1、報告結構，1，對項目的基本理解，2，困惑和思考，3，市場背景研究，4，項目市場定位初探，5，類似成功案例展示1，商業能源級決策2，區委特性利用方法3，地鐵對商業的作用4，住宅與商業的關系，12.周邊交通很方便，緊挨著中山南路，南北各連接南浦大橋和復興路隧道，有很好的對外交通。3.與現有成熟商圈舊西門及豫園的距離很近，可以受到輻射。4.周圍已經建設并入住的中高檔住宅事業很多，帶來的消費人口在數量和質量上都很好。5.周圍有很多需要拆除的老房子，整個區委未來的成長性很強。服從趨勢，順勢療法；立足地域，面向外圍。尊重現象，展望未來。地鐵對商業的作用，地鐵作為重要的大容量交通工具，對人流的快速集散起著很

2、強的作用。現在松江已有成功的地鐵商業案例9號線松江商業廣場。通過對他的初步研究，我公司認為，主要成功因素是1，聚集眾多交通線路，與地鐵相結合的復合立體交通網絡給項目帶來了巨大的人流。2.松江市50萬永久性居民和10萬名大學教師和學生，同時還擁有松江地區全體200萬居民作為項目的客流。3.地鐵人潮根據以年輕人為主的特點，布置了大量符合年輕人消費要求的服裝、百貨店、膳食、休閑、娛樂內容。4.美麗現代的外形，流行的時尚產品，動態活潑的元素吸引了商家和消費者的目光。牙齒項目也有軌道交通的優勢，充分的消費層，但消費者特征與松江項目完全不同。對消費者的調查和分析是松江項目成功經驗的重要前提。住宅與商業的關

3、系，根據本項目現有的計劃，住宅的體量為30萬平方米，商業酒店式公寓的體量約為9.5萬平方米。在目前的計劃中，商業和住宅的混合布局能否使1，商業對住宅起到促進作用？2、商業對住房有負面影響嗎？據我公司初步判斷，位于成熟地區的商業綜合項目，商業對住宅的價值沒有明顯的促進。相反，商業通過人流和經營對住宅產生反作用。因此在商業規劃中，我們要充分重視對住房部分可能產生的不利影響，制定合理的商業形式和布局。確定核心問題，項目情況市場情況，1，項目規劃商業5.2萬房間，酒店式公寓3.9萬房間2，商業用地長條路，沿著中華路部署3，地塊所在地區仍屬于城市的舊地區，需要大規模改造和改造。1、目前周圍有大量住宅房地

4、產，但商業占有，現有商業都是等級低的街道商業街3、黃浦區舊城改造正在迅速推進。是東渡船地區目前最大的計劃商業項目，如何獲得足夠的商業客流支持。同時在后期運行中取得成功，實現項目開發利潤，避免市場風險。問題的結構，商業的可行性，在本地區現狀條件下啟動替代商業項目的可能性；在本項目所在的特定位置進行區域中心型商業開發的可行性。業務功能、以區域為中心的業務功能、格式、比例配置和布局，業務的可擴展性、牙齒項目的外向性、輻射區域和人群的考慮是隨著整個東道地區的成熟而發生的新業務要求。根據市場初步分析，城市總體規劃研究地區商業規劃和現狀地區房地產現狀，1，2，3，4，5，黃浦區區委特點，將黃浦區建設為經濟

5、發展、高度開放、服務改善、交通便利、環境優美、社會穩定的超大型國際城市現代化中心，是總體目標。成為大都市現代化中央商務區的一部分，成為上海購物中心的代表，成為濃縮新星歷史文明和海派文化的旅游文化區。產業結構優化根據黃浦區綜合優勢的突出特點，制定了“大力發展江淮商業、大旅游業、優秀房地產業、現代服務業、培養文化旅游業”的發展目標，主導商業、組合商人、組合商人、進行貿易門互動，以房地產業為基礎，面向現代服務業。在城市總體規劃區域規劃、改善四個區域、促進重點區域發展、改善形態和擴大功能方面尋求新的突破。具體：加快基礎金融業務區建設。繼續擴大南京公路步行街購物、旅游、商務、展示、文化五大功能。調整和完

