1、小區規劃,如何定位,小區如何定位,？,小區自身客戶定位,？,項目基本情況,規模：總占地面積23.4公頃，二期開發占地面積15.49公頃，二期總建筑面積63萬平方米，其中公建建筑面積10萬平方米，公寓建筑面積53萬平方米；容積率4.07，建筑平均高度50米，建筑密度38%。 環境：本項目地處秦皇島市南戴河旅游度假區的東北角，緊臨戴河入海口。南臨渤海海濱，距離海岸50米，與著名的北戴河旅游區僅一橋之隔，是秦皇島渤海灣一處即臨海又臨河的高檔項目用地。,區位：本項目位于秦皇島市南戴河海岸，屬于城投公司地塊、西至廣州白云機場培訓中心、南至防護林帶、北至海濱地界。 土地用途：旅游房地產開發。,目標客戶群定

2、位,偉業近期對在北京代理的低密度項目當中的100位客戶進行了南戴河海景酒店公寓客戶購買意向征詢的問卷調查，共回收有效問卷64份，并根據客戶的具體情況，得出本部分結論。,目標客群定位： 客戶來源： n 外地客戶：外地客戶是本項目的主要購買群體，以京、津、河北和東北等區域的富裕階層客戶為主，北京、天津等地區的客戶喜歡臨海的位置進行休閑度假，兼顧投資。東北地區客戶一般會選擇商業用來經營。 n 本地客戶：本地客戶主要對開發區附近、價格適中的住宅有大量需求，部分有購買力的本地客戶會進行投資。 客戶分類： n 散客購買： 中產階層：外企、機關、企事業單位的中高層管理者、藝術人士、媒體精英、自由職業者等。

3、高端階層：商界、金融、IT等行業的精英人群，私營企業老總，大公司與外企CEO，社會要員及其他高收入階層。 n 單位購買： 企事業單位整購，作為公司培訓中心、接待中心、會議中心、俱樂部等，或者投資機構投資購買。,目標客戶需求特征,中產階層： 家庭資產背景充裕。 他們的生活方式單調，渴望放松 注重個性的滿足 注重生活品質與品位,高端客戶： 家庭資產背景是最富有的。 他們的生活方式是別人的理想。 國際生活背景決定了他們居住品質與品位的追求。 具備一定的區域情結或地緣性。 高品質生活水準，相對“保守”的審美。,單位購買客戶 在北戴河海濱的主要路段上遍布著中央國家機關的療養院、培訓中心，在北戴河，幾乎每

4、個部委都有培訓中心或者療養院，大約有200多家休療中心，是中國最大的休療旅游區。 規劃出整售區供企事業單位整購，作為公司培訓中心、接待中心、會議中心、俱樂部等，或者投資機構投資購買。,小區自身如何定位,？,眼花繚亂的主打詞,生態社區,休閑社區,文化社區,體育社區,美國鄉村風,你家小區主打 哪個色？,。,托斯卡納,異國風情,法蘭克福,皇家園林,東方大院,歐式典范,地中海風情,!,綠城長沙桂花城位于長沙市雨花區體育新城附近，北靠長沙大道，南臨博進路，東接高嶺路，西依漢城路。 由多層、小高層、高層花園洋房式公寓，大型會所，幼兒園等生活服務設施組成，總占地約263畝，是低樓層、低密度、低容積率（1.7

5、5）、高綠化率（40%）的大型現代生活園區。,綠城.長沙桂花城,歐洲古典風格建筑 建筑密度低，綠化率高， 景觀好 位于市郊，與市區有一定距離 環境舒適而寧靜，配套設 施一應俱全并且標準較高 居住者為中高收入人群,綠城.長沙桂花城的定位,歐洲古典建筑+中國古典園林,中西混合式建筑風格、房屋結構等采用西式風格，在平面布置、內外裝修、庭院綠化方面融入中國傳統特色，風格多樣（中國普遍流行的一種做法）,江南圍合式布局，通過大規模的中心花園和組團規模綠地、宅間綠地和蜿蜒曲折的水系，營造生態宜居的江南小鎮意象。,綠城.長沙桂花城-小區總平,傳統/歐式/各種混搭？,中心水系中國古典園林,傳統/歐式/各種混搭？

