣，事關大局，必須慎重對待。1、房地產中間商選擇標準（1）中間商的實力。中間商的實力包括專業、人員、資料、設備和經濟、社會關系等綜合實力。（2）中間商的業績。中間商都會介紹甚至標榜自身以前的業績，發展商不能相信一面之辭，應作仔細的核查研究。中間商成功代理、分銷、策劃的樓盤越多，爾后從事的樓盤銷售成功的可能性就越大。（3）中間商的人品。中間商的人品主要指其負責人和主要管理人員的人品。中間商的人品應該具備敬業、守信、勤勉、踏實等品質。（4）中間商的管理。房地產營銷涉及的環節眾多，中間商應該有一套嚴密有序的管理制度和管理方法，才能保證在工作中不會發生諸如遺失顧客合同等差錯。（5）中間商的溝通房地產營銷事務復雜，發展商和中間商的溝通尤為重要，應該選擇善于溝通的中介商。如果溝通困難，長時期的合作比較艱難。2、房地產中間商選擇答辯房地產中間商選擇過程中，可根據所要委托銷售或策劃的樓盤的情況要求房地產中間商答辯，以下答辯內容供參考。（1）根據您（中介商，下同）的經驗，您認為本樓盤開盤時，作為發展商，須具備哪些條件（2）根據您的判斷，本樓盤的開盤價是多少至結構封頂整個樓盤的階段銷售均價可以達到多少（3）根據您的估計，本樓盤廣告投入總費用將會多少這些廣告費用大致上如何安排（4）根據您的測算，本樓盤至結構封頂銷售率達到多少至樓盤竣工驗收銷售率達到多少（5）根據您的推斷，本樓盤的銷售會有哪些大的障礙和困難，是否有措施可加以彌補（6）根據您的計算，在具備分期付款的前提下，本樓盤至結構封頂可累計回收資金總量是多少實際又可到位多少資金（7）根據您的計劃，本樓盤銷售人員以多少人合適現場售樓處需要多大面積和如何布置（8）根據您的方案，如本樓盤聘請您擔任銷售總代理，或營銷策劃，或分銷，您的最大優勢在哪里如何來體現您的義務是什么如何量化費用如何支付以上論述偏重于從發展商的角度選擇中間商。從營銷渠道完善的角度來說，這種選擇應該是雙向的，即中間商也可以選擇發展商。三、房地產發展商中間商的協調有效的銷售樓盤或進行營銷策劃。1、發展商和中間商對營銷方案要共同研究，在實施過程中共同協商進行調整。中間商要力戒銷售的短期行為。2、發展商應經常及時的向中間商介紹工程進度、質量和配套、物業管理等情況，以使中間商能根據樓盤實際情況從事工作。3、中間商應經常及時向發展商介紹顧客對工程、配套、物業管理等要求，以使發展商能根據顧客實際需要調整完善樓盤。4、發展商應積極評介中間商的工作，根據合同規定及時支付中間商各種費用。5、中間商應努力配合發展商的工作，對各種開支特別是廣告費用合理使用，節約開支。第三節房地產營銷代理招標投標為了更好的發揮房地產營銷渠道作用，可以采用招投標方法，選擇房地產中間商。這對于甄別挑選中間商，營造營銷行業平等競爭環境具有重要意義。由于房地產營銷代理標的高，涉及事項多，采用招投標方法尤為適宜。但選擇房地產中間商采用招投標方法應該公平規范。有些發展商內部已確定了中間商（代理商），但還通過所謂的招投標摸清各家代理商的營銷思路和傭金報價，以牽制中間商。更有甚者通過掌握各家中間商投標方案，抄襲營銷思路和方法為己所用，最后沒有一家中間商中標。這些做法都應該警惕和加以杜絕。以下借鑒建設工程招投標慣例，闡述房地產營銷代理招標投標操作，也可供房地產營銷策劃廣告策劃的招投標工作參考。一、招標投標操作程序1、招標單位編制招標書本節第二部分專門闡述2、招標單位發布招標信息布招標信息。3、招標單位確認投標單位對意向投標單位進行資格審查，包括企業業績等情況。確認投標單位應該有三家以上。4、投標單位領取招標書為了保證招標工作的嚴肅性、認真性，各投標單位領取招標書時應交納一定數額的保證金，金額可在1000元左右。