1、旅游地產開發的“養生+養老”模式盛方咨詢新興的養生養老地產項目無疑極具發展潛力。改革開放30 年來，人們的生活逐漸步入小康，也造就了一大批中產和富裕階層；與此同時，工作壓力大，生活節奏快，更多的人處于 “亞健康 ”狀態，養生成為現代社會生活中不可或缺的部分。養生養老的需求與供給的矛盾浮出水面，這既存在總供給不足的總量矛盾，也存在供給結構不合理的結構性矛盾。養生養老服務需求的數量與質量要求都在與日俱增，而集住、養、醫療、康復等功能的綜合性房地產項目發展卻明顯滯后。近年來，改革開放與經濟的快速發展使我國社會結構、經濟結構以及國人的生存、生活方式都發生了一系列的變化。國人的健康意識也在發生著潛移默化

2、的巨大變化。健康的消費需求由簡單、單一的醫療治療型，向疾病預防型、保健型和健康促進型轉變?，F有的社會經濟結構已經促使中國健康消費市場的 “消費側 ”悄然形成了病患群體、保健群體、健康促進群體、特殊健康消費群體和高端健康消費群體。上述群體釋放出巨大的對健康市場的需求，由此催生了養生養老項目的開發，近年來，一些房地產開發企業也進行了積極的嘗試。事實上，國家在政策上已經給予養生養老地產提供了支持。早在 2006 年，國務院就發布關于加快發展養老服務1 / 7業的意見，要求積極支持以公建民營、民辦公助、購買服務等多種方式興辦養老服務業， 鼓勵社會資金以獨資、 合資、合作、聯營、參股等方式興辦養老服務業

3、，大力發展社會養老服務機構； 2011 年發布的我國國民經濟和社會發展 “十二五 ”規劃綱要提及要 “加快發展社會養老服務，培育壯大老齡事業和產業，加強公益性養老服務設施建設，鼓勵社會資本興辦具有護理功能的養老服務機構，增加社區老年活動場所和便利化設施。 開發利用老年人力資源。 ”隨后， 民政部發布的社會養老服務體系建設 “十二五 ”規劃 (征求意見稿 )指明了 “十二五 ”期間中國養老服務建設體系的目標，提出“ 2020年我國老年人護理服務和生活照料的潛在市場規模將超過 5000 億元 ”，這成為養老服務行業中民營企業發展新的風向標。為落實中央文件， 各級地方政府也出臺了相應政策，號召建立完

4、善的養生養老體系，鼓勵民間投資發展養生養老事業。國家的方針導向和地方的政策支持為民營資本投資養生養老項目提供了大的社會環境。不過，養生養老地產不同于普通住宅項目的開發，當前還有一些不利因素在制約著養老地產的開發。事實上，對房地產開發商和投資者來說，中國的養生養老地產不僅需要考慮政府政策導向，還需要把控經濟和市場的發展方向和規律，并結合當地人民的生活水平和方式，這樣才能給市場提供合適的產品。隨著養生旅游的日益發展成熟， 養生養老地產因其“養生 +旅游 +房產 ”三管齊2 / 7下的開發模式也備受社會各界投資者的青睞。2010 年 12 月，萬科正式宣布進入老齡化養生住宅開發運營領域。與此同時，不

5、少開發商也躍躍欲試，首創、保利、華潤等地產公司先后專門成立養生養老產業研究團隊。泰康人壽、中國人壽等保險紛紛啟動養生養老產業項目。一時間，各方對于養生養老地產的關注度達到高峰。養生養老地產SWOT分析：Strengths(優勢 )旺盛的市場需求。世界旅游組織秘書長佛朗切斯科?費蘭賈利對法國費加羅報發表談話說：今后20 年內，中國將在世界旅游市場發揮重要作用，到2020 年將成為世界第一大旅游大國。隨著我國經濟的飛速發展及國民消費觀念的日趨成熟，度假休閑旅游逐漸取代了觀光旅游，成為大眾更青睞的旅游方式。我國在 3-5 年內，將可望形成更大的度假旅游市場，這一市場的形成與擴大將會給旅游地產帶來更為

6、旺盛的市場需求。利好的宏觀前景。隨著中國經濟的持續發展，我國目前每年有 3000 萬人次外出旅游，旅游業消費更是日益增長。其中，度假型置業需求以每年 24%以上的速度增長，市場趨勢已勢不可擋。中華房商合作聯合會執行主席賈臥龍認為，在宏觀調控下，一場行業洗牌已悄然開始。此番調控不僅意在 “遏制部分城市房價上漲過快 ”，隨著調控深入，推動整個地產轉型以及中國經濟轉型已經上升為調控與市場調節的合力使命。與住宅相比，旅游地產正在迎來春天，而旅3 / 7游地產之中，又以養生地產更被市場關注； Weaknesses（劣勢）概念的模糊不清。養生地產在我國剛剛起步，不管是開發商，還是消費者或多或少都存在著概念