6、善豫園商業旅游區。深入開發人民廣場周邊地區。開發海岸線，充分利用黃浦區三面環水的特點，合理開發和建設濱海水域地區。在經濟效益、社會效益、環境效益的統一下，將海岸水域的開發與市內的整體發展聯系起來，擴大海岸水綠帶、休閑、旅游功能，同時，部分地區發展高級住宅、休閑娛樂設施，帶動南部福利的開發，讓人感受到城市旺盛的活力。以延安路、陸包路為界，黃浦區分為北、中、南三部功能各集中的片區。(威廉莎士比亞，黃浦區，黃浦區，黃浦區，黃浦區，黃浦區，黃浦區，黃浦區，黃浦區)北區：燒酒河沿岸路地區。河南路以東是上海市中央商務區的一部分，濱江是優秀的近代歷史建筑保護區。從河南到西藏重路，是以購物、休閑、娛樂、膳食文

7、化為一體的市級商業中心。西藏從中到成都：市級行政文化中心，上海最重要、最傳統的公共活動中心，主要人力集散和公共交通樞紐，是市中心最大、最吸引人的開放空間。此外，蘇州河沿線(南蘇州路之間地區)整治，初步形成了綠化帶，南蘇州路以南要與地塊開發相結合，增加文化休閑的內涵，形成綠化開放空間，創造濱河美麗的城市景觀。(威廉莎士比亞，美國電視電視劇，藝術作品)，城市總體規劃功能布局，中部：沿海路盧薩芳路地區。以人民為主體，在中華南路循環線內延續舊城的歷史脈絡，完善豫園旅游商業區的居住功能。城市東北濱江綜合區是外灘的擴展區，主要發展商務事務和濱江旅游的功能。環繞西北濱江綜合區，在舊序言的基礎上發展商業住宅綜

8、合功能。城市東南部濱江住宅區，高檔住宅開發；城市西南住宅區，開發中等住宅區。南區：盧薩芳路中山南路地區。中山南路北，以現狀為基礎，鞏固居住區；中山南路以南，建設二手街區的濱江住宅區。全區居住人口的中心向南移動，居住區主要分布在中區和南區。相對集中，功能完善，生活方便，以適當價位的住宅區為主，沿著濱江開發中級和高級住宅區。具體：包括新水閘兩側的住宅區、舊西門住宅區、東街住宅區、退貨員住宅區等。，城市總體規劃居住區中心向南遷移，牙齒項目位于東家渡小區，黃浦區的遠景規劃是我項目發展的好機會。計劃區以中山南路-東街為界分為兩部分。西北以住宅功能為主，中山南路西部地區規劃為中高檔住宅區，并準備包括商業服

9、務、醫療教育、市政綠化等完整的配套服務設施。中山南路東東街北計劃作為高級住宅區。中山南路東東街以南地區與已經建成的辦公區結合，計劃以商業、辦公室、休閑、展覽等為內容的區域公共中心。根據城市總體規劃董家渡，上海和地區的“11-5”業務計劃，到2010年，10個大都市商業中心，24個區域商業中心，10個特色功能區，20個風格專業街，40多個新社區商業中心將上海評為“多中心，超廣域區”城市商業中心規劃建設形成十大城市商業中心。南京東路、淮海中路、四川北路、南京西路、徐家匯商城、豫園商城、新客站不夜城、浦東海相街8個城市商業中心為基礎，建設了江灣五角場和中山公園城市商業中心。區域商業中心計劃建設形成2

10、4個區域商業中心。這包括在“10”期間計劃建設的10個地區商業中心、龍華、上海南站、田林-康江，包括古代西門、浦、大伯秀、趙都、籃球橋、彭浦、武寧新城、松寶、上海新城等。特色功能區、商戶門組合風街，到2010年，上海將建設和完善10個特色功能區和20個商戶組合的風街。其中，將重點建設育才、上海外灘、濱江大道、世博園等。在社區商業“11-5”期間，上海要全面完成現有社區商業的改造和改善工作，形成滿足社區居民基本生活需求的社區服務網絡。商業布局要合理，綜合功能齊全，形成服務質量和管理水平高的社區生活中心。被稱為“中華第一家”，以前以“十里洋場”的美名遠東聞名。今天，南京東路不僅是上海市民休閑購物選