5、踏勘樓盤現場解答招標書問題招標單位組織投標單位踏勘樓盤現場，解答招標書問題。除非特殊情況，招標單位平時不接受投標單位詢問。6、投標單位按規定時間密封報送投標書為了確保平等競爭，確保招標的公正性，應堅持保密制度。投標書方案部分不得寫出投標單位名稱和個人姓名，由招標單位予以編號。7、開標開標應在協業組織、招投標單位參加下公開進行，當眾啟封投標書。評標小組成員不能參加開標會議。8、評標評標小組由招標單位和有關專家組成。評標小組人員名單不公開。評標小組主要任務為制定評標、決標辦法，進行評標，決定中標單位。9、招標單位與中標單位簽訂合同評標決標后，招標單位立即向中標單位發出中標通知書，雙方按規定時間內（一般不超過一個月）簽訂合同。10、結尾工作向未中標單位返回保證金和支付補償金。如出現以下情況，將沒收保證金（1）投標單位未按時送投標書或中途退標（2）所送投標書質量極其低下，粗制濫造（3）投標單位之間不正當串標補償金視投標書質量，原則上支付給每家投標單位。中標單位的補償金計入代理或策劃費用。二、招標書編制1、招標書參考目錄（1）招標依據，包括政府有關項目批文目錄和摘要（2）招標單位（業主）簡介（3）地塊和項目詳介（4）投資規模和項目進度介紹（5）投標須知和日程安排（6）招標內容2、招標內容舉例（1）市場及政策研究房地產市場現狀及未來走勢分析；招標項目周邊樓市現況及未來走勢分析；招標項目的現況及未來走勢分析；相關政策、法規及趨勢研究，特別是針對招標項目所涉及的有關法規研究。（2）產品研究從銷售角度，根據招標項目特點，提出總體規劃設計的主導思想；根據招標項目的實際情況，對現有方案進行診斷或對具體方案進行細化分析；建筑風格的確定及其與環境的協調；各房型的配置比例及面積范圍確定；綠化、雕塑、小品的布局合理化建議或診斷；公建配套的布局及功能定位，公建設施及其使用、管理模式的引進；區內配套工程的合理化建議（道路、燈光、管線、停車等），特別注意人文、生態、現代化設施方面的建議；物業管理配合營銷的介入及作用；在成本不變或增加不多的情況下，最大限度開發樓盤的功能，提高其附加值。（3）營銷研究銷售主題的確定及形象策劃定位，引入CIS系統，從MI、SI、VI等方面對產品進行綜合包裝（包括名稱、標志、色彩、風格、口號、理念等）；市場目標群的分析、建立與培育；價格戰略價格定位、變化浮動、付款方式類型策略及依據的確定；媒體戰略采用媒體的類型及其程度、頻度、階段計劃，媒體類型包括報紙、新聞、社會活動、宣傳冊、條幅、廣告牌、流動廣告、售樓書；人員培訓對營銷人員來源及培訓的計劃，包括人員招募、培訓計劃、考核上崗；銷售目標分階段、分類型、不同模式的銷售計劃及資金回籠計劃及其保障措施；特殊銷售技能、途徑的研究與建議。（4）管理機制代理機構的內部管理制度及規劃；與業主之間的聯絡，反饋機制；（5）費用計劃提出銷售代理的費用類別、額度及費用使用的時間安排計劃，包括與銷售目標掛鉤的有關獎懲。三、招標工作代理參照建設工程招投標工作某些做法，房地產營銷代理或房地產營銷策劃招標可委托熟悉招標投標工作專業性強的房地產咨詢公司代理。1、招標工作代理有關事項（1）代理編制招標書（2）代理發布招標信息（3）與招標單位共同確認投標單位（4）與招標單位一起組建評標小組（5）其他有關工作2、招標工作代理有關守則篇三房地產渠道拓展方案渠道拓展執行方案一、工作目的1、尋找、洽談目標大客戶單位和群體；2、摸清大客戶團體的購買實力和購買誠意度，并進行綜合評估；二、工作思路大客戶組成員首先聯系大客戶單位的關鍵人物，要求此關鍵人物在大客戶單位上具有一定的威信，能有效的組織相關群體參與活動，并對群體的購買行為產生一定影響，如商會主席，國有企業工會主席、辦公室主任、企業高層管理人員、政府機關要員、辦公室主任等。