7、模糊不清的問題。眾多涉及該行業的開發商開發概念的模糊也導致養生地產理念的推行上出現偏差，使消費者逐漸對產品失去興趣。通過對國內的消費群體分析，一大部分的消費者是出于投資的目的而購買旅游地產產品，而忽略養生養老的居住初衷，持續走高的地產價格并非經營者長期收益的良策。筆者認為應從市場長遠發展的角度，強調其作為休閑養生產品的本質含義。進入門檻較高。開發休閑養生地產的成本是很高的，首先在產品開發的選址、規劃、建設及度假資源的整合都需要投入大量的人力、財力、物力，而后起的管理和維護以及品牌的塑造都是一個長期的過程。較高的進入門檻讓很多有心發展旅游度假地產的企業望而卻步，這對于產業的健康與可持續發展很不利

8、； Opportunities （機遇）建設小康社會的新紀元，人民生活水平提高，我國經濟的持續快速發展為養老養生旅游地產提供了更大的發展空間。養生養老地產作為房地產業與休閑度假旅游業相結合的產物，有著明顯的就業效應、增長效應、 帶動效應和可持續效應。正因為如此，錢其琛前副總理曾在全國旅游工作會議講話中指出“中心城市可以積極探索分時度假等新的旅游休閑方式 ”，這為養生地產的發展創造了良好的歷史性機會； Threats（威脅）信4 / 7譽的缺失導致市場形象風險。信譽支撐產業，而信譽的缺失則會帶來產業的凋零我國休閑度假地產尚處于發展初期，制度建設步伐趕不上旅游地產的發展速度，受利益驅動，一些商人的

9、不良行為致使產業信譽遭受嚴重影響。人力資源的缺失導致系統管理風險。旅游養生地產作為一個綜合性的產業，其開發、經營和管理涉及到旅游、房地產乃致金融、 IT 等許多不同的領域，對系統管理人員的整體素質要求較高，缺乏具備專門技能的管理人員會帶來管理上的風險。綜上所述，養生養老旅游地產潛力極其巨大，極有可能成為二十一世紀經濟最大的增長點之一。 經濟的發展， 人民生活水平的提高，是催生養生養老地產的前提條件。工業文明的發展，讓人類越來越渴望最自然的環境和最安逸的生存空間，人民開始追求更高層次的生活需求。居家生活的多樣性也得到了充分的釋放。收入的差異性、工作的地域性、投資的不同需求等等原因，使人們在選擇居

10、家生活的方式上，逐漸體現自身的個性化的需要。其中以事業有成的社會中堅一族和退休金豐厚的老年人一族，在選擇居家生活時，選擇舒適度更高的居家條件，更多的側重對周邊環境的選擇。另外，一些追求高品質生活的城市新貴族階層，也對這種新型的物業產生了濃厚的興趣。人以類聚，在經濟比較發達的沿海城市，把家安在自然風景怡人的地方，是所有追求高品質生活享受的先富裕起來階層的共同選擇。比如：香港維多利亞海灣的高檔住所、5 / 7山東煙臺的近海度假洋樓、海南三亞的海景別墅，都是有名的富人階層社區。正是在這樣利好的環境推動下，養生養老地產也正在從沿海城市向經濟強勁發展的中、西部城市延伸，刺激了內地休閑、養生地產的發展。所

11、以說，養生地產的出現是人居水平發展一定程度后的必然規律，也是中國旅游產業發展的必經之路。養老養生旅游地產的開發需要引入的三大理念：中醫養生文化理念在養生養老度假產品設計中，全面引入中醫養生文化以及儒釋道的修心養身理念、民間養生產品，通過潔凈空氣、優美環境、有機食品、中醫中藥、保健理療、康體運動、養生互動等各種養生產品及方式， 使人們融于自然、調節身心、平衡陰陽、恢復機能、固發精氣，實現從精神、起居、飲食、運動、醫療等方面綜合調養的養生目標，實現養生與養心的完美結合；環保節能綠色理念在環境保護方面，將針對廢氣、廢水、廢物、噪音等制定一系列的環保防治措施，使萬紫園成為踐行現代環保理念的示范基地；景觀園林設計理念景觀規劃設計中將