11、擇的場所之一，也是所有來對象海的游客一定能去的地方。南京東路的商業結構以中級產品為主體，不少名、特、優店已在牙齒商場成為“百年老湖”。以商業現狀南京東路、上海的文化中心而聞名，現在的徐家匯已經成為上海市最活躍的商業中心之一。徐家匯的商業以各專業商場的脫離經營為特色，有規模大的Shopping Mall香港匯中心，以娛樂休閑膳食文化為一體的梅羅城，以青年為消費階層的太平洋百貨店西匯店，吸引白領的600家，尋找白領的東方商場和匯金百貨商店。商業現狀徐家匯，商業現狀淮海路，淮海路商業街是指西藏從中到西山路的路段。南北高中又把淮海中路分為東、西、二段。東段以商家和寫字樓牙齒相結合的商務區為特色，西段(

12、整體淮海中路定位為地區中，以吸引高級消費階層為主，其商業特色可以描述為一貫的“高雅”)。與南京路、淮海中路一起，被稱為上海的主要“三家商業街”，以中等工資工薪階層的準確定位而聞名于海邊。但是，牙齒商業街兩邊的建筑都很舊，所以最近幾年牙齒商場的持續改造和市政計劃的實施，使周圍居民不斷遷移，對四川北路的商業氛圍產生了很大影響，除了北端的商業仍然保持應有的繁榮外，其他路段已經沒有以前的風采了。，商業現狀四川北路、豫園商業街的建筑都沿襲了豫園古風古樸的園林風味，形成了現代化大城市的傳統景觀，尤其是海外旅游團去上海的必經景點。豫園商業區的商業是小商品。由于牙齒購物中心的旅游特色太濃，牙齒地區白天人們涌動

13、，天黑冷清，商場基本上下午7點以后大部分都關門了。商業現狀豫園購物中心、朝陽區位于普塔區朝陽新村的中心，朝陽新村為10多萬常住人口的集中消費為牙齒商業中心的商業街提供了穩定的機會。地區商業現狀朝陽區、中山公園商圈是長寧區傳統商業中心，中山公園周邊的規劃和建設形成了以休閑購物高級住宅為一體的新商業特色。地區商業現狀中山公園商圈，五角場是上海楊浦區最重要的商業區，在5條街的匯合處命名。過去的五角場是上海東北部唯一的商業中心，目前牙齒地區計劃作為與徐家匯媲美的現代化獎。地區商業現狀五角場，黃浦區成熟商圈整體分布，黃浦區成熟商圈豫園購物中心，1980，90年代，老西門是淮海中路以南最繁華的商業中心，其

14、商業規模一度超過了闕前的書商會。但是90年代以后，由于公路擴大、城市改造等多種茄子原因，舊西門商圈逐漸衰退。鐵路交通9號線中華路站、8號線舊西門站等多個鐵路交通站在舊西門地區設立了車站，黃浦區決心充分利用舊西門地區現有的商業資源，總周長超過2公里。出現了復蓋中華路、皇家闕路、大興街、陸包路、復興中路等多個商業街的大型商業集聚區。黃浦區成熟商圈古序，南海東路，北至今延安東路，長391米。牙齒路在19世紀60年代中期，70年代修完了全程。啟動書，黃浦區成熟商圈云南路美食街，如果說古代西門北部商業的當前核心是中華路，那么其南部商業的核心就是大興街，其輻射范圍甚至可以從南到梨園路，斜坡路，從北到安蘭路

15、，從東到南浦大橋，從西到主路。大興街不能吸引稍高的商業品牌，并不是說高級消費在當地沒有市場。大興街周圍有大量高檔住宅群落，大量商業事業，中高檔消費需求旺盛。但是這里的商場宅男都老了，外表老了，層次低，中高檔品牌很難通過裝修展現牌子形象。黃浦區成熟度商圈大興街，地區房地產現狀周邊建筑分布、商業計劃和現狀，上海商業網絡計劃城市商圈格局將接近商圈概況替代量商業案例，項目SWOT將對本項目的競爭占位項目整體發展戰略項目發展戰略執行情況進行進一步思考的問題，1，2，3，4，5，1，游戲規則的制定者作為一個大體的綜合商業項目，通過獨立明確的商業形式定位，成為地區消費最大的目標的綜合商業中心。(威廉莎士比亞、溫斯頓、游戲、游戲、游戲、游戲、游戲、游戲、游戲、游戲、游戲)牙齒項目中有影響力的人通過牙齒項目使整個東亞地區成為居住生活氛圍，成為最具影響力和魅力的商業中心。(威廉莎士比亞，泰晤士報，望) (威廉莎士比亞，溫斯頓)、項目開發戰略包括：基于市場的高標準市場定位和計劃、高形象、-構建區域業務中心形象、削弱區域業務現狀、合理規劃格式、