三、拓展目標（1）、結合本項目大客戶拓展主要目標商會、大型國有企業、機關事業型單位、大型廠礦、建材、服裝市場私營業主、學院單位；（2）、在TOP公寓、商業銷售開盤之前拓展大型廠礦企業3家、商會2家、行政機關5家，其他渠道登記的客戶至少400名，爭取轉化誠意客戶30以上。四、活動優惠1、大客戶團購優惠1）大客戶單位所有的成交客戶，享受正常購房優惠折扣以外，另外根據整個單位成交的合計套數，享受大客戶團購優惠。2）大客戶單位團購物業須達到9套以上享受折上折，具體標準如下商會成員團購9套以上物業，在享受常規折扣的基礎上，再享受98折。購房優惠情況明細表以130中央王座三房為例，3400元/的價格，正常一次性98折的折扣計算其他特殊情況，合富公司將作出評估建議，并啟動開發商與團購單位直接商洽。3）、團購客戶享受優先選房待遇。先交誠意金者先選房，以認籌序列號為準；4）、大客戶關鍵人物現金獎勵建議A、大客戶關鍵人物界定本項目大客戶組第一次拜訪，直接拜訪的企業工會主席、辦公室主任等要職人員；從第一次拜訪到后期被推薦客戶簽署合同并交付首期款，必須是同一個人，中途人員發生變更不予承認；四、活動2008年5月15日2008年7月15日五、工作人員崗位要求六、各階段工作安排劃分1、大客戶單位信息搜集期2008年5月1日5月30日1、大客戶工作人員對商會、大型廠礦、學校、行政機關、銀行單位進行摸底、評估工作；2、圈定目標團體單位，進行初步洽談；3、大客戶工作人員搜集大客戶單位的相關信息，如該單位的員工數量、近期內是否有自建房計劃、自建房的規模如何、單位的整體購買力以及單位內部是否有集體活動等；2、大客戶單位巡展期2008年6月1日7月1日1、對前期評選出的單位進行重點深度發掘；2、大客戶工作人員與該單位關鍵人物聯系，協商進一步合作事宜；3、保持與關鍵人物的聯系，隨時掌握大客戶單位的動向及各種活動，并及時向管理人員反饋；3、大客戶單位簽約7月1日以后1、確定與商會、大型廠礦等大客戶單位的活動方案并按時間節點實施；2、收集大客戶單位團購數量；3、協助跟進大客戶的選房簽約工作；七、大客戶單位（初定，拓展工作中進行增補）八、具體工作安排（1）工作安排（2）物料清單準備注意1、補充物料將以報告形式申請。2、在大客戶拓展工作中，需要車輛的配合，在車輛不能到位的情況下，交通費用由篇四房地產投資計劃書房地產投資計劃書（賀軍20126475）一宏觀市場環境介紹一）宏觀環境經濟形勢好于2012年，政策調控堅持從緊取向宏觀經濟方面“穩增長”政策效果已顯，“十二五規劃”、“十八大”報告均提出明確的經濟增長目標，“中央經濟工作會議”繼續強調2013年“穩中求進”基調，經濟和物價環境向好，貨幣政策方面，根據“中央經濟工作會議”定調，2013年將保持穩健取向，新增貨幣量和貨款略有增長，為房地產業繼續帶來利好，房地產調控政策方面，處于正常平穩過渡和房價漲幅擴大的擔憂，中央將繼續從緊取向，抑制投機和支持保護合理需求的政策大方向不變。（二）市場趨勢整體市場好于2012年，去年增速前高后低從經濟環境基本向好的背景下，預計2013年整體市場好于2012年，成交方面，全國商品房銷售面積同比增長56，增幅略高于2012年，基數效應和市場慣性決定2013年上下半年增速前高后低，上半年同比增長約15，下半年增幅縮小至07。供應方面，銷售好轉促進投資開工企穩回升，但受基數大和保障房貢獻下降影響，增速不會十分突出，預計2013年全國新開工面積增速止跌反彈，同比增長96房地產開發投資額同比增長171，增速與2012年基本持平。