6、,中心綠地英國自然風景式園林？,綠城.長沙桂花城初印象,綠城長沙桂花城建筑整體典雅大氣，建筑細部和景觀層次十分豐富，環境空間營造追崇意境，有獨特人文氣質。,以多層和小高層為主，建筑普遍不高，房屋間距也較小，而且人車分行，人行道較窄，則更多的使用較為矮小的分層灌木來造景和劃分空間，空間尺度非常宜人，高大的喬木使用比較少,初印象宜人的尺度,長沙博林金谷,博林金谷緊鄰城市主干道芙蓉路，位于南二環浦沅立交橋段，踞1號線地鐵口。 占地面積約400畝,總戶數約3500戶,綠化率達到45%,一期的容積率2.49,是真正的原生態住宅小區. 基地周圍為成片的林地，綠化覆蓋率高，自然生態環境優越。,博林金谷定位,

7、位于長沙南城新城與中心城區交界重要地段，區域價值前景無限。 德式包豪斯風格建筑 建筑密度較低，綠化率高， 景觀好，獨享大片原生態山林 環境舒適而寧靜，配套設施一應俱全并且標準較高 居住者為中高等收入人群 周邊有多所大學，文化氛圍濃,德式包豪斯建筑+原生山林+現代景觀,建筑延續前期德式包豪斯風格，簡潔明快的線條與大面積玻璃對比，表現出精工建筑氣質。 保留基地原有的大片山林，在原生態山坡、谷地、森林中穿梭德國現代主義建筑，在簡明快中突出獨具匠心的協調之美。 建筑群呈圍合式擁抱原生山林，景觀絕佳。,博林金谷初印象地形巧妙應用,在景觀設計中，對原有基地所有的各種條件（山林、高差等）加以巧妙應用，構成該

8、小區一大特色。,原有山林形成公園類似物,利用高差形成極佳彎道景觀,博林金谷初印象地形巧妙應用,在景觀設計中，對原有基地所有的各種條件（山林、高差等）加以巧妙應用，構成該小區一大特色。,利用高差形成宅間綠地，劃分空間，保證居民私密性,博林金谷初印象地形巧妙應用,在景觀設計中，對原有基地所有的各種條件（山林、高差等）加以巧妙應用，構成該小區一大特色。,初印象簡潔大氣人工景觀,博林金谷由1126層不等的小高層、高層公寓構成，建筑風格簡潔明快、大面積的原生山林附近的景觀也相應的簡潔大氣，而中心景觀則幾何化一些。,長沙.恒大綠洲,長沙恒大綠洲，毗鄰武廣新長沙站，位于長沙市武廣新城勞動東路與京珠高速交匯處

9、，是規劃中的地鐵2號、3號線必經站口。 坐擁武廣新城中央最大的體育文化休閑公園，600畝的原生茂密山林完全消匿了城市的噪音，為長沙恒大綠洲供了天然的綠色屏障。西鄰圭塘河風光帶。,恒大臺詞世界級皇家園林 國際級航母配套 滿屋名牌 9A精裝,新古典主義歐陸建筑 異國情調，壯闊大氣 多位高層住宅，建筑高度大，空間視覺尺度大，景觀尺度也較大，不太宜人,恒大模式新古典主義歐陸建筑環抱中央大湖面,總結分析,綠城長沙桂花城,博林金谷,恒大綠洲,高檔多層、小高層花園洋房，建筑較矮，人車分行,傳統造園，景觀尺度小，層次豐富，細節設計到位,中高檔德式現代小高層住宅，建筑較高，大片原生山林,景觀尺度稍大，簡潔大方，與自然融合,普通歐陸式高層住宅，建筑高，間距大,景觀尺度大，歐式園林，細節不足,小區定位原則,從整體上把握居住區的特色 當地獨特的自然環境和人文環境 當地歷史文化的現代表達 不能盲目追風、抄襲，要有自己的特點 建筑設計風格與園林設計整體統一 現代風格的住宅宜采用現代景觀造園手法， 古典風格的住宅適宜采用具有地方和傳統的語言的思路來進行塑造。 生態和可持續性 生態型的居住景觀能夠喚起居民美好的情趣和感情的寄托。 最好以居住區原有的生態地貌為基礎，利用原有的地形和植被，合理地規劃設計人工景