重點城市2013年下半年新增供應仍高于上半年，但上半年同比增長較為明顯，價格方面，貨幣環境穩定和定向好支持房價向上態勢，但全國去化壓力仍較為嚴峻，整體上行空間有限，預計商品房銷售均價同比上漲78，漲幅略有擴大。（三）政策環境1國家政策2月20號，國務院常務會議研究部署繼續做好房地產市場調控工作，會議確定了五項加強房地產市場調控的政策措施，被稱為“國五條”。“國五條”包括完善穩定房價工作責任制堅決抑制投機投資性購房，并確定擴大個人住房房產稅到20增加普通商品住房及用地供應加快保障性安居工程規劃建設加強市場監管等五項措施。2地區政策南昌市對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅；對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的07倍，最低首付比例調整為20；對一戶家庭中年滿18周歲子女購買第二套住房，可比照首套住房貸款政策執行；下調個人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調027個百分點；申請住房公積金貸款買房的，貸款的最高限額由25萬元和30萬元，相應上調為30萬元和35萬元。居民首次購買住房最低首付比例調整為20，購買第二套住房也可比照享受首套住房優惠政策；住房公積金貸款最高額提高到35萬元；市政府投入資金購買新建商品住房作為保障性住房。國家出臺國五條，限購等措施明確表明了國家打壓房地產的決心，同時一線二線城市受國家政策影響比較大，房價暫時平緩前進。但是，就目前南昌政府對房地產作出的相關政策來看，南昌房價并沒有受到很大影響，并且可以這樣說，因為通貨膨脹以及投資拉動需求的影響，房價還是在緩慢上升。二投資房產介紹（南昌市綠地香頌）1基本信息行政區域紅谷灘區項目位置紅谷灘紅角洲嶺口路1188號（紅角洲大學城）交通狀況225路綠地香頌站。245路、512路、506路、504路建筑類型高層、小高層、低層物業類別普通住宅主力戶型三居102平方米開發商江西綠地前湖置業有限公司物業公司上海綠地科瑞物業物業費“蝶墅”17元/月/平方米12價格信息均價5800起價5800價格說明均價5800元/平方米付款方式銀行按揭貸款,公積金貸款,分期付款,一次性付款歷史價格2價格時間最高價均價最低價2011年06月15日12000115002011年05月26日12000115002011年04月22日12000115003樓盤詳情容積率120綠化率35總戶數1700建筑面積230000平方米占地面積103529平方米34配套信息周邊商業洪客隆超市（即將開業）；國際展覽中心。周邊公園摩天輪、贛江市民公園、紅角洲漁舟灣濕地公園、儺文化園、秋水廣場、市民公園、周邊醫院中寰醫院周邊學校南昌市十九中，大學城、南昌五中、江西師大附中紅谷中學、紅谷一中、紅谷實驗小學、南昌航空工業學院、南昌大學；45售賣信息開盤2010年04月17日入住2011年12月31日銷售許可證B108住宅樓201017918,B109住宅樓201017878,A1住宅樓201017880,A5住宅樓201017881,B5住宅樓201017882銷售情況已售完6項目介紹綠地香頌其規劃、建筑、景觀、配套、CIS系統均圍繞“法式建筑理念”與“新古典主義”建筑精神、現代居住理念完美結合，打造一個富有濃郁法式風情的高品質社區。綠地香頌蝶墅全部售罄。高層面積三房98105平米全城唯一，緊湊、全能。最后一棟火熱預約中。三投資方案（一）投資方式選擇1投資金額75萬2投資品種75萬投資南昌綠地香頌房產3投資分析一，綠地香頌2011年03月25日的最新銷售報價為均價5800元/平方米相比上個銷售周期持平。綠地香頌近35個月的銷售價格持平；近9個月的銷售價格上漲了300元，漲幅為55；與本項目2010年04月21日第一次對外報出的5500元相比，11個月以來，銷售價格累計上漲了300元，漲幅為55。二，截止到12月11日為止，南昌地區在售住宅項目共72個。近一個月內，共有1個項目的銷售價格出現上漲，5個項目的銷售價格出現下跌，另有66個項目的銷售價格與之前持平。所有在售住宅項目的銷售均價為10,0187元/平方米，近半年來持平。三，綠地香頌2011年03月25日的最新銷售報價為均價5800元/平方米。根據此樓盤產品的最大面積及最小面積計算出房屋價格、稅費、生活居住成本的價格區間供購房者參考，則綠地香頌購置成本大體如下（此數字僅作參考，最終購置成本以開發商實際銷售價格為準以上是綠地房產和南昌市地產的對比圖，以及綠地房產價格明細，我的投資總額是75萬，所以我選擇投資綠地香頌房產，款項一次性付清。四風險控制（一）房地產投資風險房地產投資風險涉及政策風險、社會風險、技術風險、自然風險、國際風險等，而這其中對房地產投資影響較大，同時又是可以預測、可以規避的主要風險是經濟風險。經濟風險主要包含市場利率風險、資金變現風險、購買力風險等。1通貨膨脹風險購買力風險指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風險。投資周期較長，只要存在通貨膨脹因素，就要面臨通脹風險。2市場供求風險指投資者所在地區房地產市場供求關系的變化給投資者帶來的風險。從總體上來說，房地產市場是地區性的市場，當地市場環境條件變化的影響比整個國家市場環境條件變化的影響要大得多。3周期風險指房地產市場的周期波動給投資者帶來的風險。4變現風險篇五房地產商業計劃書第一章總論11項目背景111項目名稱112項目性質新建113建設單位概況建設單位房地產置業有限公司法人代表2008年經董事會決定成立房地產置業有限公司和市場經營管理公司，注冊資本金800萬元，經范圍房地產開發、置換、裝潢材料銷售，現有職工40人，技術人員占50，目前該項目一期已經建設完成并投入使用，一期B區期已經建設完成，進入裝修階段，2011年5月份投入使用，二期工程2011年3月份開工，2011年12月竣工。公司主要開發業績1、2008年在松原市投資53億人民幣開發建設”項目，公司傾力打造松原地區家居裝飾業“航母”。購物廣場考察國內外家居裝飾行業中的成功典范，吸取其精華，在軟硬件上均做超前定位，推出國內首創的暨約產權方式，為投資者保值、增值、升值，規劃建設擁有松原市最為齊備的家居行業配套設施，營造出松原市規模最大、品類最全、檔次最高的一站式家居裝飾購物廣場。14編制的依據和范圍1141報告編制的依據1、國家發展計劃委員會審定出版的投資項目可行性研究指南試用版）計辦投資（2002）15號（電力出版社出版）；2、國務院關于加快發展服務業的若干意見（國發20077號）3、吉林省經濟和社會發展“十一五”規劃4、松原市“十一五”規劃5、松原市城市總體規劃6、項目建設單位委托編制可行性研究報告的合同書；7、建設單位提供的其他有關資料。1142報告編制的范圍1、項目建設背景及建設的必要性；2、要求分析與建設規模；3、建設方案；4、投資估算及資金籌措；5、財務評價；115項目提出的背景及建設的必要性1151項目提出的背景一、房地產市場前景2009年2010年全國房地產市場急劇升溫。在國家經濟刺激政策和通貨膨脹預期等因素的影響下，今年我國房地產形勢看好，出現了投資加快、銷售增加、價格快速上漲等新情況、信特點。1、投資增長，回升勢頭好于預期。今年以來，在市場回暖、銷售增加等因素的帶動下，我國房地產投資增長逐步加快。上半年，房地產開發投資25050億元，同比增長15，其中，商品住宅投資17582億元，同比增長14。全年預計增速20左右，遠遠好于預期。2、銷售增加，住房需求集中釋放，僅2009年，隨著市場的迅速升溫，房地產銷售量大幅增加，出現了近年來所沒有過的火爆行情。僅2009年的前三季度。全國商品房的銷售，面積就達584億平方米，同比增幅達448，創自1998年房改以來歷史同期最高水平。其中，商品住宅銷售面積增長464；辦公樓銷售面積增長235；商業營業用房銷售面積增長306；商品房銷售總額達27532億元，同比增長734，而2008年同期則下降15。3、價格上揚，漲幅居高不下。在成交量不斷加大的同時，房價也持續上漲。2009年到2010年，同比漲幅由負轉正，而且環比連續出現正增長。2009年，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲28。其中，漲幅最大的五個城市是深圳111，溫州82，金華77，銀川61，寧波49。盡管北京、上海等一線城市房價漲幅有所放緩，但西寧、銀川、天津、南昌等二、三線城市房價卻加速上漲，這表明我國房地產的漲價潮正由一線城市向省會、中小城市等二、三線城市蔓延。4、供給回升，開工面積強力反彈。2009年，全國房地產施工面積732億平方米，同比增長154。房屋新開工面積732億平方米，同比下降04。施工面積增速持續回升，新開工面積降幅收窄，表明隨著房地產市場的去庫存化進程的加快，開發商的市場信心已逐漸恢復，擴大投資的意愿正不斷增強。5、市場看好，國房景氣指數持續走高。2009年，全國房地產開發景氣指數為1018，而且連續3個月以上保持在100以上。從分類指數上看，房產開發投資分類指數為10001，本年資金來源分類指數10775，土地開發面積分類指數為9393，商品房空置面積分類指數9032，房屋施工面積分類指數為9906，均有所提高。二、松原房地產市場形勢（1）房地產開發投資增速松原作為新興的年輕城市，建市10余年來，一直致力余城市建設和發展。特別是近年來，提出了創建“國家環保園林城”、中國優秀旅游城”，“國家衛生城”、“國家環保模范城”、“全國文明城”、“五城聯創”的宏偉戰略目標，并要在五年內全部實現。加快城市建設，提升城市品位也是松原市推進房地產市場開發的政策導向。市委、市政府明確規定，到本市投資房地產開發項目，超過10萬平方米，將給予一定的優惠政策。2008年松原市房地產開發生意紅火，出現了掛牌征地、規模拆遷的高潮。到2009年，由于國家金融政策調整，房地產市場形勢出現低落，開工明顯不足。從2010年開始，由于房價上漲和銷售回升以及國家降低房地產開發項目資本金比例，這也降低了房地產開發融資的門檻，有效的刺激了房地產業的投資。今年松原房地產開工區域達18處，占地達108萬平方米。同比增加35。（2）商品住宅價格漲幅明顯隨著房地產開發力度的加大，按照城市人口配比，松原市房地產市場幾乎接近飽和。但價格不是下跌反而攀升，這是松原的一大特點。主要是投資者對未來通貨膨脹預期越來越強烈，置業買房成為松原市高收入者資產保值的首選。房地產市場需求由自住型和改善型需求轉為投資和投機型需求，這應是導致松原市房地產房價上漲的主要因素。2009年松原市區新增商品住宅的均價小幅上漲，僅為2300元/平方米左右。同比上漲15。但從2010年開始，商品房價格普遍上漲，均價達到32004000元/平方米。增長幅度達到20左右。1152項目建設的必要性加快發展房地產、提高服務業在三次產業結構中的比重，盡快使房地產服務也成為國名經濟的主導產業，是推進經濟結構調整、加快轉變經濟增長方式的比由之路，是有效能源資源短缺的瓶頸制約、提高資源利用效率的迫切需要，是適應對外開放新形勢、實現綜合國力整體躍升的有效途徑。加快發展服務業，形成較為完備的服務業素質，提高滿足人民群眾物質文化生活需要的豐富產品，并成為吸納城鄉新增就業的主要渠道，也是解決民生問題、促進社會和諧、全面建設小剛社會的內在要求。本項目建設是憑借當地優越的地理位置和歷史優越性，積極倡導和開辟“環保、時尚、評價”建材家居的新概念，為市民營造家居購物的閑適環境。項目建成后，家居購物將成為當地最大的規模建材家居商場，并帶動區域經濟的增長和可持續發展。篇六房地產經營計劃書年度經營計劃書XXXX房地產有限公司2005年編寫審核批準1計劃書架構經營指標計劃內容責任部門23目錄前言第一篇經營計劃指標財務維度（1）第二篇經營指標分解財務維度第三篇05年度銷售計劃客戶維度第四篇客戶滿意度提升計劃客戶維度第五篇成本結算目標內部流程維度第六篇項目設計計劃內部流程第七篇工程計劃內部流第八篇客戶關系提升計劃內部流程維度第九篇物業經營計劃內部流程維度第十篇項目發展計劃學習成長維度第十一篇總辦計劃學習成長維度附經營計劃的財務結果財務維度4（2）（5）9）22）25）27）34）39）41）42）43）（前言經營背景及思路第一篇經營計劃指標財務維度一、經營計劃指標單位平方米、萬元二、現金流量指標三、項目重要工程節點5篇七房地產大客戶渠道拓展執行方案大客戶渠道拓展執行方案一、工作目的1、尋找、洽談目標大客戶單位和群體；2、摸清大客戶團體的購買實力和購買誠意度，并進行綜合評估；3、搜集大客戶團體的相關情況，洽談合作方式、活動方式、優惠方式；3、將最新的銷售信息、銷售政策及時傳遞給大客戶單位；4、保持與大客戶單位的維護與聯系，最終促進成交。二、工作思路大客戶組成員首先聯系大客戶單位的關鍵人物，要求此關鍵人物在大客戶單位上具有一定的威信，能有效的組織相關群體參與活動，并對群體的購買行為產生一定影響，如商會主席，國有企業工會主席、辦公室主任、企業高層管理人員、政府機關要員、辦公室主任等。在大客戶單位關鍵人物的介紹下，了解大客戶單位的購房需求情況和活動范圍；在大客戶單位關鍵人物引薦下與員工或工作人員進行交流，并組織針對大客戶單位的小型產品推介會。大客戶組的成員經常和關鍵人物取得聯系，了解對方的最新動態。關鍵人物也將根據其單位最終成交的套數，獲得不同級別的購房優惠、現金及其他方式的獎勵。三、拓展目標（1）、結合本項目大客戶拓展主要目標商會、大型國有企業、機關事業型單位、大型廠礦、建材、服裝市場私營業主、學院單位；（2）、在SOHO/LOFT/公寓、商業銷售開盤之后拓展大型廠礦企業3家、商會2家、行政機關5家，其他渠道登記的客戶至少200名，爭取轉化誠意客戶20以上。四、活動優惠1、大客戶團購優惠1）大客戶單位所有的成交客戶，享受正常購房優惠折扣以外，另外根據整個單位成交的合計套數，享受大客戶團購優惠。2）大客戶單位團購物業須達到15套以上享受折上折，具體標準如下購房優惠情況明細表以10臨街商鋪為例，44000元/的價格，一次性95折,按揭正常一次性97折的折扣計算其他特殊情況，大客戶專員將作出評估建議，并啟動開發商領導與團購單位直接商洽。3）、團購客戶享受優先選房待遇。先交誠意金者先選房，以認籌序列號為準；4）、大客戶關鍵人物現金獎勵建議A、大客戶關鍵人物界定本項目大客戶組第一次拜訪，直接拜訪的企業工會主席、辦公室主任等要職人員；從第一次拜訪到后期被推薦客戶簽署合同并交付首期款，必須是同一個人，中途人員發生變更不予承認；B、返點建議大客戶關鍵人物購房享受大客戶折扣。大客戶關鍵人物的現金獎勵如下如果大客戶關鍵人物購房，除享受大客戶折扣外，現金獎勵可以抵扣房款。以1000元/套的金額作為獎勵標準；C、推薦成功界定標準被推薦的本單位客戶簽約，并交納首期款；D、返點兌換流程大客戶組拜訪關鍵人物確定聯系溝通產品推薦會關鍵人物在推薦本單位客戶購買項目成交并簽約簽署合同后一個星期大客戶關鍵人物持本人身份證、單位工作證，由大客戶項目組相關人員陪同，到開發商財務直接領取現金或者抵扣房款。四、活動2015年4月1日未定五、工作人員崗位要求六、各階段工作安排劃分1、大客戶單位信息搜集期2015年4月1日5月30日1、大客戶工作人員對商會、大型廠礦、學校、行政機關、銀行單位進行摸底、評估工作；2、圈定目標團體單位，進行初步洽談；3、大客戶工作人員搜集大客戶單位的相關信息，如該單位的員工數量、近期內是否有自建房計劃、自建房的規模如何、單位的整體購買力以及單位內部是否有集體活動等；4、每個大客戶單位限找一名關鍵人物協助工作。該人員應熟知該單位情況，有一定的影響力及號召力，有一定的決策權，如資料架的擺放、了解該單位的集會時間等；5、對該大客戶單位進行綜合評估，了解該大客戶單位的購買實力及購買意向，評選出需要重點跟進的目標單位。2、大客戶單位巡展期2014年6月1日7月1日1、對前期評選出的單位進行重點深度發掘；2、大客戶工作人員與該單位關鍵人物聯系，協商進一步合作事宜；3、保持與關鍵人物的聯系，隨時掌握大客戶單位的動向及各種活動，并及時向管理人員反饋；4、根據該單位的具體情況及購買意向，向大客戶組管理人員申請舉辦產品說明會；5、大客戶組工作人員應協助產品說明會的組織協調工作；3、大客戶單位簽約7月1日以后1、確定與商會、大型廠礦等大客戶單位的活動方案并按時間節點實施；2、收集大客戶單位團購數量；3、協助跟進大客戶的選房簽約工作；4、保持與大客戶單位的聯系，進行大客戶關系維護；5、根據工作情況，準備新的合作活動和新一輪大客戶單位的選點籌備工作。七、大客戶單位（初定，拓展工作中進行增補）篇八房地產分銷方案盛世星河分銷方案前言兵無常勢，水無常行,逆市中我們應該認真思考如何因敵變化取勝分銷渠道方案思考市場形勢總處于不斷變化的過程中，在充滿不確定因素的環境下勇于探索全新的營銷方式、嘗試有效的營銷策略，并配以貫徹合理的營銷流程，才是促進項目銷售的有效途徑。問題逆市下，來人逐漸銳減，如何激發士氣打破傳統坐銷模式策略導入公司員工客戶資源，啟動全員營銷；導入業主客戶資源，啟動老帶新銷售渠道；導入365分銷數據庫資源，啟動渠道客戶轉介；導入三級市場門店代理，啟動多元分銷；一、導入公司員工客戶資源，啟動全員營銷內部員工介紹客戶只需滿足以下條件，即可認定該客戶未在案場做過登記的公司員工親自陪同客戶到案場完成客戶登記，并向銷售主管報備的該客戶由置業顧問做基礎介紹，推薦員工輔助介紹完成認購簽約的獎勵該客戶待案場簽約全款到帳后，78平米以下兩房的，公司給予每套1000元的獎勵傭金，78平米117（含78），公司給予每套1500元的獎勵傭金。若該客戶在簽約后退房，則扣除已發放的該套獎勵傭金。二、導入業主客戶資源，啟動老帶新銷售渠道業主推薦回饋1、推薦認定方式A、提前給置業顧問打電話或短信發送給銷售主管，告知其有朋友要到案場參觀；B、親自帶朋友到案場并到銷售主管確認2、推薦回饋獎勵A、推薦1套，贈送購物卡或現金（價值500元）B、推薦2套，贈送購物卡或現金（價值1000元）C、推薦3套，贈送旅游券或現金（價值1500元）D、推薦4套及以上的，贈送禮品/購物券或現金（2000元）E、除以上獎勵以外，推薦積分正常享受。另針對老